Vad som är viktigt för TS här, är att i det fallet att köpebrev inte upprättas i enlighet med villkoren i köpekontraktet, så bör Jordabalken 4 kap 14§ vara tillämplig:
14 § Undandrager sig säljaren utan skäl att enligt föreskrift i köpehandling medverka till upprättande av köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående förvärvet eller att fullgöra annat som ankommer på honom för att bereda köparen möjlighet till lagfart, äger 13 § motsvarande tillämpning.
Hur rekvisitet "utan skäl" skall tolkas vill jag inte spekulera om i detta fallet.
13§ säger att köparen har rätt till skadestånd så snart säljaren är i dröjsmål.
13 § Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Lag (1990:936).
Det är alltså viktigt att TS följer de villkor som är fastställda i köpekontraktet, och inte gör något som kan uppfattas tex att både TS och säljaren är i dröjsmål.
Det är också viktigt att förstå att det inte går att omförhandla någonting i avtalet med tex anhöriga, om de inte kan visa att de har rätt att företräda säljaren. Det kan kräva tex att god man/förvaltare utses, eller att någon form av fullmakt tecknats före sjukdomstillfället.
OT
Att köpebrevet bara är ett kvitto är inte helt korrekt.
I tex NJA 2016 s. 689 finns intressanta domar om vilket företräde köpekontraktet respektive köpebrev ska ha då dokumenten haft olika lydelse . Både TR och HR ansåg här att köpebrevet hade företräde, medan HD ansåg köpekontraktet. https://lagen.nu/dom/nja/2016s689
14 § Undandrager sig säljaren utan skäl att enligt föreskrift i köpehandling medverka till upprättande av köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående förvärvet eller att fullgöra annat som ankommer på honom för att bereda köparen möjlighet till lagfart, äger 13 § motsvarande tillämpning.
Hur rekvisitet "utan skäl" skall tolkas vill jag inte spekulera om i detta fallet.
13§ säger att köparen har rätt till skadestånd så snart säljaren är i dröjsmål.
13 § Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Lag (1990:936).
Det är alltså viktigt att TS följer de villkor som är fastställda i köpekontraktet, och inte gör något som kan uppfattas tex att både TS och säljaren är i dröjsmål.
Det är också viktigt att förstå att det inte går att omförhandla någonting i avtalet med tex anhöriga, om de inte kan visa att de har rätt att företräda säljaren. Det kan kräva tex att god man/förvaltare utses, eller att någon form av fullmakt tecknats före sjukdomstillfället.
OT
Att köpebrevet bara är ett kvitto är inte helt korrekt.
I tex NJA 2016 s. 689 finns intressanta domar om vilket företräde köpekontraktet respektive köpebrev ska ha då dokumenten haft olika lydelse . Både TR och HR ansåg här att köpebrevet hade företräde, medan HD ansåg köpekontraktet. https://lagen.nu/dom/nja/2016s689
Verktygstokig
· Stockholm
· 101 inlägg
Tack för alla bra svar, det känns som att läget börjar klarna lite...
En bra början är nog att prata med mäklaren och föreslå att säljarens anhöriga letar efter en god man så snart som möjligt. Och sedan ett samtal med banken. Bra Snyggt_hus #16 att du påminde mig om att anhöriga inte har rätt att omförhandla några avtal i köpekontraktet utan fullmakt, det är lätt att glömma.
När mäklaren ringde fick jag också frågan om jag kunde tänka mig att skjuta på tillträdet. Då handlade det i första hand om problem för de anhöriga med att tömma och städa huset i tid. Jag nekade till något ändrat tillträdesdatum, då jag tycker att det bestämda datumet passar mina planer mycket bra, även om jag känner visst medlidande för omständigheterna som råder. Så man vill vara hygglig men inte överdrivet snäll. Säljaren eller dennes arvingar får trots allt okej betalt för huset. Och som någon skrev ovan, så ökar ju risken att säljaren avlider om överlåtelsen förskjuts med en eller ett par månader. Och som sagt, om säljaren avlider så behövs tid för bouppteckningen, vilket lätt kan få tillträdet att bli uppskjutet tills sommaren eller tills hösten eller kanske till och med ett år. Att jag ska vänta snällt utan kompensation känns väl lite orimligt? Jag blir trots allt äldre själv och vill hinna leva livet i mitt fina hus innan det är för sent, så att vänta är också en slags uppoffring från min sida.
