Trasig panna vid inflyttningen
Besvarad 16 mar 2021 av Claes Blåe
Hej vi köpte ett hus i höstas och vid visningen såg allt bra ut, jag kollade noga att "pannan" fungerade då jag har dålig erfarenhet sedan tidigare. Men vid tillträdet fungerar den inte, och säljaren vill inte åtgärda felet.
Har haft en service an här som konstaterar att kompressorn behöver bytas. Vad gäller?
Hälsningar
Guy Dahlberg
Har haft en service an här som konstaterar att kompressorn behöver bytas. Vad gäller?
Hälsningar
Guy Dahlberg
Redigerat av moderator:
Svar
Hej Guy,
Värmepannan ingår mycket riktigt i köparens undersökningsplikt. Nu verkar du ju kunna bevisa att den fungerade vid själva köpet, men inte vid tillträdet. Säljaren står faran (ansvarar) för värmepannans funktion fram till tillträdet, enligt 4kap 11§ Jordabalken (JB), innebärande att den mera olyckligtvis gått sönder. Du har då rätt till avdrag på köpeskillingen motsvarande nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader. (Direktmetoden). Jag bortser av de skäl jag tidigare framhållit från JB 4 kap 19C§. (Värdeminskningsmetoden).
Har säljaren vanvårdat eller på ett eller annat sätt orsakat felet, gäller 4 kap 12§ JB. Du kan i så fall kräva ersättningen som skadestånd för en fungerande värmepanna.
För att mota Olle i grind skall jag tillägga att det av din fråga inte framgår hur gammal värmepannan var vid tillträdet. Är det en äldre anläggning kan det i båda fallen bli aktuellt med ett skäligt åldersavdrag, eftersom säljaren inte behöver bekosta någon egentlig standardförbättring.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Värmepannan ingår mycket riktigt i köparens undersökningsplikt. Nu verkar du ju kunna bevisa att den fungerade vid själva köpet, men inte vid tillträdet. Säljaren står faran (ansvarar) för värmepannans funktion fram till tillträdet, enligt 4kap 11§ Jordabalken (JB), innebärande att den mera olyckligtvis gått sönder. Du har då rätt till avdrag på köpeskillingen motsvarande nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader. (Direktmetoden). Jag bortser av de skäl jag tidigare framhållit från JB 4 kap 19C§. (Värdeminskningsmetoden).
Har säljaren vanvårdat eller på ett eller annat sätt orsakat felet, gäller 4 kap 12§ JB. Du kan i så fall kräva ersättningen som skadestånd för en fungerande värmepanna.
För att mota Olle i grind skall jag tillägga att det av din fråga inte framgår hur gammal värmepannan var vid tillträdet. Är det en äldre anläggning kan det i båda fallen bli aktuellt med ett skäligt åldersavdrag, eftersom säljaren inte behöver bekosta någon egentlig standardförbättring.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
klimt ·
Jag är litet förvånad över svaret. Vi har inte fått information om hur skicket och åldern var på pannan vid köpet av fastigheten. Det är skillnad om det var en äldre sliten panna jämfört med en nästan ny. Så här sägs i kommentaren till lagstiftningen, vilket antyder att det kan vara svårt för köparen att få ersättning.
”Normalt slitage som uppstår på grund av säljarens användning av fastigheten under tiden från avtalet till tillträdet omfattas inte av paragrafen och sådant måste alltså köparen räkna med.”
”Normalt slitage som uppstår på grund av säljarens användning av fastigheten under tiden från avtalet till tillträdet omfattas inte av paragrafen och sådant måste alltså köparen räkna med.”
Kompressorn håller länge än 9,5 år, troligtvis ett freonlägage någonstans, kanske servat innan försäljningen låt en kyltekniker se över pannan
DonPablo ·
Kompressorn kan väl rasa efter en vecka, det vet du aldrig, det är inte säkert den håller längre än 9,5 år, om den inte gått optimalt, den kan vara helt felinställd, då kan den vara sopslut efter 9,5 år.
Vad hände med "det som fungerar vid visning, kan man förvänta sig ska fungera vid tillträde"?
Rikard11 ·
Nu är du verkligen ute och cyklar Claes!
