Servitut på brunn – ger detta grannen exklusiv rätt eller får vi också
Vi köpte vår tomt år 2019 för att bygga nytt hus. Efter lite vändor och pandemiförseningar kom vi fram till att vi behövde köpa loss en liten marksnutt på ca 123 kvm från en större markägare i området för att få bygga vårt hus som vi önskade.
Den lilla marken utgjorde en gammal gång, ca 2–3 meter bred, som ledde ner till en liten plätt. På den plätten står det en gammal grävd brunn. När brunnen grävdes vet vi inte exakt, men troligtvis någon gång mellan 1930- och 1950-talet.
När vi köpte marken (som tidigare tillhörde fastighet [REDACTED 12:4]) så skrevs den över på oss 12:22 och vi fick även ta över ett befintligt servitut på brunnen.
Efter bara en dag dök vår granne på 12:33 (som är den som har servitut på brunnen) upp, rejält irriterad, och började gorma vid tomtgränsen. Han hävdade bestämt att vi absolut inte får använda brunnen, då den enligt honom är hans egendom.
Jag hävdar att eftersom vi äger marken där brunnen står så får vi nyttja den, så länge vi inte hindrar honom från att använda brunnen enligt servitutet.
Vi frågade vad han använder brunnen till, men fick bara till svar:
Här är den ordagranna texten, med personnamn, platsnamn och kommun anonymiserade:
Fråga:
Den lilla marken utgjorde en gammal gång, ca 2–3 meter bred, som ledde ner till en liten plätt. På den plätten står det en gammal grävd brunn. När brunnen grävdes vet vi inte exakt, men troligtvis någon gång mellan 1930- och 1950-talet.
När vi köpte marken (som tidigare tillhörde fastighet [REDACTED 12:4]) så skrevs den över på oss 12:22 och vi fick även ta över ett befintligt servitut på brunnen.
Situationen idag
Nu några år senare, när huset och trädgården är färdiga, tänkte vi nyttja brunnen för att vattna våra rabatter m.m. Vi köpte en enklare Gardena-automatpump och kopplade in den.Efter bara en dag dök vår granne på 12:33 (som är den som har servitut på brunnen) upp, rejält irriterad, och började gorma vid tomtgränsen. Han hävdade bestämt att vi absolut inte får använda brunnen, då den enligt honom är hans egendom.
Jag hävdar att eftersom vi äger marken där brunnen står så får vi nyttja den, så länge vi inte hindrar honom från att använda brunnen enligt servitutet.
Vi frågade vad han använder brunnen till, men fick bara till svar:
Vi vet att han har kommunalt vatten och avlopp, så nyttjandet av brunnen känns mer som en gammal hävd från hans sida.
Servitutsavtalet
För att undvika missförstånd och dålig grannsämja begärde jag ut servitutet som registrerades 1976. Efter 1 dygn och 5 kr till Riksarkivet fick vi det digitalt.Här är den ordagranna texten, med personnamn, platsnamn och kommun anonymiserade:
Min tolkning och fråga till er
Min tolkning är:- Servitutet ger grannen rätt att ta vatten ur brunnen, dra vattenledning, och underhålla både ledning och brunn.
- Det finns inget i texten som säger att rätten är exklusiv.
- Eftersom vi äger marken och brunnen står på vår tomt 12:22, borde vi också ha rätt att använda den, så länge vi inte hindrar grannen att nyttja den.
Fråga:
- Håller ni med om denna tolkning, eller finns det något i avtalet som skulle kunna tolkas som att grannen har ensamrätt till brunnen?
- Behöver vi säkerställa att det finns vatten i brunnen? T.ex. om vi skulle tömma brunnen då ev. pool fylls på?
- Och om det är som jag tror – hur hanterar man bäst en granne som tvärvägrar acceptera att vi också kan använda brunnen?
Som svar på frågan, ja det är en äldre herre.
Det står ju i servitutet att brunnen ägs av er som markägare eftersom det upplåts en rätt i en befintlig brunn som vid tiden är ett fastighetstillbehör till tjänande fastighet. Så länge ni inte inskränker på grannens rätt på ett oskäligt sätt får ni använda brunnen. Ni får inte använda grannens ledningar utan dennes tillstånd.
