Vad är det för fuffens i min lägenhet

[O]

Är det den här texten du menar innebär att man ska besiktiga?
"Så många att min rekommendation är att man bör se till (kräva) att få se allt som har dolts på så sätt innan man skriver avtal. Lämpligen genom att be säljaren/mäklaren flytta undan sakerna. Alternativt att kräva en klausul i avtalet som skyddar köparen mot samtliga fel och skador som döljs av möbleringen vid visningen."

Det är inte vad jag menar med en besiktning iallafall.

Då är vi överens om den saken. Vad en besiktning är vet jag mycket väl. Och jag är övertygad om att du också vet det.

Men det hör inte till saken eftersom jag endast menar det jag skrev inget annat. Saken gällde ett förslag på lösning på problemet med att det vid visningar placeras möbler, mattor, tavlor mm som döljer defekter.

Alla har kanske inte kompetens att själva bedöma vad som är allvarligt/dyer och vad som är bagateller. Kan man inte lösa det själv eller med släkt och vänner finns det (oberoende) besiktningsfirmor man kan fråga om man behöver hjälp.

Se det som ett tips till de som liksom TS inte hunnit skaffa sig egen kunskap och erfarenhet.

 

[Mikael_L]

OK, plåtdosor och röd jord. Det är ett hus byggt under 60-talet eller tidigare. Mest troligt före 1965. Man kan därmed aldrig lita på någonting (vilket man inte kan ändå iofs). Före 1960 var det inte ens krav på rött för jorden, den kunde vara vilken färg som helst, även om rött ofta användes.

En ordentlig genomgång av elen rekommenderas oavsett om det är några fel eller inte i det befintliga.

Lite feedback på detta inlägg bara.
Dels tycker jag att det ser ut som en gjutjärnsdosa, och jag har inte riktigt koll på när de började försvinna, men jag tror att huset är ännu äldre, mer typ 40-50-tal då. Men var det FK original så borde det vara en 50-tals-lägenhet det här.
(Men det är ju före 1965 såklart ... )
Jag har för mig att det var 1969 (eller 1968) som gulgrön jord infördes, och det skulle gälla nationellt, men det blev en lång tillåten övergångstid, på typ 4-5 år, så det är först runt 1973 som man kan börja bli lite mer säker att röd inte borde vara skyddsjord.

Före detta har det mig veterligen aldrig varit någon begränsning på vad röd får användas till, den var skyddsjord om det var det som behövdes, tändtråd om det behövdes, fas-ledare, ganska ofta i trefasgrupper.

Särskilt om det är kabelinstallation, infälld installation var det lite vanligare att man valde en annan färg än röd till tändtråd, men elektrikern valde själv (eller följde det man har kommit överens om på firman).

 

[Mikael_L]

Nej men det borde finnas ett kontrollsystem för att se till att dom endera är det eller slutar att arbeta med behörighetskrävande arbete.

Ja man kunde ju önska sig det.

Men tyvärr är det såhär lite överallt i samhället, läkare som inte borde få vara läkare, kökspersonal som inte borde ha det jobbet, taxichaufförer som är rent olämpliga osv osv.

Ska vi ha kontrollsystem för allt? Och där vi har kontrollsystem, t.ex. för läkare, och djurhållande bönder så missas det ändå rätt ofta.
Hur ska det utformas för att vara vattentätt?

Är det nödvändigt att alla i samhället ska har rätt att vara fullständiga okunniga idioter och att det är staten som ska skydda alla?

 

[Mikael_L]

DEt kan ju vara hur mycket fel som helst men du ser ju tydligt att en jordkabel (gul/grön) är kopplat till en röd (kanske tändtråd) med en hatt.

Men det är ju inget fel.
Eller, rättare sagt, behöver inte vara fel.

 

[Mikael_L]

Vad sägs om att besiktiga det man köper?
Problemet med att någon annan ska tala om viktiga saker för en är att olika personer anser olika saker är viktigt, så det är bättre att undersöka själv.

Problemet är väl att kontraktet ofta skrivs medan säljaren fortfarande bor i bostaden, dvs den är möblerad.
En besiktning för att kolla efter alla skador som kanske döljs av något av lösöret kräver ju att precis allt flyttas på = ganska omständligt.

Men jag håller med dig, men ser samtidigt varför det sen inte görs i verkliga livet.

edit:
Nu såg jag att du utvecklat det lite i ett senare inlägg.

 

[Mikael_L]

Jaja, nu är jag sent in tråden, och det är ju ganska hopplöst att komma med vettig input längre, och jag vet inte ens om TS läser fortfarande.
Och att börja mota alla felaktigheter som har påståtts i grind är helt omöjligt nu.

Men jag skulle kunna ge lite av mina tankar.