Det finns en klausul i köpekontraktet som berättar om kontraktsbrott: ”§10. Kontraktsbrott: Skulle någon part inte fullfölja sina skyldigheter enligt detta kontrakt, har motparten rätt till skälig ersättning. Är kontraktsbrottet av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet.”
En annan klausul lyder: ”§ 14. Pantförskrivning: Om det krävs för köparens finansiering av köpet, förbinder sig säljaren att på köparens bekostad ansöka om nya inteckningar och hjälpa till vid köparens pantförskrivning av pantbrev avseende fastigheten innan köparen beviljas lagfart.”
Så det som kan hända är att säljaren förblir medvetslös, ingen God man är ännu utsedd på tillträdesdagen, min bank vill inte betala ut lånen för att de fått nys om att säljaren inte kan underteckna köpebrevet, och tillträdet kan således inte genomföras på den avtalade dagen.
Säljarens direkta avtalsbrott är alltså §14. Att inte vara behjälplig vid pantförskrivning. Och därefter är det köparens avtalsbrott att inte kunna erlägga köpeskillingen på tillträdesdagen. Och slutligen säljarens avtalsbrott att §13. Säljaren ska överlämna bevittnat kvitterat köpebrev avseende fastigheten.
Borde jag redan nu överlämna ett förslag på skadestånd till mäklaren, så har de anhöriga ett ”erbjudande” att ta ställning till? Jag tänkte mig något i stil med 5000kr per påbörjad månad som tillträdet försenas. Det är möjligt att de anhöriga tycker det är ett bra erbjudande nu när det är tider där mycket händer samtidigt. Detta skadestånd blir ju något som säljaren får ta smällen av (om denne tillfrisknar) alternativt belastar skadeståndet ett framtida dödsbo. Vad tror ni om min idé? Är det onödigt sniket?
En bra början är nog att prata med mäklaren och föreslå att säljarens anhöriga letar efter en god man så snart som möjligt. Och sedan ett samtal med banken. Bra Snyggt_hus #16 att du påminde mig om att anhöriga inte har rätt att omförhandla några avtal i köpekontraktet utan fullmakt, det är lätt att glömma.
När mäklaren ringde fick jag också frågan om jag kunde tänka mig att skjuta på tillträdet. Då handlade det i första hand om problem för de anhöriga med att tömma och städa huset i tid. Jag nekade till något ändrat tillträdesdatum, då jag tycker att det bestämda datumet passar mina planer mycket bra, även om jag känner visst medlidande för omständigheterna som råder. Så man vill vara hygglig men inte överdrivet snäll. Säljaren eller dennes arvingar får trots allt okej betalt för huset. Och som någon skrev ovan, så ökar ju risken att säljaren avlider om överlåtelsen förskjuts med en eller ett par månader. Och som sagt, om säljaren avlider så behövs tid för bouppteckningen, vilket lätt kan få tillträdet att bli uppskjutet tills sommaren eller tills hösten eller kanske till och med ett år. Att jag ska vänta snällt utan kompensation känns väl lite orimligt? Jag blir trots allt äldre själv och vill hinna leva livet i mitt fina hus innan det är för sent, så att vänta är också en slags uppoffring från min sida.
Det finns en klausul i köpekontraktet som berättar om kontraktsbrott: ”§10. Kontraktsbrott: Skulle någon part inte fullfölja sina skyldigheter enligt detta kontrakt, har motparten rätt till skälig ersättning. Är kontraktsbrottet av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet.”
En annan klausul lyder: ”§ 14. Pantförskrivning: Om det krävs för köparens finansiering av köpet, förbinder sig säljaren att på köparens bekostad ansöka om nya inteckningar och hjälpa till vid köparens pantförskrivning av pantbrev avseende fastigheten innan köparen beviljas lagfart.”
Så det som kan hända är att säljaren förblir medvetslös, ingen God man är ännu utsedd på tillträdesdagen, min bank vill inte betala ut lånen för att de fått nys om att säljaren inte kan underteckna köpebrevet, och tillträdet kan således inte genomföras på den avtalade dagen.
Säljarens direkta avtalsbrott är alltså §14. Att inte vara behjälplig vid pantförskrivning. Och därefter är det köparens avtalsbrott att inte kunna erlägga köpeskillingen på tillträdesdagen. Och slutligen säljarens avtalsbrott att §13. Säljaren ska överlämna bevittnat kvitterat köpebrev avseende fastigheten.