Det är ju direkt felaktigt det du svarar, har du inte koll på juridiken får du ju kolla upp det innan du uttalar dig som ”expert”. Blir ju väldigt märkligt annars.
som tidigare påpekats måste man ha mer information för att svara på frågan om pannans skick och ålder. Säljarens ansvar sträcker sig till saker som sker för att säljaren orsakat skadan, av olyckshändelse eller vanvård. Alltså INTE om det sker pga normal förslitning/ålder. I detta fall är det gränsfall om en kompressor kan anses helt naturligt sluta fungera efter 9,5 år. I sådana fall har köparen inget att hämta utan får själv åtgärda felet.
herregud Claes....
Det är ju direkt felaktigt det du svarar, har du inte koll på juridiken får du ju kolla upp det innan du uttalar dig som ”expert”. Blir ju väldigt märkligt annars.
som tidigare påpekats måste man ha mer information för att svara på frågan om pannans skick och ålder. Säljarens ansvar sträcker sig till saker som sker för att säljaren orsakat skadan, av olyckshändelse eller vanvård. Alltså INTE om det sker pga normal förslitning/ålder. I detta fall är det gränsfall om en kompressor kan anses helt naturligt sluta fungera efter 9,5 år. I sådana fall har köparen inget att hämta utan får själv åtgärda felet.
herregud Claes....
Rikard11,
Mycket tacksam om du kan förtydliga med lagrum, prejudikat e d som styrker ditt påstående,
Förväntar mig återkoppling under dagen,
Tack på förhand,
Mycket tacksam om du kan förtydliga med lagrum, prejudikat e d som styrker ditt påstående,
Förväntar mig återkoppling under dagen,
Tack på förhand,
Redigerat:
Rikard11,
Kan dessvärre inte finna paragrafen i Villaägarnas köpekontrakt som vi använt oss av,
Så toppen om du kan återkomma med lagrum och prejudikat som styrker ditt påstående när t ex Villaägarnas köpekontrakt använts,
Kan dessvärre inte finna paragrafen i Villaägarnas köpekontrakt som vi använt oss av,
Så toppen om du kan återkomma med lagrum och prejudikat som styrker ditt påstående när t ex Villaägarnas köpekontrakt använts,
klimt ·
I det ursprungliga svaret hänvisas till Jordabalken, men tolkningen i svaret är märklig. Så här anges det
1
”
11 § Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. ”
I praktiken är ansvaret alltså delat mellan säljare och köpare. Säljare är ansvarig om skadan orsakas av denne, medan köparen står för risken pga förslitning. Detta anges tydligt i kommentaren till lagstiftningen, som jag citerade i mitt första inlägg ovan.
Man kan förstås ha synpunkter på om detta är rimligt eller ej, men för många är det nog en balanserad avvägning. Köparen kan vid sin besiktning bedöma status för olika installationer. För de fall där mycket är gammalt och slitet och nära sin livslängd finns en ökad risk, som man kan ta hänsyn till i budgivning.
1
”
11 § Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. ”I praktiken är ansvaret alltså delat mellan säljare och köpare. Säljare är ansvarig om skadan orsakas av denne, medan köparen står för risken pga förslitning. Detta anges tydligt i kommentaren till lagstiftningen, som jag citerade i mitt första inlägg ovan.
Man kan förstås ha synpunkter på om detta är rimligt eller ej, men för många är det nog en balanserad avvägning. Köparen kan vid sin besiktning bedöma status för olika installationer. För de fall där mycket är gammalt och slitet och nära sin livslängd finns en ökad risk, som man kan ta hänsyn till i budgivning.
klimt ·
Som komplement citerar jag här en formulering i ett kontrakt upprättat av en stor mäklarfirma som återger lagstiftningens intention.
”Ansvar för skada
Skadas eller försämras fastigheten mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen ansvarar säljaren för skadan eller försämringen om den beror på säljarens vanvård, på att säljaren orsakat denna eller om den beror på olyckshändelse som ingen av parterna kunnat råda över.”
”Ansvar för skada
Skadas eller försämras fastigheten mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen ansvarar säljaren för skadan eller försämringen om den beror på säljarens vanvård, på att säljaren orsakat denna eller om den beror på olyckshändelse som ingen av parterna kunnat råda över.”
