Vattenskada i BRF från badrum, försäkringsbolag nekar ersättning
Hej,
Behöver råd för att navigera denna mardröm som omkullkastat min sommar. Tack på förhand till er som orkar läsa.
Jag hade tillträde till min första bostadsrätt i januari förra året. Jag träffade en tjej den sommaren och provbor hos henne sedan mars i år, därav har jag hyrt ut min lägenhet i andra hand via Qasa. Äldre hus. Tanken har varit att eventuellt sälja i höst.
I slutet av juni inträffade en vattenskada. Vid duschning blev det av någon anledning stopp i golvbrunnen, vattnet steg och tog sig ut över/genom badrumströskeln utan att hyresgästen märkte något, ut i min hall och ner genom bjälklaget till grannens hall en våning ner. Grannen fick fuktgenomslag och missfärgningar i taket, och vissa takdetaljer skadades. Grannen larmade direkt och såg hyresgästen torka upp vatten från hallgolvet, så det var en rätt rejäl översvämning.
Föreningen bokade fuktmätning av båda lägenheterna. Protokollet anger som skadeorsak stopp i golvbrunnen vid duschning och att vatten runnit ut genom tröskeln, som saknar uppvikt tätskikt. Att tätskikt saknades var helt nytt för mig. Varken jag eller de två senaste ägarna har renoverat badrummet, så det är troligen från 2005–2010, och något våtrumsintyg finns inte. Jag frågade fuktteknikern om detta kunde ställa till det med försäkringen. Han reserverade sig men sa att han skulle bli väldigt förvånad om bolaget motsatte sig ersättning: det är oklart hur gammalt badrummet är, det går inte att veta om det funnits tätning som försvunnit med tiden, och "det är svårt att hävda byggfel när duschen använts tusentals gånger utan att något liknande hänt". Föreningens tekniska förvaltare lät lika bekväm att det var ett enkelt försäkringsärende.
Åtgärden blev att föreningen demonterade tröskeln, rev hallgolvet i min lägenhet och satte in torkmaskin – allt från min lägenhet för att skona grannens tak. Jag har inte haft några invändningar, trots att jag fått sätta ned hyran för nya hyresgästen pga obrukbar dusch. Jag räknade med högst 10-20 tkr i självrisk plus åldersavdrag på golvet, och har inte velat rikta något mot förra hyresgästen som varit väldigt reko för övrigt. Har tänkt att sånt här händer, det är därför är försäkrad.
Jag anmälde skadan med protokollet för två veckor sedan. Först kom en fråga om renoveringshistorik och våtrumsintyg, med hänvisning till att tätskiktet enligt branschregler ska vara uppvikt vid tröskeln. Jag svarade att intyg saknas och att jag inte vet när badrummet renoverades, och därför inte kan svara på vilka branschregler som gällde då.
Igår kom beslutet: avslag. Eftersom tätskikt saknas vid tröskeln och skadan därför kunnat sprida sig utanför badrummet räknas det som avvikelse från byggnorm/branschregel, och försäkringen omfattar inte skador till följd av sådan avvikelse.
Jag har tappat lite livsgnistan. Jag har ingen erfarenhet av byggregler, men badrummet är jättelitet, jag ser inte hur en 8 mm uppvikning (?) hade gjort någon skillnad i utfall här.
Mina frågor:
Tacksam för alla synpunkter, även tråkiga sådana.
Behöver råd för att navigera denna mardröm som omkullkastat min sommar. Tack på förhand till er som orkar läsa.
Jag hade tillträde till min första bostadsrätt i januari förra året. Jag träffade en tjej den sommaren och provbor hos henne sedan mars i år, därav har jag hyrt ut min lägenhet i andra hand via Qasa. Äldre hus. Tanken har varit att eventuellt sälja i höst.
I slutet av juni inträffade en vattenskada. Vid duschning blev det av någon anledning stopp i golvbrunnen, vattnet steg och tog sig ut över/genom badrumströskeln utan att hyresgästen märkte något, ut i min hall och ner genom bjälklaget till grannens hall en våning ner. Grannen fick fuktgenomslag och missfärgningar i taket, och vissa takdetaljer skadades. Grannen larmade direkt och såg hyresgästen torka upp vatten från hallgolvet, så det var en rätt rejäl översvämning.
