Investor: Klokt skrivet. Själv tycker jag att det är intressant att mäniskor är beredda att betala dels 1.800kr/m2 och år i realräntekostnader (60.000kr/m2 med en realränta på 3% efter avdrag) för att bo i en bostadsrätt, och sedan på det en avgift på 5-800kr/m2 och år till föreningen. För en trea på 75m2 gör det en månadskostnad 15.000kr/månad. Fantastiska pengar för att bo, och då är ingen hushållsel, inga försäkringar och inga parkeringsplatser med i den kostnaden. Ingen telefon, inget bredband och ingen TV-licens eller kabel-TV är heller med i kalkylen.
Hur har folk råd? Helt klart är att om bankerna börjar kräva amorteringar, eller 15-20% kontantinsats, så blir det många som får problem. Med en årlig amortering om 2% för lägenheten ovan så skall ytterligare 7.500kr/månad betalas till banken... Det är bara att hålla tummarna för att bankerna har koll på sina affärer, så att de har råd med dagens system att man kan låna till allt och låta bli att amortera, för annars hamnar vi snabbt i en negativ spiral.
Hur har folk råd? Helt klart är att om bankerna börjar kräva amorteringar, eller 15-20% kontantinsats, så blir det många som får problem. Med en årlig amortering om 2% för lägenheten ovan så skall ytterligare 7.500kr/månad betalas till banken... Det är bara att hålla tummarna för att bankerna har koll på sina affärer, så att de har råd med dagens system att man kan låna till allt och låta bli att amortera, för annars hamnar vi snabbt i en negativ spiral.
Hej Ahlesten
Mer än 3% av huslånestocken är subprime. En vanligare siffra är ca 8% (av 10.000 Mrd USD huslån). Vi har inte haft lika aggressiv utlåning i Sverige men 100% belåning är inte heller direkt konservativt. Dessutom sprider sig nu kreditoron till områden utanför subprime (CDS; SIVs, Monolines...). Även huslånssegmenten i USA med bättre säkerhet än subprime drabbas av husprisnedgångarna.
Sk Monolineföretag (tex MBIA) skakar i fogarna. Monolinebolagen har försäkrat bla kommunala lån så att dessa fått hög, nästan "riskfri" AAA-rating. Om MBIA etc faller kommer man därmed få återverkningar även på lågriskobligationer från amerikanska kommuner etc.
Att en bank går i regelrätt konkurs är inte troligt för staten kommer då gå in och stötta (sk "bail out"). Svenskt exempel är ju Nordbanken/Nordea. Däremot skapar det rädsla i leden.
Internationella trender kommer till Sverige hyfsat snabbt. Svenska bankchefer har täta kontakter med amerikanska branschkollegor och amerikanska banker skriver rapporter som svenska bankledningar läser. Vissa amerikanska analytiker/förvaltare (tex Bill Gross) ses som gurus och följs dagligen av svenska analytiker. Om pendeln skulle svänga så att bankerna börjar ställa större krav kan detta gå snabbt. Finansmarknadens aktörer rör sig i flock, en flock som följer John, där John är USA...
Detta är inte vanskligt. Exempel på bolag med existenshotande förluster är jättebankerna Citibank och Merril Lynch som fått gå med mössan i hand. Även schweiziska UBS har varit tvingna att ta in nytt kapital. I praktiken har ju redan USAs motsvarighet till SBAB (Countrywide) konkat genom att de köptes upp för en spottstyver av Bank of America. Statligt säkrade Fannie Mae och Freddie Mac är mer eller mindre bankrutta...
Mer än 3% av huslånestocken är subprime. En vanligare siffra är ca 8% (av 10.000 Mrd USD huslån). Vi har inte haft lika aggressiv utlåning i Sverige men 100% belåning är inte heller direkt konservativt. Dessutom sprider sig nu kreditoron till områden utanför subprime (CDS; SIVs, Monolines...). Även huslånssegmenten i USA med bättre säkerhet än subprime drabbas av husprisnedgångarna.
Sk Monolineföretag (tex MBIA) skakar i fogarna. Monolinebolagen har försäkrat bla kommunala lån så att dessa fått hög, nästan "riskfri" AAA-rating. Om MBIA etc faller kommer man därmed få återverkningar även på lågriskobligationer från amerikanska kommuner etc.
Att en bank går i regelrätt konkurs är inte troligt för staten kommer då gå in och stötta (sk "bail out"). Svenskt exempel är ju Nordbanken/Nordea. Däremot skapar det rädsla i leden.
