Servitut på brunn – ger detta grannen exklusiv rätt eller får vi också

[Micke.E]

Ett servitut upphör inte att gälla per automatik. Man kan begära att det skall hävas om det kan anses ha spelat ut sin roll. Men det krävs en förrättning hos lantmäteriet. Tar tid och kan bli väldigtr dyrt, framförallt om parterna inte är överens om att det skall upphöra.

Har inte att göra med vilken typ av servitut det är? Avtalsservitut eller Officialservitut (eller vad de nu heter)?

 

[fribygg]

Och nu handlade det om en grävd 7m djup brunn.

Å inte var det väl frågan om nån pool heller?

 

[fsn]

Å inte var det väl frågan om nån pool heller?

Nu var det väl just det…

 

[fribygg]

Nu var det väl just det…

Det har jag tyvärr missat, jag fattade det som om TS vill bevattna med brunnen

 

[Lars B Dahlin]

Vi köpte vår tomt år 2019 för att bygga nytt hus. Efter lite vändor och pandemiförseningar kom vi fram till att vi behövde köpa loss en liten marksnutt på ca 123 kvm från en större markägare i området för att få bygga vårt hus som vi önskade.

Den lilla marken utgjorde en gammal gång, ca 2–3 meter bred, som ledde ner till en liten plätt. På den plätten står det en gammal grävd brunn. När brunnen grävdes vet vi inte exakt, men troligtvis någon gång mellan 1930- och 1950-talet.

När vi köpte marken (som tidigare tillhörde fastighet [REDACTED 12:4]) så skrevs den över på oss 12:22 och vi fick även ta över ett befintligt servitut på brunnen.

---

Situationen idag​

Nu några år senare, när huset och trädgården är färdiga, tänkte vi nyttja brunnen för att vattna våra rabatter m.m. Vi köpte en enklare Gardena-automatpump och kopplade in den.

Efter bara en dag dök vår granne på 12:33 (som är den som har servitut på brunnen) upp, rejält irriterad, och började gorma vid tomtgränsen. Han hävdade bestämt att vi absolut inte får använda brunnen, då den enligt honom är hans egendom.

Jag hävdar att eftersom vi äger marken där brunnen står så får vi nyttja den, så länge vi inte hindrar honom från att använda brunnen enligt servitutet.
Vi frågade vad han använder brunnen till, men fick bara till svar:


Vi vet att han har kommunalt vatten och avlopp, så nyttjandet av brunnen känns mer som en gammal hävd från hans sida.

---

Servitutsavtalet​

För att undvika missförstånd och dålig grannsämja begärde jag ut servitutet som registrerades 1976. Efter 1 dygn och 5 kr till Riksarkivet fick vi det digitalt.

Här är den ordagranna texten, med personnamn, platsnamn och kommun anonymiserade:

---

Min tolkning och fråga till er​

Min tolkning är:

• Servitutet ger grannen rätt att ta vatten ur brunnen, dra vattenledning, och underhålla både ledning och brunn.
• Det finns inget i texten som säger att rätten är exklusiv.
• Eftersom vi äger marken och brunnen står på vår tomt 12:22, borde vi också ha rätt att använda den, så länge vi inte hindrar grannen att nyttja den.

Jag har även skicka detta till Lantmäteriet för att få ett mer officiellt utlåtande att visa grannen.

Fråga:

• Håller ni med om denna tolkning, eller finns det något i avtalet som skulle kunna tolkas som att grannen har ensamrätt till brunnen?
• Behöver vi säkerställa att det finns vatten i brunnen? T.ex. om vi skulle tömma brunnen då ev. pool fylls på?
• Och om det är som jag tror – hur hanterar man bäst en granne som tvärvägrar acceptera att vi också kan använda brunnen?
  
  
  Som svar på frågan, ja det är en äldre herre.

1.Om brunnen står på er fastighet äger ni den.
2. Om det finns servitut att grannen kan nyttja den kan detta lätt upphävas med argumentet att ”om grannen har kommunalt vatten” (finns prejudikat).
3. Ta kontakt med Lantmäteriet
4. I sista hand stäm grannen i Mark o Miljödomstolen (du kommer att vinna)

 

[MaBew]

Det märks nog att det inte var fullt så klart som man kan tro den dagen en pool fylls med brunnsvatten.

