Varför inte hyra ut brf:s garage till allmänheten för marknadspris?

[merbanan]

Jag har nyligen blivit varse om min förenings kostnad för att få tillgång till parkeringsplatser i ett nybyggt parkeringsgarage. Vi skulle behöva gå in med ca 500tkr per plats samt 1000+kr/mån i hyra. Iaf även om mina siffror är fel så är jag övertygad om att TS parkeringsgarage inte får in tillräckligt i hyra för att kunna stå för framtida underhållskostnader.

Så vägen fram är att ta fram lite generella underlag vad gäller underhållskostnaderna och sedan yrka för stämman att garaget skall balansera sina egna kostnader.

Tyvärr så är föreningen obelånad varvid jag inte tror att detta kommer gå vägen. Har man lån kan man alltid motivera att det ju går att amortera på lånen vilket kan vara bra i en "osäker framtid". Så hitta först något underhåll som behöver lån. Sen kan man tycka att garaget ska stå för sina egna kostnader.

 

[O]

Jag bor i en bostadsrättsförening. Det finns garage- och parkeringsplatser till ungefär 1/4 av samtliga lägenheter. Förening har över 150 lägenheter med bostadsrätt.

Det är lång kö för att få en garage- och parkeringsplats i vår brf, vilket inte är konstigt. Kostnaden för garageplats är uppskattningsvis 1/4-1/5 av kostnaden i ett garage som drivs av ett komersiellt företag i närheten. Och även där är det svårt att få plats, trots att det är fyra-fem gånger dyrare.

Då har ni uppenbarligen satt ert pris för lågt eftersom det går att få 4-5gånger så höga intäkter till föreningen.

Alla som står i kö för garage- och parkeringsplats och alla som inte har behov av detta blir ju drabbade. Om marknadspris hade rått för garage- och parkeringsplatserna hade ju avgifterna för lägenheterna kunnat sänkas t.ex.

Rätt tänkt.

Får en BRF inte hyra ut sina garage- och parkeringsplatser till marknadspris för allmänheten? Måste dessa upplåtas till bostadsrättsinnehavare/lokalhyresgäster?

En BRF får hyra ut sina tillgångar som lokaler, garage och p-platser till vem den vill. Syftet med en BRF är att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar. Men oxo att göra det så ekonomiskt fördelaktigt som möjligt för föreningen och därmed medlemmarna.

Att hyra ut lokaler, garage och p-platser ger BRFn intäkter. Intäkter som gör att medlemmarnas månadsavgifter kan reduceras med samma belopp.

Så kort sagt är ert system varken i föreningens eller medlemmarnas intresse.

• Ett sätt är att sätta samma priser som garaget i närheten har.
• Ett annat är att auktionera ut alla platser till högstbjudande. När en plats blir ledig auktioneras den ut. Men det är nog klokt att endast upplåta platserna ett år och ha en ny auktion varje år. Närmare marknadspriser än så kan man nog inte komma.

 

[pacman42]

Verkligen inte enbart.

Att tillhandahålla viss service som relaterar till boendet är även det en stor del av BRFs syfte. Att då ta ut ockerhyra för vissa delar av det som BRF erbjuder medlemmarna bara för att det är hög efterfrågan är inte rätt.

En affärslokal på markplan är å andra sidan inget som relaterar till ens boende, det är inget som den genomsnittlige medlemmen har nytta av i sin vardag.

Många (inkl jag själv) ser en parkeringsplats som en nödvändighet för att på ett smidigt sätt kunna använda min bil för att ta mig till och från mitt boende. Jag har då det som krav när jag väljer boende.
Jag skulle därför aldrig söka mig till ett sådant boende som i TS fall med parkeringar åt enbart 25% av de boende.
Jag skulle heller dock aldrig någonsin komma på tanken att jag skulle få någon form av bitter "rättvisa" genom att göra livet surt för någon annan bara för att den har något som jag önskar ha.
De som har dessa få parkeringsplatser har förmodligen stått i kö i väldigt många år för att en gång i tiden ha blivit tilldelad en plats, det är bara för TS att bita i det sura äpplet o ställa sig i kön som alla andra..... Eller flytta till en BRF med fler parkeringsplatser.