Rikard11,
Vilket rättsfall hänvisar du till som stödjer att din tolkning av lagrummet är den korrekta?
Vilket rättsfall hänvisar du till som stödjer att din tolkning av lagrummet är den korrekta?
Redigerat:
Rikard11 ·
Klimt förklarar det alldeles utmärkt här ovanför. Förstår att det blir konstigt när ”experten” Claes svarar som han gör men tyvärr är hans svar inte rätt. Så det är inte glasklart att man som köpare i det läget kan kräva säljaren på kostnaden för kompressorn, även fast man kan tycka det. Hade föreslagit för säljaren att ta halva kostnaden var, för att se om de kan tänka sig att bidra.
Rikard11 och klimt,
Ska jag tolka era svar som att ni inte har något rättsfall som stödjer er tolkning?
Ska jag tolka era svar som att ni inte har något rättsfall som stödjer er tolkning?
klimt ·
Lagstiftningen är tydlig, så ansvaret att hitta exempel ligger väl snarare på den som ifrågasätter detta. Jag kan förstå att lagstiftningen går emot mångas intuition, och att man kanske tycker att det skulle vara annorlunda. Men jag tror inte någon kompetent jurist skulle driva ett sådant fall tvärtemot lagstiftningen.
Rikard11 och klimt,
Visst är det jobbigt att till sist inse att ni båda inte har en susning hur rätten skulle döma?
Lärdom; ödmjukhet?
PS vad jag förstår delas Claes bedömning om att säljaren står faran av lawline,
Visst är det jobbigt att till sist inse att ni båda inte har en susning hur rätten skulle döma?
Lärdom; ödmjukhet?
PS vad jag förstår delas Claes bedömning om att säljaren står faran av lawline,
Redigerat:
Rikard11 ·
Det är just av den här anledningen jag reagerar, förstår att det är många som du Lasse som tror att experterna har koll på läget. Vilket är helt naturligt att man förutsätter.
Det är tyvärr inte första gången Claes lämnar viktiga luckor och hål i sina svar. Förra gången motiverade han det med att ”svaren blir för långa om man ska ta med allt”. Men här får vi också hoppas han kommer med en självrättelse då det tyvärr är många som blir lurade av Claes svar.
Så jag förstår dig Lasse, det är inte ditt fel att diskussionen uppkommit utan tyvärr expertens felaktiga svar.
Det är tyvärr inte första gången Claes lämnar viktiga luckor och hål i sina svar. Förra gången motiverade han det med att ”svaren blir för långa om man ska ta med allt”. Men här får vi också hoppas han kommer med en självrättelse då det tyvärr är många som blir lurade av Claes svar.
Så jag förstår dig Lasse, det är inte ditt fel att diskussionen uppkommit utan tyvärr expertens felaktiga svar.
Rikard11 och Klimt,
Var någonstans har jag skrivit att jag tror att experten Claes har koll på läget?
Min fråga till dig och Klimt är enkel, men av er obesvarad;
Varför ska jag tro att ni tolkar lagen korrekt?
Ni har inget rättsfall, utan hänvisar bl a till mäklare och standardkontrakt, oklart vilket då bl a Villaägarnas saknar paragrafen vad jag kan se, och vari ligger beviset på korrekt tolkning av lagen har i vart fall jag inte förstått,
Att dessutom hävda att lagen är tydlig när tolkningen är så olika är för mig obegripligt, läser t ex beredningsjurist Leo Anderssons svar som delar Claes tolkning,
"Vid olyckshändelser och liknande skador som uppstår utan att någon orsakat felet, framgår det av 11 § att huvudregeln är att säljaren står faran för även dessa fel. Detta beror på att det är säljaren som har besittning av fastigheten och att det vore orimligt att lägga detta ansvar på köparen då han inte kan råda över fastigheten ännu. Det finns dock ett undantag vid rena förslitningsskador som man kan vänta sig vid ett vanligt användande av fastigheten. Att en värmepump gått sönder kan knappast ses som en sådan förslitningsskada, om nu inte gården är i väldigt dåligt skick, vilket leder till att det alltså är säljaren som ansvarar för felet."
Ref; https://lawline.se/answers/15285
Var någonstans har jag skrivit att jag tror att experten Claes har koll på läget?
