Köpa hus innan lägenheten är såld
Vi överväger att köpa hus inom en hyfsat snar framtid, men egentligen inte nu på en gång. Det finns dock ett hus ute på marknaden som vi är intresserade av. Problemet är att vi inte ens har påbörjat en försäljning av lägenheten. Säljaren av huset börjar bli desperat och kan kanske acceptera ett skambud, men ett skambud som ligger ett par miljoner under utgångpriset är ändå så mycket som 9.5 miljoner. Tyvärr ligger husen i denna prisklass i det området trots marknadens inbromsning. Normalt skulle huset ha sålts för länge sedan, men marknaden har ju tagit tvärstopp. Trots detta är det lite oväntat att ingen gett ett skambud än. Kanske är det försäljningar i denna prisklass som är mest känsligt just nu?
Lite fakta om vår ekonomi: vi har mycket konservativ värdering av vår lägenhet att utgå från för att veta hur mycket vi kan lägga i kontantinsats. Vi hamnar då på 1.5 miljoner. Vi skulle egentligen kunna lägga en halv miljon till, men vill inte röra våra sparpengar. Hellre större lån istället för större kontantinsats. Med hus vill vi ha en rejäl buffert för oförutsedda saker, reparationer etc. Det innebär också att kostnad för lagfart och pantbrev inte är ett problem för oss. Med tur kan vi få ytterligare 500 000 för lägenheten, kanske mer ändå, men med tanke på marknaden måste vi utgå från extremt konservativ värdering om vi köper innan vi säljer. Även om marknaden är som den är så borde lägenheten gå att sälja smidigt. Det är extremt låg avgift på lägenheten och en bra lägenhet i mycket attraktivt område. Såldes t.ex. en liknande lägenhet i denna förening innan visning under sommaren. Men, som nämnt, vi får vara beredda på att få ut ett lågt pris om vi ska sälja snabbt.
Vi har lån på lägenheten som banken kommer låta oss byta säkerhet på. Det rör sig om 3 miljoner med en ränta på 1,19% fram till år 2030 (Ja, ni läser rätt. Det är bra ränta för så lång bindningstid.)
Vi kanske kan få låna upp till 85%, dvs 8.5miljoner, och då kan vi lägga ett skambud. Garanterat får vi låna minst 7 miljoner. Tyvärr kommer säljaren aldrig acceptera ett bud på 8.5 miljoner så vi måste låna mer än 7 miljoner i så fall. 3 miljoner av dessa skulle alltså ha låg ränta i 7-8 år till. Vi har gjort en budget som klarar ett lån på 8.5 miljoner med räntehöjningar, även om vi kommer att få tänka till lite och vara mer ekonomiska än nu. Villan är även till stor del nyligen renoverad och har minimalt med renoveringsbehov. Ser inga behov av renoveringar/reparationer till större kostnader de närmaste 5-10 åren. Självklart ska vi ordna egen besiktning av huset om vi går vidare med bud för att undvika onödiga överraskningar.
Nu till frågan:
1. Om vi verkligen maxar vad vi får låna innebär det att banken inte beviljar handpenningslån/överbryggningslån? Det vill säga, vi måste sälja först? Vi anser oss ha utrymme för att klara de kostnader som dessa tillfälliga lån innebär, men hur brukar banker tänka runt det?
2. Är det någon bank som ens tillåter att man får ett överbryggningslån utan påskrivet säljkontrakt?
Anledningen till att jag frågär här är att jag inte vill hålla på och kontakta min bank i onödan - det kan ta tid att få en vettig kontakt. Dessutom kan jag vara mer förberedd med argument i diskussionen med banken.
Och ja, vi är medvetna om att det är extremt stora lån och att vi t.ex. måste amortera 3% per år i början. Men, som nämnt, vi får utan problem låna 7 miljoner och vår ekonomi klarar detta. Frågan är alltså hur banken skulle se på överbryggningslån om vi bedöms kunna låna 8-8.5 miljoner. Eller är vi egentligen hänvisade till att tömma stora delar av besparingarna för att kunna lägga ett skambud? Men det kommer vi inte göra för då har vi för dålig buffert för framtiden.
