Höga krav för nya bolån, men lösning finns

Räntorna på bolån är kvar under 2 procent per år, åtminstone för korta löptider. För den längsta bindningstiden 10 år är räntorna strax över 3 procent, så det är rimligen få experter som förväntar sig en snittränta över 4 procent fram till år 2025.

Ändå kräver bankerna att nya bolånekunder ska klara dubbelt så hög ränta för att få låna. En genomgång i Dagens Industri visar att räntekravet i kreditkalkylen varierar lite mellan bankerna. Nordea ligger högst av de fyra storbankerna och kräver att låntagarens ekonomi ska klara en boränta på 8 procent. SEB och Swedbank nöjer sig med 7 procent. Lägg därtill att om belåningen är hög så kräver bankerna även amortering på minst 2 procent per år.

Ett räntekrav på 7 procent plus amorteringstid 50 år betyder att för att få ett bolån på 2 miljoner kronor så måste kunden klara en månadskostnad på 15.000 kronor före ränteavdrag.

Det kan verka orimligt idag, när det går att få bolån med ränta under 2 procent. Räntekraven var på samma nivå, att köparens ekonomi ska klara räntor mellan 7 och 8 procent, för fyra år sedan, när DN gjorde en liknande genomgång. Men då fanns inte amorteringskraven.

Att bankerna är mer försiktiga nu beror dels på att det är troligt att Riksbanken kommer att höja räntorna någon gång i framtiden och att hushållets ekonomi kan försämras av andra skäl som sjukdom eller arbetslöshet. Dessutom ger höga bostadspriser en ökad risk att ägarna efter en prisnedgång "fastnar" i bostäder de inte har råd att sälja.

De senaste siffrorna från Svensk Mäklarstatistik visar att fram till juli så har bostadsrätter stigit 14 procent och villor 10 procent jämfört med för ett år sedan. Snittpriset på bostadsrätter i centrala Stockholm är uppe över 86.000 kronor per kvadratmeter. Alltså logiskt att oroa sig för en bubbla, särskilt om regeringen lyckas få igenom nya regler som ökar utbudet av tomter.

Fast visst finns köpare som drabbas i onödan. Ett exempel är yngre människor i början av en lovande karriär, som ännu inte nått höga löner men är på god väg dit. Ett annat problem är att om marginalerna är för små så kräver bankerna att den gamla bostaden är såld innan de ger lånelöfte för att köpa en ny, vilket ger stress att hinna köpa något och kanske onödigt upptrissad budgivning.

Möjliga lösningar finns. Dels kan banken få bättre säkerhet genom att någon förälder eller annan släkting går i borgen för bolånet. Dels används även annan information än nuvarande inkomst som underlag i kreditbeslutet, så det hjälper om låneansökan innehåller starka argument för att betalningsförmågan kommer att förbättras i framtiden.

Bankernas resonemang är egoistiskt, men visar också omsorg. Självklart vill bankerna slippa problem med kunder som inte har råd att betala räntor eller blir fast i sitt boende om marknadsvärdet sjunker. Men banker vill också ha nöjda kunder långsiktigt och det får man inte genom att låna ut för mycket. Se bara på de senaste årens reaktioner i Grekland, inte är grekerna nöjda för att tyska banker har lånat ut alldeles för mycket?