Det man tjänar på vattentaxan förlorar man i kemikalier.

Exakt så är det. Den tabben har man gjort. Billigare att köpa klorerat vatten med transport än att klorera och justera ph mm själv…..

 

[sagabelami]

Tack för din input, Claes.


För att ge lite mer bakgrund: Fastigheten 12:22 som vi äger idag var tidigare en del av 12:4. När 12:22 styckades av lämnades den lilla markplätten (123 kvm med brunnen) kvar i 12:4:s ägo. 2021 köpte vi markplätten från 12:4 och tomtgränsen drogs om, vilket gör att brunnen idag står på vår fastighet.


Givet historiken är scenariot att brunnen någon gång skulle ha varit lös egendom som tillhörde 12:33 mycket osannolikt. Formuleringen i avtalet – där ägaren till 12:4 uttryckligen upplåter rätt att nyttja brunnen till 12:33 – talar också emot att det skulle vara fråga om lös egendom. Det finns heller inget avtal eller annat påstående om detta.

Så som jag ser det ägdes brunnen av 12:4 när servitutet upprättades, och ägandet följde med marken när vi köpte den. Grannen har alltså nyttjanderätt via servitutet, men ingen exklusiv rätt. Det enda han har är den fysiska originalkopian av avtalet – vi har nu även den digitala versionen från Riksarkivet.

Är det inte så att man inte kan äga fast anläggning på annans mark?
Då gäller antagligen fortfarande servitutet men äganderätten stannar hos markägaren dvs tjänande fasth.
För grannfriden kan man ju träffas och göra vattenprov och flödesmätning och kalkylera ev kostnader under året. Sedan kan man tillsammans komma överens om vad vattnet kan duga till och hur mycket uttag som totalt kan göras under säsongerna och dela på 2.

 

[Megaforce]

Tack för alla inspel – mycket intressant att läsa hur ni resonerar.

För att summera läget:

• Fastigheten 12:22 som vi äger idag var tidigare en del av 12:4. När 12:22 styckades av lämnades den lilla markplätten med brunnen (123 kvm) kvar i 12:4:s ägo.
• År 2021 köpte vi markplätten från 12:4, och brunnen står därmed idag på vår fastighet.
• Servitutet är tydligt: ägaren till 12:4 upplåter rätt att nyttja brunnen till 12:33. Det är alltså ett fastighetsservitut mellan två fastigheter, inte ett personligt avtal, och det ger nyttjanderätt – inte ensamrätt.
• Att brunnen skulle ha varit lös egendom tillhörande 12:33 känns osannolikt med tanke på både historiken och formuleringen i servitutet.

Kapacitet & användning
Brunnens exakta kapacitet och djup är ännu inte uppmätt. Varken vi eller grannen har gjort tester, men uppskattningen är att den är ca 7 meter djup med vattennivån runt 3 meter från markytan. Det vatten vi tagit upp har varit klart och luktfritt. Huruvida grannen använder det som dricksvatten vet jag inte – det kanske kräver en flaska whisky som muta för att få veta.

Vår primära tanke är att använda brunnen för trädgårdsbevattning, särskilt under bevattningsförbud. Poolfyllning är ett tänkbart framtida scenario (ca 10 m³, temporär pool), men det ligger långt fram i tiden. En liten fundering till er andra – om man i ett sådant scenario pumpar tillbaka vattnet i brunnen efter säsongen, ser ni något som talar emot det ur ett servitutsperspektiv? (Förutsatt att man inte avser använda vattnet som dricksvatten förstås.)

”Servitutet har spelat ut sin roll”-argumentet
Visst, man kan försöka driva en linje mot kommun, lantmäteri och granne om att servitutet inte längre fyller sitt syfte när kommunalt vatten finns. Men då krävs en förrättning hos Lantmäteriet, vilket tar tid, kostar pengar och kräver att man orkar ta striden. Just nu finns det ingen sådan ambition från min sida – viktigast är att klargöra för grannen att vi har rätt att nyttja brunnen på vår fastighet utan att inskränka på hans servitutsrätt.

Relation till grannen
Vi har bott här i två år och aldrig pratat med grannen förrän han, på vår sista semesterdag, dök upp vid häcken och med hög röst frågade varför vi ”nyttjar hans brunn”. Om vi säger så – första intrycket är stabilt.

