BRF vill höja avgiften med 80% – råd önskas!

[bhus2021]

Riktig dåligt upplägg att föreninger renoverar badrummen av ovan nämda skäl (ROT, ränteavdrag)...

Det är väl bra för oss som bor i villa att inte skattepengar läggs på lägenhetsrenoveringar?

 

[grovspacklarn]

Det är väl bra för oss som bor i villa att inte skattepengar läggs på lägenhetsrenoveringar?

Inte riktigt skattepolitik som tråden handlar om dock

 

[Rudmar]

Fundera också på om detta inte ska göras delvis med kapitalinsatser/direktfakturering av bostadsrättshavarna. Pengarna borde finnas hos medlemmarna eftersom det är Sveriges rikaste område typ. Fördelen med detta är väl att medlemmarna kan använda ROT för en stor del av kostnaden och dessutom kan man göra ränteavdrag om man lånar upp pengarna. Inget av detta kan BRFen göra.

Medlems direkta kapitaltillskott är avdragsgillt, 21% om jag kommer ihåg rätt, vid framtida försäljning. Se t ex https://www.ekonomifokus.se/bostad/bostadsrattsforening/kapitaltillskott-bostadsrattsforening

 

[Ludde Jakobsson]

Har du ert andelstal? Skulle vara kul att få se hur det kommit fram till en så stor höjning jmf 15 Milj sek.

 

[Appendix]

Stambyte 90 lgh. Jag gissar på 30-40 milj snarare än 15.

Stambyte i gamla föreningen jag flyttat från beräknas till 35 miljoner för 84 lägenheter

 

[Unikt namn]

Är det verkligen en god idé att ha en enorm reniveringsfond som en brf?
En risk med stora pengahögar är att någon blir frestad att sätta sprätt på dom.

 

[Alfredo]

Är det verkligen en god idé att ha en enorm reniveringsfond som en brf?
En risk med stora pengahögar är att någon blir frestad att sätta sprätt på dom.

En fond för yttre underhåll är en öronmärkt del av det egna kapitalet på skuldssidan i balansräkningen. Den behöver inte motsvaras av en pengahög.

Här är en beskrivning.

https://www.sbc.se/lar-dig-mer/styrelse/kunskapsartiklar/fond-for-yttre-underhall/

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

 

[Nissens]

För några decennier sedan hade Brf underhållsplaner och fonderade pengar för att ha kapital när det behövdes.

Det verkar som att dessa sunda mekanismer tagits bort och Brf:s ekonomi hanteras inte på samma sätt numera.

Jag var med om ett beslut om stambyte i en Brf på den tiden, och det som fick föreningen att ta beslutet var att försäkringsbolagen kraftigt höjde självrisken vid vattenskada om rörstammarna översteg en viss ålder.

I det läget kunde det bli dyrare att inte byta stammarna än att göra det om föreningen hade lite otur.

 

[MS66]

Vi bor i en bostadsrättsförening i Stockholms innerstad (90 lägenheter, bildad slutet av 90-talet). Vi köpte vår lägenhet för drygt ett år sedan och frågade då om större renoveringar, som stambyten – men fick inget som helst besked om att något var på gång.

Nu meddelar styrelsen att stammarna måste bytas inom de närmaste åren. Kostnaden beräknas bli ca 15 miljoner kr och ska finansieras med lån, vilket innebär en avgiftshöjning på runt 80% – i två steg under två år.

I mailet från skriver styrelsen att de rekommenderar att vi "beslutar att genomföra stambytet, samt ge styrelsen mandat att ta fram tidplan, upphandling och finansieringslösning för projektet".

Vad innebär det att rösta ja på den här stämman? Ger vi styrelsen grönt kort genom hela projektet eller röstar vi för att de ska få lägga fram en planering som vi senare tar ställning till?

Jag har ärligt talat noll förtroende för vår styrelse och vill inte ge dem mandat att driva den här processen utan insyn och med ett obefintligt underlag.

Det är min första BRF och jag är helt novis. Jag har läst årsredovisningar och gamla stämmoprotokoll, men hittar inga spår av att detta har varit på gång, enda stället det omnämns är i ett gammalt underhållsdokument där det står att stammarna ska bytas 2017-2020, efter det nämns det inte protokollen från stämmorna eller i årsredovisningarna.