Lite fakta om vår ekonomi: vi har mycket konservativ värdering av vår lägenhet att utgå från för att veta hur mycket vi kan lägga i kontantinsats. Vi hamnar då på 1.5 miljoner. Vi skulle egentligen kunna lägga en halv miljon till, men vill inte röra våra sparpengar. Hellre större lån istället för större kontantinsats. Med hus vill vi ha en rejäl buffert för oförutsedda saker, reparationer etc. Det innebär också att kostnad för lagfart och pantbrev inte är ett problem för oss. Med tur kan vi få ytterligare 500 000 för lägenheten, kanske mer ändå, men med tanke på marknaden måste vi utgå från extremt konservativ värdering om vi köper innan vi säljer. Även om marknaden är som den är så borde lägenheten gå att sälja smidigt. Det är extremt låg avgift på lägenheten och en bra lägenhet i mycket attraktivt område. Såldes t.ex. en liknande lägenhet i denna förening innan visning under sommaren. Men, som nämnt, vi får vara beredda på att få ut ett lågt pris om vi ska sälja snabbt.
Vi har lån på lägenheten som banken kommer låta oss byta säkerhet på. Det rör sig om 3 miljoner med en ränta på 1,19% fram till år 2030 (Ja, ni läser rätt. Det är bra ränta för så lång bindningstid.)
Vi kanske kan få låna upp till 85%, dvs 8.5miljoner, och då kan vi lägga ett skambud. Garanterat får vi låna minst 7 miljoner. Tyvärr kommer säljaren aldrig acceptera ett bud på 8.5 miljoner så vi måste låna mer än 7 miljoner i så fall. 3 miljoner av dessa skulle alltså ha låg ränta i 7-8 år till. Vi har gjort en budget som klarar ett lån på 8.5 miljoner med räntehöjningar, även om vi kommer att få tänka till lite och vara mer ekonomiska än nu. Villan är även till stor del nyligen renoverad och har minimalt med renoveringsbehov. Ser inga behov av renoveringar/reparationer till större kostnader de närmaste 5-10 åren. Självklart ska vi ordna egen besiktning av huset om vi går vidare med bud för att undvika onödiga överraskningar.
Nu till frågan:
1. Om vi verkligen maxar vad vi får låna innebär det att banken inte beviljar handpenningslån/överbryggningslån? Det vill säga, vi måste sälja först? Vi anser oss ha utrymme för att klara de kostnader som dessa tillfälliga lån innebär, men hur brukar banker tänka runt det?
2. Är det någon bank som ens tillåter att man får ett överbryggningslån utan påskrivet säljkontrakt?
Anledningen till att jag frågär här är att jag inte vill hålla på och kontakta min bank i onödan - det kan ta tid att få en vettig kontakt. Dessutom kan jag vara mer förberedd med argument i diskussionen med banken.
Och ja, vi är medvetna om att det är extremt stora lån och att vi t.ex. måste amortera 3% per år i början. Men, som nämnt, vi får utan problem låna 7 miljoner och vår ekonomi klarar detta. Frågan är alltså hur banken skulle se på överbryggningslån om vi bedöms kunna låna 8-8.5 miljoner. Eller är vi egentligen hänvisade till att tömma stora delar av besparingarna för att kunna lägga ett skambud? Men det kommer vi inte göra för då har vi för dålig buffert för framtiden.
Det är nog ingen här som kan svara på hur mycket ni får låna, det kan bara er bank göra. Det är bara de som kan svara på om ni får ett brygglån utan påskrivet kontrakt med.
Jag har gjort det många gånger men då var marknaden i en helt annan fas och priserna där jag jobbar lägre.
Jag hade pratat med min bankman istället för att söka svar här, de kommer antagligen vilja ha en mäklarvärdering av er lägenhet och sen tar de beslut om brygglånet.
Jag har gjort det många gånger men då var marknaden i en helt annan fas och priserna där jag jobbar lägre.
Jag hade pratat med min bankman istället för att söka svar här, de kommer antagligen vilja ha en mäklarvärdering av er lägenhet och sen tar de beslut om brygglånet.
Självklart ska jag kolla med banken.M mlb88 skrev:
Det jag mest tänkte var om att låna mycket påverkar möjlighet till brygglån eller ej. Dvs ansträngt bolån = får oftast ej brygglån.
Men tillåter banker ibland brygglån utan påskrivet säljkontrakt? Jag förstår att de såklart kan neka oss ändå, men är det ens möjligt att göra så? Vi har aldrig sålt efter köp förut - därför frågar jag här. Vill vara förberedd på vad jag kan förvänta mig vid bankkontakten.