Föreningen bokade fuktmätning av båda lägenheterna. Protokollet anger som skadeorsak stopp i golvbrunnen vid duschning och att vatten runnit ut genom tröskeln, som saknar uppvikt tätskikt. Att tätskikt saknades var helt nytt för mig. Varken jag eller de två senaste ägarna har renoverat badrummet, så det är troligen från 2005–2010, och något våtrumsintyg finns inte. Jag frågade fuktteknikern om detta kunde ställa till det med försäkringen. Han reserverade sig men sa att han skulle bli väldigt förvånad om bolaget motsatte sig ersättning: det är oklart hur gammalt badrummet är, det går inte att veta om det funnits tätning som försvunnit med tiden, och "det är svårt att hävda byggfel när duschen använts tusentals gånger utan att något liknande hänt". Föreningens tekniska förvaltare lät lika bekväm att det var ett enkelt försäkringsärende.
Åtgärden blev att föreningen demonterade tröskeln, rev hallgolvet i min lägenhet och satte in torkmaskin – allt från min lägenhet för att skona grannens tak. Jag har inte haft några invändningar, trots att jag fått sätta ned hyran för nya hyresgästen pga obrukbar dusch. Jag räknade med högst 10-20 tkr i självrisk plus åldersavdrag på golvet, och har inte velat rikta något mot förra hyresgästen som varit väldigt reko för övrigt. Har tänkt att sånt här händer, det är därför är försäkrad.
Jag anmälde skadan med protokollet för två veckor sedan. Först kom en fråga om renoveringshistorik och våtrumsintyg, med hänvisning till att tätskiktet enligt branschregler ska vara uppvikt vid tröskeln. Jag svarade att intyg saknas och att jag inte vet när badrummet renoverades, och därför inte kan svara på vilka branschregler som gällde då.
Igår kom beslutet: avslag. Eftersom tätskikt saknas vid tröskeln och skadan därför kunnat sprida sig utanför badrummet räknas det som avvikelse från byggnorm/branschregel, och försäkringen omfattar inte skador till följd av sådan avvikelse.
Jag har tappat lite livsgnistan. Jag har ingen erfarenhet av byggregler, men badrummet är jättelitet, jag ser inte hur en 8 mm uppvikning (?) hade gjort någon skillnad i utfall här.
Mina frågor:
- Hur bör jag agera gentemot FB framöver? Är det någon idé att överklaga?
- Förstår inte riktigt om beslutet gäller bara skadorna på min egendom (återställande av mitt tätskikt), eller även det kommande kravet från grannens försäkringsbolag för återställande av deras tätskikt och restaurering av deras tak. Det kravet går väl på min ansvarsförsäkring?
- Om beslutet står sig, kan jag rikta krav mot hyresgästen via hennes ansvarsförsäkring? Hen har tyvärr samma FB som jag. Hur påverkar FB:s beslut vårdslöshetsbedömningen?
Tacksam för alla synpunkter, även tråkiga sådana.
Förstår även inte på vilken grund FB tagit detta beslut när varken jag eller de vet när badrummet renoverades. Vet någon hur länge kravet på uppvikt tröskel har funnits?
Mitt badrum är 2 kvm för info.
Blev även förvånad att föreningen inte har något arkiv med kvalitetsdokument. Jag kan väl inte gå och renovera mitt badrum utan deras tillåtelse.
Mitt badrum är 2 kvm för info.
Blev även förvånad att föreningen inte har något arkiv med kvalitetsdokument. Jag kan väl inte gå och renovera mitt badrum utan deras tillåtelse.
Beklagar eländet.
Vi börjar med att lätta lite av din upplevda börda. Du är inte ansvarig för att betala för grannens skador. Det är grannen själv som får stå för dessa skador, troligen via dennes hemförsäkring med bostadsrättstillägg. På samma sätt får föreningen stå för skadorna under ditt övergolv, det brukar handla om kostnaden för uttorkning för föreningen. Om inget mer utanför era lägenheter har skadats.
Så din huvudvärk är att reparera eventuella ytskikt, t ex innergolv och kanske väggar som har sugit upp vatten. Men där stannar det, alltså i din lägenhet. Andra skador faller på andra parter att reparera och betala för.
