Attefallshus kan ge 50 000 kr per år
I storstäderna är det svårt att få tag på bostäder och andrahandshyrorna höga. De som har stor tomt frestas kanske att bygga ett Attefallshus för att hyra ut. Här är en kalkyl.
Du kan läsa artikeln här: Attefallshus kan ge 50 000 kr per år
Du kan läsa artikeln här: Attefallshus kan ge 50 000 kr per år
Om jag inte missat någon så är det 5 attefallshus som hyrs ut i området, en granne pratade i somras om att bygga ett så kan bli fler.
Trots att området ligger angränsande till ett naturreservat och nära stan så är det största problemet att behålla hyresgästen, verkar mest användas som tillfälligt boende för studenter och nyskilda innan det löst sig på annat håll. Tveksamt om dom drar in hyra 12 månader per år, då blir kalkylen annorlunda.
En bekant har haft samma boende i tre år och det måste vara rekord.
Trots att området ligger angränsande till ett naturreservat och nära stan så är det största problemet att behålla hyresgästen, verkar mest användas som tillfälligt boende för studenter och nyskilda innan det löst sig på annat håll. Tveksamt om dom drar in hyra 12 månader per år, då blir kalkylen annorlunda.
En bekant har haft samma boende i tre år och det måste vara rekord.
Jag har lite erfarenhet på området, både praktisk och teoretisk. Rent teoretiskt kan man nog räkna med att ju högra hyra man krämar ur desto troligare är det att hyresgästen letar billigare boende. Ytterliggare bieffekter kan vara att hyresgästen känner sig "utnyttjad" och kanske inte tar hand om huset på bästa sätt. Vi tar inte ut den hyra som skulle kunna gå, utan har lagt oss på en nivå något under "snittet". Detta för att jag inte vill ta ut mer än jag själv skulle kunna tänka mig betala om jag behövde hyra, samt för att motverka det jag skrev i början. Andrahandshyrorna är generellt väldigt höga och jag tycker lite synd om de som måste betala dom år efter år.dd88 skrev:
Har man råd/möjlighet att bygga ett åretruntanpassat attefallshus så har man råd att också slippa ha folk boendes på sin tomt.
Själv förstår jag inte alls i hur man kan värdesätta det mer än att få rå om sin lilla täppa på jorden helt själv (inkl familj givetvis)
Själv förstår jag inte alls i hur man kan värdesätta det mer än att få rå om sin lilla täppa på jorden helt själv (inkl familj givetvis)
Har du inga grannar? för oss är det inte jobbigare att ha huset uthyrt än att leva med grannar. Men förstår att det kan vara olika beroende på tomtens storlek och placering, mm. Fast det är ju klart, man byter ju lite av ens tillgång till hus och tomt mot pengar. Jag ser det hela som ett sätt att sprida sina inkomster så att inte alla inkomster bygger på att man jobbar. Som det är nu är det en i familjen som jobbar och en som pluggar, men trots detta kan vi med uthyrningen leva ett liv utan att behöva tänka för mycket på pengarHuddingebo skrev:
Grannarna här håller sig på sin tomt, vi har våran för oss själva.S surfarn skrev:
Har drygt 3000m² så plats finns men tanken på att ha mer eller mindre okända boendes där lockar inte för fem öre.
Dessutom en del ansvar med att vara hyresvärd.
Seriöst ?
Men detta är bara småpotatis jämfört med följande tanke. Om du nu har 1 Mkr eller riskaptit att belåna huset med 1 Mkr. Så kan du ju med fördel sätta dom i en bred indexfond istället. Anta en låg medelavkastning på 5% årligen. Då skulle du ha 2,6 Mkr efter 20 år. Så
- Bygga Attefall för 1 Mkr, ta en stor risk, ha inneboende på din tomt de närmsta 20 åren. därefter har du betalt av ditt attefallshus i renoveringsbehov
- Ta dina pengar till börsen, gör ingenting. Efter 20 år har du gått plus 1,6 Mkr.
Man kan också sätta in datan i artikeln i en nuvärdeskalkyl (investeringskalkylering 101 för de flesta bolag).
1 Mkr investering, 50 000 kr/år i TB, 20 års livslängd => - 376 000 kr..... Alltså något man förlorar pengar på. Man kan dividera kring vad restvärdet är efter 20 år. Men du kan ju ändå inte plocka bort Attefallaren och sälja det.
- Man räknar med att gå plus 50k/år (det står väldigt lite om underhållskostnader. Men skit samma). Det innebär att det tar 20 år att gå jämnt upp på din 1Mkr "investering". Eftter dessa 20 år så är nog många ytskickt, vitvaror etc. utslitna och dags att åtgärdas. Vilket så klart försämrar kalkylen.