Jag tycker det känns väldigt märkligt att en så stor och kostsam renovering dyker upp utan längre framförhållning.

Min oro gäller både värdet på vår lägenhet och hur föreningens rykte kan påverkas av en så kraftig avgiftshöjning. För vår del innebär det att avgiften för vår 69 kvm lägenhet går från ca 4 000 kr till nästan 8 000 kr.


Frågor till er:

• Vilka frågor bör jag ställa på extrastämman?
• Vad bör jag tänka på som bostadsrättsinnehavare i det här läget?
• Finns det något sätt att förstå om styrelsen har skött sin planering korrekt eller om något missats?

Tack på förhand för alla tips och råd!

Man äger inte lägenheten i en bostadsrättsförening! man äger en andel i föreningen men det är föreningen som äger bostaden (googla bostadsrätt om du inte tror mig) och de måste troligen upprätthålla värdet i fastigheten och då är det bara att betala om det är beslutat att byta stammen!

 

[Weimik]

Det är något som inte stämmer med hur styrelsen räknar. Jag tycker att den första frågan man kan ställa på extrastämman är på hur lång tid styrelsen räknar med att lånet för stambytet ska betalas av och varför. Som tidigare inlägg varit inne på låter det som att de räknar med att stambytet ska vara betalt på 5 år. Det är inte rimligt om man betänker att nästa stambyte kanske blir om 50 år.

En av styrelsens uppgifter är att sköta ekonomin så att avgiften hålls stabil på lång sikt. Om avgiften behöver höjas med mycket mer än typ 10% på ett enda år anser jag att styrelsen gör något fel. Om ursäkten är att man kommer att kunna sänka den igen inom några år visar det bara att man tänker fel.

 

[Claes Sörmland]

För några decennier sedan hade Brf underhållsplaner och fonderade pengar för att ha kapital när det behövdes.

Det verkar som att dessa sunda mekanismer tagits bort och Brf:s ekonomi hanteras inte på samma sätt numera.

Jag var med om ett beslut om stambyte i en Brf på den tiden, och det som fick föreningen att ta beslutet var att försäkringsbolagen kraftigt höjde självrisken vid vattenskada om rörstammarna översteg en viss ålder.

I det läget kunde det bli dyrare att inte byta stammarna än att göra det om föreningen hade lite otur.

Det beror på att man ändrade reglerna för periodiseringar av kostnader i redovisningen för BRFer. Förr så "skrev man av" stora underhållsåtgärder under många år. Säg att man gjorde ett tsambyte för 30 milj, då kanske man skrev av det på 30 år med 1 miljon i kostnad (avskrivningar egentligen) per år. Men numera så ska hela dessa 30 miljoner kostnadsföras det år man har utgiften. D v s föreningen gör brakförlust det året rent bokföringsmässigt. Det finns ingen vinst att fördela.

Å andra sidan spelar det ingen roll, det viktiga i en föreningen är ju kassaflödet, att det finns pengar att betala räkningarna med. Inte vinst och eget kapital som i BRF-sammanhang bara är låtsassiffror.

Att spara en massa pengar i föreningen under årtionden är jag skeptisk till. Dels ökar det risken för att något stjäl pengarna eller sätter sprätt på dem med dåligt avvägt underhåll. Och dels äts de upp av inflationen. Hade man t ex 10 miljoner ihopsamlat 2018 på ett konto så har man idag bara 7,8 milj kvar i köpkraft. Om man inte på något sätt har fått kapitalet att växa. Och man får ju inte sparränta som motsvarar inflationen. Vad göra? Spekulera på aktiemarknaden?

 

[@ndreas]

Denna tråd har alla signaler på att vara clickbait .... En ny medlem som direkt lägger ut en tråd som är "uppseende väckande" och gör själv bara ett (1) inlägg....

Det börjar vara sjukt många sådana trådar här. Men vad vet jag, finns kanske föreningar som höjer 80% efter stambyte (?)....

 

[slothy]

Vår förra förening innan vi köpte hus, hade det problemet. Över 50 miljoner direkt felaktiga kronor försvann på fiffel med fakturor för diverse underhåll och löpande förvaltning. Stor förening i Stockholmsförort. Siffran 50ish var inte högre mest för att de slutade räkna längre tillbaka i tiden pga preskribering. Vet inte hur det gick till slut, vi köpte hus som sagt. Men då var det aktuellt med att höja avgiften med 75% pga bundna lån som löpte ut.