TS har inte uttryckt en önskan om att få hyra en plats i föreningen, enbart att den skall vara marknadsmässigt prissatt.

Och som jag påpekat så blir detta då en förmån.

Dessutom gör det att folk som har en parkering inte säger upp den även om de inte behöver den, de kanske behöver den senare. Detta leder till dåligt utnyttjande av de parkeringar som finns.

Det är tveksamt att detta skulle ses som lagligt, men jag hittar inga fall där exakt detta har prövats, men...
- HD Mål nr. T 4916–08: Högsta domstolen har fastställt att likhetsprincipen och den så kallade generalklausulen (som förbjuder beslut som ger otillbörlig fördel åt vissa medlemmar på andras bekostnad) täcker ungefär samma område.
- "Inte fel att bygga p-platser" (Svea Hovrätt Mål T 8028-00). Detta fall handlade om en medlem som klagade på att föreningen satsade pengar på att bygga nya parkeringsplatser, trots att inte alla medlemmar skulle få en plats.
Domstolens bedömning: Domstolen gav föreningen rätt. Man slog fast att vissa nyttigheter får bäras i olika utsträckning av hushållen. Det anses vara en "allmän förbättring" av fastigheten som höjer värdet för alla, även om inte alla har bil just nu.
Slutsats för prissättning: Domen visar att styrelsen har stor frihet att fatta beslut om parkering, men den ger också stöd för att prissättningen bör kopplas till de faktiska driftskostnaderna (och därmed inte subventioneras för hårt av de som inte har bil).

 

[cpalm]

Syftet måste väl ändå vara att få ned hyrorna för medlemmarna så gott det går?

Har aldrig hört talas om en BRF som har parkeringsplatser som inte i första hand är avsedda för medlemmarna.
Överhuvudtaget är det ovanligt att BRF:er ägnar sig åt rent affärsmässiga sidoverksamheter, åtminstone utöver att hyra ut lokaler i huset.

Så nej, man kan inte generellt säga att syftet med en parkering i en BRF är att generera en maximal finansiell intäkt till föreningen.

 

[Alfredo]

eftersom köerna kortas drastiskt

Varför menar du att köerna skulle kortas drastiskt? Jag har svårt att se att köerna skulle förkortas mer än högst marginellt.

För att kön ska kortas krävs endera av två saker. Antingen att någon som står i kön kliver ur kön. Jag har svår att se att det skulle ske. Eller att någon i kön får en plats, och därmed "kliver ur" kön.

För att någon i kön ska få en plats krävs att någon som idag har plats säger upp denna på grund av den ökade hyreskostnaden. Det tror jag sker i väldigt få fall. De som idag har en plats har rimligen den av anledningen att de har behov av att parkera en bil. Även om priset för detta höjs till ett marknadsmässigt pris, alltså liknande de övriga parkeringsalternativ som kan finnas, har jag svårt att se varför ens någon skulle välja ett annat parkeringsalternativ då man rimligen kan anta att en parkering som föreningen erbjuder har geografiska fördelar som övriga parkeringsalternativ saknar.

Visst, några enstaka kanske avvecklar sitt bilinnehav eller byter parkeringsgivare i någon slags protest men, någon drastisk köförkortning har jag svårt att se att det sker. Vad missar jag?

 

[Pjosk75]

Var inte exakt samma fråga uppe på forumet för typ ett halvår sedan?

11,5 månad sedan var det.
Finns garanterat en del varianter att läsa om bland de 331 inläggen i denna tråd

https://www.byggahus.se/forum/threads/hur-satta-pris-pa-parkering-i-bostadsratt.541320/

 

[globaljuggler]

Varför menar du att köerna skulle kortas drastiskt?