Vi börjar med att lätta lite av din upplevda börda. Du är inte ansvarig för att betala för grannens skador. Det är grannen själv som får stå för dessa skador, troligen via dennes hemförsäkring med bostadsrättstillägg. På samma sätt får föreningen stå för skadorna under ditt övergolv, det brukar handla om kostnaden för uttorkning för föreningen. Om inget mer utanför era lägenheter har skadats.
Så din huvudvärk är att reparera eventuella ytskikt, t ex innergolv och kanske väggar som har sugit upp vatten. Men där stannar det, alltså i din lägenhet. Andra skador faller på andra parter att reparera och betala för.
Normalt krävs inte styrelsens tillstånd för att renovera badrummet i en BRF. D v s styrelsen behöver inte ens vara informerad om detta och än mindre fatta några beslut om det. Om badrummet ska flyttas så krävs styrelsens tillstånd vanligen, formellt för att ledningar för VA ska flyttas eller installeras eller ventilationen ska dras om.baboon1486 skrev:
Sen kan det ju finnas en lokal kultur i föreningen att bostadsrättshavare håller styrelsen informerad om badrummet renoveras. Eller inte.
Långsökt att du kan vinna ett skadeståndsmål mot en hyresgäst. Folk förväntas vara helt opraktiska och i det närmaste idioter när de är hyresgäster. Endast om du kan bevisa att hyresgästen hade likgiltighetsuppsåt, d v s såg vattnet strömma ut över tröskeln och struntade i de uppenbara konsekvenserna lär det finnas skadeståndsansvar.
Tack. Är du säker på det om grannens kostnader för att återställa sitt ytskikt/tak? Enligt förvaltaren är det troligt att deras FB kommer rikta regresskrav mot mitt FB. Nu har jag ju inget FB…Claes Sörmland skrev:
Kostnadsmässigt det som kan rinna iväg är återställandet av grannens tak då det är originaldetaljer.
Försäkringsbolag kan ha alla möjliga civilrättsliga uppgörelser sinsemellan. Men det påverkar ju inte dig, du blir inte betalningsansvarig för att ditt försäkringsbolag har avtal med andra försäkringsbolag.
Det faller på grannen att stå för. Lagret under själva takets ytskikt ligger formellt utanför grannens lägenhet och faller därför på föreningen att stå för.
Sen skulle man ju kunna tänka sig i teorin att grannen (eller dennes försäkringsbolag) riktar skadeståndskrav mot dig. Men det blir svårt att vinna rättsligt för grannen. Det var ju en olyckshändelse.
Redigerat:
Du har fått korrekta svar, som förhoppningsvis kan minska din oro. Det finns idag en snarlik tråd på detta forum under köpa och sälja hus.
Ditt eget badrum är äldre och i praktiken avskrivet, så den renoveringen får du själv stå för. Stadgarna kan variera men allt som ligger under tätskiktet är föreningens ansvar. Din granne får stå för renovering inom sin lägenhet, troligen genom försäkringen, så dina kostnader är begränsade. Man kanske kan tycka att din hyresgäst varit nonchalant, men du har knappast något att hämta där, mycket svårt att få skadestånd. Nonchalansen är nog inte bara att inte notera att det läcker vatten utan troligen även dålig städning av golvbrunnen. Det bör påminnas om att detta ansvar finns vid uthyrning, men det görs nog sällan.
Ditt eget badrum är äldre och i praktiken avskrivet, så den renoveringen får du själv stå för. Stadgarna kan variera men allt som ligger under tätskiktet är föreningens ansvar. Din granne får stå för renovering inom sin lägenhet, troligen genom försäkringen, så dina kostnader är begränsade. Man kanske kan tycka att din hyresgäst varit nonchalant, men du har knappast något att hämta där, mycket svårt att få skadestånd. Nonchalansen är nog inte bara att inte notera att det läcker vatten utan troligen även dålig städning av golvbrunnen. Det bör påminnas om att detta ansvar finns vid uthyrning, men det görs nog sällan.
Det var inte vanligt med våtrumsintyg på den tiden. Så vitt jag minns var det 2009-2010 som det började skrivas om våtrumsintyg i tidningar etc.
Enligt en person i en annan aktuell tråd var det 2014.
Stort tack för alla svar hittills. Det stillar min oro litegrann. Ska läsa genom extra noggrant imorgon och får återkomma.
