Säljaren blir medvetslös innan tillträdet
Verktygstokig
· Stockholm
· 101 inlägg
Hej alla,
Jag har fått problem med en fastighetsaffär, min första husaffär. Har hittat ett hus som passar mig perfekt, det används för närvarande som permanentbostad och jag tänkte använda huset som fritidshus. Köpekontraktet är påskrivet och handpenning är betald. Tiden mellan kontraktsskrivning och tillträde var 3,5 månader. Nu är det ungefär en månad kvar tills tillträdet och mäklaren ringde i veckan med dåliga nyheter. Säljaren är mycket sjuk, så gott som medvetslös sen 1,5 vecka tillbaka och helt oförmögen att kunna skriva under några papper. Köpekontraktet är inte bevittnat, utan det är bara köpare och säljares underskrifter. (Hade två personer bevittnat köpekontraktet hade läget varit ett helt annat.) Det finns ingen fullmakt från säljaren till någon anhörig att kunna slutföra affären i dennes ställe.
Mäklaren sa att affären är säkrad genom att vi skrivit under köpekontraktet och mäklaren "tror” att lagfarten ska beviljas genom ett läkarintyg som en anhörig till säljaren fått fram.
Nu försöker jag hitta lagtexter och exempel på liknande fall, som kan styrka mäklarens ”tro” att Lantmäteriet verkligen kommer att bevilja lagfart. Läkarintyget är tänkt att användas som en fullmakt för att den anhörige ska kunna skriva under köpebrevet i säljarens ställe.
Så frågorna är följande:
1. Tror ni att lantmäteriet kommer att bevilja lagfarten? Det finns gott om exempel på säljare som avlider mellan kontaktskrivning och tillträde. Då verkar den generella processen vara att man får vänta med tillträdet tills bouppteckningen är löst, OM det inte finns speciella skäl för att köparen måste få tillträde till bostaden i tid, och ett sånt vanligt skäl är att köparen sålt sin förra bostad och därför står utan bostad om köparen inte får tillträde till den nya bostaden. I detta fall finns inget sådant ekonomiskt eller praktiskt skäl, då det rör sig om ett fritidshus. (Det handlar möjligen om att jag blir lite besviken att missa trevliga grillkvällar som jag föreställt mig ha i huset.)
2. Vad händer om jag betalar köpeskillingen på tillträdesdagen, mäklaren skickar in ett köpebrev utan säljarens underskrift till Lantmäteriet och bifogar läkarintyget, jag får nycklarna och börjar glatt renovera och flytta in… Och handlingarna sedan underkänns av Lantmäteriet, som svarar till mäklaren att vi måste få överförmyndares godkännande, etc. Vad händer om jag står med ett hus som jag inte får lagfart för? Vad kommer banken säga? Eller löser det sig med tiden? Jag borde kanske inte betala köpeskillingen tills jag är säker på att läkarintyget kommer att accepteras av Lantmäteriet, utan hellre flytta fram tillträdesdagen, tills… ja, hur länge då? Om t.ex. säljaren råkar avlida, då rullar affären in på en mer etablerad bana… Då blir det ju dödsboet som svarar för affären. Säljaren skulle ju också kunna piggna till och då skriva under en fullmakt. Då löser det sig snabbt. Men när säljaren är i liv och onåbar… Är det en överförmyndare som behöver utses?
3. Lite efterklokt kan man säga att vi borde ha bevittnat köpekontraktet direkt vid kontraktsskrivningen, ifall att köpare eller säljare skulle tappa hälsan och bli oförmögen att skriva under köpebrevet. Mäklaren hade kollegor på kontoret som skulle ha kunnat ställa upp som vittnen… Men det verkar inte vara vanligt? Standardkontraktet hade inga fält för bevittnande. Förmodligen händer det så pass sällan att säljare eller köpare dör innan affären är fullbordad att man inte är förutseende för de trassel och osäkerheter som uppstår när det väl händer. Man kanske anser att alla affärer är associerade med risker och denna typ av risker är så ovanliga att man är beredd att ta dem. Borde man inte kunna kräva att köpekontraktet ska upprättas så att det är godtagbart som lagfartsansökan, d.v.s. med två personers bevittnande alternativt att det finns fullmakter färdiga, så att man inte är beroende av en enda persons hälsa, särskilt när det är lång tid till tillträdet? Borde det inte bli norm?
Tacksam för svar och kommentarer.