Det handlar om priselasticitet. Om föreningen höjer avgiften kommer medlemmar att se över sina behov. Någon kanske har kvar platsen bara för att den är så billig att ha som parkering för vänner och släkt som kommer på besök? Andra kanske väljer att ställa bilen på gatan eller i ett p-hus i närheten om prisskillnaden försvinner.

Men låt oss ponera att du har rätt, att efterfrågan är helt okänslig för priset och att kön inte minskar trots att avgiften höjs till marknadsnivå. Även i det scenariot uppfylls likabehandlingsprincipen bättre än idag. Varför?

1. Alternativkostnaden jämnas ut (det kostar lika mycket att stå i föreningen som externt).
2. De medlemmar som inte får plats (vilket fortfarande är majoriteten) kompenseras genom att föreningens intäkter ökar kraftigt, vilket gynnar kollektivet.

 

[Alfredo]

Men låt oss ponera att du har rätt, att efterfrågan är helt okänslig för priset och att kön inte minskar trots att avgiften höjs till marknadsnivå.

Jag menade i och för sig inte att efterfrågan var helt okänslig för priset. Jag såg bara inte den drastiska köminskning du såg utan en rätt marginell minskning.

trots att avgiften höjs till marknadsnivå.

Men varför anser du då marknadsnivån vara det rätta priset? Borde inte priset sättas så högt att kön elimineras och vinstmaximering uppstår, kanske en rejäl bit över marknadspriset?

 

[globaljuggler]

Men varför anser du då marknadsnivån vara det rätta priset? Borde inte priset sättas så högt att kön elimineras och vinstmaximering uppstår, kanske en rejäl bit över marknadspriset

Marknadspriset är den nivån där det inte finns någon kö alls och samtliga platser är uthyrda. Att sätta priset högre än vad marknaden är beredd att betala innebär outhyrda platser, vilket inte gynnar någon.

Sen är det naturligtvis svårt att hitta the sweet spot mellan 100% beläggning och inga köer, men det är inget som hindrar en förening i alla fall att sträva efter det.

 

[Alfredo]

Marknadspriset är den nivån där det inte finns någon kö alls och samtliga platser är uthyrda.

OK. Det är naturligtvis en definition. En annan, och den jag trodde du avsåg, är priset på marknaden för likvärdiga parkeringar, vilket kan vara ett helt annat.

Att sätta priset högre än vad marknaden är beredd att betala innebär outhyrda platser, vilket inte gynnar någon.

Det kan det göra om några/många tomma platser ger högre totala intäkter, om det nu är intäktsmaximering man är ute efter.

 

[cpalm]

Sen är det naturligtvis svårt att hitta the sweet spot mellan 100% beläggning och inga köer, men det är inget som hindrar en förening i alla fall att sträva efter det.

Direkt relaterat till TS frågeställning är det dock skillnad på ett "internt" marknadspris där alla medlemmar som vill ha en plats kan få det utan avsevärd väntetid, och ett "externt" marknadspris där platserna bjuds ut externt.

Sett utifrån föreningskollektivets intresse torde det "interna" marknadspriset vara det som maximerar nyttan för kollektivet.

 

[Ossian K Olsson]

Jag bor i en bostadsrättsförening. Det finns garage- och parkeringsplatser till ungefär 1/4 av samtliga lägenheter. Förening har över 150 lägenheter med bostadsrätt.

Det är lång kö för att få en garage- och parkeringsplats i vår brf, vilket inte är konstigt. Kostnaden för garageplats är uppskattningsvis 1/4-1/5 av kostnaden i ett garage som drivs av ett komersiellt företag i närheten. Och även där är det svårt att få plats, trots att det är fyra-fem gånger dyrare.

Alla som står i kö för garage- och parkeringsplats och alla som inte har behov av detta blir ju drabbade. Om marknadspris hade rått för garage- och parkeringsplatserna hade ju avgifterna för lägenheterna kunnat sänkas t.ex.