Jag har bekanta som vit förra kraschen satt med dubbla lägenheter i mer än ett halvår extra. Det blir inte billigt, tänk efter två gånger.
Banken kan bevilja brygglån utan att den nuvarande bostaden är såld om den (banken) bedömer det som sannolikt att ni får det som behövs för att täcka befintliga lån, få en rimlig kontantinsats och buffert efter att ni sålt den nuvarande bostaden och köpt den nya. Dvs. att slutfinansieringen blir bra.M Matte7 skrev:
När jag räknar brygglån brukar jag göra en kalkyl där det befintliga lånet är räknat med befintlig ränta och amortering och det nya lånet får kalkylränta (7%) samt den amortering lånet kommer ha när alla affärer är klara. Så visst påverkar lånets storlek hur sannolikt det är att ni blir beviljade ett brygglån.
Instämmer i vad flera andra skriver, fundera noga över risken att äga två bostäder samtidigt. Det kan hända något ytterligare oväntat som orsakar ännu mer problem på bostadsmarknaden. Det var inte så många som förutsåg kriget eller kollapsen på elmarknaden. Om något tredje händer ovanpå det kan det bli totalstopp åtföljt av stora prisfall. I detta läge är det en fördel att sälja först och köpa sen.
Egentligen är väl ett brygglån utan påskrivet säljkontrakt bara ett till bolån. Huruvida banken beviljar det eller inte kan ju dock bara banken svara på.
Men som flera varit inne på, det är osäkra tider så se till att ni har marginaler. T.ex. får ni ju vara beredda på motsvarande skambud på er lägenhet som ni funderar på att lägga på huset.
Men som flera varit inne på, det är osäkra tider så se till att ni har marginaler. T.ex. får ni ju vara beredda på motsvarande skambud på er lägenhet som ni funderar på att lägga på huset.
Enligt Booli har mitt hus droppat nästan 2M i värde sedan toppen innan kriget. Ha det i åtanke med priser.
Jag skulle vara väldigt skeptisk att köpa innan jag sålt på denna marknad.
Du vill väl inte försätta dig i samma situation som denna säljare och riskera bli desperat?
Med det sagt är det ju egentligen en bra tid att köpa när saker är "förhållandevis billiga", förutsatt att man har finanserna klara då
Jag skulle vara väldigt skeptisk att köpa innan jag sålt på denna marknad.
Du vill väl inte försätta dig i samma situation som denna säljare och riskera bli desperat?
Med det sagt är det ju egentligen en bra tid att köpa när saker är "förhållandevis billiga", förutsatt att man har finanserna klara då
Unikt namn skrev:
Enligt Booli har mitt hus droppat nästan 2M i värde sedan toppen innan kriget. Ha det i åtanke med priser.
Jag skulle vara väldigt skeptisk att köpa innan jag sålt på denna marknad.
Du vill väl inte försätta dig i samma situation som denna säljare och riskera bli desperat?
Med det sagt är det ju egentligen en bra tid att köpa när saker är "förhållandevis billiga", förutsatt att man har finanserna klara då
Det här huset vi tittat på har de redan sänkt 1 miljon från ursprungliga utgångspriset. Jag överväger alltså ett bud ytterligare 2 miljoner lägre. Kanske t.o.m. kan försöka med 2,5 miljoner under nuvarande utgångspris. Men visst är jag orolig för att inte få lägenheten såld om vi skulle köpa först.Enligt Booli har mitt hus droppat nästan 2M i värde sedan toppen innan kriget. Ha det i åtanke med priser.
Jag skulle vara väldigt skeptisk att köpa innan jag sålt på denna marknad.
Du vill väl inte försätta dig i samma situation som denna säljare och riskera bli desperat?
Med det sagt är det ju egentligen en bra tid att köpa när saker är "förhållandevis billiga", förutsatt att man har finanserna klara då
Får jag fråga vad ditt hus var värt innan och nu enligt Booli? Du behöver självklart inte uppge det om du inte vill.
Vi va tvungna att antingen ha ett köpekontrakt påskrivet alt en viss summa pengar att kunna gå in med i nya fastigheten i väntan på att huset blev sålt.
Nu blev huset sålt så vi letar fastighet istället
Anser ni att ni har råd att äga båda fastigheterna och chansa så kör på
Nu blev huset sålt så vi letar fastighet istället
Anser ni att ni har råd att äga båda fastigheterna och chansa så kör på
