5+1 risker hotar dig som äger din bostad

Åtminstone fem plus en olika risker hotar den som köper en bostad, i alla fall om priset är så högt att dina ekonomiska marginaler blir små. Riktigt allvarlig blir knipan om två eller flera risker besannas samtidigt.

Stigande bolåneräntor är nog idag den mest uppenbara risken. Det senaste året har räntorna mer än fördubblats och under 2023 finns stor risk att de fortsätter upp till i närheten av 6 procent. Riksbanken varnar i sina rapporter att ännu högre räntor kan följa nästa år om inflationen inte snart lugnar ned sig.

Fallande bostadspriser är också en aktuell risk, som dock bara blir ett akut problem om du behöver sälja. Men om prisraset är stort kan bolånen bli större än marknadsvärdet, vilket gör det svårt att flytta. Fast ibland är en flytt ändå nödvändig, vid skilsmässa, om arbetsgivaren flyttar eller om ett barn blir svårt mobbad i skolan. Det hände många familjer i Sverige i början av 1990-talet, men då föll räntorna efter några år och bostadspriserna återhämtade sig brant.

Att spara ihop förlusten kan ta väldigt lång tid. En normal villa i svenska storstäder kostar minst 5 miljoner kronor, så en prisnedgång på 20 procent betyder en förlorad miljon eller mer. Att månadsspara så mycket pengar tar lång tid, med 5000 kronor per månad tar det drygt 16 år innan insättningarna passerar en miljon.

Brand, översvämningar och liknande katastrofer är ovanliga men allvarliga risker. De har en till synes enkel lösning: att betala för hem- och villaförsäkring. Fast att röja upp efter eländet blir ändå tidskrävande och ledsamt.

Långvarig sjukdom eller arbetslöshet, som gör att inkomsterna minskar kraftigt, är en annan typ av ekonomisk risk som kan göra det svårt att klara bostadskostnaderna. Skilsmässa har en liknande effekt även på lönekontot, eftersom två bostäder kostar mer än en. För de flesta finns möjlighet att köpa extra sjukförsäkring och ofta även extra arbetslöshetsförsäkring, som brukar vara billigare via facket. Risken för skilsmässa går däremot inte att försäkra bort.

Ökade fastighetskostnader är en annan risk. Skenande elpriser har redan slagit hårt mot alla med direktverkande elvärme. Dyra reparationer som inte täcks av en normal hem- och villaförsäkring kan också behövas, till exempel om värmesystemet slutar fungera eller taket som börjar läcka. Buffertsparande är en bra lösning, men tar tid att skapa. Om du sätter in 2000 kronor på ett sparkonto varje månad tar det inklusive ränta ungefär fyra år att nå 100.000 kronor.

Slutligen kan ändrad omgivning göra att du inte vill bo kvar, samtidigt som bostaden blir svårsåld. Problemet kan vara nya obehagliga grannar eller kommunalt tillstånd till något som förstör husfriden, till exempel en motorcykelklubb eller en ny motortrafikled.

Värst är som sagt om 2-3 av riskerna blir verklighet samtidigt, då kanske bostadsägandet blir en mardröm utan slut. Men även om bara en av ovanstående sex risker inträffar så är det troligt att många i så fall skulle ångra bostadsköpet.

För de flesta yngre är det med dagens höga bostadspriser bättre ur risksynpunkt att hyra en lägenhet eller ett hus. De som nyligen kommit ut på arbetsmarknaden har normalt inte sparkapital nog för både kontantinsats och ekonomisk buffert. Tyvärr har Sverige en dåligt fungerande marknad för hyresrätter, vilket hänger ihop med en långvarig hyresreglering som gjort att hyresgästerna ofta behöver hitta någon att byta med för att kunna flytta. Och för nykomlingar på hyresmarknaden är utbudet litet jämfört med länder som har marknadshyror.

Det personliga skyddsnätet blir istället lösningen för många, som tack vare någon form av extra ekonomisk trygghet vågar köpa sin bostad. Enklast är det om du råkat ärva pengar eller på annat sätt fått en rejäl förmögenhet. Nära släktingar med god ekonomi är också vanligt, särskilt att föräldrarna hjälper till med kontantinsats eller går i borgen för bolån. Att vara gift är en ofta en fördel, men om bostaden är dyr och högt belånad kan marginaler ändå saknas för att klara att ena parten blir arbetslös eller långvarigt sjuk.

Din jobbtrygghet kan också vara extra hög. Dels har vissa yrkesgrupper som läkare och lärare väldigt stabila arbetsgivare, medan känsligheten för dåliga tider är större för till exempel konsulter och egenföretagare. Dels kan du vara i mitten av en ovanligt framgångsrik karriär. Då ger ditt kunskapskapital extra fördelar i diskussioner med arbetsgivare, och kanske även banker.

För alla med tillräcklig ekonomisk marginal ger bostadsägande tydliga fördelar

För alla med tillräcklig ekonomisk marginal ger bostadsägande tydliga fördelar. Dels är ägande skattemässigt gynnat, både av avdragsrätten för låneräntor och tack vare möjligheten att hålla ned kostnaderna för underhåll och reparationer via gör-det-själv. Dels blir utbudet av lägenheter och hus mycket större, vilket ökar rörligheten. Men framför allt får den som äger sin bostad bestämma mycket mer själv.

Fast om marginalerna är små gör den ekonomiska situationen i Sverige idag att det är fullt rimligt att vilja avstå från att äga sin bostad, eller försöka sänka kostnaden. Bostadspriserna har backat lite det senaste året, men är i storstäderna fortfarande 3-4 gånger högre än för 20 år sedan. Och även om boräntorna redan har stigit brant det senaste året, finns risk att de dubblas från dagens nivå om den höga inflationen inte snart upphör.

En blick utomlands visar att det i många andra länder är vanligt att bo mycket mer trångt än vi gör i Sverige. En mindre yta kostar förstås mindre. Att hyra ett rum av någon som behöver hjälp att täcka sina bostadskostnader ger både lägre risker och lägre kostnad. Extremfallet är att bo kvar hos eller flytta tillbaka till sina föräldrar. Fast å andra sidan finns bra argument för att det i Sverige är värt att lägga större del av inkomsten på bostaden, främst vår långa och kalla vinter.

I slutändan är valet personligt. Hur mycket pengar du vågar riskera på bostadsmarknaden beror på din ekonomiska situation, ditt skyddsnät, din attityd till att ta risker och hur stora du bedömer att de olika riskerna är för just dig. Bankerna ska hjälpa till med bolånekalkyler. Mäklarna ska ge en summering av boendekostnaderna och information om riskerna. Vänner och bekanta kan bidra med sina perspektiv. Men låt dig inte övertalas, välj bostad själv.