Internationella trender kommer till Sverige hyfsat snabbt. Svenska bankchefer har täta kontakter med amerikanska branschkollegor och amerikanska banker skriver rapporter som svenska bankledningar läser. Vissa amerikanska analytiker/förvaltare (tex Bill Gross) ses som gurus och följs dagligen av svenska analytiker. Om pendeln skulle svänga så att bankerna börjar ställa större krav kan detta gå snabbt. Finansmarknadens aktörer rör sig i flock, en flock som följer John, där John är USA...
Jag undrar mest hur mkt du blir blåst på i arvode, för självklart finns det lägenheter som går över snittpris... din lägenhet kan lika gärna vara en optimal 2a på nedre kungsholmen/norrmälarstrand, gärna högst upp med balkong i söder och med sjöutsikt och en avgift på 300:-/kvm och år. Du får gärna känna dig som en vinnare, men när du jämför ett enstaka objekt rakt av mot innerstadens snittpris riskerar du göra en grov missberäkning. En missberäkning som gör att du kommer få betala grovt mkt i mäklararvode, för en eventuellt medelmåttig försäljning...Ahlesten skrev:
Tänk om man kunde få köpa loss en vindsvåning på strandvägen för 62.000:-kvm och det med en nöjd säljare som tycker att han gjort världens affär....
Investor: Bra poäng där. Det jag ser som borde kunna stävja det hela en del är just Asien då USA får mindre och mindre ekonomisk WW makt/påverkan. Men det är klart att det är lite intressanta tider som kommer nu.
imported_AX: Slutar nog att diskutera med dig... jag är nöjd med vår affär som ligger något över snittet då de lägenheter jag följt (ett 30-tal försäljningar i vårt hus enbart t.ex.) ligger runt 55.000:-/kvm. Vet inte vilka objekt du tittar på men jag brukar inte räkna med några vindsvåningar på strandvägen när jag kollar hur bostadsmarknaden ser ut för gemene man.
imported_AX: Slutar nog att diskutera med dig... jag är nöjd med vår affär som ligger något över snittet då de lägenheter jag följt (ett 30-tal försäljningar i vårt hus enbart t.ex.) ligger runt 55.000:-/kvm. Vet inte vilka objekt du tittar på men jag brukar inte räkna med några vindsvåningar på strandvägen när jag kollar hur bostadsmarknaden ser ut för gemene man.
Ahlesten skrev:
Hmm, jag skulle nog ändå säga att det är vanskligt att säga att alla banker i USA ligger pyrt till. Visst har Citigroup och Merril Lynch gjorde enorma nedskrivningar och tagit in nytt kapital från nya ägare, men så är det också de av de stora bankerna som farit allra mest illa.Investor skrev:
Om man tittar på en investment-bank som Goldman Sachs, så har de hittills netto tjänat på kreditkrisen och går bättre än någonsin. Sedan finns det en hel mängd mellanting, som förlorar på kreditkrisen men som fortfarande har goda marginaler vad gäller kapitaltäckning.
Countrywide skulle jag inte kalla motsvarigheten till SBAB utan snarare en blandning mellan Statshypotek, Spintab och Bluestep (svensk subprime-utlånare). Bank of America's uppköp av Countrywide, för 4.1 miljarder dollar (spottstyvern du nämner) är inte heller jämförbart med en konkurs, varken i teorin eller i praktiken. Det allvarliga med en konkurs är ju spridningseffekterna i banksektorn, genom att andra banker förlorar på sina fordringar till banken som går i konkurs.
Så, visst är läget allvarligt för flera amerikanska banker, men det är rätt få av de stora som just nu ligger pyrt till. Framtiden får utvisa om det förvärras mycket till.
Hej Ordain,
Countrywide har sjunkit från ca 45 USD till 5-6 USD och togs därmed över i konkursfärdigt skick. De 4.1 Mrd USD som du troligtvis tycker är mycket är ingenting i jämförelse med Countrywides utlånade volym. Det verkliga priset är betydligt högre i form av nedskrivningar i Countrywide's portfölj som BoA kommer tvingas till. Om politiskt spel fanns med i övertagandet är oklart (men troligt).
Enligt Buffet är det bättre att vara "approximately right than exactly wrong". Exempel: om Countrywide är som SBAB eller som spintab+stadshypotek+etc spelar mindre roll. SBAB har ungefär liknande marknadsandel och därmed samma vikt på markanden än blue chosan hejsan.
____________________________________________________________
Klen husförsäljningssiffra i USA
Uppdaterad 2008-01-28 16:10
Villaförsäljningen i USA föll med 4,7 procent i december jämfört med månaden innan. Börserna vände ned på beskedet.
