Renoveringsregler i strid med bostadsrättslagen? Hur gå tillväga?
Hej,
Min sambo och jag har köpt en bostadsrätt med behov av totalrenovering. BRF:ens renoveringsregler verkar enligt vår uppfattning dock delvis verkar strida mot Bostadsrättslagen 7 kap. 7 § 3:e stycket, d.v.s. att styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
Vi ska börja totalrenovera lägenheten den 1:a september och har tänkt låta en auktoriserad VVS-installatör bygga in vattenledningarna innanför badrummets väggar, där han givetvis kommer följa branschreglerna för Säker Vatteninstallation. Vi har fått scannade certifikat av projektledaren, som vi ska bifoga till styrelsen i vår renoveringsansökan.
BRF:en förbjuder dock inbyggnad av vattenledningar i badrummets väggar med följande skrivelse i dess regler för renovering:
Inbyggnad får inte ske av ledningar för tappvatten och värme.
Dock skriver BRF:en i sina stadgar att:
Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick.
...Bostadsrättshavaren är skyldig att följa de anvisningar som föreningen lämnar beträffande installationer avseende avlopp, värme, gas, elektricitet, vatten och ventilation i lägenheten samt att tillse att dessa installationer utförs fackmannamässigt.
...Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat ledningar för vatten och avlopp samt ventilationskanaler, till de delar dessa är åtkomliga inne i lägenheten och betjänar endast bostadsrättshavarens lägenhet.
Jag har pratat med en god vän om detta, som är övertygad om att BRF:en givet ovan inte har laglig rätt att förbjuda inbyggnad av vattenledningarna, samt att regeln inte är förenlig med stadgarna. Och vi vill absolut inte ha synliga rör i badrummet. Han tyckte vi skulle kontakta en jurist för ett yttrande.
Vi har tänkt gå tillväga enligt följande. Låter det rimligt?
1) Be om ett skriftligt utlåtande från en advokat/jurist om regeln ifråga, med hopp om att styrelsen godkänner vårt förslag efter detta.
2) Om styrelsen nekar, överklaga beslutet till hyresnämnden.
3) Dock verkar ju hyresnämnden ha minst 12 månaders handläggningstid i Stockholm där vi bor, så hur gör vi under tiden? Givet badrummets skick blir det enormt besvärligt att vänta så länge på att påbörja badrumsrenoveringen. Om vi får ett juridiskt expertutlåtande som talar för vår sak, vågar man genomföra renoveringen som planerat och räkna med att man får rätt i hyresnämnden?
Vore tacksam för er input och erfarenhet i liknande ärenden!
Edit: tar även gärna emot tips på jurist/advokatfirma som ni har goda erfarenheter av i liknande ärenden?
Stort tack!
Min sambo och jag har köpt en bostadsrätt med behov av totalrenovering. BRF:ens renoveringsregler verkar enligt vår uppfattning dock delvis verkar strida mot Bostadsrättslagen 7 kap. 7 § 3:e stycket, d.v.s. att styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
Vi ska börja totalrenovera lägenheten den 1:a september och har tänkt låta en auktoriserad VVS-installatör bygga in vattenledningarna innanför badrummets väggar, där han givetvis kommer följa branschreglerna för Säker Vatteninstallation. Vi har fått scannade certifikat av projektledaren, som vi ska bifoga till styrelsen i vår renoveringsansökan.
BRF:en förbjuder dock inbyggnad av vattenledningar i badrummets väggar med följande skrivelse i dess regler för renovering:
Inbyggnad får inte ske av ledningar för tappvatten och värme.
Dock skriver BRF:en i sina stadgar att:
Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick.
...Bostadsrättshavaren är skyldig att följa de anvisningar som föreningen lämnar beträffande installationer avseende avlopp, värme, gas, elektricitet, vatten och ventilation i lägenheten samt att tillse att dessa installationer utförs fackmannamässigt.
...Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat ledningar för vatten och avlopp samt ventilationskanaler, till de delar dessa är åtkomliga inne i lägenheten och betjänar endast bostadsrättshavarens lägenhet.
Jag har pratat med en god vän om detta, som är övertygad om att BRF:en givet ovan inte har laglig rätt att förbjuda inbyggnad av vattenledningarna, samt att regeln inte är förenlig med stadgarna. Och vi vill absolut inte ha synliga rör i badrummet. Han tyckte vi skulle kontakta en jurist för ett yttrande.
Vi har tänkt gå tillväga enligt följande. Låter det rimligt?
1) Be om ett skriftligt utlåtande från en advokat/jurist om regeln ifråga, med hopp om att styrelsen godkänner vårt förslag efter detta.
2) Om styrelsen nekar, överklaga beslutet till hyresnämnden.
3) Dock verkar ju hyresnämnden ha minst 12 månaders handläggningstid i Stockholm där vi bor, så hur gör vi under tiden? Givet badrummets skick blir det enormt besvärligt att vänta så länge på att påbörja badrumsrenoveringen. Om vi får ett juridiskt expertutlåtande som talar för vår sak, vågar man genomföra renoveringen som planerat och räkna med att man får rätt i hyresnämnden?
Vore tacksam för er input och erfarenhet i liknande ärenden!
Edit: tar även gärna emot tips på jurist/advokatfirma som ni har goda erfarenheter av i liknande ärenden?
Stort tack!
Nu är det sannolikt att väggarna (om de är bärande) är utanför lägenheten och således är det föreningen som råder över dessa. Man behöver mer detaljinformation över er tilltänkta lösning för att kunna ge ett utförligt råd.H H_C skrev:
Den del av den övre väggen på bilden där rörschaktet kommer upp verkar vara bärande, men inte resterande yta av badrumsväggarna. Projektledaren nämnde något om att delvis dra rör genom taket, som ska sänkas för LED-spotlight-belysning, så det borde inte behöva bli något ingrepp i den bärande konstruktionen.M merbanan skrev:
Planeringen av badrummet (som jag fick input på i en annan tråd här) blir nog ungefär som bifogad skiss.
Föreningen kan ha rätt, om det gäller tappvatten, Eftersom föreningen ansvarar för vattenskador från tappvattenledningar (inkl läckande blandare) oavsett vad som står i stadgarna. Om du då låter bygga in dessa rör som föreningen ansvarar för så kan det ansvaret fördyras. Det är en liten lustighet i bostadsrättslagen som specalhanterar just tappvatten.
När det gäller värmeledningar så är det vanligt att ansvaret för dessa också helt ligger på föreningen (fast inte lagstadgat).
När det gäller värmeledningar så är det vanligt att ansvaret för dessa också helt ligger på föreningen (fast inte lagstadgat).
Tack för svar. Vilket kapitel/paragraf menar du reglerar att föreningen ansvarar för vattenskador från tappvattenledningar? Hittar ingen sådan skrivelse.H hempularen skrev:
Däremot att man själv inte ansvarar för stamledningar och enbart sådana:
”Bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick om inget annat följer av föreningens stadgar, 7 kap. 12 § 1.st bostadsrättslagen. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för reparationer av ledningar för avlopp, gas, vatten m.m. Detta gäller dock endast om det är föreningen själv som har försett bostaden med ledningarna samt om ledningarna används till fler än en lägenhet (stamledningar), 7 kap. 12 § 2.st bostadsrättslagen.”
Processen här är tydlig. Ni får inte installera eller ändra ledningarna för tappvatten utan tillstånd från styrelsen. Och styrelsen ska förvisso ge er tillstånd om det inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen att ni bygger in ledningarna. Men styrelsen är också den som är satt att bedöma tillståndsfrågan så de kan i praktiken fatta hur galna beslut som helst och helt mot lagens intention vägra tillstånd trots att den ansökta åtgärden varken är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ert skydd mot stolliga styrelsebeslut är att överklaga till hyresnämnden och få frågan prövad där. Gör det om styrelsen stollar sig!
Redigerat:
Nej, det finns risk att även om du får rätt i sakfrågan, så kan bostadsrätten förverkas på grund av att du inte hade tillstånd att göra ändringren, när den gjordes.H H_C skrev:
Det är visserligen rätt långsökt att föreningen skulle agera så. Men man skulle kunna tänka sig en situation att föreningen begär förverkande, baserat på att ni inte har tillstånd, och att det målet tas upp med högre prioritet än ert överklagande av nekat tillstånd.
