Underhållet kostar lika mycket som driften av ditt hus

Självklart är det svårare att veta vad som kommer att gå sönder och det är till stor del frivilligt att måla om eller unna sig till exempel ett nytt kök. Men det är ändå viktigt att ha med en uppskattning av vad underhållet kommer att kosta i din kalkyl för husägandet. Hur stort är sparbehovet till renoveringar?  

Räkna med en miljon

Sett över 20 eller 30 år, som familjer ofta bor kvar i samma hus, vet vi att reparationer kommer att behövas. En schablon som används av bostadsrättsföreningar för underhåll och renovering är 350 kronor per kvadratmeter och år. För en villa på 150 kvadrat ger detta uppskattningen 52.500 kronor per år, vilket under en 25-årsperiod summerar till 1,3 miljoner kronor. 

Läs mer: Spara kosing och gör jobbet själv – 14 prima projekt från forumet 

Alltså ungefär lika mycket per år som driftskostnaderna brukar anges till i annonserna på Hemnet. Ett genomsnitt på 50.000 kronor per år, eller drygt 4000 kronor per månad, kan verka som orimligt mycket pengar för underhåll. Särskilt om huset idag är fräscht. Men 25 år är lång tid, mycket hinner hända.

Dessutom är fördelningen av reparationer och underhåll ofta ojämnt fördelat i tiden. De som köper ett hus i dåligt skick gör mycket första året, medan de som köper ett nybyggt hus förstås behöver göra ganska lite med själva huset de första tio åren, utan istället främst fixar med trädgården (vilket också kan bli dyrt). Ojämn fördelning i tiden gör att stora extra kostnader lätt ses som engångshändelser.

Mitt hus som räkneexempel: 28 år och 1,2 miljoner senare

Jag har tagit mitt eget hus som exempel för att kontrollera om 50.000 kronor per år är rimligt. När vi köpte huset 1997 var det i gott skick. Förra ägaren hade nyligen gjort en stor tillbyggnad som i källaren rymmer ett nytt badrum och bastu. Utvändigt hade han kostat på nytt tak och ny fasad, samt fuktisolerat källaren. Invändigt byggt nytt kök och lagt nya golv i flera rum. Vi gjorde därför ganska lite de första åtta åren. Men samtidigt är huset ursprungligen från 1936 och mycket i den gamla delen har behövt renoveras. Efter 28 år är mitt hus därför ett bra exempel på vad renoveringar kostar under en längre tidsperiod.

När jag summerar våra renoveringar och förbättringar under 28 år (nytt kök igen 20 år senare, nytt duschrum uppe, nya fönster i den gamla delen av huset , 2 värmepumpar, 2 fasadmålningar, mm) blir totalbeloppet nära 1,2 miljon kronor. Och då har jag ändå gjort en del arbete själv, som fasadmålning och stenläggning.  Visst är delar av huset idag av högre kvalitet än när vi köpte det, men å andra sidan är andra delar (till exempel taket och badrummet i källaren) nu betydligt äldre. 

Underhållskostnaden ökar då inflationen gör sitt

Huset har 220 kvadrat totalyta och sett över 28 år ger det en genomsnittlig kostnad för underhåll och renoveringar på 195 kronor per kvadratmeter och år. Det är betydligt lägre än den schablon på 350 kronor som jag nämnde i inledningen. Men inflationen har varit hög de senaste åren, särskilt i byggbranschen. Till exempel kostade vår första installation av luft/vatten-värmepump 76.000 kronor år 2006, medan nästa (lite starkare) kostade 169.000 kronor år 2023. Så det är rimligt att räkna med en högre kostnad per kvadratmeter framöver.

Till exempel kostade vår första installation av luft/vatten-värmepump 76.000 kronor år 2006, medan nästa (lite starkare) kostade 169.000 kronor år 2023. 

Byggkostnadsindex som SCB räknar ut har stigit 49 procent sedan år 2015. Det verkar troligt att renoveringskostnaderna har stigit minst lika mycket jämfört med genomsnittet de senaste 28 åren, vilket innebär att renoveringskostnader på åtminstone 300 kronor per kvadratmeter är realistiskt för mitt hus framöver.

Små hus ger stora kostnader per kvadratmeter

För små hus blir renoveringskostnaden per kvadratmeter rimligen högre, eftersom många av kostnaderna inte påverkas av huset storlek. Till exempel har de flesta hus en diskmaskin och två toaletter, oavsett storlek. För hus med totalyta mellan 100 och 150 kvadrat verkar bostadsrätternas schablon på 350 kronor per kvadratmeter rimlig. Och för riktigt små hus, som Attefallshus, behövs kanske ytterligare en hundralapp per kvadrat och år.

Så sparar du smart till framtida renoveringar

Det finns olika sätt att spara till renoveringsbehovet, där amorteringar av bolånet är det tryggaste och aktiefonder mer spännande.

Jag och min fru har sparat till renoveringar genom amorteringar på bolånen. När vi bestämt oss för någon stor förbättring, som nytt duschrum eller nytt kök, så har vi ökat bolånen igen. Att amortera är ett enkelt och säkert sparande, avkastningen blir den ränta man annars skulle ha betalat på lånet. Men en nackdel är att för att få öka bolånen igen behöver banken gå med på att husets marknadsvärde är tillräckligt högt. Om du har köpt ett hus med hög belåning kan det därför ge större handlingsfrihet att spara separat till framtida underhåll.

… möjligheten att få högre avkastning på aktiemarknaden

Ytterligare ett argument för ett separat sparande till renoveringar och reparationer är möjligheten att få högre avkastning på aktiemarknaden. Särskilt om du har köpt ett nybyggt hus och det framtida underhållet troligen främst kommer behövas om 10-20 år finns en rejäl potential att aktiesparande ger högre avkastning än amorteringar. De senaste 10 åren har aktiefonder i snitt stigit 7 procent per år, medan bolåneräntorna idag ligger kring 3 procent. Om vi räknar med att den skillnaden består så ger 4 procent extra avkastning per år i 20 år, med ränta på ränta, mer än en fördubbling av slutresultatet.

Å andra sidan blir förstås risktagandet större. Historiskt finns gott om 10-årsperioder då aktiemarknaden har utvecklats sämre än räntesparande. I Sverige hade vi en väldigt lång tidsperiod från 1920 till 1980 då aktier på Stockholmsbörsen totalt sett inte gav någon real avkastning - men därefter har svensk ekonomi varit framgångsrik och aktier varit en väldigt bra placering. Framtiden är okänd, men många experter anser att aktier i dag generellt är högt värderade.

Valet mellan att spara med låg eller hög risk ska även baseras på hur högt risktagandet är i din familjs ekonomi i övrigt. Stora bolån, små marginaler och stor risk att bli arbetslös talar för att välja låg risk i sparandet. Och motsatsen, höga inkomster och belåning under 50 procent av bostadens värde, talar för att unna sig ett mer spännande sparande med chans till högre avkastning.