Jag har fått problem med en fastighetsaffär, min första husaffär. Har hittat ett hus som passar mig perfekt, det används för närvarande som permanentbostad och jag tänkte använda huset som fritidshus. Köpekontraktet är påskrivet och handpenning är betald. Tiden mellan kontraktsskrivning och tillträde var 3,5 månader. Nu är det ungefär en månad kvar tills tillträdet och mäklaren ringde i veckan med dåliga nyheter. Säljaren är mycket sjuk, så gott som medvetslös sen 1,5 vecka tillbaka och helt oförmögen att kunna skriva under några papper. Köpekontraktet är inte bevittnat, utan det är bara köpare och säljares underskrifter. (Hade två personer bevittnat köpekontraktet hade läget varit ett helt annat.) Det finns ingen fullmakt från säljaren till någon anhörig att kunna slutföra affären i dennes ställe.
Mäklaren sa att affären är säkrad genom att vi skrivit under köpekontraktet och mäklaren "tror” att lagfarten ska beviljas genom ett läkarintyg som en anhörig till säljaren fått fram.
Nu försöker jag hitta lagtexter och exempel på liknande fall, som kan styrka mäklarens ”tro” att Lantmäteriet verkligen kommer att bevilja lagfart. Läkarintyget är tänkt att användas som en fullmakt för att den anhörige ska kunna skriva under köpebrevet i säljarens ställe.
Så frågorna är följande:
1. Tror ni att lantmäteriet kommer att bevilja lagfarten? Det finns gott om exempel på säljare som avlider mellan kontaktskrivning och tillträde. Då verkar den generella processen vara att man får vänta med tillträdet tills bouppteckningen är löst, OM det inte finns speciella skäl för att köparen måste få tillträde till bostaden i tid, och ett sånt vanligt skäl är att köparen sålt sin förra bostad och därför står utan bostad om köparen inte får tillträde till den nya bostaden. I detta fall finns inget sådant ekonomiskt eller praktiskt skäl, då det rör sig om ett fritidshus. (Det handlar möjligen om att jag blir lite besviken att missa trevliga grillkvällar som jag föreställt mig ha i huset.)
2. Vad händer om jag betalar köpeskillingen på tillträdesdagen, mäklaren skickar in ett köpebrev utan säljarens underskrift till Lantmäteriet och bifogar läkarintyget, jag får nycklarna och börjar glatt renovera och flytta in… Och handlingarna sedan underkänns av Lantmäteriet, som svarar till mäklaren att vi måste få överförmyndares godkännande, etc. Vad händer om jag står med ett hus som jag inte får lagfart för? Vad kommer banken säga? Eller löser det sig med tiden? Jag borde kanske inte betala köpeskillingen tills jag är säker på att läkarintyget kommer att accepteras av Lantmäteriet, utan hellre flytta fram tillträdesdagen, tills… ja, hur länge då? Om t.ex. säljaren råkar avlida, då rullar affären in på en mer etablerad bana… Då blir det ju dödsboet som svarar för affären. Säljaren skulle ju också kunna piggna till och då skriva under en fullmakt. Då löser det sig snabbt. Men när säljaren är i liv och onåbar… Är det en överförmyndare som behöver utses?
3. Lite efterklokt kan man säga att vi borde ha bevittnat köpekontraktet direkt vid kontraktsskrivningen, ifall att köpare eller säljare skulle tappa hälsan och bli oförmögen att skriva under köpebrevet. Mäklaren hade kollegor på kontoret som skulle ha kunnat ställa upp som vittnen… Men det verkar inte vara vanligt? Standardkontraktet hade inga fält för bevittnande. Förmodligen händer det så pass sällan att säljare eller köpare dör innan affären är fullbordad att man inte är förutseende för de trassel och osäkerheter som uppstår när det väl händer. Man kanske anser att alla affärer är associerade med risker och denna typ av risker är så ovanliga att man är beredd att ta dem. Borde man inte kunna kräva att köpekontraktet ska upprättas så att det är godtagbart som lagfartsansökan, d.v.s. med två personers bevittnande alternativt att det finns fullmakter färdiga, så att man inte är beroende av en enda persons hälsa, särskilt när det är lång tid till tillträdet? Borde det inte bli norm?
Tacksam för svar och kommentarer.
Redigerat:
Vårt köpekontrakt när vi sålde hus för några månader sen bevittnades inte. Det behövs inte.
Redigerat:
Det är mycket intressanta frågor här.