Jag kan t.ex. nämna att i bilden med två blå och en gulgrön till takuttaget så är den ena blå en kort 1dm stump som sen är ihopvirad med en konex till två vita.
Då är detta i princip garanterat nolla, och troligen vit som nolla i hela lägenheter (men man kan inte lita på det, men då vet man vad kollar av först).
Och då har lägenheten svart som fas i så fall, det är den vanligaste kopplingen i Uppsala (där jag varit och grejat i många gamla lägenheter), men tvärt om mot det vanligaste i Stockholm.
Ungefär varannan stad har svart som nolla (t.ex. Sthlm) och varannan har vit (t.ex. Uppsala)

Sen den andra blå är ju då tändtråden, och det är en väldigt vanlig färg på tändtråd under 50-60-talet i rörinstallationer. De andra vanliga färgerna är grön FK och gul FK.

Så egentligen inget speciellt konstigt, man kan t.o.m väldigt lätt försvara denna koppling såsom fullkomligt korrekt, fast själv skulle jag satt en stump vit FK istället.

TS, hojta till om du fortfarande läser här.

 

[pacman42]

Lite feedback på detta inlägg bara.
Dels tycker jag att det ser ut som en gjutjärnsdosa, och jag har inte riktigt koll på när de började försvinna, men jag tror att huset är ännu äldre, mer typ 40-50-tal då. Men var det FK original så borde det vara en 50-tals-lägenhet det här.
(Men det är ju före 1965 såklart ... )
Jag har för mig att det var 1969 (eller 1968) som gulgrön jord infördes, och det skulle gälla nationellt, men det blev en lång tillåten övergångstid, på typ 4-5 år, så det är först runt 1973 som man kan börja bli lite mer säker att röd inte borde vara skyddsjord.

Före detta har det mig veterligen aldrig varit någon begränsning på vad röd får användas till, den var skyddsjord om det var det som behövdes, tändtråd om det behövdes, fas-ledare, ganska ofta i trefasgrupper.

Särskilt om det är kabelinstallation, infälld installation var det lite vanligare att man valde en annan färg än röd till tändtråd, men elektrikern valde själv (eller följde det man har kommit överens om på firman).

Min lägenhet som jag hade innan villan var byggd -58. Den hade tyglindad fas och nolla i bleckdosor. Rören var av järn.

 

[Mikael_L]

Den hade tyglindad fas och nolla i bleckdosor. Rören var av järn.

Det var kanske som en tvåledarkabel, ungefär som lampsladd, men svartbrun, och något slags tyg som hölje?
Det var troligen OVIR då.
Vad gäller rör och dosor kan det vara system Bergmann, då är det tunn förblyad plåt, och så hade dosorna (åtminstone när de var nya) en isolering på insidan av svart papp, och de rätt så tunnväggiga B-rören hade också pappklädd insida.

Annars kan det vara en annan typ av rör som har tjocka väggar, jag kallar dem bara för pansarrör, men det finns minst två olika typer så jag har såklart fel, men då jag inte kan skillnaderna och namnen, så kallar jag allt för pansarrör.
Dosor kan också vara dessa i gjutjärn, jag har ärligt talat inte stött på dessa så mycket i lägenheter, och när det har hänt så tror jag nästan att det alltid har varit som ingjutna i betong.

I ännu äldre hus, typ 20-30-tal så finns det en pyttejäk**liten dosa ibland, finns inga doslock som passar riktigt bra ifall det gamla metall-locket har tappats bort, men brukar gå att fixa ändå.
https://www.byggahus.se/forum/threads/doslock-till-30tals-dosor.536088/
Och doslocket ser ut såhär

 

[micke.dackfors]

Hej Det verkar som att överlåtelsebesiktning helt har försvunnit numera.Vid överlåtelsebesiktning närvarade köpare och säljare samt representant för Brf.Då var lägenheten tömd och man följde en lista där man tittade igenom alla delar av väsentlig art.Framför allt kollades sådant som kunde orsaka skador för Brf samt det som kunde vara direkt farligt som trasiga uttag och brytare.Många saker kunde redas ut på plats och man bestämde vem som skulle bekosta vad.Det var ju också ett utmärkt tillfälle för Brf att kolla att inte lägenheter misskötes.

Jo en Brf är ingen juridisk part i samband med en överlåtelse. Naturligtvis inget hinder att brf medverkar, men kan inte göra mer än att tycka något som inte säger så mycket i praktiken. Så ansvaret ligger hur man än gör på säljare och köpare vilka såklart kan utföra besiktning. Brf saknar i de flesta fall att själv den kunskapen att kunna utföra en formell besiktning. Sen kan mycket praktiskt och troligen en del fel fångas upp lokalt ändå. Men i och med att avtalet troligen redan är tecknat när brf får kännedom, så är det också ett juridiskt dilemma för en brf att hantera isåfall om denna går imellan en köpare och säljare och dessas juridik och skrivningar. Så jag ser en brfs möjlighet till mycket begränsade vid överlåtelser. Brf är endast en part vid upplåtelse, vilket sker sällan.