- Att räkna med att det skulle höja värdet 2 Mkr är befängt. Kan det öka värdet för vissa ? JA. ..... vill alla betala 2 Mkr (som det påstås öka värdet) för ett byggt attefall ? NEJ. Hur mycket det skulle öka värdet på bostaden beror självklart på vart huset ligger. Hela situationen utgår uppenbarligen från heta områden i Stockholm. Men i artikeln så antar man en stor attefallare med kanske friggebod. Säg då ca 30 kvm. Då skulle det säkert vara en bättre värdehöjare att bygga ut huset med 30 kvm. I den marknad som artikeln utspelar sig kostar ett 150 kvm hus ca 10 Mkr och då blir det samma kvadratmeterpris.
- Hela denna kalkyl bygger dessutom på att man tar risk genom att ta 1 Mkr i lån och du är beroende av att ha hyresgäster nästkommande 20 åren... kul....
- Detta är till dagens räntenivåer. Stiger räntan så blir det en sämre kalkyl. Självklart kan man låsa räntan på 10 år för att säkra upp lite. Men då kommer man inte få åtnjuta dagens låga ränta ändå.
Men detta är bara småpotatis jämfört med följande tanke. Om du nu har 1 Mkr eller riskaptit att belåna huset med 1 Mkr. Så kan du ju med fördel sätta dom i en bred indexfond istället. Anta en låg medelavkastning på 5% årligen. Då skulle du ha 2,6 Mkr efter 20 år. Så
- Bygga Attefall för 1 Mkr, ta en stor risk, ha inneboende på din tomt de närmsta 20 åren. därefter har du betalt av ditt attefallshus i renoveringsbehov
- Ta dina pengar till börsen, gör ingenting. Efter 20 år har du gått plus 1,6 Mkr.
Man kan också sätta in datan i artikeln i en nuvärdeskalkyl (investeringskalkylering 101 för de flesta bolag).
1 Mkr investering, 50 000 kr/år i TB, 20 års livslängd => - 376 000 kr..... Alltså något man förlorar pengar på. Man kan dividera kring vad restvärdet är efter 20 år. Men du kan ju ändå inte plocka bort Attefallaren och sälja det.
Redigerat:
Att bygga attefallshus som en ren investering skulle jag aldrig göra, det finns säkrare investeringar. Men det kan ju finnas andra skäl. Vuxna barn som behöver någonstans att bo mellan boenden eller om man har behov av en gäststuga.
Har man skaffat extrahus för något eget behov, så kan man ju fundera över möjlighet till extrainkomst, när man inte har behovet själv.
Har man skaffat extrahus för något eget behov, så kan man ju fundera över möjlighet till extrainkomst, när man inte har behovet själv.
Kalkylen i artikeln är just det, en kalkyl. För oss tar det ca 7,5 år av uthyrning innan vi fått tillbaka det vi lagt ut. Ovanpå det räknar jag med att värdet på fastigheten gått upp med en del av det vi lagt ut. En betydligt säkare inkomst än att lägga samma summa på börsen. Jag uppskattar underhållsbehovet på 10 år till kanske 10-20 tusen.Viktor.J skrev:
Vi har inte plats för attefallshus men jag och fru tänker ofta hur trevligt det kunde vara med studenter (från Frankrike eller Tyskland eller annat).som bor periodvis hos oss, särskilt när alla barnen är utflyttade om kanske 5-8 år (äldsta dottern studerar nu i Leeds). Så hade vi byggt ett attefall så hade det varit ett användningsområde.
Lite väl svartvit infallsvinkel.
Läget avgör om attefallshuset är värt 50%, 100% eller 150% efter 20 år, men varför amortera ner till noll då huset tillför ett värde för fastigheten?
Rimligtvis så amorterar du ner till en för dig lagom andel av totalvärderingen av fastigheten, om du har 50% belåningsgrad innan byggnation av attefallare och 60% efter så är det bara utgångsläget, marknaden styr mer än vad du troligtvis kan påverka och det är omöjligt att säga vad värdet på fastigheten är om 20 år.
Det kommer dock alltid finnas ett värde i attefallshuset och under 20 år så får du in en extra inkomst.
Nej, på den tidshorisonten är det inte säkrare än fondsparande. Kan möjligen vara en riskspridning om man även satsar liknande kapital i fonder.S surfarn skrev:
Uthyrningsinvesteringen låser dina pengar. Du kan inte bestämma dig för att ”nu tar jag ut pengarna”. Om du har break even efter 7,5 år så behöver du stå kvar med uthyrning i kanske 10 år ytterligare innan du har fått en vettig nettoavkastning. Visserligen har du samtidigt värdeökningen, men den kan du inte realisera.
Du får inte in en extra inkomst så länge du inte betalt av din investering.. det tar 20 år i exemplet. Därefter får du en extra inkomst när underhållafond mm är borttaget.
Jag har svårt att se synsättet att "hyra ut attefall är en extra inkomst som diversifierar inkomstströmmarna". Genom att köpa ett hus har man ju låst upp ett ganska stadigt kapital i huset. Att då utöka med ett attefall för att få en extra inkomst (efter att investeringen är betald) är ju ingen diversifiering utan snarare en större position på fastighetsmarknaden imo.