Får en BRF inte hyra ut sina garage- och parkeringsplatser till marknadspris för allmänheten? Måste dessa upplåtas till bostadsrättsinnehavare/lokalhyresgäster?

En BRF ska verka för att göra nytta för de som äger bostadsrättsföreningen.

Ett kortsiktigt gott förslag kan då vara att hyra ut sitt parkeringsgarage till marknaden för att få lite högre intäkter per månad.

Men långsiktigt kommer det troligtvis kräva ökad administration, hantering av nya och avgående kunder, lägre pris för försäljning av bostadsrätter då förmånen att kunna få garageplats försvinner. Dessutom finns det en risk då om man ska börja balansera på tillgång-/efterfrågapriset då platser kan bli vakanta.

Däremot så är det ju viktigt att priset är i paritet med kostnaden BRF:en har för underhåll av garaget, så inte de andra subventionerar platserna. Notera att "subventionen" således är mot underhållskostnaden och inte mot "marknadspris".

Kort sagt så kan det verka bra att höja priset, men det är sällan det i långa loppet.

 

[Ossian K Olsson]

Varför menar du att köerna skulle kortas drastiskt? Jag har svårt att se att köerna skulle förkortas mer än högst marginellt.

För att kön ska kortas krävs endera av två saker. Antingen att någon som står i kön kliver ur kön. Jag har svår att se att det skulle ske. Eller att någon i kön får en plats, och därmed "kliver ur" kön.

För att någon i kön ska få en plats krävs att någon som idag har plats säger upp denna på grund av den ökade hyreskostnaden. Det tror jag sker i väldigt få fall. De som idag har en plats har rimligen den av anledningen att de har behov av att parkera en bil. Även om priset för detta höjs till ett marknadsmässigt pris, alltså liknande de övriga parkeringsalternativ som kan finnas, har jag svårt att se varför ens någon skulle välja ett annat parkeringsalternativ då man rimligen kan anta att en parkering som föreningen erbjuder har geografiska fördelar som övriga parkeringsalternativ saknar.

Visst, några enstaka kanske avvecklar sitt bilinnehav eller byter parkeringsgivare i någon slags protest men,

Jag bodde tidigare i en förening där man hade platser ute längst gatan där föreningen hyrde marken av Malmö stad. Alla platser var uthyrda och kön var lång. Men många av platserna stod tomma för de som hade platserna hade gjort sig av med sina bilar men de tyckte att en hundring per månad för att ha kvar platsen var värt det för "gäster och besökare" kan ju ställa sig där då.

Sen höjdes "hyran" till Malmö stad kraftigt och således höjdes hyran för parkeringsplatserna till kanske 200 kr/månaden ca. Då var det väldigt många som sade upp sina platser, kön kortades och de som faktiskt hade behov av plats fick plats för sina bilar. Ett tag var det till och med överskott av platser då parkering i området i övrigt var gratis. Sen blev det betalparkering även längst gatorna i området och då blev föreningens platser helt plötsligt "billiga" igen.

 

[Alfredo]

Men många av platserna stod tomma för de som hade platserna hade gjort sig av med sina bilar

Ja i den situationen kortas givetvis köerna. I alla flerfamiljshus (BR/HR) jag bott i har dock parkeringsplatserna nyttjats "fullt ut" så man kan naturligtvis ha olika erfarenheter.

 

[Ossian K Olsson]

Ja i den situationen kortas givetvis köerna. I alla flerfamiljshus (BR/HR) jag bott i har dock parkeringsplatserna nyttjats "fullt ut" så man kan naturligtvis ha olika erfarenheter.

Ja det kan vara en himla skillnad.

Från min förening fick jag höra om andras föreningar där de satt i moment 22 att underhållskostnaden för deras parkeringsgarage översteg vad de kunde ta i parkeringsavgift och de ville inte subventionera med avgifterna från bostadsrätterna. Troligtvis var det så de var tvungna att göra dock.

Så att ha kö till sina parkeringsplatser kan också vara ett lyxproblem!