 

[O]

Jo en Brf är ingen juridisk part i samband med en överlåtelse.

BRF har alltid en juridisk roll som tredje part vid en överlåtelse av bostadsrätt.

Det är inte alls ovanligt att en BRF kräver att få göra en egen besiktning vid överlåtelser. Man kan inte säga något generellt mer än att lagen skall följas. Exakt omfattning av besiktningen framgår av lag och stadgar.

Naturligtvis inget hinder att brf medverkar, men kan inte göra mer än att tycka något som inte säger så mycket i praktiken.

Vilka konsekvenser från BRFns sida som kan vara aktuella framgår av lag och stadgar.

Så ansvaret ligger hur man än gör på säljare och köpare vilka såklart kan utföra besiktning. Brf saknar i de flesta fall att själv den kunskapen att kunna utföra en formell besiktning.

Det varierar om BRF har egen kompetens eller om en extern besiktningsfirma anlitas. Ofta har en BRF bäst kunskaper om fastigheten och störst erfarenhet av besiktningar i fastighetens lägenheter om de görs vid varje överlåtelse.

Sen kan mycket praktiskt och troligen en del fel fångas upp lokalt ändå. Men i och med att avtalet troligen redan är tecknat när brf får kännedom, så är det också ett juridiskt dilemma för en brf att hantera isåfall om denna går imellan en köpare och säljare och dessas juridik och skrivningar. Så jag ser en brfs möjlighet till mycket begränsade vid överlåtelser. Brf är endast en part vid upplåtelse, vilket sker sällan.

Den kanske viktigaste rollen en BRF har vid en överlåtelse är att avgöra om köparen/mottagaren uppfyller kraven och skall beviljas medlemskap i BRFn. Det är i sista hand BRF-styrelsen som avgör. Vilka krav som är aktuella framgår av föreningens stadgar.

Stadgar är individuella för varje BRF så BRFs roll kan vara mer eller mindre omfattande. Därför kan man säga ganska lite generellt sett. För att veta BRFns roll får man läsa stadgarna i den aktuella föreningen.

 

[Fairlane]

Den kanske viktigaste rollen en BRF har vid en överlåtelse är att avgöra om köparen/mottagaren uppfyller kraven och skall beviljas medlemskap i BRFn. Det är i sista hand BRF-styrelsen som avgör. Vilka krav som är aktuella framgår av föreningens stadgar.

I praktiken så ska det mycket till för att neka någon medlemskap och hur det kopplas till en besiktning kan åtminstone inte jag se.

 

[hempularen]

Den kanske viktigaste rollen en BRF har vid en överlåtelse är att avgöra om köparen/mottagaren uppfyller kraven och skall beviljas medlemskap i BRFn. Det är i sista hand BRF-styrelsen som avgör. Vilka krav som är aktuella framgår av föreningens stadgar.

Stadgar är individuella för varje BRF så BRFs roll kan vara mer eller mindre omfattande. Därför kan man säga ganska lite generellt sett. För att veta BRFns roll får man läsa stadgarna i den aktuella föreningen.

En bostadsrättsförening har väldigt begränsade möjligheter att neka medlemskap till en köpare. Det mest solklara fallet är om köparen inte har för avsiokt att bosätta sig i lägenheten. Men hur skall en styrelse bevisa det? Och även om köparen inte är en fysisk person. De flesta föreningar tillåter inte juridisk person som medlem.

En omtvistad orsak till nekat medlemskap är om föreningen anser att köparen har för dålig kredivärdighet, efter att ha tagit en kreditupplysning. Argumentet brukar vara att föreningen "har rätt" att säkerställa att månadsavgiften kommer in. Oftast är detta bara ett svepskäl där föreningen vill slippa få in "problem medlemmar". Nu är det drýgt 30 år sedan jag gick styrelsekurs, lagar ha ändrats och tolkas olika idag. Men vi fick lära oss att man inte får neka en medlem bara baserat på ex. låg deklarerad inkomst. Eftersom det alltid finns tillräcklig säkerhet för föreningens fordran i form av bostadsrätten. Undantag om det gäller en bostadsrätt med mycket lågt värde.

Det fanns för en del år sedan ett rättsfall i Bromma (har jag för mig). En medlem hade utfört någon form av ombyggnad utan tillstånd från föreningen. När bostadsrätten såldes krävde föreningen skadestånd från säljaren för att återställa. Och nekade medlemskap för köparen om inte säljaren betalade.

