Ekonomi & Juridik

Attefallshus kan ge 40 000 kr per år

Ett Attefallshus från Tre Fort Modul. Till höger Jonas Lindmark, Morningstar.

Ett Attefallshus från Tre Fort Modul. Till höger Jonas Lindmark, Morningstar.

I storstäderna är det svårt att få tag på bostäder och andrahandshyrorna höga, så de som har stor tomt frestas kanske att bygga ett Attefallshus för att hyra ut. Här är en kalkyl.

Bostadsbrist är ett problem på många håll i Sverige, särskilt i attraktiva kommuner i Stockholms län. Det borde locka de som har stor tomt att dra nytta av de nya reglerna från 2 juli som gjort det lättare få bygga ett hus på upp till 25 kvadratmeter som kan hyras ut permanent (Attefallshus).

Ett intressant exempel finns i en intervju i Dagens Nyheter (12 augusti), där familjen Frieberg räknat med att hitta studenter med franska som modersmål som vill bli hyresgäster när de byggt klart ett extra hus på 24,6 kvadratmeter som de beställt. De hoppas få ”ett hus som tickar in pengar” men kalkylen är kanske inte så självklar som den kan verka.

En hake i kalkylen är att många kostnader blir lika stora oavsett husets storlek. Material och arbete för att dra in el, vatten och avlopp kostar lika mycket vare sig huset är 25 eller 150 kvadratmeter. Ska huset ha kylskåp, varmvattenberedare, tvättmaskin, internetuppkoppling, luftvärmepump och så vidare då blir kostnaden räknat per kvadratmeter mycket högre när huset är så litet. Därför räcker det knappast med 20.000 kronor per kvadratmeter, utan inklusive markarbeten och möblering kanske kostnaden drar iväg uppåt en miljon för ett vinterbonat Attefallshus med alla bekvämligheter.

Å andra sidan är de potentiella intäkterna stora. En titt på Blocket visar att det när detta skrivs begärs månadshyra mellan 4500 och 11000 kronor för lägenheter mindre än 30 kvadratmeter i Storstockholm. Rum för inneboende på omkring 20 kvadratmeter kostar över 5000 kronor per månad. För många är det rimligen mer värt att få hyra ett eget litet hus, åtminstone om det är vinterbonat och innehåller både kök, toalett och dusch.

Förutom ökad elförbrukning så blir de extra månadskostnaderna begränsade så länge det extra huset tillhör samma fastighet. Räknar vi försiktigt med ett netto på 4000 kronor per månad, så blir intäkten 48.000 kronor på ett år. Hyresintäkter upp till 50.000 kronor per år är skattefria. På hyresintäkter därutöver får du göra avdrag med 20 procent, resten beskattas som inkomst.

Så långt ser kalkylen bra ut. För även om bygget är helt finansierat med extra bolån, så går det idag att låna en miljon för mindre än hälften av 48.000 kronor per år. Plus att räntekostnaderna är avdragsgilla.

Nästa hake är att intäkten inte är säker. Hyran kanske inte blir betald och det kan ta tid att bli av med struliga hyresgäster. Slitaget på hus och möbler kan bli stort, så att dyra renoveringar behövs innan nästa hyresgäst flyttar in, plus att efter en flytt kan det ta tid att hitta nästa hyresgäst.

Å andra sidan är det rimligt att många människor är beredda att betala mer för ett att hyra ett litet hus än en lägenhet av samma storlek, särskilt om det i priset även ingår parkeringsplats för bilen och tillgång till en trevlig trädgård. En kalkyl med investering 1 miljon, låneränta 3 procent före jämkning, hyra på 8000 kronor per månad (möblerat, inklusive vatten och el), kommunalskatt 30 procent, och driftkostnader plus slitage på 2000 kronor per månad ger en intäkt netto på nästan 40.000 kronor per år. Låter det frestande?