Alternativet är ju att du som köpare av en äldre fastighet, som är delägare i en samfällighet, ska gå igenom samfällighetens ALLA delar och dessas SKICK, för att någorlunda kunna bedöma fastighetens värde vid köpet!C civilingenjören skrev:
Hur är det med vägar? När behövs det asfalteras om? Vilka ytor är det och vad kostar det?
Gemensamma garage - i vilket skick är de och när behöver de rustas upp? Vad kostar det ?
Utebelysningens skick och ålder? Behövs det bytas armaturer? Vad kostar det?
Hur är det med lekplatser? I vilket skick är lekredskapen? Hur länge till håller de?
Gemensamma grönytor - Behöver de kostbara insatser?
Gemensamma TV-antenn-anläggningars och olika bredbandslösningars skick och framtida kostnader?
Dagvattenledningar .............
Bara att anlita en massa olika experter då, för att få fram en någorlunda korrekt uppfattning av framtidens tänkbara kostnader. Innan du hunnit göra allt detta, så är förmodligen både mäklaren och säljaren ganska trötta och du har fått lägga ut ganska mycket pengar i konsultarvoden, på en fastighet, som du kanske ändå inte köper!
Det är betydligt enklare att fråga styrelsen eller fastighetsägaren, efter gjorda fonderingar och underhållsplanen, som det f.ö. kanske tagit flera år att få någorlunda korrekt!
Det kan bli svårt! Mark och miljödomstolen prövar om beslut är korrekt tagna enligt stadgarna. Om dåliga beslut har röstats igenom på en årsstämma där majoriteten inte var närvarande, så kan Mark- och miljödomstolen inte göra något. Alla som är medlemmar i en samfällighet bör vara medvetna om att de har ett ansvar att engagera sig för att inte dåliga beslut ska tas på korrekt vis.R Roger Carlsson skrev:
Om stämman röstar för ansvarsfrihet, och beslutet vinner laga kraft (ingen överklagar stämmobeslutet), då finns det väldigt lite man kan göra.
Men även om stämman röstar för att fortsätta bryta mot ev. regler om fondavsättningar, så kan styrelsen ställas till ansvar på nästa stämma. Styrelsen skall inte följa ett olagligt beslut.
Men även om styrelsen får ansvarsfrihet, så kan det i vissa extrema fall rivas upp. Har inte koll på hur extrema fall det behöver vara.
Men även om stämman röstar för att fortsätta bryta mot ev. regler om fondavsättningar, så kan styrelsen ställas till ansvar på nästa stämma. Styrelsen skall inte följa ett olagligt beslut.
Men även om styrelsen får ansvarsfrihet, så kan det i vissa extrema fall rivas upp. Har inte koll på hur extrema fall det behöver vara.
Det svåra är ju att bevisa att en viss nivå av underhållsavsättning är för låg eller inte. Man kan ju räkna fram vad som helst om man vill. Jag kan argumentera för varför 100:-/kvm är för låg underhållsbudget i en fastighet, men jag kan även ta fram argument för varför 50:-/kvm är på tok för högt.
Ja, om frågan bara gäller hur man skall tolka reglerna om avsättning till reparationsfond. Så finns det någorlunda giltiga tolkningar för vilken godtycklig nivå som helst. Personligen skulle jag nog föredra en låg nivå på föreningens fonder. Både för att minska risken för brott mot föreningen, och risk för slösaktighet. Finns det 100 milj i kassan som väntar på en renovering om 20 år, så ökar risken att någon tycker det delvis kan användas för ett häftigt gym. Kan vara helt ok att bygga en sådan service men det skall i så fall inte göras bara för att det finns pengar.