Borde jag redan nu överlämna ett förslag på skadestånd till mäklaren, så har de anhöriga ett ”erbjudande” att ta ställning till? Jag tänkte mig något i stil med 5000kr per påbörjad månad som tillträdet försenas. Det är möjligt att de anhöriga tycker det är ett bra erbjudande nu när det är tider där mycket händer samtidigt. Detta skadestånd blir ju något som säljaren får ta smällen av (om denne tillfrisknar) alternativt belastar skadeståndet ett framtida dödsbo. Vad tror ni om min idé? Är det onödigt sniket?
Eventuella skadestånd kan aldrig bli annat än verifierade kostnader som beror på förseningen i tillträde.
Och jag tror att det kan vara lite tveksamt i sådana här fall, speciellt om säljaren avlider före tillträdet. Då har du ingen att begära skadestånd av.
Utan här gäller det att vara pragmatisk.
Och jag tror att det kan vara lite tveksamt i sådana här fall, speciellt om säljaren avlider före tillträdet. Då har du ingen att begära skadestånd av.
Utan här gäller det att vara pragmatisk.
Verktygstokig
· Stockholm
· 101 inlägg
Hemmapularen, det stämmer inte att man inte har någon att begära skadestånd av. Om säljaren avlider är det förstås dödsboet som får betala skadeståndet, förmodligen som ett avdrag på köpeskillingen. Av köpekontraktet framgår det inte att det endast är verifierade sakliga kostnader som man kan göra skadeståndsanspråk på. Men det kanske regleras av andra lagar och praxis? Ett vanligt skadeståndsanspråk vid försenat tillträde är ju dubbelt boende och magasinering av möbler. Dessa skäl finns inte i detta fall. Men det verkar ändå konstigt att det inte straffar sig mer att vara slapp med att passa tillträdesdagen än att man får stå för köparens uppenbara konkreta kostnader som angår flyttning, magasinering och dubbelt boende. Det är ju allmänt obekvämt för köparen när köparen måste ändra sina planer.H hempularen skrev:
Jämför med avtal för nyproducerade lägenheter. Då finns det ofta ett förseningsvite som betalas ut om bygget blir försenat. Eftersom vi har en klausul i köpekontraktet om "skälig ersättning" vid kontraktsbrott så kan jag i princip föreslå vilket belopp jag vill, så får detta sedan prövas i domstol om säljaren/dödsboet tycker något annat.
Redigerat:
Nu har väl du gått långt över det som är rimligt. Några dubbla skadestånd lär knappast bli aktuellt. Om säljaren går bort är det förvisso tråkigt för alla och köpet lär gå i stå ett tag. Men kräva dödsboet på skadestånd är inte en framkomlig väg, de blir snarare mindre benägna att säljs till dig. Dessutom tar de åtskilliga månader innan bouppteckningen är klar.
Nej, skälig ersättning betyder just faktiska merkostnader. Ett skadestånd är aldrig ett straff, utan ersättning för merkostnader.U Nils Björkman skrev:
Det är generellt i skadeståndslagstiftningen. Det finns till och med en lag som förbjuder överkompensation. Man får inte tjäna på en skada. Det innebär ex. att även om du har två hemförsäkringar så får du bara ersättning från en vid en skada.
I fallet med ett avtalat vite, så ör det just avtalat, det är inget skadestånd, utan en avtalad avgift.
Att få en god man utsedd är inget som görs i en hast. Det är en ganska lång process, beroende på kommun så kan de ta månader. Om sen utgången för säljarens sjukdomstillstånd är osäket försvårar processen. Vet du varför han är medvetslös? Låter lite konstigt i mina öron.
Anhöriga kan inte bara leta rätt på en god man utan en läkare måste skriva ett intyg, en socialsekreterare en social utredning och sen ska tingsrätten utse en god man, vilket också kan ta tid.
Anhöriga kan inte bara leta rätt på en god man utan en läkare måste skriva ett intyg, en socialsekreterare en social utredning och sen ska tingsrätten utse en god man, vilket också kan ta tid.
Nja, det där med att det alltid är merkostnader håller jag inte med om. Kvinnor som råkar se en blottare får ju i allmänhet skadestånd för de psykiska men de får. Jag tror inte att en man får så svåra skador att det motiverar skadetånd. Men det går i vissa fall att få skadestånd för annat än verifierade kostnader.H hempularen skrev:
Men det stämmer att skadestånd inte ska vara ett straff. Men även media har svårt för att skilja på böter och skadestånd. Andra länder har en annan syn på det, då kan det bli sjuka skadestånd för lindriga skador.
Verktygstokig
· Stockholm
· 101 inlägg
Återigen, tack alla för era goda råd. Ibland blir man sugen att testa gränserna, åtminstone i fantasin, och nu lyckades ni övertala mig att det var en dålig idé att försöka sig på ett mer godtyckligt skadestånd. Så jag kommer inte att försöka med det.
Redigerat:
Verktygstokig
· Stockholm
· 101 inlägg
Ja, det var oväntat att säljaren blev så illa sjuk och så plötsligt. Dock vill jag inte redovisa några detaljer som kan tolkas som privata när det gäller säljarens hälsa, ifall att någon skulle kunna identifiera vem det gäller och dessutom spelar de detaljerna ingen roll för de juridiska frågor som tråden gäller.SysterNett skrev:
Redigerat:
God man får inte sälja fastighet eller liknande utan sköter bara löpande räkningar o enklare saker. De disponerar inte ens ev sparkonto utan överförmyndarens godkännande.U Nils Björkman skrev:
Skall där säljas fastighet måste en förmyndare utses av domstol, det är ett stort steg för då tar man rättskapaciteten ifrån personen och det gäller i alla frågor.Förr kallade man det omyndigförklara och är relativt ovanligt idag.
Precis som någon skrev tidigare så prata med långivaren/banken, där finns folk som kan detta så varken du eller banken får problem längre fram.
Det är ingen gräsklippare man köper utan en av livets största affärer, är inte handlingarna korrekta så skiter det sig förr eller senare. Det är enbart korkat om man tror man kan lura lantmäteri eller banken.
Gör det ”by the Book” och låt det ta lite tid om det behövs, varför stressa om du inte behöver o försöka ”klämma” åt säljaren för att de råkat ut för sjukdom?
Det går faktiskt att vara hygglig, det brukar betala sig, om inte annat så mår man ganska bra av det själv!
Redigerat:
I vissa fall, räcker det med Överförmyndarens godkännande för att "God man" ska kunna sälja fastighet. Omständigheter som hälsa, nuvarande/kommande boende m.m. kan spela in.B byggnisse99 skrev:
Utdrag ur information från Överförmyndarnämnden :
"En god man, förvaltare eller förmyndare får sälja, förvärva
(genom köp, byte eller gåva) fastighet/bostadsrätt samt hyra eller hyra ut fast
egendom eller tomträtt endast med överförmyndarnämndens samtycke. För att hyra
eller säga upp hyreskontrakt gällande bostadslägenhet behövs dock inte
överförmyndarnämndens samtycke. Detta är reglerat i föräldrabalken 13 och 14 kap.
Att nämndens samtycke krävs beror främst på att åtgärder rörande fast egendom/
bostadsrätt rör betydande värden där det är särskilt viktigt att den enskildes rätt tas till
vara.
Överförmyndarnämnden behöver följande handlingar för att frågan om samtycke ska
kunna prövas:
Skriftlig ansökan (underskriven av god man, förvaltare eller förmyndare)
Den enskildes skriftliga samtycke (om den enskilde fyllt sexton år och kan
uttrycka sin vilja)
Skriftliga yttranden/godkännanden av den enskildes make, sambo och
närmast anhöriga
Köpe- försäljnings- eller hyresavtal (även gåvobrev), i original
Taxeringsbevis för fastighet
Förteckning från öppen budgivning (vid köp två oberoende värderingsintyg) "
Mitt råd är att snarast söka för att få en "God man".
Nu är det ju säljaren som sålt fastigheten. Det är ju i princip ett kvitto på betalningen som återstår. Säljaren får inte lämna avtalet, så det är ju inte jämförbart med att sälja huset för någon.
Trädgårdsfixare
· Vischan
· 1 426 inlägg
Du är köpare och skall inte blanda dig i säljarens göromål, det bäddar för en framtida tvist som heter duga. Bara fortsätt processen och uppstår det problem så hanterar du dem då.
Och hur tycker du TS lämpligtvis fortsätter processen då säljaren ligger medvetslös på sjukhus?