För info så var det ingen av försäkringsbolaget utskickad skadereglerare hemma hos mig utan det var en fukttekniker på uppdrag av föreningen för att avgöra vad som behöver rivas/torkas. Det är dennes protokoll FB utgår ifrån. Denne person sa till mig att han kommer tydliggöra i protokollet att skadan beror på stopp i golvbrunnen i första hand och inte bristerna i tröskeln, just för att inte hamna där vi nu hamnat...
För info så friskriver fuktmätningsföretaget sig i protokollet från läcksökning och funktionskontroll av tätskikt. Inte för att jag tror det spelar någon roll.
Tack för det. Har ställt frågan om när kravet på uppvikt tätskikt är ifrån till försäkringsbolaget. Har hört flera olika årtal nu.BirgitS skrev:
För info så var det ingen av försäkringsbolaget utskickad skadereglerare hemma hos mig utan det var en fukttekniker på uppdrag av föreningen för att avgöra vad som behöver rivas/torkas. Det är dennes protokoll FB utgår ifrån. Denne person sa till mig att han kommer tydliggöra i protokollet att skadan beror på stopp i golvbrunnen i första hand och inte bristerna i tröskeln, just för att inte hamna där vi nu hamnat...
För info så friskriver fuktmätningsföretaget sig i protokollet från läcksökning och funktionskontroll av tätskikt. Inte för att jag tror det spelar någon roll.
Uppgiften från andra tråden om att kravet uppvik av tätskikt kom 2014 kan du själv kolla i BKRs gamla regler: https://www.bkr.se/regler/tidigare-regler
Regeln finns införd i reglerna från 1 mars 2014:
https://admin.bkr.se/app/uploads/2022/03/BBV-14-1.pdf
Även i 2010 års regelverk (det föregående) finns något liknande men inte krav på minst 20 mm:
"Försegling mot tröskel ska ske genom uppvik av tätskikt och tillhörande försegling mot tröskeln till nivå för färdigt golv. Se fig. 13."
https://admin.bkr.se/app/uploads/2022/03/BBV-10-1.pdf
//
EDIT: Ännu äldre regler om nu TS badrum är från perioden 2005-2010:
2007 införs regeln: "Försegling mot tröskel skall ske genom uppvik av tätskikt och tillhörande försegling mot tröskeln. Krav på förseglingens minsta höjd anges inte eftersom förseglingen inte kan gå högre upp än till färdig golvyta."
I 1999 år regelverk (som gäller fram till 2007) finns ingen regel, ordet tröskel nämns ej i regelverket.
Regeln finns införd i reglerna från 1 mars 2014:
https://admin.bkr.se/app/uploads/2022/03/BBV-14-1.pdf
Även i 2010 års regelverk (det föregående) finns något liknande men inte krav på minst 20 mm:
"Försegling mot tröskel ska ske genom uppvik av tätskikt och tillhörande försegling mot tröskeln till nivå för färdigt golv. Se fig. 13."
https://admin.bkr.se/app/uploads/2022/03/BBV-10-1.pdf
//
EDIT: Ännu äldre regler om nu TS badrum är från perioden 2005-2010:
2007 införs regeln: "Försegling mot tröskel skall ske genom uppvik av tätskikt och tillhörande försegling mot tröskeln. Krav på förseglingens minsta höjd anges inte eftersom förseglingen inte kan gå högre upp än till färdig golvyta."
I 1999 år regelverk (som gäller fram till 2007) finns ingen regel, ordet tröskel nämns ej i regelverket.
Redigerat:
Förstår din oro. Men du har fått bra svar i tråden. Försök vila lite i det.
Jag instämmer förövrigt med tidigare svar. Mig veterligen är det generellt tydligt med gränsdragningar i de här fallen.
Vi har haft flera fall i min förening där utfallet har blivit just att den boende enbart står för sina ytskikt. T ex ett fall där det blev skada som påverkade både föreningens delar och boende en våning under.
Hoppas det löser sig för dig. Vilken försäkringsbolag har du, förresten?
Jag instämmer förövrigt med tidigare svar. Mig veterligen är det generellt tydligt med gränsdragningar i de här fallen.
Vi har haft flera fall i min förening där utfallet har blivit just att den boende enbart står för sina ytskikt. T ex ett fall där det blev skada som påverkade både föreningens delar och boende en våning under.
Hoppas det löser sig för dig. Vilken försäkringsbolag har du, förresten?
Du har ingen egen försäkring på din lägenhet, är det vad du menar med att du inte har något FB?