Det är inte ett alternativ utan alltid en del av värderingen. Allt som hör till fastigheten ska beaktas i värderingen. Såväl egen mark, byggnader och anläggningar, inskrivningar, gemensam mark, byggnader och anläggningar samt gemensamma placeringar (värdepapper m.m.). Men ju mindre andel av något som hör till fastigheten i fråga, desto mindre resurser behöver man lägga på att värdera just det för att minska osäkerheten i värderingen.HasseTeknik skrev:
Folk vet ofta ungefär var de vill bo och sätter sig in i någon eller några samfällighets- eller bostadsrättsföreningar. Blir det inte fastigheten som är till salu nu så kanske nästa.
Visst är det enklare att fråga någon än att undersöka själv eller anlita konsulter. Men det betyder inte att kollektivt sparande ska vara obligatoriskt. En grupp som jag glömde nämna, men som kanske tjänar mest på tvångssparande är bankerna. På en fastighetsägare som har del i en samfällighetsförenings sparfond och eget lån tjänar banken både fondförvaltningsavgift via föreningen och ränta. Om föreningen inte förvarar kapitalet i en fond utan på ett konto tjänar banken på räntegapet.
Lika olämpligt är det att låna kollektivt i samfällighetsföreningen. På en fastighetsägare utan eget lån tjänar banken både ränta via föreningen och fondförvaltningsavgift på det extra kapital som fastighetsägaren måste förvalta tills det ska betalas till föreningen för att amortera lånet. Om fastighetsägaren inte förvarar kapitalet i en fond utan på ett konto tjänar banken på räntegapet.
Det optimala är alltså att samfällighetsföreningar enbart har en buffert samt prognoser/planer som delägarna eller de som överväger att bli delägare kan planera sin ekonomi efter.
Redigerat:
Förlåt mej!K Kane skrev:
Min text hamnade fel inlägget före ditt Det var någon som lämnade en hint om att man skulle följa ngt annat spår! Foliepapper hatt och hönsnät mm
och ansåg att detta var svammel!
Jag ber än en gång om ursäkt. Det var inte ditt meddelande jag syftade på!
Jo, så är det naturligtvis för den som är befintlig medlem. Men den som i slutänden drabbas kanske inte är medlem idag och således inte har ett val. Dvs hen får ligga som andra har bäddat såvida hen inte kontrollerar och bedömer detta innan villaköp.Scouten skrev:
Såvitt jag förstått är det inte tillåtet enligt samfällighetslagen att skjuta kostnader på framtida medlemmar till förmån för nuvarande. Är det då inte en olaglighet att göra just så?
Så är det förstås, ingen kan sia om framtiden med säkerhet. Men om det finns ett formellt förslag på underhållsplan baserat på anläggningarnas skick och återstående teknisk livslängd, som bedömts av ett besiktningsföretag, och som antyder en avsevärt högre månadsavgift kan det väl ändå vara en stark fingervisning om vartåt det barkar.Scouten skrev:
Jag har en gnagande känsla att det är lite si och så med de där fonderingarna och den där underhållsplanen i många samfällighetsföreningar. I alla fall de som jag har direkt insyn i eller de som arbetskamraterna beskriver. Det är tufft att skapa medvetenhet m de stora avsättningar som kanske borde göras och ofta slutar det nog med att avsättningar inte riktigt görs som de ska. Det finns ju heller ingen objektiv nivå som en anläggning måste ligga på. Typexemplet är nog vägar där de kan vara rejält nedgångna och fortfarande fungera att köra på.
Nästan. Det finns ingen skyldighet att hålla gemensamhetsanläggningen i gott skick. Det finns en skyldighet för en samfällighetsföreningen att förvalta anläggningen (och återuppföra den om den förstörs). Men vilken ambitionsnivå förvaltningen ska ha är mycket upp till föreningen. Läser man förarbetena så ville lagstiftaren ge samfälligheten stor frihet i förvaltningen så att den kunde göras ändamålsenligt och rationellt. Lagtexten lyder:R Roger Carlsson skrev:
"18 § En samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den bildats."