Så min ståndpunkt:

• Brunnen står på vår fastighet och är ett fastighetstillbehör.
• Servitutet ger 12:33 nyttjanderätt, inte ensamrätt.
• Vi får använda brunnen, så länge vi inte inskränker på grannens rätt.
• Att brunnen skulle ha varit lös egendom tillhörande grannen är både osannolikt och motsägs av avtalet.

Med andra ord – vi tänker vattna våra rabatter och kanske en och annan framtida pool utan att göra livet surt för grannen. Han får fortsätta använda brunnen precis som innan, och vi tänker inte bråka om varje droppe. Men ensamrätt? Nej, den finns inte – och det står svart på vitt. Resten får vi väl ta över en kaffe (eller en whisky) den dagen han är på det humöret.

Finns servitutet med på köpekontraktet när markplätten köptes från 12:4 och ändrades servitutet till att gälla fastigheten 12:22? Om ej så har servitutet upphört då fastigheten 12:4 inte längre äger brunnen. För att servitutet skall gälla så måste det stå på kontraktet att rättigheten medföljer i köpet och att 12:22 tar över som härskande fastighet och det bör också registreras till lantmäteriet.


Servitutet från 1976 som listas är ett personligt avtalsservitut och det gäller inte efter försäljning om det inte specifieras i köpekontraktet att en ett förnyat servitut skall upprättas mellan nya ägare.

 

[sagabelami]

Finns servitutet med på köpekontraktet när markplätten köptes från 12:4 och ändrades servitutet till att gälla fastigheten 12:22? Om ej så har servitutet upphört då fastigheten 12:4 inte längre äger brunnen. För att servitutet skall gälla så måste det stå på kontraktet att rättigheten medföljer i köpet och att 12:22 tar över som härskande fastighet och det bör också registreras till lantmäteriet.


Servitutet som listas är ett personligt avtalsservitut och det gäller inte efter försäljning om det inte specifieras i köpekontraktet att en ett förnyat servitut skall upprättas mellan nya ägare.

Om servitutrt är inskrivet ingår det i köparens undersökningsplikt.

 

[Bart]

Jag har läst igenom tråden, men kan inte se om själva utrustningen är er eller grannens? Har ni kopplat in egen pump när ni tog vatten från brunnen? Eller kopplade ni in er på befintlig utrustning?

 

[Megaforce]

Om servitutrt är inskrivet ingår det i köparens undersökningsplikt.

Jo men det följer inte automatiskt med i en avstyckning. Det måste specifieras i ett köpekontrakt vilka servitut som medföljer en avstyckning, särskilt om det är avtalsservitut.

 

[Saloma]

Att släppa förorenat vatten i brunnen är direkt korkat.
Det kan för det första förstöra vattenkvaliteten i brunnen för lång tid om tex e-coli bakterier kommer ner i brunnen för det andra kan det vara ett miljöbrott.
Att medvetet göra vatten i en brunn otjänligt är beklagligt korkat och i detta fall gissar jag att en anmälan skulle upprättas från grannen.
Att fylla en brunn från dagsidan har ingen somhelst betydelse för brunnens kapacitet.

Ta whiskyn, dit eget förslag, och snacka om saken. Det finns alltid två sidor av saken om två träter.

 

[Byggsnyggt]

Vi köpte vår tomt år 2019 för att bygga nytt hus. Efter lite vändor och pandemiförseningar kom vi fram till att vi behövde köpa loss en liten marksnutt på ca 123 kvm från en större markägare i området för att få bygga vårt hus som vi önskade.

Den lilla marken utgjorde en gammal gång, ca 2–3 meter bred, som ledde ner till en liten plätt. På den plätten står det en gammal grävd brunn. När brunnen grävdes vet vi inte exakt, men troligtvis någon gång mellan 1930- och 1950-talet.

När vi köpte marken (som tidigare tillhörde fastighet [REDACTED 12:4]) så skrevs den över på oss 12:22 och vi fick även ta över ett befintligt servitut på brunnen.

---

Situationen idag​

Nu några år senare, när huset och trädgården är färdiga, tänkte vi nyttja brunnen för att vattna våra rabatter m.m. Vi köpte en enklare Gardena-automatpump och kopplade in den.