Det tvistades sedan i ett antal år, dels om ombyggnaden överhuvudtaget krävde tillstånd, dels om den verkligen var felaktigt utförd, och dessutom krävde säljaren skadestånd på flera miljoner från föreningen för att affären hade stoppats. När jag läste om det så pågick flera mål i ärendet, men då har jag för mig att föreningen försökte få igenom en förlikning på typ 400 000 för det nekade medlemskapet. Man hade bytt ut styrelsen och nekat ansvarsfrihet för den styrelse som stoppade medlemskapet.

Så man skall vara väldigt försiktig med att använda medlemskapsansökan både för att "filtrera" boende och som påtryckningsmedel om det finns obetalda skulder från säljaren. Att bevilja medlemskap skall ses som en ren formsak, inget man kan använda som styrmedel.

 

[micke.dackfors]

BRF har alltid en juridisk roll som tredje part vid en överlåtelse av bostadsrätt.

Det är inte alls ovanligt att en BRF kräver att få göra en egen besiktning vid överlåtelser. Man kan inte säga något generellt mer än att lagen skall följas. Exakt omfattning av besiktningen framgår av lag och stadgar.

Vilka konsekvenser från BRFns sida som kan vara aktuella framgår av lag och stadgar.

Det varierar om BRF har egen kompetens eller om en extern besiktningsfirma anlitas. Ofta har en BRF bäst kunskaper om fastigheten och störst erfarenhet av besiktningar i fastighetens lägenheter om de görs vid varje överlåtelse.

Den kanske viktigaste rollen en BRF har vid en överlåtelse är att avgöra om köparen/mottagaren uppfyller kraven och skall beviljas medlemskap i BRFn. Det är i sista hand BRF-styrelsen som avgör. Vilka krav som är aktuella framgår av föreningens stadgar.

Stadgar är individuella för varje BRF så BRFs roll kan vara mer eller mindre omfattande. Därför kan man säga ganska lite generellt sett. För att veta BRFns roll får man läsa stadgarna i den aktuella föreningen.

Brf har aldrig tredjepart vid en överlåtelse när det gäller ansvar för ev skador eller brister.

 

[micke.dackfors]

BRF har alltid en juridisk roll som tredje part vid en överlåtelse av bostadsrätt.

Det är inte alls ovanligt att en BRF kräver att få göra en egen besiktning vid överlåtelser. Man kan inte säga något generellt mer än att lagen skall följas. Exakt omfattning av besiktningen framgår av lag och stadgar.

Vilka konsekvenser från BRFns sida som kan vara aktuella framgår av lag och stadgar.

Det varierar om BRF har egen kompetens eller om en extern besiktningsfirma anlitas. Ofta har en BRF bäst kunskaper om fastigheten och störst erfarenhet av besiktningar i fastighetens lägenheter om de görs vid varje överlåtelse.

Den kanske viktigaste rollen en BRF har vid en överlåtelse är att avgöra om köparen/mottagaren uppfyller kraven och skall beviljas medlemskap i BRFn. Det är i sista hand BRF-styrelsen som avgör. Vilka krav som är aktuella framgår av föreningens stadgar.

Stadgar är individuella för varje BRF så BRFs roll kan vara mer eller mindre omfattande. Därför kan man säga ganska lite generellt sett. För att veta BRFns roll får man läsa stadgarna i den aktuella föreningen.

Bara för att en lokal Brf kräver något, betyder inte det att det följer någon som helst juridiskt ansvar för något. Själva överlåtelsen har 2 parter: Överlåtaren och den som objektet överlåts till. All juridik hanteras mellan dessa 2 parter, före, under och efter överlåtelsen. En brf kan kolla över statusen och ge råd, men samtidigt ska man vara medveten om vilken sits ett råd kan ge, om det inte skulle stämma överens. Styrelsen godkänner eller avslår en medlemsansökan, vilket är en separat del jfr överlåtelseavtalet. Alla överlåtelser föregås inte av en medlemsansökan tex.

 

[O]

Att bevilja medlemskap skall ses som en ren formsak,

Kraven för att bli medlem regleras av stadgarna. Dvs de är beslutade av föreningens medlemmar. Styrelsen behandlar medlemsansökningar enligt stadgarnas regler på medlemmarnas uppdrag. Det är absolut ingen formsak snarare tvärt om.

inget man kan använda som styrmedel.

Stadgarna reglerar vem som kan bli medlem. Det är en form av styrmedel för att hindra oönskade personer att bli medlemmar. Det finns olika krav och regler som skall vara uppfyllda i olika föreningar. Stadgarna kan vara ganska olika på denna punkten. Man måste alltid läsa de aktuella stadgarna för att veta vad som gäller.