Det som skulle punktera min tolkning är om brunnen vid tiden när servitutet upprättas är lös egendom som tillhör någon annan än tjänande fastighets ägare. T ex att grannen som inte äger marken har anlagt brunnen. Då är brunnen numera fastighetstillbehör till grannfastigheten p g a att den omfattas av servitutet och har anlagts för stadigvarande bruk för härskande fastighet. Ni äger inte brunnen, utan grannen gör det. (EDIT: Men man kan inte ge servitut för att använda lös egendom som då inte tillhör tjänande fastighet, så då blir ju hela formuleringen i servitutet bra mysko. Man behöver heller inte rättighet att nyttja det man redan äger.)
Så det är en fråga som är lite dunkel och handlar om historien. Så här är det ofta med gamla vägkroppar. Oklart vem som gjort vad när för att bygga eller underhålla en vägkropp.
Det som skulle punktera min tolkning är om brunnen vid tiden när servitutet upprättas är lös egendom som tillhör någon annan än tjänande fastighets ägare. T ex att grannen som inte äger marken har anlagt brunnen. Då är brunnen numera fastighetstillbehör till grannfastigheten p g a att den omfattas av servitutet och har anlagts för stadigvarande bruk för härskande fastighet. Ni äger inte brunnen, utan grannen gör det. (EDIT: Men man kan inte ge servitut för att använda lös egendom som då inte tillhör tjänande fastighet, så då blir ju hela formuleringen i servitutet bra mysko. Man behöver heller inte rättighet att nyttja det man redan äger.)
Så det är en fråga som är lite dunkel och handlar om historien. Så här är det ofta med gamla vägkroppar. Oklart vem som gjort vad när för att bygga eller underhålla en vägkropp.
Redigerat:
Tack för din input, Claes.
För att ge lite mer bakgrund: Fastigheten 12:22 som vi äger idag var tidigare en del av 12:4. När 12:22 styckades av lämnades den lilla markplätten (123 kvm med brunnen) kvar i 12:4:s ägo. 2021 köpte vi markplätten från 12:4 och tomtgränsen drogs om, vilket gör att brunnen idag står på vår fastighet.
Givet historiken är scenariot att brunnen någon gång skulle ha varit lös egendom som tillhörde 12:33 mycket osannolikt. Formuleringen i avtalet – där ägaren till 12:4 uttryckligen upplåter rätt att nyttja brunnen till 12:33 – talar också emot att det skulle vara fråga om lös egendom. Det finns heller inget avtal eller annat påstående om detta.
Så som jag ser det ägdes brunnen av 12:4 när servitutet upprättades, och ägandet följde med marken när vi köpte den. Grannen har alltså nyttjanderätt via servitutet, men ingen exklusiv rätt. Det enda han har är den fysiska originalkopian av avtalet – vi har nu även den digitala versionen från Riksarkivet.
För att ge lite mer bakgrund: Fastigheten 12:22 som vi äger idag var tidigare en del av 12:4. När 12:22 styckades av lämnades den lilla markplätten (123 kvm med brunnen) kvar i 12:4:s ägo. 2021 köpte vi markplätten från 12:4 och tomtgränsen drogs om, vilket gör att brunnen idag står på vår fastighet.
Givet historiken är scenariot att brunnen någon gång skulle ha varit lös egendom som tillhörde 12:33 mycket osannolikt. Formuleringen i avtalet – där ägaren till 12:4 uttryckligen upplåter rätt att nyttja brunnen till 12:33 – talar också emot att det skulle vara fråga om lös egendom. Det finns heller inget avtal eller annat påstående om detta.
Så som jag ser det ägdes brunnen av 12:4 när servitutet upprättades, och ägandet följde med marken när vi köpte den. Grannen har alltså nyttjanderätt via servitutet, men ingen exklusiv rätt. Det enda han har är den fysiska originalkopian av avtalet – vi har nu även den digitala versionen från Riksarkivet.
Det intressanta är väl brunnens kapacitet. Räcker den till att användas av båda? Kan tänka mig att ifall du som du skrev planerar att fylla en framtida pool så kan det säkert bli problem. Men så länge brunnen inte sinar så kan det knappast finnas något som hindrar er att använda den.