Men jag tänker att det smartaste är nog att bara köra på (och blunda och hoppas) och skicka in tillgängliga handlingar för inskrivning och hoppas att det bara går igenom.
Och ifall det stöter på patrull så försöker man ordna det då.
Detta innebär inte att det bara är att fridfullt vänta, utan smid alla möjliga planer på reservlösningar ifall det skiter sig, planer som förhoppningsvis inte behöver sättas i verket.
Men jag tänker att det smartaste är nog att bara köra på (och blunda och hoppas) och skicka in tillgängliga handlingar för inskrivning och hoppas att det bara går igenom.
Och ifall det stöter på patrull så försöker man ordna det då.
Detta innebär inte att det bara är att fridfullt vänta, utan smid alla möjliga planer på reservlösningar ifall det skiter sig, planer som förhoppningsvis inte behöver sättas i verket.
Jag tänker också såhär.
Med underskrivet kontrakt samt gjord betalning så anses du nog som ägare.
Har du dessutom fått tillträde (nycklar t.ex) så är du också i besittning av fastigheten.
Då är det inte mycket formalia kvar att fixa. Du är i besittning fram tills kronofogden avhyst dig, vilket inte kommer ske med tanke på omständigheterna. Så även om inskrivningen tar tid, så kan du ändå börja nyttja din egendom.
Med underskrivet kontrakt samt gjord betalning så anses du nog som ägare.
Har du dessutom fått tillträde (nycklar t.ex) så är du också i besittning av fastigheten.
Då är det inte mycket formalia kvar att fixa. Du är i besittning fram tills kronofogden avhyst dig, vilket inte kommer ske med tanke på omständigheterna. Så även om inskrivningen tar tid, så kan du ändå börja nyttja din egendom.
Jag är inte idiotsäker på allt detta, men jag tror verkligen att det jag skrivit gäller. Du kanske bör dubbelkolla lite, eller invänta fler svar i denna tråd.
Det som skrivits ovan stämmer säkert. Troligen löser drt sig med tiden. Du kommer kanske att ha tillgång till huset för kort eller lång tid utan att ha lagfart.
Men ditt problem ligger troligen med låneinstitutet om du söker lån. Du får knappast ett lån beviljat om du inte får lagfart. Så om du tänker söka lån så bör du kontakta banken och diskutera hur du bör göra. Du bör också ta reda på vem som är arvtagare om husägaren dör och diskutera frågan med arvingarna. Men om det i stället blir så att husägaren förblir medvetslös och inte kan agera kan det bli komplicerat. Då bör en god man utses, det akn ta tid och den gode mannen kan ha synpunkter på försäljningen.
Men ditt problem ligger troligen med låneinstitutet om du söker lån. Du får knappast ett lån beviljat om du inte får lagfart. Så om du tänker söka lån så bör du kontakta banken och diskutera hur du bör göra. Du bör också ta reda på vem som är arvtagare om husägaren dör och diskutera frågan med arvingarna. Men om det i stället blir så att husägaren förblir medvetslös och inte kan agera kan det bli komplicerat. Då bör en god man utses, det akn ta tid och den gode mannen kan ha synpunkter på försäljningen.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 019 inlägg
Lantmäteriet kommer att bevilja lagfart, men det kan ta ett tag då de nog måste förklara lagfarten vilande först.
Lagfarter i allmänhet är reglerade i 20 kap. jordabalken, och vilande lagfarter pga. avsaknad av bevittnad underskrift i 20:8 JB.
Att betala fastigheten kan visa sig bli svårt då ni inte kommer få låna på den meden vilande lagfart, men det kanske inte är ett problem.
Lagfarter i allmänhet är reglerade i 20 kap. jordabalken, och vilande lagfarter pga. avsaknad av bevittnad underskrift i 20:8 JB.
Att betala fastigheten kan visa sig bli svårt då ni inte kommer få låna på den meden vilande lagfart, men det kanske inte är ett problem.
Bästa svaret
Jag drog caset kort för en fd lantmätare. Korta svar på din frågor:
Nej, köpebrev utan säljarens underskrift godkänns ej. Anhöriga kan inte teckna för någon annan utan fullmakt. God man behöver utses för den sjuke om denne inte tillfrisknar, vilket görs av överförmyndaren. Den gode mannen kan skriva under för den sjuke.