Sen kommer det där att lagstiftaren av rättviseskäl vill att det utformas en underhålls- och förnyelseplan och avsättas medel till en fond för att säkerställa förnyelse av gemensamhetsanläggningen om den är av kommunalteknisk natur, annars av större värde eller är del av 3D-fastigeter. Men återigen är det upp till samfällighetsföreningen (i praktiken stämman efter som de beslutar om uttaxering) att bedöma ur mycket medel som skall fonderas för att detta ska vara säkerställt. Man kan ju t ex bedöma att anläggningen inte behöver vara på samma nivå vad gäller utförandet framgent eller att endast en mindre del av en underållsåtgärd ska finansieras via fonderingen och att större uttaxering ska betala en större del. Det är en flexibel lagstiftning i och med att besluten är så pass decentraliserade.
Redigerat:
Säkerligen. Och ännu vanligare är den mindre reflekterade spontana: "Va, ska jag betala för någonting som jag inte har beställt, det vill jag inte."K Kane skrev:
Det är nog mer än en gnagande känsla. Samfällighetslagstiftningen uppdaterades i början på 90-talet med tvingande regler om en underhållsplan vars syfte är att möjliggöra en bedömning av avsättningarnas storlek. Ansvaret för planen lades på styrelsen. Skälet till att underhållsplanen är central är att en samf inte får uttaxera mer medel från medlemmarna än den har använding för på kort och lång sikt. Utan underhållsplan har en förening ingen rätt att fondera medel. "Bra med en buffert" i största allmänhet är inget juridiskt gångbart skäl. Jag tror att de flesta vill göra rätt för sig och betala sin rättmätiga andel av de långsiktiga underhållskostnaderna. Eller så här: få skulle öppet argumentera för det motsatta. Men då måste det finnas ett underlag för att avgifterna skall upplevas som rättvisa. Och till sist: som grupp lider bostadssamfällighetsföreningar av underhållsskuld, inte av att de har för mycket ackumulerade avsättningar som grannarna slåss om att komma över genom förskingring, bedrägerier och trolöshet mot huvudman.Claes Sörmland skrev:
/Urbota
Fast jag som ägnat hela mitt yrkesliv åt fastigheter och då framförallt underhåll av dem, ger inte ett ruttet vitten för dessa experter och deras underhållsplaner. De debiterar högt och levererar som bäst rent skit. Lite då och då har jag av okunniga högre chefer varit tvungen att ta in konsulter för att ”säkra upp UH-planer” det har alltid blivit totalt värdelöst. Så tanken på att en extern firma skulle kunna avgöra nivån på en UH-plan, ger jag inget för. Antingen lägger de sig på en löjligt hög nivå, eller så lägger de sig på en löjligt låg nivå.R Roger Carlsson skrev:Jo, så är det naturligtvis för den som är befintlig medlem. Men den som i slutänden drabbas kanske inte är medlem idag och således inte har ett val. Dvs hen får ligga som andra har bäddat såvida hen inte kontrollerar och bedömer detta innan villaköp.
Såvitt jag förstått är det inte tillåtet enligt samfällighetslagen att skjuta kostnader på framtida medlemmar till förmån för nuvarande. Är det då inte en olaglighet att göra just så?
Så är det förstås, ingen kan sia om framtiden med säkerhet. Men om det finns ett formellt förslag på underhållsplan baserat på anläggningarnas skick och återstående teknisk livslängd, som bedömts av ett besiktningsföretag, och som antyder en avsevärt högre månadsavgift kan det väl ändå vara en stark fingervisning om vartåt det barkar.
Sitter i en styrelse för en bostadrättsförening och jag måste säga att jag har samma erfarenhet. Att räkna på underhåll är svårt och inget som passar att säljas som tjänst av konsultbolag som kort tittar in och sen drar en vals med schabloner som mest tycks vara dragna ur röven. Tyvärr saknas ju inte sällan kunskap om mark och byggnader i styrelsen och då kan man vara utelämnat till just detta eller att lyssna på de som vill sälja på föreningen tjänster. D v s det är lätt att se bristerna men svårare att erbjuda ett alternativ.Scouten skrev: