P Polymag skrev:
Min förening har råkat ut för några riktiga nitlotter efter medlemmar som renoverat badrum som sedan lett till vattenskada. Vi kom fram till att vi egentligen inte riktigt kan göra så mycket åt dåliga hantverkare. Så som rättspraxis är så är rätten att renovera och underhåll stark. Min tolkning blir att vi kan inte i allt för stor omfattning ställa krav på entreprenören och medlemmen. I teorin så kan man ju skippa gå in i föreningens ansvarsområden och då behöver man ju inte något formellt tillstånd av föreningen för att underhålla. Att som tredje part gå in entreprenaden med besiktningsman känns som en logistisk mardröm.P Polymag skrev:
Finns det någon annan modell som skulle kunna fungera? Det där med bilder känns som en möjlig väg framåt. Även om det är entreprenören själv som tar bilderna så om man har en instruktion för vilka bilder som skall tas. Och tar med denna instruktion som del i avtalet så skulle man från föreningens sida kunna kravställa att tillstånd för renovering medges om dessa bilder tas och att även föreningen får ta del av dem.
Jag anser att ett moment med att ta bilder på dagens jobb i olika steg inte kan vara så betungande att ålägga den boende att kravställa från sin entreprenör. Så skulle en sådan modell fungera?
Mycket intressant frågeställning.M merbanan skrev:
Som du säger finns det ju egentligen inte några "tvångsmedel" att ta till. En besiktning efter utfört arbete torde föreningen ha all rätt att göra.
Frågan är då vilka morötter man kan jobba med? Att t.ex. erbjuda att föreningen kan gå in med en flerstegsbesiktning tror jag inte alls är en dum idé, det tror jag många skulle nappa på.
Problemet jag har märkt är att det ofta blir konflikter när det blir anmärkningar. Antingen med gränsdragningen vad som faktiskt är ett fel, att felet inte erkänns av entreprenören, eller att det accepteras som ett fel men aldrig blir åtgärdat.
Redigerat:
Jag läste om en förening som ställde väldigt hårda krav på hur man fick renovera och de fick backning på det i hovrätten. Som jag ser det om man underhåller (som man är skyldig att göra) så bör t ex ordningsregler medge att arbete får ske under de tider då hantverkare jobbar (07-16). Bilningsarbeten och annat som kan besvära boende bör dock få begränsas till att starta från och med 09 vardagar eller vilken tid då majoriteten av de boende har lämnat hemmen. För mycket regler som begränsar hantverkarna så leder det till att rätten/skyldigheten att renovera också begränsas.Alfredo skrev:
Således så anser jag att det måste finnas en balans i "trassel" man lägger på medlemmarna och föreningens intressen.
Att besikta efteråt är ju för sent. Allt är ju "klart", att göra om då är ju ekonomisk katastrof och jag förstår att man är helt ovillig då. Min tanke är att om bilder tas under arbetets gång så kanske entreprenören inte fuskar med den där kopplingen som inte kommer synas sen när allt är klart. Själva utförandet har jag svårt att se hur man ska kunna påverka i föreningens roll. Men det försäkringsmässiga (juridiska) efterspelet kanske kan väga över till föreningens fördel om man har detaljerade bilder som går att lämna utlåtande på.C cpalm skrev:
Men även med bilder ser jag inte en rak väg framåt om en vatten(lednings)skada inträffar. Att försöka rikta in sig mot själva hantverkaren ser jag som fruktlöst. Dom lär kursa på direkten om dom blir dragna inför tinget.
Håller med, men samtidigt är det troligen enda alternativet som föreningen kan "tvinga" till sig.M merbanan skrev:
Sant, problemet blir då när man hittar en brist. Vid tillfället har ju föreningen inte tagit skada och det man hittat ska ju leda till att den boende inte hållit sin lägenhet i gott skick vid en juridisk prövning. Då är det föreningen som ska ta sin egen medlem i örat som i sin tur ska ta entreprenören i örat.C cpalm skrev:
Detta är inget som jag skulle vilja hålla på med. Att hantera skadan efteråt är mer konkret och reaktivt. Försäkringar funkar, det är dom man skulle vilja blanda in så att spelarna med pengaincitamentet kan driva ett beteende.
Hej!M merbanan skrev:
Besiktningsmannens uppgift är att se till att entreprenaden utförs enligt rådande föreskrifter. Denne kan dock även hjälpa till att granska avtal samt se till att dessa följs upp igenom entreprenaden.
Av erfarenhet så blir renoveringen som mest lyckad när besiktningsföretaget är med från så tidigt skede som möjligt.
Som tex när du som beställare ska ta in anbud. Om du tydligt klargör när du tar in offerter att du kommer att anlita och låta utföra en sk 3-stegsbesiktning under entreprenadens gång så sållas redan där de flesta oseriösa hantverkare bort. Får du anbud från företag som däremot välkomnar besiktningarna så är det generellt sett seriösa och vet att deras hantverk & personal håller sådan nivå att besiktningar inte är ett problem. Entreprenören får möjlighet att bolla tekniska lösningar och eventuella avvikelser med en fackman istället för att försöka förklara för dig som lekman varför man tex inte kan följa praxis i ett visst delmoment och att du som beställare måste godkänna avvikelsen för att de ska kunna gå vidare.
Vi har flera bostadsrättsföreningar som skrivit in i sina stadgar att badrumsrenoveringar kräver ett anslutet besiktningsföretag.
När det gäller dokumentation i form av bilder och dokument/text så har varje yrkesgrupp ansvar att följa en egenkontroll. Där de checkar av varje delmoment och den seriöse hantverkaren dokumenterar även sitt arbete med bilder som sedan skickas med slutintyget till beställaren. Saknas egenkontroll så har man en oseriös hantverkare.
Sedan tycker vi att man alltid ska låta uppföra någon form av avtal. "Hantverkarsformuläret 17" tycker vi är bra och enkelt nog för att fylla i för en lekman.
Hoppas det klargör hur jag tänker kring besiktningar.
Problemet är att en sådan skrivning är utan rättsverkan. (Och bör därmed undvikas, enligt min mening.)P Polymag skrev:
Om en stadgeskrivning har verkan (dvs inte rättsverkan) så tycker jag att de kan få finnas i vissa fall. Sannolikt har vi en massa stadgar i bostadsrättsföreningar som inte aktivt uppdaterats enligt gällande lagstiftning, bara man inte använder dom i strid mot lagen så kan de få vara kvar. Givetvis bör man hålla sina stagar uppdaterade men sånt kan ju ta lite tid ibland.C cpalm skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 905 inlägg
Poängen är ju att det är i strid med lagen. Det är ett villkor som inte får krävas.