Försäljningen av nya enfamiljshus i USA sjönk med 4,7 procent i december jämfört med månaden före, till en säsongsjusterad årstakt på 604.000 enheter, visar statistik från handelsdepartementet.
November-siffran uppgick till en årstakt på reviderade 634.000 enheter (647.000).
Analytiker hade räknat med en årstakt på 647.000 enheter i december, vilket skulle innebära ett oförändrat utfall jämfört med november månads preliminära siffra.
Medianpriset sjönk med 10,9 procent till 219.200 dollar i december, jämfört med ett år tidigare.
Tillgången på nya hem för försäljning sjönk till 495.000 i november jämfört med reviderade 502.000 föregående månad (505.000). "Lagret" räcker nu till att täcka försäljningen under 9,6 månader, jämfört med reviderade 9,4 månader föregående månad (9,3).
NYHETSBYRÅN DIREKT
Publicerad 2008-01-28 16:02
Uppdaterad 2008-01-28 16:10
Countrywide har sjunkit från ca 45 USD till 5-6 USD och togs därmed över i konkursfärdigt skick. De 4.1 Mrd USD som du troligtvis tycker är mycket är ingenting i jämförelse med Countrywides utlånade volym. Det verkliga priset är betydligt högre i form av nedskrivningar i Countrywide's portfölj som BoA kommer tvingas till. Om politiskt spel fanns med i övertagandet är oklart (men troligt).
Enligt Buffet är det bättre att vara "approximately right than exactly wrong". Exempel: om Countrywide är som SBAB eller som spintab+stadshypotek+etc spelar mindre roll. SBAB har ungefär liknande marknadsandel och därmed samma vikt på markanden än blue chosan hejsan.
____________________________________________________________
Klen husförsäljningssiffra i USA
Uppdaterad 2008-01-28 16:10
Villaförsäljningen i USA föll med 4,7 procent i december jämfört med månaden innan. Börserna vände ned på beskedet.
Försäljningen av nya enfamiljshus i USA sjönk med 4,7 procent i december jämfört med månaden före, till en säsongsjusterad årstakt på 604.000 enheter, visar statistik från handelsdepartementet.
November-siffran uppgick till en årstakt på reviderade 634.000 enheter (647.000).
Analytiker hade räknat med en årstakt på 647.000 enheter i december, vilket skulle innebära ett oförändrat utfall jämfört med november månads preliminära siffra.
Medianpriset sjönk med 10,9 procent till 219.200 dollar i december, jämfört med ett år tidigare.
Tillgången på nya hem för försäljning sjönk till 495.000 i november jämfört med reviderade 502.000 föregående månad (505.000). "Lagret" räcker nu till att täcka försäljningen under 9,6 månader, jämfört med reviderade 9,4 månader föregående månad (9,3).
NYHETSBYRÅN DIREKT
Publicerad 2008-01-28 16:02
Uppdaterad 2008-01-28 16:10
Du missar de två poänger jag hade om ditt resonemang om Countrywide:Investor skrev:
1. Det är enorm skillnad på en konkurs för countrywide och på en försäljning av countrywide. Det första fallet skulle få allvarliga konsekvenser för många långivare till countrywide. Min poäng var inte att försäljningen skedde för en enorm summa (jag skriver inte ens att jag tycker att det är mycket pengar), utan att ditt påståendet att countrywide i "praktiken ... konkat" är både felaktigt och överdrivet dramatiskt.
Du säger att det inte är vanskligt att påstå att alla amerikanska banker ligger pyrt till och du bevisar detta genom att påpeka att countrywide i praktiken konkat. Jag tror att detta, som skrivs i en tråd om "prisras på bostäder" kan skrämma upp folk mer än nödvändigt (och faktiskt kanske få dem att fatta beslut som skadar deras privatekonomi) och därför vill jag korrigera vissa dramatiska påståenden.
2. Att skriva att Countrywide har konkat i praktiken och att Countrywide är USAs motsvarighet till SBAB kan få folk att tro att SBAB ska undvikas för att man ska slippa det strul som kan uppstå vid en konkurs för ens långivare. Det jag ville påpeka är att Countrywide ägnat sig åt "subprime-utlåning" i stor skala, det vill säga utlåning till folk som inte klarar en sedvanlig kreditprövning, vilket SBAB inte gör. Allt annat lika gör detta att risken i SBAB är avsevärt lägre än den i Countrywide.
Vi tycker tydligen olika, men jag ser inte ett uttalande om att alla amerikanska banker ligger pyrt till som "approximately right", utan snarare som "exactly wrong".