Efter bara en dag dök vår granne på 12:33 (som är den som har servitut på brunnen) upp, rejält irriterad, och började gorma vid tomtgränsen. Han hävdade bestämt att vi absolut inte får använda brunnen, då den enligt honom är hans egendom.

Jag hävdar att eftersom vi äger marken där brunnen står så får vi nyttja den, så länge vi inte hindrar honom från att använda brunnen enligt servitutet.
Vi frågade vad han använder brunnen till, men fick bara till svar:


Vi vet att han har kommunalt vatten och avlopp, så nyttjandet av brunnen känns mer som en gammal hävd från hans sida.

---

Servitutsavtalet​

För att undvika missförstånd och dålig grannsämja begärde jag ut servitutet som registrerades 1976. Efter 1 dygn och 5 kr till Riksarkivet fick vi det digitalt.

Här är den ordagranna texten, med personnamn, platsnamn och kommun anonymiserade:

---

Min tolkning och fråga till er​

Min tolkning är:

• Servitutet ger grannen rätt att ta vatten ur brunnen, dra vattenledning, och underhålla både ledning och brunn.
• Det finns inget i texten som säger att rätten är exklusiv.
• Eftersom vi äger marken och brunnen står på vår tomt 12:22, borde vi också ha rätt att använda den, så länge vi inte hindrar grannen att nyttja den.

Jag har även skicka detta till Lantmäteriet för att få ett mer officiellt utlåtande att visa grannen.

Fråga:

• Håller ni med om denna tolkning, eller finns det något i avtalet som skulle kunna tolkas som att grannen har ensamrätt till brunnen?
• Behöver vi säkerställa att det finns vatten i brunnen? T.ex. om vi skulle tömma brunnen då ev. pool fylls på?
• Och om det är som jag tror – hur hanterar man bäst en granne som tvärvägrar acceptera att vi också kan använda brunnen?
  
  
  Som svar på frågan, ja det är en äldre herre.

Vi har också brunnar med servitut där vi är tjänande fastighet. Utrustningen är inte vår och det är härskande fastighet som ska stå för underhåll mm. Vi har dock rätt som tjänande fastighet att nyttja vår egendom som vi vill. Jag skulle i princip kunna tvätta bilen tills vattnet tar slut. Att härskande fastighet har rätt att nyttja brunnen ger hen inte rätt att bestämma hur vattnet fördelas. Om härskande fastighet har kommunalt vatten och det ursprungliga behovet därmed inte längre finns är på sin höjd något som talar till er fördel. Att upphäva ett servitut kan bara göras om både tjänande och härskande fastighet är överens eller om härskande fastighets nyttjande klart försvårar er egen vattentillgång. Ex ni har kor som brunnen inte klarar av att förse bägge två med vatten och härskande nu har kommunalt vatten.
Det är ungefär så jag har fått som svar av advokat. Servitut kan dock se lite annorlunda ut, men så tolkar jag ert precis som ni själva.

 

[TypRätt]

Jo men det följer inte automatiskt med i en avstyckning. Det måste specifieras i ett köpekontrakt vilka servitut som medföljer en avstyckning, särskilt om det är avtalsservitut.

Detta stämmer inte, ett lokaliserat servitut som lantmäteriet känner till ska följa med automatiskt med den avstyckning som har den plats som avses. Det framgår av tråden att detta avtalsservitut var inskrivet redan på 70 talet så det bör funnits tillgängligt för lantmäteriet.

 

[ToRy]

Har ett par funderingar. Den första funderingen har jag ingen aning om den håller rent juridiskt, det är bara en tanke, andra mer kunniga kan säkert avgöra om det är vettigt eller nonsens.
Är det helt säkert att ägandet av brunnen följde med vid avstyckningen? Kan ägandet fortfarande ligga hos 12:4?
I så fall skulle även TS behöva servitut för att nyttja brunnen.
Min andra funderingen tycker jag även TS ska fundera på, helst innan du går och pratar med grannen.
Se det ur grannens perspektiv; han har haft ensamrätt på brunnen i alla år, sen kommer du och "tränger" dig på. Han kanske helt enkelt tror att han har exklusiv rätt och då är hans första reaktion inte SÅ konstig. Bara för att han är gammal är han inte automatiskt en sur gammal gubbe. 😉
Det kan vara en god idé att bemöta just den här grannen med den gamla bespottade fika-metoden. 🙂