Du skrev innan något om att grannen hade kommunalt vatten. Tänk på att det idag ofta är bevattningsförbud och då är det bra att ha tillgång till vatten från 'egen' brunn. Kan ju även finnas ekonomiska skäl (kommunens vattentaxa) att använda en brunn som man har tillgång till.
Du skrev innan något om att grannen hade kommunalt vatten. Tänk på att det idag ofta är bevattningsförbud och då är det bra att ha tillgång till vatten från 'egen' brunn. Kan ju även finnas ekonomiska skäl (kommunens vattentaxa) att använda en brunn som man har tillgång till.
Det är ju den normala tolkningen. Fastighetstillbehör (byggnader, brunnar osv) som finns på en fastighet antas vara fastighetstillbehör (som alltså ägs av fastighetens ägare), såvida inte motsatsen kan bevisas. I det här fallet styrker ju dessutom servitutets formulering den tolkningen.Gonjer skrev:
Vi verkar vara rörande överens om tolkningen så här långt.
Om grannen redan har kommunalt vatten har ju servitutet spelat ut sin roll och borde därför upphöra att gälla.
Jag är inne på samma sak som andra att svara grannen att du har visst med hur denne använder brunnen att göra för då de nu har kommunalt vatten tänkte du begära att servitutet annulleras, om denne nu inte kan påvisa varför det fortfarande behövs.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 221 inlägg
Varför det ? Man kanske vill ah en brunn för trädgårdsbevattning eller vid ev. vattenavbrott osvUtsättaren skrev:
Håller med om tolkningen att rätten inte är exklusiv
Till TS sista fråga:
Det är svårt att svara på hur man skall berätta detta. Om grannen är "skogstokig" och inte ens pratar med en är det otroligt svårt.
Men om man iaf kan nå fram så kanske man kan närma sig lite mjukt; Kanske finns det ngn annan gemesam fråga som är mer positivt laddad som man kan ta upp innan man tar denna med "Hörrudu; Det där om brunnen: Båda måste ju kunna använda brunnen som står på vår mark ? Vi tänkte bara vattna trädgården så vi har inte tänkt tömma den" ... eller ngt sådant ?
Man kan inte begära servitutsrätt för eventualiteter såsom vattenavbrott. Vill grannen vattna får han använda kommunalt vatten. Vattentillförseln är ju tillgodosedd.
Servitutet har sannolikt uppkommit för att det inte fanns kommunalt vatten där på den tiden.
När det kommunala nätet anslöts upphörde behovet.
Har du missat hur ofta det är bevattningsförbud i stora delar av landet. Då får inte kommunalt vatten användas, men det är fullt tillåtet att använda egen brunn. Sen trodde jag det var en rätt allmän uppfattning att det är dumt att använda kommunalt renat vatten för trädgårdsbevattning. Så grannen kan mycket väl ha behov av servitutet.
Ett servitut upphör inte att gälla per automatik. Man kan begära att det skall hävas om det kan anses ha spelat ut sin roll. Men det krävs en förrättning hos lantmäteriet. Tar tid och kan bli väldigtr dyrt, framförallt om parterna inte är överens om att det skall upphöra.
Visst skulle det vara roligt med lite grannfejder men jag skulle bara låtit det vara.
Har TS inte ett stort behov av extra vatten skulle jag låtit grannen ha brunnen...
Verkar ju finnas annat groll i bakgrunden.
Har grannen någon tillgång till vatten nu? pump etc? kan ju vara att han oroar sig och har svårt att framföra sin oro på ett vettigt sätt.
/ATW
Har TS inte ett stort behov av extra vatten skulle jag låtit grannen ha brunnen...
Verkar ju finnas annat groll i bakgrunden.
Har grannen någon tillgång till vatten nu? pump etc? kan ju vara att han oroar sig och har svårt att framföra sin oro på ett vettigt sätt.
/ATW
"Behöver vattna gräsmattan om det råder bevattningsförbud" är en tveksam grund för ett servitut...L lbgu skrev:
Granne är säkert bara sur över att han får en ny granne, och vill jävlas.