Skilsmässa och hus

När du gifter dig finns det sällan ens en tanke på att du en dag kanske ska skiljas. Ändå kan det komma en dag då ni väljer att gå åt olika håll - under 2012 slutade mer än 23 000 svenska äktenskap i skilsmässa, enligt SCB. Äger ni då ett hus med lån och bohag tillsammans är det ofta den största posten att hantera. Det kan vara därför vara klokt att ha reglerat samägandet juridiskt i förväg.

Vi pratade med advokat Stefan Häge vid Kriström Advokatbyrå om hur du bör reglera samägandet av ett hus vid giftermål, vad som händer vid en eventuell skilsmässa om ni inte reglerat samägandet och annat som är viktigt att tänka på vad gäller hus och bohag vid en skilsmässa.

Reglera samägandet juridiskt
Att ingå äktenskap innebär i praktiken att ni väljer att dela allt lika. Om det då finns delar i era liv som ni inte vill ska ägas av båda måste ni avtala om detta i förväg - i form av ett äktenskapsförord.

– Har makarna upprättat ett äktenskapsförord kan de exempelvis reglera i äktenskapsförordet att en större del, eller hela värdet, på huset ska tillfalla den ena, säger Stefan Häge.

Detta är relativt vanligt vid de tillfällen då en av parterna går in med en större insats i huset, eller när makar senare i livet ingår äktenskap och har olika ekonomiska förutsättningar och barn sedan tidigare.

Stefan Häge tycker också att det är viktigt att ni samtidigt ser över hur huset kommer att ärvas och fördelas vid ett eventuellt dödsfall om det i äktenskapet finns särkullbarn.

– Idag kanske du varit gift flera gånger, har barn från andra äktenskap med mera. Då kan det vara viktigt att reglera vem som erhåller eller ärver vad, och detta gör ni i äktenskapsförord och testamente, så att det vid en olycka eller ett dödsfall finns möjlighet för den andra parten att bo kvar i huset utan att ekonomin raseras. Det är även möjligt att söka skydda efterlevande make genom att teckna en livförsäkring. Tänk också på att reglera i testamente hur huset ärvs.

Skilsmässan ett faktum
Har ni inte reglerat juridiskt i förväg är det äktenskapsbalken som reglerar vad som gäller vid skilsmässa.

Det vanligaste är att ni äger halva fastigheten var om ni är gifta och det saknas äktenskapsförord. Det innebär i realiteten att ni delar på köpeskilling, vinst och förlust om ni säljer huset.

Det finns dock ett undantag. Om ni varit sammanboende och gifta kortare tid än fem år, och en av parterna hade signifikant större förmögenhet än den andra innan ni gifte er, brukar i regel den make som hade den större förmögenhetsmassan behålla en större andel av sitt giftorättsgods. En så kallad jämkning sker av hälftendelningsprincipen.

– Jämkningen brukar beräknas till 20 procent per år. Om du exempelvis har 10 miljoner kronor och jag har 0, då ska man bodela 20 procent av dina 10 miljoner första året vilket innebär att den med 0 kronor får 1 miljoner kronor istället för hälften. Efter 2 år får den som helt saknar tillgångar 2 miljoner kronor och så fortsätter det. Efter 5 år gäller att bägge parter får hälften var av nettoförmögenheten, förklarar Stefan Häge.

Detta händer med hus och bolån vid skilsmässa
När ni går skilda vägar och ska ta hand om hus- och bohagsfrågan kan detta delas upp i olika steg.

– Det normala är att du först ansöker om äktenskapsskillnad, sedan hanterar du bodelningsfrågorna. Men man kan även träffa ett så kallat föravtal inför förestående äktenskapsskillnad. Då gör man upp de ekonomiska mellanhavandena redan innan skilsmässans betänketid gått ut, dom på äktenskapsskillnad meddelats eller ansökan om äktenskapsskillnad ingetts.

Första frågan ni bör fundera över är om någon ska bo kvar i huset, eller om ni ska sälja och köpa nytt bägge två.

– Tidigare uppfattades det som en förmån att behålla huset, idag är det inte det på samma sätt. Då var det också vanligt med tvister om vem som skulle ta över huset. Några av skälen var bland annat att den kvarboende sköt upp sin latenta reavinstskatt, uppskovsbeloppen medförde ingen skatt men beaktades och ett latent mäklararvode beaktades. Idag får du betala skatt på uppskovsbeloppen, reavinstskatten är lägre och därför är det numera mindre intressant att sitta kvar i huset av skatteskäl, säger Stefan Häge.

Om bägge ändå vill bo kvar görs en behovsprövning. Vanligen är det den som har hand om barnen som får bo kvar eftersom barnens välmående går först, men det gäller också att den kvarboende parten har ekonomisk möjlighet att bo kvar och lösa ut den andra parten.

Makar som inte kan komma överens om hur bodelningen ska gå till och vem som skall tillskiftas vad, kan ansöka om att domstolen utser en bodelningsförrättare, vilken vanligen är en advokat. Är makarna inte nöjda med bodelningsförrättarens beslut kan frågan om kvarboende slutligen prövas och avgöras av domstol. När det är beslutat vem som kan och bör bo kvar är det dags att besluta värdet på huset.

Om ena parten behåller huset regleras övergången av den andre partens andel av fastigheten genom bodelningen. Vid en sådan övergång betalar du inte stämpelskatt på skifteslikviden utan istället en fast avgift till lantmäteriet om cirka 1 000 kronor. I många fall har husets värde stigit sedan ni köpte det, vilket gör att den part som köper ut den andra även måste betala hälften av vinstvärdet.

– Det kan vara nödvändigt att man får ta ut nya inteckningar, då får man betala 1,5 procent av lånebeloppet. Den som får betala detta är den som tar över fastigheten, säger Stefan Häge.

Stefan Häge tycker att det kan vara en god idé att tillsammans gå till en advokat och betala för en konsultationstimme.

– Den är värd mycket och ni får förhoppningsvis svar på frågor som ni annars kanske skulle tvistat om i onödan. En erfaren advokat inom området kan i regel direkt svara på vad som gäller enligt lag och praxis och vad parterna ska tänka på vid en bodelning samt därmed sammanhängande frågor så som umgänge, kvarboende, skatteffekter och så vidare.