Jag var för väldigt många år sedan ordf. i en stor förening. Vi skulle aldrig orkat bråka med en medlem på det här viset. De fall där vi bråkade om renovering var medlemmar som påbörjade en renovering. Bilade bort golv med tätskikt, och sedan dagligen duschade med resulterande vattenskador i lägenheten under. "Hantverkaren blev sjuk..." Lyckades vi hålla rent från den nivån så var vi nöjda.
Men som sagt OM föreningen har en stark åsikt mot inbyggda installationer, så finns risken att de faktiskt har rätt att kräva utanpåliggande installation. Vi bytte stammar när jag var ordf. och med det 800 nya badrum, då (30 år sedan) ansågs det som en självklarhet att man av vattenskadeskäl inte skulle tillåta infälld installation.
Du hittar det i 7 kap. 12 §:H H_C skrev:
Men jag tror inte detta är en saklig grund för att vägra tillstånd. En saklig grund skulle vara att ledningarna riskerar att läcka oftare än icke inbyggda ledningar eller orsaka större skada. Detta argument kan lätt avvisas i sak med att rör i rör används.
Bostadsrättslagen, 7e kap §12. Det finns relativt sena rättsfall där det även bedömts gälla en köksblandare som läckte, trots att bostadsrättens innehavare själv hade bytt blandaren till något tvivelaktigt fabrikat (dock tydligen inte så tvivelaktigt att det kunde ses som vårdslöst).H H_C skrev:
Hamnade detta i rätten till slut?H hempularen skrev:
För några år sedan hittade "Bostadsrätterna" (egentligen Riksförbundet Bostadsrätterna Sverige Ekonomisk förening) på en tjänst som de kallade för "Bostadsrättsnämnden". Trots dess namn är det en privat grej. Bostadsrätterna lever på att sälja tjänster kring konflikter mellan styrelser och bostadsrättshavare, d v s de arbetar systematiskt för att öka konfliktnivån och antalet juridiska tvister samt att skapa osäkerhet i styrelser och hos bostadsrättshavare. På så sätt säkrar de sina framtida intäkter och existens.
Och jag minns att ett av deras första ärenden i sin tjänst "Bostadsrättsnämnden" gällde detta med en om läcka från en blandare var en en vattenledningsskada i bostadsrättslagens mening. De skrev om det i sitt blad som de skickar ut. Deras tolkning av bostadsrättslagen var den som du angav.
Det är (troligen) en rimlig avgränsning eftersom ledningarna då flyttas från bostadsrättsinnehavarens till föreningens underhållsansvar.H H_C skrev:
Detta är lite mer tveksamt. Av kontextet gäller detta underhåll/reparationer snarare än ändringar. Att det skall göras fackmannamässigt skulle väl kunna anses som en tolkning av det allmänna kravet på att "sundhet, ordning och gott skick" skall iakttas och är väl kanske inte så mycket att säga om. Att föreningen skall kunna lämna anvisningar kring underhållet finns dock knappast något lagstöd för.H H_C skrev:
Jag förstår nog inte vad du vill säga.U Upp skrev:
Tanken med RiR är att om (när) vattenledningen börjar läcka så läcker den ut i ett omgivande yttre rör som är draget till en plats när det inte gör något om det droppar vatten. Sen ser man denna läcka, ringer rörmokaren som kommer och drar om ledningen. Ingen skada på byggnaden sker.
Eller missar jag något?
Nja, jag får nog hävda en annan åsikt här. Ledningarna kommer fortfarande att vara åtkomliga inne i lägenheten efter inbyggnad i väggen och därmed förbli under bostadsrättshavarens ansvar. Från trådstart:C cpalm skrev:
...Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat ledningar för vatten och avlopp samt ventilationskanaler, till de delar dessa är åtkomliga inne i lägenheten och betjänar endast bostadsrättshavarens lägenhet.
Det rör sig ju inte om lägenhetsomgivande väggar och jag antar att man installerar rör-i-rör inom lägenheten.
Till detta brukar det finnas en annan stadgeskrivning om att installationer som bostadsrättshavaren själv har gjort ansvarar denne för. (Jag har i och för sig alltid undrat om den håller rättsligt...)