Nej, köpebrev utan säljarens underskrift godkänns ej. Anhöriga kan inte teckna för någon annan utan fullmakt. God man behöver utses för den sjuke om denne inte tillfrisknar, vilket görs av överförmyndaren. Den gode mannen kan skriva under för den sjuke.
Men om de sätter igång processen med god man direkt nu, så kan det ordnas i tid före tillträdet.
Jag vet också att i fall där sådant här strular, och under förutsättning att anhöriga och ev. arvingar är med på processen. Så har man löst det genom att köparen har fått hyra huset, till i princip noll hyra, i väntan på att formaliteterna ordnas.
OM de hinner ordna med god man före tillträdet, så tror jag att det kan vara bra att försöka dlutföra överlåtelsen så fort som möjligt, även före det tänkta datumet.
Jag vet också att i fall där sådant här strular, och under förutsättning att anhöriga och ev. arvingar är med på processen. Så har man löst det genom att köparen har fått hyra huset, till i princip noll hyra, i väntan på att formaliteterna ordnas.
OM de hinner ordna med god man före tillträdet, så tror jag att det kan vara bra att försöka dlutföra överlåtelsen så fort som möjligt, även före det tänkta datumet.
Du har fått kloka råd här. En ytterligare sak att tänka på är nog att huset behöver skötas under denna osäkra period. Det beror väl på vad anhöriga kan göra. Läs i ditt kontrakt vad som anges för tiden mellan kontrakt och tillträde. Säljaren har ett ansvar att vårda huset, men du köper det i skick på kontraktsdagen. Så om försämring sker kan det bli en diskussion om det är säljarens vanvård eller skada som förväntas på grund av husets skick. Därför är det ofta bra att ha korta tider mellan kontrakt och tillträde så begränsar man dessa risker.
Lite ot kanske men jag är glad att det gick bra när jag hjälpte svärföräldrarna sälja en fastighet för lite drygt ett år sedan.
Både svärfar och köparen låg mycket dåliga på samma avdelning strax innan överlåtelsen.
Båda bättrade på sig så köpet kunde genomföras men sen avled svärfar.
Både svärfar och köparen låg mycket dåliga på samma avdelning strax innan överlåtelsen.
Båda bättrade på sig så köpet kunde genomföras men sen avled svärfar.
Om säljaren avlider så är det hel plötsligt dödsboet som ska hantera försäljningen. Så jag håller med om att det kan vara en bra ide att ta tillträdet så snabbt som möjligt bär formalian är klar, annars måste man ta det ett varv till. Det behöver inte ta lång tid, men det kan göra det om arvingarna inte är överens.
Verktygstokig
· Stockholm
· 101 inlägg
Hej alla,
Tack för era bra svar.
Då verkar det som, enligt den här tråden, att läkarintyget som mäklaren hoppas på, är inte värt mycket för Lantmäteriet, utan det är en ”God man” vi behöver.
Den här affären förutsätter att jag får bolån hos en av de stora bankerna. Har haft telefonmöte med banken innan det här problemet med säljaren blev känt för mig och alltså bestämt ränta, amortering, etc. Banken skulle skicka lånehandlingar med post som ännu inte dykt upp. I svar #6 och #7 ovan:
… nämns att jag förmodligen inte får bolån om jag tänkt använda fastigheten som säkerhet om lagfarten blir vilande. Nu är det här min första husaffär, så jag är lite nybörjare på processen med lån och lagfart… Är det inte så att banken ser till att lånet är färdigt tills tillträdesdagen, köpeskillingen överförs först till mäklarens konto och sedan till säljarens konto? I samband med tillträdet så skriver man under köpebrevet som bifogas med andra registreringshandlingar till Lantmäteriet, och denna ansökan ska göras inom 3 månader från att köpebrevet skrevs. Handläggningstiden hos Lantmäteriet verkar också kunna vara några veckor. Så här skulle man kunna dra ut på processen innan banken får veta att det är problem med lagfarten. Det betyder att banken har betalat ut lånet och säljaren får sina pengar innan lagfarten är klar. Och först några veckor efter tillträdet så lär alltså Lantmäteriet förklara lagfarten vilande p.g.a. att läkarintyget är ogiltigt som fullmakt, och vi måste komplettera med godkännande från God man, och då får väl banken veta att det är problem med lagfarten. Vad kan banken göra i ett sådan läge? Kräva att jag betalar tillbaka köpeskillingen?
Tack för era bra svar.
Då verkar det som, enligt den här tråden, att läkarintyget som mäklaren hoppas på, är inte värt mycket för Lantmäteriet, utan det är en ”God man” vi behöver.