Jag hör snacket bland vänner och bekanta om hur de är oroliga för huspriserna och funderar på hur de ska göra. Någon undrar om de ska sälja den där sommarstugen som de inte utnyttjar så mycket nu, eller riskera att den blir närmast värdelös. Då har de läst någon skrämselpropaganderubrik på di.se eller liknande som gör grova generaliseringar och drar blixtsnabba felaktiga slutsatser, vilket riskerar att få dem att fatta ett dåligt beslut. Jag inbillar mig att att vi har ett ansvar att faktiskt inte överdramatisera det som sker och inte ropa varg mer än i de fall det är motiverat.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 592 inlägg
"Jag hör snacket bland vänner och bekanta om hur de är oroliga för huspriserna och funderar på hur de ska göra. Någon undrar om de ska sälja den där sommarstugen som de inte utnyttjar så mycket nu, eller riskera att den blir närmast värdelös. Då har de läst någon skrämselpropaganderubrik på di.se eller liknande som gör grova generaliseringar och drar blixtsnabba felaktiga slutsatser, vilket riskerar att få dem att fatta ett dåligt beslut. Jag inbillar mig att att vi har ett ansvar att faktiskt inte överdramatisera det som sker och inte ropa varg mer än i de fall det är motiverat."
Jag skulle nog snarare säga att man skall hålla i sommarstugorna nu - väntar man ett par år så kommer ju priserna ha stabiliserat sig - juist nu får man nog sälja ut till reapris.
Detta efterson oron är stor - men det finns väldigt lite substans i den oron egentligen. Det är ju såhär lågkonjukturer börjar - folk blir oroliga, konsumerar mindre, men företagen går fortfarande bra.
Efter ett par månader slår den minskade konsumtionen igenom och företagen går sämre. Detta går lite omlott inom olika områden, industrin drabbas först, sist brukar tjänsteföretagen ligga.
efter ett par år sen så brukar man börja se ljuset i tunneln, och vi arbetar oss upp mot en ny högkonjuktur. Konjukturcykeln brukar väl ligga på ungefär 8-10 år. Så jag tror att vi har lägre priser att se fram emot de närmaste 2-3 åren. Att sen kalla det ett ras och springa runt i panik tror jag är överilat - och sådant förstärker som sagt bara svängingarna och oron i allmänhet...
/K
Jag skulle nog snarare säga att man skall hålla i sommarstugorna nu - väntar man ett par år så kommer ju priserna ha stabiliserat sig - juist nu får man nog sälja ut till reapris.
Detta efterson oron är stor - men det finns väldigt lite substans i den oron egentligen. Det är ju såhär lågkonjukturer börjar - folk blir oroliga, konsumerar mindre, men företagen går fortfarande bra.
Efter ett par månader slår den minskade konsumtionen igenom och företagen går sämre. Detta går lite omlott inom olika områden, industrin drabbas först, sist brukar tjänsteföretagen ligga.
efter ett par år sen så brukar man börja se ljuset i tunneln, och vi arbetar oss upp mot en ny högkonjuktur. Konjukturcykeln brukar väl ligga på ungefär 8-10 år. Så jag tror att vi har lägre priser att se fram emot de närmaste 2-3 åren. Att sen kalla det ett ras och springa runt i panik tror jag är överilat - och sådant förstärker som sagt bara svängingarna och oron i allmänhet...
/K
Skall bli intressant att se hur den räddningsaktion som USA´s regering går in med nu kommer ändra på saker och ting.
Men något som jag inte är helt förtjust i är när det kommer just dessa skrämselpropagandor om att priserna sjunker dramatiskt och hej o hå när de defakto stiger, tittar vi på hela förra året så ligger vi på en ökning med 6%... inte om man jämför sommaren mot vintern men så har det alltid varit.
Tittar vi sedan på den mängd subprime lån som vi har i sverige så är det en försvinnande liten del av huslånen som ligger hos bluestep och liknande.
Personligen är jag av den tron att vi har en mycket mer stabil marknad i sverige med väldigt realistiska priser och därför inte kommer hamna i en sådan kris att bankerna kommer och kräver in pengar från de som belånat bostaden. Däremot kan det bli värre för de som går och köper ny bil för belånade pengar var tredje år... men det är en annan sak.
Men något som jag inte är helt förtjust i är när det kommer just dessa skrämselpropagandor om att priserna sjunker dramatiskt och hej o hå när de defakto stiger, tittar vi på hela förra året så ligger vi på en ökning med 6%... inte om man jämför sommaren mot vintern men så har det alltid varit.