 

[Slottsbäcksväktarn]

Vi bor i en bostadsrättsförening i Stockholms innerstad (90 lägenheter, bildad slutet av 90-talet). Vi köpte vår lägenhet för drygt ett år sedan och frågade då om större renoveringar, som stambyten – men fick inget som helst besked om att något var på gång.

Nu meddelar styrelsen att stammarna måste bytas inom de närmaste åren. Kostnaden beräknas bli ca 15 miljoner kr och ska finansieras med lån, vilket innebär en avgiftshöjning på runt 80% – i två steg under två år.

I mailet från skriver styrelsen att de rekommenderar att vi "beslutar att genomföra stambytet, samt ge styrelsen mandat att ta fram tidplan, upphandling och finansieringslösning för projektet".

Vad innebär det att rösta ja på den här stämman? Ger vi styrelsen grönt kort genom hela projektet eller röstar vi för att de ska få lägga fram en planering som vi senare tar ställning till?

Jag har ärligt talat noll förtroende för vår styrelse och vill inte ge dem mandat att driva den här processen utan insyn och med ett obefintligt underlag.

Det är min första BRF och jag är helt novis. Jag har läst årsredovisningar och gamla stämmoprotokoll, men hittar inga spår av att detta har varit på gång, enda stället det omnämns är i ett gammalt underhållsdokument där det står att stammarna ska bytas 2017-2020, efter det nämns det inte protokollen från stämmorna eller i årsredovisningarna.

Jag tycker det känns väldigt märkligt att en så stor och kostsam renovering dyker upp utan längre framförhållning.

Min oro gäller både värdet på vår lägenhet och hur föreningens rykte kan påverkas av en så kraftig avgiftshöjning. För vår del innebär det att avgiften för vår 69 kvm lägenhet går från ca 4 000 kr till nästan 8 000 kr.


Frågor till er:

• Vilka frågor bör jag ställa på extrastämman?
• Vad bör jag tänka på som bostadsrättsinnehavare i det här läget?
• Finns det något sätt att förstå om styrelsen har skött sin planering korrekt eller om något missats?

Tack på förhand för alla tips och råd!

Detta är, om än ekonomiskt jobbigt, inget konstigt. Möjligen har någon, oklart vem, inte varit tydlig med att stambyte kommer att behöva göras.

Om stammarna behöver bytas så behöver stammarna bytas. Det kan säkert göras på olika sätt med olika kostnader men att rösta nej på en stämma leder sannolikt till att styrelsen (som ju anser att stammarna behöver bytas) omedelbart ställer sina platser till förfogande. Även med en ny styrelse behöver ju stammarna bytas och den nya styrelsen kommer inte att vara så dum att den tar frågan till en stämma.

Ett stambyte är en så stor åtgärd att den inte kan finansieras med föreningens underhållsfond - som ju inte är pengar på något konto utan snarare låneutrymme skapat genom avskrivningar och amorteringar.

Jag har själv bott i en förening (det är länge sedan) där stambytet, inklusive renovering av badrum och kök, gick loss på ungefär tre gånger marknadsvärdet för lägenheterna. Där stannade inte avgiftshöjningen på några 80%

Vad är du ute efter i din jakt på styrelsen? Visst, du kan få dem att avgå och du kan eventuellt leda i bevis att de gjort ett dåligt jobb. Det förändrar inget i sak, gör dig till ovän med styrelsen och stämplar dig som besvärlig.

Naturligtvis sköter styrelsen processen "utan insyn". Underhåll är styrelsens ansvar och att hålla på att blanda in en massa klagande medlemmar gör det jobbet helt omöjligt.

Gillar du inte styrelsen? Skaffa en majoritet och byt ut den. Avgiftshöjningen kommer du att få i alla fall.

 

[globaljuggler]

Men vad vet jag, finns kanske föreningar som höjer 80% efter stambyte (?)....

Första gången jag köpte BRF-lägenhet visade det sig att stambyte skulle ske några veckor efter tillträdet och att avgiften skulle fördubblas, förvisso från en låg nivå.

BRF Pampas i Solna ca 2008-2009. Det var... lärorikt.