Min fråga till dig och Klimt är enkel, men av er obesvarad;
Varför ska jag tro att ni tolkar lagen korrekt?
Ni har inget rättsfall, utan hänvisar bl a till mäklare och standardkontrakt, oklart vilket då bl a Villaägarnas saknar paragrafen vad jag kan se, och vari ligger beviset på korrekt tolkning av lagen har i vart fall jag inte förstått,
Att dessutom hävda att lagen är tydlig när tolkningen är så olika är för mig obegripligt, läser t ex beredningsjurist Leo Anderssons svar som delar Claes tolkning,
"Vid olyckshändelser och liknande skador som uppstår utan att någon orsakat felet, framgår det av 11 § att huvudregeln är att säljaren står faran för även dessa fel. Detta beror på att det är säljaren som har besittning av fastigheten och att det vore orimligt att lägga detta ansvar på köparen då han inte kan råda över fastigheten ännu. Det finns dock ett undantag vid rena förslitningsskador som man kan vänta sig vid ett vanligt användande av fastigheten. Att en värmepump gått sönder kan knappast ses som en sådan förslitningsskada, om nu inte gården är i väldigt dåligt skick, vilket leder till att det alltså är säljaren som ansvarar för felet."
Ref; https://lawline.se/answers/15285
Jag vill påminna om hur vår tjänst Fråga experten fungerar:
Läs mer: https://www.byggahus.se/fraga-experten (scrolla ner)
Marlen,
Själv är jag mer bekymrad över kommentarerna på expertens svar,
Utan något belägg hävdar Rikard11 och Klimt att expertens svar är felaktigt, såsom tolkning av lagen,
Detta är djupt olyckligt,
Själv är jag mer bekymrad över kommentarerna på expertens svar,
Utan något belägg hävdar Rikard11 och Klimt att expertens svar är felaktigt, såsom tolkning av lagen,
Detta är djupt olyckligt,
Vi har tyvärr inget avtal med experterna om att diskutera frågorna i efterhand när följdfrågor framkommer på det här sättet.
Det är flera saker som inte framgår av frågan, och då måste svaret bli av mer allmän karaktär.
Om någon är otrevlig i kommentarerna säger det mer om den personen än om svaret man kommenterar. Hoppas att alla läsare inser det.
Det är flera saker som inte framgår av frågan, och då måste svaret bli av mer allmän karaktär.
Om någon är otrevlig i kommentarerna säger det mer om den personen än om svaret man kommenterar. Hoppas att alla läsare inser det.
Men varför i hela världen hävdar du då med emfas att Claes tolkar lagen fel?
Jag förstår inte, och jag förstår inte vad det gagnar frågeställaren,
Jag ger upp,
Jag förstår inte, och jag förstår inte vad det gagnar frågeställaren,
Jag ger upp,
Rikard11 ·
Frågan inte går att besvara utan att ha mer information om ärendet. Att ändå besvara frågan med ett tydligt ställningstagande om vem som har rätt och fel, det är fel.
Hade han lagt in en brasklapp om att han bara chansar utifrån det han vet idag så hade jag köpt det. Men ser ingenstans i hans svar att han problematiserar kring att han inte har all information.
Hur skulle du själv se på saken om du säljer ett hus med en 70 år gammal panna som fungerar, men givetvis sjunger på sista versen vid försäljningen, hade du då tyckt det var rimligt att bekosta en renovering av den pannan när den lägger av en vecka innan tillträdet? Hade du inte någonstans känt att , det borde köparen räknat med.
Hade han lagt in en brasklapp om att han bara chansar utifrån det han vet idag så hade jag köpt det. Men ser ingenstans i hans svar att han problematiserar kring att han inte har all information.
Hur skulle du själv se på saken om du säljer ett hus med en 70 år gammal panna som fungerar, men givetvis sjunger på sista versen vid försäljningen, hade du då tyckt det var rimligt att bekosta en renovering av den pannan när den lägger av en vecka innan tillträdet? Hade du inte någonstans känt att , det borde köparen räknat med.
men snälla, vad håller du på med?
