BRF vill höja avgiften med 80% – råd önskas!

[cpalm]

En fond för yttre underhåll är en öronmärkt del av det egna kapitalet på skuldssidan i balansräkningen. Den behöver inte motsvaras av en pengahög.

Ni pratar om två olika saker. Om man skall hålla avgiften uppe för att finansiera framtida underhåll och inte har några hål att stoppa pengarna i måste det rimligen uppstå en pengahög någonstans oavsett vilka avsättningar man gör i räkenskaperna.

 

[jliljeha]

Det är alltid värt att ringa ordföranden i föreningen innan köp av lägenhet. Det sker dock nästan aldrig i vår förening. Då kan man snabbt få information om ekonomiska läget, kommande större underhåll, hur framtida avgiftshöjningar ser ut osv.

Största misstaget vår styrelse gjort har varit att inte höja avgiften alls på över 10 år istället för att höja 1-2%. Nu har vi istället behövt höja 5% om året i några år pga ökade kostnader och lån som läggs om till avsevärt högre räntor. Jag är numera själv med i styrelsen för att få lite insyn, försök gå med du också!

Och din styrelse gör säkert sitt bästa, det påverkar ju även deras egen privatekonomi. Men de är också ansvariga för föreningens välmående, att vänta för länge med underhåll kan få stora konsekvenser.

 

[Nissens]

Det beror på att man ändrade reglerna för periodiseringar av kostnader i redovisningen för BRFer. Förr så "skrev man av" stora underhållsåtgärder under många år. Säg att man gjorde ett tsambyte för 30 milj, då kanske man skrev av det på 30 år med 1 miljon i kostnad (avskrivningar egentligen) per år. Men numera så ska hela dessa 30 miljoner kostnadsföras det år man har utgiften. D v s föreningen gör brakförlust det året rent bokföringsmässigt. Det finns ingen vinst att fördela.

Å andra sidan spelar det ingen roll, det viktiga i en föreningen är ju kassaflödet, att det finns pengar att betala räkningarna med. Inte vinst och eget kapital som i BRF-sammanhang bara är låtsassiffror.

Att spara en massa pengar i föreningen under årtionden är jag skeptisk till. Dels ökar det risken för att något stjäl pengarna eller sätter sprätt på dem med dåligt avvägt underhåll. Och dels äts de upp av inflationen. Hade man t ex 10 miljoner ihopsamlat 2018 på ett konto så har man idag bara 7,8 milj kvar i köpkraft. Om man inte på något sätt har fått kapitalet att växa. Och man får ju inte sparränta som motsvarar inflationen. Vad göra? Spekulera på aktiemarknaden?

Ok, men jag håller inte med om att det inte spelar någon roll.
Det är ju sunt att de som använder anläggningen är med och betalar för det. Att som TS åka på att betala för tidigare boendes nyttjande av anläggningen känns inte ok.

Priserna på bostadsrätter verkar inte påverkas speciellt mycket av föreningens ekonomi, möjligen påverkar avgiften till föreningen hur mycket lån köparen får ta. Hade priserna blivit lägre för att det finns stundande underhåll hade det varit en annan sak.

Kapitalkostnaden blir inte oansenlig när föreningen tar ett lån, kanske är jämförbart med inflationen du nämner?

 

[hempularen]

I princip är det en förvaltningsfråga som styrelsen skall/kan hantera utan att gå till en föreningsstämma. Men ofta vill man få mandat från en stämma när det gäller så stora beslut.

 

[Senn]

Att ett stambyte behöver ske är en underhållsteknisk sanning - jag antar att det varit kunnig där och undersökt saken? Så där kan ni inte ha så mycket att säga till om - alternativet är att det börjar läcka avlopp och vatten i huset....

Avgiftshöjningen däremot står inte i proportion till kostnaden just för stambytet - utslaget 15 milj över 90 lghter blir bara 170 000 kr knappt per lägenhet - det kostar inte över fyra miljoner per år att låna till...

Jag håller med, stambyte måste göras för att undvika större skador på fastigheten.

Derimot avgiftshöjningen, det höres ut som kameraderi - någon i styrelsen som vill hjälpa någon lusfattig VVS gubb med svårt om jobb

 

[hempularen]

Det är ju sunt att de som använder anläggningen är med och betalar för det. Att som TS åka på att betala för tidigare boendes nyttjande av anläggningen känns inte ok.

Fast det där kan man ju vända. Den som köpt en bostadsrätt från början har ju betalat för bygge av stammarna, genom insats och avgiftsbetalningar för ränta och armoretring av föreningens lån. och sedan varit med om att "förbruka" den investeringen. Nu är de slut och man måste återinvestera, att det då betalas av dagens ägare som kommer att vara med om att förbruka de nya stammarna, känns väl rätt rimligt. Vid en sådan här "återinestering", kan man ju välja om man lånar upp kapitalet, med höjd avgift som följd, eller tar in ett kapitaltillskott. Aty ta in ett större kapitaltillskott från medlemmarna må totalt vara mer fördelaktigt. Men det skulle kunna tvinga en del medlemmar att flytta. Kan ge oacceptabla konsekvenser.

OM man istället hade fonderat pengar genom åren, så att man idag hade kunnat byta stammarna utan någon form av nytt uttag från medlemmarna (avgifter eller kapitaltillskott), så hade ju de ursprungliga ägarna varit tvugna att betala samma stammar två gånger.

 

[KurBur]

Fundera också på om detta inte ska göras delvis med kapitalinsatser/direktfakturering av bostadsrättshavarna. Pengarna borde finnas hos medlemmarna eftersom det är Sveriges rikaste område typ. Fördelen med detta är väl att medlemmarna kan använda ROT för en stor del av kostnaden och dessutom kan man göra ränteavdrag om man lånar upp pengarna. Inget av detta kan BRFen göra.

Kapitaltillskott är bra vid så här omfattande åtgärder, men min erfarenhet är att det i praktiken är svårt. Även om det är ett område med landets högsta priser så är det inte alla som har möjlighet. Två exempel kan vara den unga familjen som just köpt med hög belåning eller ensam änka/änkling med låg pension. Dessa båda exempel har svårt att få ett lån. Man kan då välja att vissa ger ett tillskott och andra inte. Man får då en differentiering i två grupper där de som betalt tillskott får lägre avgift. Denna lösning förekommer men kan vara knepig att hantera praktiskt.
En fråga? Får man fakturera bostadsrättshavare, med möjlighet till ROT, för åtgärder som föreningen är ansvarig för?

Föreningen är juridisk person och kan inte få rotavdrag för såna reparationer och ombyggnader som är föreningens ansvar och det kan inte heller bostadsrättsägaren. Föreningen ansvarar för allt utanför lägenheten samt stamledningar och ventilation som tjänar flera lägenheter. Ett tips är att man tittar på relining, går både snabbare och smidigare och är mycket billigare.

 

[Claes Sörmland]

Fast det där kan man ju vända. Den som köpt en bostadsrätt från början har ju betalat för bygge av stammarna, genom insats och avgiftsbetalningar för ränta och armoretring av föreningens lån. och sedan varit med om att "förbruka" den investeringen. Nu är de slut och man måste återinvestera, att det då betalas av dagens ägare som kommer att vara med om att förbruka de nya stammarna, känns väl rätt rimligt. Vid en sådan här "återinestering", kan man ju välja om man lånar upp kapitalet, med höjd avgift som följd, eller tar in ett kapitaltillskott. Aty ta in ett större kapitaltillskott från medlemmarna må totalt vara mer fördelaktigt. Men det skulle kunna tvinga en del medlemmar att flytta. Kan ge oacceptabla konsekvenser.

OM man istället hade fonderat pengar genom åren, så att man idag hade kunnat byta stammarna utan någon form av nytt uttag från medlemmarna (avgifter eller kapitaltillskott), så hade ju de ursprungliga ägarna varit tvugna att betala samma stammar två gånger.

Det där med rättvisa är svårt. Lagstiftaren tycks inte resonera på detta sätt när man läser förarbetet. Jag delar din syn. Men lagstiftaren tycks mer vara inne på att man ska lämna efter sig samma standard på huset som man tillträdde och betala för slitaget. D v s du betalar insatsen för lägenheten när den ursprungligen upplåts. Det är ett nybygge och nu är allt tipptopp. Via årsavgiften betalar du nu för ditt slitage. Din försäljning råkar sammanfalla med bytet av stammarna efter 50 år. Du ska nu enligt lagstiftarens rättvisetankar ha betalat i 50 år för stammarnas byte, man ska ha samlat pengar. När du säljer bostadsrätten får du igen din insats som du betalade för lägenheten och går ur ägandet efter att bara ha betalt för ditt slitage och dina driftskostnader. Det anses rättvist mot nästa ägare.

Problemet med lagstiftarens tankegångar är att de inte tar hänsyn till inflation, den enorma värdeökning som har varit på bostadsrättsmarknaden samt lån.

 

[Slottsbäcksväktarn]

Vi bor i en bostadsrättsförening i Stockholms innerstad (90 lägenheter, bildad slutet av 90-talet). Vi köpte vår lägenhet för drygt ett år sedan och frågade då om större renoveringar, som stambyten – men fick inget som helst besked om att något var på gång.

Nu meddelar styrelsen att stammarna måste bytas inom de närmaste åren. Kostnaden beräknas bli ca 15 miljoner kr och ska finansieras med lån, vilket innebär en avgiftshöjning på runt 80% – i två steg under två år.

I mailet från skriver styrelsen att de rekommenderar att vi "beslutar att genomföra stambytet, samt ge styrelsen mandat att ta fram tidplan, upphandling och finansieringslösning för projektet".

Vad innebär det att rösta ja på den här stämman? Ger vi styrelsen grönt kort genom hela projektet eller röstar vi för att de ska få lägga fram en planering som vi senare tar ställning till?

Jag har ärligt talat noll förtroende för vår styrelse och vill inte ge dem mandat att driva den här processen utan insyn och med ett obefintligt underlag.

Det är min första BRF och jag är helt novis. Jag har läst årsredovisningar och gamla stämmoprotokoll, men hittar inga spår av att detta har varit på gång, enda stället det omnämns är i ett gammalt underhållsdokument där det står att stammarna ska bytas 2017-2020, efter det nämns det inte protokollen från stämmorna eller i årsredovisningarna.

Jag tycker det känns väldigt märkligt att en så stor och kostsam renovering dyker upp utan längre framförhållning.

Min oro gäller både värdet på vår lägenhet och hur föreningens rykte kan påverkas av en så kraftig avgiftshöjning. För vår del innebär det att avgiften för vår 69 kvm lägenhet går från ca 4 000 kr till nästan 8 000 kr.


Frågor till er:

• Vilka frågor bör jag ställa på extrastämman?
• Vad bör jag tänka på som bostadsrättsinnehavare i det här läget?
• Finns det något sätt att förstå om styrelsen har skött sin planering korrekt eller om något missats?

Tack på förhand för alla tips och råd!

Jag upplever också att TS är ett troll.

Matten går inte ihop.

Om vi antar, vilket kan vara helt fel, att alla lägenheter i föreningen är lika stora så blir hyreshöjningen 90 x 3200 kr = 3 456 000 kr per år.

Då är stambytet betalt på drygt 4 år och avgiften kan sänkas igen...

 

[hempularen]

Som sagt, det som är lite anmärkningsvärt här är väl kalkylen. Summan 15 milj. för 90 lgh. Låter väl rätt rimlig, men varför det skulle innebära 48 000 högre avgift per år är lite svårt att få ihop. Möjligen om man väljer väldigt kort amortering.

 

[klimt]

Det där med rättvisa är svårt. Lagstiftaren tycks inte resonera på detta sätt när man läser förarbetet. Jag delar din syn. Men lagstiftaren tycks mer vara inne på att man ska lämna efter sig samma standard på huset som man tillträdde och betala för slitaget. D v s du betalar insatsen för lägenheten när den ursprungligen upplåts. Det är ett nybygge och nu är allt tipptopp. Via årsavgiften betalar du nu för ditt slitage. Din försäljning råkar sammanfalla med bytet av stammarna efter 50 år. Du ska nu enligt lagstiftarens rättvisetankar ha betalat i 50 år för stammarnas byte, man ska ha samlat pengar. När du säljer bostadsrätten får du igen din insats som du betalade för lägenheten.

Problemet med lagstiftarens tankegångar är att de inte tar hänsyn till inflation, den enorma värdeökning som har varit på bostadsrättsmarknaden samt lån.

Rättvisa är svårt och det finns alltid olika bedömningar.

Min egen pragmatiska erfarenhet är att det går att lösa i praktiken. De flesta bostadsrättsföreningar är belånade. Under goda år med måttligt underhållsbehov sker ju ändå slitage. Det bör kompenseras genom amortering på lån. Då frigör man utrymme för ökad belåning vid stora underhållsbehov.
Det är en tråkig situation om föreningen har höga lån och stora underhållsbehov så det ska undvikas. Men man bör heller inte bygga upp likvida tillgångar som urholkas av inflation och kan locka till onödigt dyra åtgärder eller rent av bedrägeri.

 

[Claes Sörmland]

Som sagt, det som är lite anmärkningsvärt här är väl kalkylen. Summan 15 milj. för 90 lgh. Låter väl rätt rimlig, men varför det skulle innebära 48 000 högre avgift per år är lite svårt att få ihop. Möjligen om man väljer väldigt kort amortering.

Kan ju också vara så att det finns andra underhållsåtgärder som måste ske och att man måste justera upp årsavgiften till de kring 3% ränta som föreningen sedan några år plötsligt har. Före allt elände med inflation orsakat av att politikerna tryckte pengar satt man troligen med 0,6% ränta.

 

[Nissens]

Det där med rättvisa är svårt. Lagstiftaren tycks inte resonera på detta sätt när man läser förarbetet. Jag delar din syn. Men lagstiftaren tycks mer vara inne på att man ska lämna efter sig samma standard på huset som man tillträdde och betala för slitaget. D v s du betalar insatsen för lägenheten när den ursprungligen upplåts. Det är ett nybygge och nu är allt tipptopp. Via årsavgiften betalar du nu för ditt slitage. Din försäljning råkar sammanfalla med bytet av stammarna efter 50 år. Du ska nu enligt lagstiftarens rättvisetankar ha betalat i 50 år för stammarnas byte, man ska ha samlat pengar. När du säljer bostadsrätten får du igen din insats som du betalade för lägenheten och går ur ägandet efter att bara ha betalt för ditt slitage och dina driftskostnader. Det anses rättvist mot nästa ägare.

Problemet med lagstiftarens tankegångar är att de inte tar hänsyn till inflation, den enorma värdeökning som har varit på bostadsrättsmarknaden samt lån.

Det går att förvalta pengar så att man minskar inflationens påverkan betydligt.
Värdeökning på bostadsmarknaden har ingenting att göra med byte av rörstammar…

Det är skillnad om man tex köper en villa, om exempelvis värmesystemet sjunger på sista versen så påverkar det priset. Det kan jämställas med att säljaren får betala för det historiska användandet av värmesystemet. Så den principen är normen.

Det blir mer komplicerat med en bostadsrätt. Där verkar det av någon märklig anledning inte finnas någon koppling mellan priset på en Br och föreningens ekonomi.

 

[Claes Sörmland]

Rättvisa är svårt och det finns alltid olika bedömningar.

Min egen pragmatiska erfarenhet är att det går att lösa i praktiken. De flesta bostadsrättsföreningar är belånade. Under goda år med måttligt underhållsbehov sker ju ändå slitage. Det bör kompenseras genom amortering på lån. Då frigör man utrymme för ökad belåning vid stora underhållsbehov.
Det är en tråkig situation om föreningen har höga lån och stora underhållsbehov så det ska undvikas. Men man bör heller inte bygga upp likvida tillgångar som urholkas av inflation och kan locka till onödigt dyra åtgärder eller rent av bedrägeri.

Samtidigt har ju prisökningen på bostadsrätter och inflationen i byggsektorn varit så stor sedan 90-talet att om man bara har suttit stilla och inte amorterat sina lån från tidigare underhållsåtgärder så har de stabila lånen sjunkit enormt i reala termer. Vi har s a s haft hyperinflation inom bostadsrättssektorn. Kanske kändes 10 milj i lån som en grej 2005 men idag 20 år senare är det inte mycket att bråka om. Man får inte så mycket för 10 milj.

Så att inte amortera har fungerat som strategi. Om det gör det nästa 20 år vet ju ingen. Kanske har vi nått slutet på prisökningarna i bostadsrättssektorn? Jeg tror inte det. Politikerna har skapat en enorm massa pengar och de kommer vad jag förstår att matas in i tillgångar. Bostadsrätter är en sådan tillgång. De kommer således att fortsätta att öka i pris. Vad ska man annars göra av sina sparpengar?

 

[hempularen]

I föreningen där jag var ordf. för drygt 30 år sedan bytte vi stammar, Vi räknade med ca 100% avgiftshöjning (vilket motsvarade ca 1 200 / månad), men då var räntan 13 - 15%. Det blev avsevärt lägre ökning bla. för att vi kunde få en statlig räntesubvention genom en lagändring som kom under byggtiden. Och ungefär då började räntan gå ned. Så när bygget var klart låg räntan under 10% (tillfällig nyck tänkte jag).