Den här affären förutsätter att jag får bolån hos en av de stora bankerna. Har haft telefonmöte med banken innan det här problemet med säljaren blev känt för mig och alltså bestämt ränta, amortering, etc. Banken skulle skicka lånehandlingar med post som ännu inte dykt upp. I svar #6 och #7 ovan:
… nämns att jag förmodligen inte får bolån om jag tänkt använda fastigheten som säkerhet om lagfarten blir vilande. Nu är det här min första husaffär, så jag är lite nybörjare på processen med lån och lagfart… Är det inte så att banken ser till att lånet är färdigt tills tillträdesdagen, köpeskillingen överförs först till mäklarens konto och sedan till säljarens konto? I samband med tillträdet så skriver man under köpebrevet som bifogas med andra registreringshandlingar till Lantmäteriet, och denna ansökan ska göras inom 3 månader från att köpebrevet skrevs. Handläggningstiden hos Lantmäteriet verkar också kunna vara några veckor. Så här skulle man kunna dra ut på processen innan banken får veta att det är problem med lagfarten. Det betyder att banken har betalat ut lånet och säljaren får sina pengar innan lagfarten är klar. Och först några veckor efter tillträdet så lär alltså Lantmäteriet förklara lagfarten vilande p.g.a. att läkarintyget är ogiltigt som fullmakt, och vi måste komplettera med godkännande från God man, och då får väl banken veta att det är problem med lagfarten. Vad kan banken göra i ett sådan läge? Kräva att jag betalar tillbaka köpeskillingen?
Redigerat:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 019 inlägg
Bara för att räta ut frågan lite, i den mån det är oklart. Köpekontraktet är den viktigaste handlingen, är det underskrivet är affären uppgjord och ingen part (eller arvtagare till part) har rätt att backa ur.
Köpebrevet är egentligen bara ett glorifierat kvitto på att betalning är gjord och äganderätten överlämnad.
Rent rättsligt är köpebrevet frivilligt, men står det i kontraktet att det ska finnas ett sådant måste det uppfylla samma formkrav som kontraktet och därför kan man, som TS, hamna i limbo om något händer med säljaren längs vägen.
Anmäler du köpet till Lantmäteriet utan köpebrev får du därför en vilande lagfart, men det blir säljarens sak att bevisa (inom viss tid som Lantmäteriet bestämmer) att affären inte är klar.
Men som vanligt är juridiken ett reservförfarande för när man inte kommer överens: det bästa är förstås att lösa det med god man eller liknande.
Köpebrevet är egentligen bara ett glorifierat kvitto på att betalning är gjord och äganderätten överlämnad.
Rent rättsligt är köpebrevet frivilligt, men står det i kontraktet att det ska finnas ett sådant måste det uppfylla samma formkrav som kontraktet och därför kan man, som TS, hamna i limbo om något händer med säljaren längs vägen.
Anmäler du köpet till Lantmäteriet utan köpebrev får du därför en vilande lagfart, men det blir säljarens sak att bevisa (inom viss tid som Lantmäteriet bestämmer) att affären inte är klar.
Men som vanligt är juridiken ett reservförfarande för när man inte kommer överens: det bästa är förstås att lösa det med god man eller liknande.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 019 inlägg
Fastighetsköp (tillträdet, alltså när man skriver köpebrevet) görs ofta upp hos banken eller med direktkontakt med en bankman. Det gör man för att banken ska kunna lösa tidigare lån och själv bli inskriven på de pantbrev som finns (eller ta ut nya).
Att det skulle gå att lura banken så att man får ut pengarna utan att de får panten håller jag för osannolikt. Men även bankens jurister vet förstås att affären redan är klar, så de borde kunna vara behjälpliga med ett brygglån eller liknande lösning om det strular för dig.
Prata med banken! Som omväxling har du tur som har en av storbankerna, de lär ha folk som kan hantera kniviga situationer och har du nu en månad på dig ska nog det här gå att reda ut.
Att det skulle gå att lura banken så att man får ut pengarna utan att de får panten håller jag för osannolikt. Men även bankens jurister vet förstås att affären redan är klar, så de borde kunna vara behjälpliga med ett brygglån eller liknande lösning om det strular för dig.
Prata med banken! Som omväxling har du tur som har en av storbankerna, de lär ha folk som kan hantera kniviga situationer och har du nu en månad på dig ska nog det här gå att reda ut.