Du hävdar att beredningsjurist + jurist med > 20 års erfarenhet tolkar lagen fel, utan att komma med något rättsfall, egen erfarenhet, egen kompetens e d att så är fallet,
Claes är dessutom tydlig med åldersavdrag, varför säljaren inte kommer behöva bekosta renovering för en 70 år gammal panna,
Jag har läst en del juridik själv, samt har viss erfarenhet från fastighetsförvärv, offentlig auktion, samägandelagen, köplagen m m. men självklart skulle jag efter Claes svar gå vidare med ärendet, såsom jag verkligen hoppas frågeställaren gjort, och jag förstått du inte skulle göra,
Med vänliga hälsningar
Foliehatten
Du hävdar att beredningsjurist + jurist med > 20 års erfarenhet tolkar lagen fel, utan att komma med något rättsfall, egen erfarenhet, egen kompetens e d att så är fallet,
Claes är dessutom tydlig med åldersavdrag, varför säljaren inte kommer behöva bekosta renovering för en 70 år gammal panna,
Jag har läst en del juridik själv, samt har viss erfarenhet från fastighetsförvärv, offentlig auktion, samägandelagen, köplagen m m. men självklart skulle jag efter Claes svar gå vidare med ärendet, såsom jag verkligen hoppas frågeställaren gjort, och jag förstått du inte skulle göra,
Med vänliga hälsningar
Foliehatten
Rikard11 ·
Såg nu att Claes uppdaterar sitt svar angående åldersavdraget ( var inte med i första texten). Du som har koll på juridiken, hur kan man veta vad åldersavdraget är utan att veta hur gammal pannan är? Det kan man såklart inte. Alltså måste man veta åldern för att kunna svara på frågan. 20-30 år gammal panna, fundera på vad åldersavdraget är där och vad köparen då ska stämma säljaren p påför summa!
Ja nu gällde ju frågan; vad gäller och inte hur mycket,
så nej det behöver man inte,
Svaret som ges är;
Du har då rätt till avdrag på köpeskillingen motsvarande nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader. (Direktmetoden).
Nej, jag har ingen erfarenhet från liknande uppgörelser varför jag passar på din fråga, men återigen är det viktiga att;
Frågeställaren kan kräva skäligt avdrag!
och det tror jag du skall nöja dig med!
Mvh Foliehatten
så nej det behöver man inte,
Svaret som ges är;
Du har då rätt till avdrag på köpeskillingen motsvarande nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader. (Direktmetoden).
Nej, jag har ingen erfarenhet från liknande uppgörelser varför jag passar på din fråga, men återigen är det viktiga att;
Frågeställaren kan kräva skäligt avdrag!
och det tror jag du skall nöja dig med!
Mvh Foliehatten
@Rikard11
Det har nu gått ett drygt dygn sedan din senaste kommentar, och det är min förhoppning om att du erhållit värdefulla insikter, inte minst när det gäller din nedvärderande initiala kommentar på Claes svar,
Därför är det min förhoppning och förväntan att du ber Claes om ursäkt här som kommentar,
För jag hoppas att vi är överens om att liknande kommentarer inte hör hemma på forum som syftar till att hjälpa varandra.
Med vänliga hälsningar
Lars Holmström
Det har nu gått ett drygt dygn sedan din senaste kommentar, och det är min förhoppning om att du erhållit värdefulla insikter, inte minst när det gäller din nedvärderande initiala kommentar på Claes svar,
Därför är det min förhoppning och förväntan att du ber Claes om ursäkt här som kommentar,
För jag hoppas att vi är överens om att liknande kommentarer inte hör hemma på forum som syftar till att hjälpa varandra.
Med vänliga hälsningar
Lars Holmström
De senast besvarade frågorna
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Sover advokater gott när de försvarar förbrytare?
26 mar 2024
Hur tänker man som advokat? Är det bara pengar som gäller eller tänker man på hur människor i allmänhet uppfattar vad som är rätt eller fel. Jag förstår att man som advokat ska ”försvara ” den...
Grannens soptunna skadade vår bil, vad kan vi kräva?
28 mar 2024
Hej, Jag råkade ut för en tråkig incident för ett tag sedan. Under en av stormarna nu i januari blåste grannans soptunna in i min bil. Skadorna blev såpass omfattande att framskärmen ska bytas...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