Tittar vi sedan på den mängd subprime lån som vi har i sverige så är det en försvinnande liten del av huslånen som ligger hos bluestep och liknande.
Personligen är jag av den tron att vi har en mycket mer stabil marknad i sverige med väldigt realistiska priser och därför inte kommer hamna i en sådan kris att bankerna kommer och kräver in pengar från de som belånat bostaden. Däremot kan det bli värre för de som går och köper ny bil för belånade pengar var tredje år... men det är en annan sak.
De har ännu inte gjort någonting som kommer att förbättra marknaden. "House price appreciation" är torsk.Ahlesten skrev:
Att de stiger idag betyder inte att de kommer att avhålla sig från att sjunka. Beror på vilken horisont man har. Själv menar jag att priserna kommer att sjunka ordentligt på 1-2 års sikt - helt oavsett om de stiger idag. Bollen är i rullning och jag ser inget som stoppar den.Ahlesten skrev:
Det jag ser som helt orealistiskt är att hushållsinkomsten snedfördelats under de senaste åren. Man lägger allt större del av den totala inkomsten på boende. Och räcker inte pengarna så kan man alltid belåna för att köpa en bil eller åka till Thailand.Ahlesten skrev:
Försvinner jobben - vilket de nu gör för tredje månaden i rad i USA - så faller kalkylen för många familjer.
Men efter regn kommer solsken. De som tar sig igenom den här perioden i hyfsat skick kommer att bli rikligt belönade på några års sikt.
Ovanstående är vad jag tror. Tolka det inte som något jag vet. Har jag fel så kan jag leva med det. Jag vet inte. Ingen vet. Vilket väl får ses som dagens självklarhet.
Priserna stiger!
http://www.dn.se/DNet/jsp/polopoly.jsp?d=1298&a=751145
http://www.dn.se/DNet/jsp/polopoly.jsp?d=1298&a=751145
Priserna sjunker...Mikael_L skrev:
http://di.se/Avdelningar/Artikel.aspx?stat=0&ArticleID=2008%5c03%5c14%5c275065&SectionId=Privatekonomi&menusection=Privatekonomi;PrivatNyheter
Jag vet inte vad man skall tro, men det känns som att marknadens tidigare enorma uppgång är förbi, och att priserna på vissa objekt och i vissa områden korrigeras en del. Tiden då man kunde värdera upp sitt hus en gång om året för att baka in billån och andra konsumtionskrediter är definitivt förbi. Det är bra.
Intressant rapport från Deutsche Bank från 2006. Står Europa på tur?
http://www.dbresearch.com/PROD/DBR_INTERNET_EN-PROD/PROD0000000000203236.pdf
Idag: Bear Stearns i kris... hålls flytande av nödkrediter från FED. Redan i augusti diskuterade vissa storbanker om man skulle stänga ner kreditlinor till BS så redan då var läget allvarligt. Thornburg räddades av FEDs aktion för några dagar sedan då snaran började dras åt.
Jag skulle vara förvånad om inte en och annan svensk bankdirektör skräms av hur snabbt det kan gå om man ligger fel i sin exponering. Inte bara subprime har drabbats av kreditoron, även amerikanska kommunobligationer har påverkats vilket även drabbat vissa kommuner (Tex Helsingborg). Jag ser det som troligt att bankerna på sikt blir försiktigare i sin långivning till fastighetssektorn men än så länge verkar det inte ha slagit igenom. Amorteringskrav och kontantinsats verkar inte vara i fokus, ännu.
SBAB nedgraderades av Moody's den 6e februari.
http://www.dbresearch.com/PROD/DBR_INTERNET_EN-PROD/PROD0000000000203236.pdf
Idag: Bear Stearns i kris... hålls flytande av nödkrediter från FED. Redan i augusti diskuterade vissa storbanker om man skulle stänga ner kreditlinor till BS så redan då var läget allvarligt. Thornburg räddades av FEDs aktion för några dagar sedan då snaran började dras åt.
Jag skulle vara förvånad om inte en och annan svensk bankdirektör skräms av hur snabbt det kan gå om man ligger fel i sin exponering. Inte bara subprime har drabbats av kreditoron, även amerikanska kommunobligationer har påverkats vilket även drabbat vissa kommuner (Tex Helsingborg). Jag ser det som troligt att bankerna på sikt blir försiktigare i sin långivning till fastighetssektorn men än så länge verkar det inte ha slagit igenom. Amorteringskrav och kontantinsats verkar inte vara i fokus, ännu.
SBAB nedgraderades av Moody's den 6e februari.