Skuldfri Brf - avskrivning och avgifter - på en NY förening?

[Vanbeasten]

En avskrivning är en kostnad! Artikeln du länkar till är väldigt förvirrande. Rubriken är "Avskrivningar - kostnad eller intäkt?", och tyvärr lyckas författaren inte svara på den frågan. Här är sammanfattningen som finns i artikeln:



Tyvärr är detta helt fel. Avskrivningen är en kostnad i resultaträkningen, och ger ingen automatisk kassapåfyllning. Vad de menar är att kostnaden för avskrivningar kan balanseras med ökade avgifter från medlemmarna, och de pengarna stannar kvar i föreningen. Det krävs dock inga avskrivningar för att ökade avgifter ska ge en påfyllning av föreningens kassa.

Som jag ser det spelar det ingen roll om en ny förening med en nybyggd fastighet (= högt värderad i balansräkningen) är skuldfri eller inte, man kommer ändå hamna snett med onödigt höga avgifter om man försöker få ett nollresultat.
De som bor i föreningen har ingen nytta av att den samlar på sig ett enormt kapital för framtida renoveringar. Det är bättre att sänka avgifterna, gå med förlust, och låna pengar när det behövs. Framför allt blir det de som bor i föreningen när förbättringar görs som får betala med högre avgifter. Annars blir det som Bamsefar skriver, att vissa får betala för slitaget två gånger, och någon annan kommer bo väldigt billigt i en avlägsen framtid.

Rent teoretiskt skulle det vara bra att hålla en bostadsrättsförening skuldfri, eftersom den inte får göra ränteavdrag. I praktiken blir det tvärtom. Avgifterna blir högre, och det pressar ner marknadsvärdet på bostadsrätterna, trots att de egentligen borde vara mer värda!

Detta gör att en skuldfri förening troligen inte kommer förbli skuldfri (om det inte finns andra stora inkomster, t.ex från uthyrda lokaler). Det är helt enkelt inte optimalt när det är dags att göra en dyr renovering/förbättring.

Min egen sammanfattning är att höga avgifter för att undvika förlust är att "kasta pärlor för svin". "Svinen" är framtida köpare av bostadsrätterna, som inte kommer betala tillräckligt mycket extra för att föreningen har "onödigt bra" ekonomi.

Kul att du tycker att dessa människor på Borättupplysning har fel. Dom bara jobbar med bostadsrätter, utbildningar för styrelser och föreningarnas ekonomi.

Men det är tydligt att du pratar om det rent bokföringstekniska och vad som händer i bokslutet. Jag pratar om vad som händer i verkligheten och i föreningens kassaflöde och det är också det som sammanfattningen på Borättupplysning säger. Jag påstår inte heller att det är bra att en förening är skuldfri, utan det kan också medföra andra konsekvenser. Men helt klart är att om de avgifter föreningen tar in av medlemmarna ska täcka alla utgifter och däribland amorteringar (som balanseras av avskrivningar), så samlas pengarna i kassan om man inte sänker avgifterna så överskottet blir rimligt. Och ja, då kan konsekvensen bli att det i bokslutet uppstår en förlust. Men det är inget som i verkligheten påverkar föreningens ekonomi.

TS påstod i sin frågeställning att han tvingas betala sin lägenhet två gånger på grund av avskrivningarna i en skuldfri förening, vilket jag hävdar är fel och det var bara med utgångspunkt från det jag svarade.

 

[b_hasse]

Kul att du tycker att dessa människor på Borättupplysning har fel. Dom bara jobbar med bostadsrätter, utbildningar för styrelser och föreningarnas ekonomi.

Men det är tydligt att du pratar om det rent bokföringstekniska och vad som händer i bokslutet. Jag pratar om vad som händer i verkligheten och i föreningens kassaflöde och det är också det som sammanfattningen på Borättupplysning säger.

En avskrivning är en kostnad i bokföringen, men påverkar inte kassaflödet alls. Att kalla avskrivningen för "intäkt" skapar bara förvirring, för det är fel. Det är om man känner sig tvungen att höja avgifterna pga avskrivningarna som det kan få en positiv effekt på kassaflödet, men det är ju helt frivilligt, och i många fall ganska dumt.