Råd inför bostadsköp
Hej forumet,
Jag och sambon har börjat se oss om efter ny bostad. Vi bor nu i min bostadsrätt.
Såväl äganderätt som bostadsrätt i radhus/parhus är intressant.
Vi har dock fastnat lite extra för ett specifikt hus.
Vi har en "lagom" stor buffert för nuvarande livssituation. Jag har dessutom en del pengar på börsen.
Pengarna vi skickar in i nya boendet blir till största del från försäljningen. Vi uppfyller utan problem bankens villkor och har lånelöfte. Den fasta månadskostnaden för huset blir samma som bostadsrätten eller rentav lägre (beroende på ränta, om uppvärmningen dras iväg osv).
Kopplat till detta har jag ett antal frågor.
Man får ju låna upp till 90 % av bostadens värde vid köp men jag tycker det verkar dumt då man senare enbart får belåna sig till 80 % för t ex renoveringar.
Gällande buffert funderar jag på om den vid köptillfället bör vara större än nuvarande. Om flytten blir från bostadsrätt till äganderätt tänker jag att det kanske kan vara klokt att direkt vid genomförd affär ha en större buffert. Det jag räknat på i min kalkyl är nuvarande buffert + 100 000.
Det hus vi har tittat på och fastnat för är välskött och ser bra ut i besiktning. Tak i bra skick, ny luftvärmepump, nya fönster, låga fuktvärden överallt, ingen källare som kan bli problem. Noll radon. Osv.
De stora åtgärderna är badrummen som bör göras om framöver. Inga skador eller fel men de är gamla. Båda är gjorda med våtrumsmatta vilket vi tänker köra vid renovering också. Detta för att hålla nere kostnaden.
Under de första 5 åren är det väl badrummen samt måla och tapetseras som behöver göras. Kanske byta några golv. Allt förutom badrummen gör vi själva.
Så till mina frågor:
Jag och sambon har börjat se oss om efter ny bostad. Vi bor nu i min bostadsrätt.
Såväl äganderätt som bostadsrätt i radhus/parhus är intressant.
Vi har dock fastnat lite extra för ett specifikt hus.
Vi har en "lagom" stor buffert för nuvarande livssituation. Jag har dessutom en del pengar på börsen.
Pengarna vi skickar in i nya boendet blir till största del från försäljningen. Vi uppfyller utan problem bankens villkor och har lånelöfte. Den fasta månadskostnaden för huset blir samma som bostadsrätten eller rentav lägre (beroende på ränta, om uppvärmningen dras iväg osv).
Kopplat till detta har jag ett antal frågor.
Man får ju låna upp till 90 % av bostadens värde vid köp men jag tycker det verkar dumt då man senare enbart får belåna sig till 80 % för t ex renoveringar.
Gällande buffert funderar jag på om den vid köptillfället bör vara större än nuvarande. Om flytten blir från bostadsrätt till äganderätt tänker jag att det kanske kan vara klokt att direkt vid genomförd affär ha en större buffert. Det jag räknat på i min kalkyl är nuvarande buffert + 100 000.
Det hus vi har tittat på och fastnat för är välskött och ser bra ut i besiktning. Tak i bra skick, ny luftvärmepump, nya fönster, låga fuktvärden överallt, ingen källare som kan bli problem. Noll radon. Osv.
De stora åtgärderna är badrummen som bör göras om framöver. Inga skador eller fel men de är gamla. Båda är gjorda med våtrumsmatta vilket vi tänker köra vid renovering också. Detta för att hålla nere kostnaden.
Under de första 5 åren är det väl badrummen samt måla och tapetseras som behöver göras. Kanske byta några golv. Allt förutom badrummen gör vi själva.
Så till mina frågor:
- Vilken belåningsgrad är rimlig? Inte bara okej enligt nya regelverket utan även förnuftigt. Jag har sneglat på cirka 80 %, dvs pynta in 20 % kontaktinsats. Onödigt eller smart?
- Är jag väl defensiv vad gäller buffert? I rena siffror: Är t ex 150 000 rimligt vid affär eller bör vi satsa på 250 000? Om vi går lägre sätter vi givetvis av pengar månatligen. Så det är specifikt vid genomförd affär min fråga gäller. Givet den förhållandevis låga boendekostnaden hade vi kunnat sätta undan ganska bra varje månad rakt in i hushållskassa (och fortsätta skicka in på börsen).
- Hur ska man tänka kring försäljningsklausul osv? Annan smart lösning iom att det är försäljningen som blir kontantinsatsen?
Det du frågar efter är ju högst subjektivt, men ändå.T Tariax skrev:
1. Det matematiskt bästa (långsiktigt) är att låna så mycket du får och ha så stor del av dina pengar på börsen som du vågar/kan. Så onödigt, med andra ord. Om du inte har ickerationella skäl att låna mindre, som att du sover bättre om natten.
2. Bufferten ska vara en reserv för oförutsedda utgifter. Ökade kostnader i samband med flytt, planerad badrumsrenovering osv är förutsebara och du kan därmed sätta av pengar för just de posterna utanför bufferten.
Buffert är för att ersätta den halvnya värmepumpen som oväntat havererade på julaftonskväll, eller om frysboxen dör mitt i sommaren. Storleken på bufferten får du beräkna i relation till de kritiska saker som kan hända i just ert hus. Det är osannolikt att taket börja läcka samtidigt som kylen slocknar och det blir en vattenläcka i badrummet, så rimligen ska bufferten täcka den dyraste händelsen. Dvs så stor summa att du klarar dig tills du kan få tag i andra likvida medel, tex genom att sälja av från börsen.
Så för att svara på frågan: försök uppskatta den dyraste händelse du vill självförsäkra dig mot i samband med flytten. Beräkna sedan de förväntade extra kostnaderna under samma period (flyttbil, flyttstäd, dubbla boendekostnader osv). Bufferten bör vara den högsta av beloppen, eller, om du verkligen vill vara säker, den högsta plus 50 % av den lägre.
3. Det är ju bara en fördel för dig som köpare med en sådan klausul. Får du med säljaren på det, så grattis! I annat fall brukar bankerna ha ett överbryggningslån för tiden mellan handpenning på nya ska betalas och du får in pengar från din egen försäljning.
Visst är det subjektivt. Men alltid skönt att plocka in lite oberoende åsikter. Så tack för svar.G Genomklok skrev:
Först och främst: Tänker precis likadant vad gäller buffert. Den är till för det oförutsedda. Hunden blir sjuk, bilen pajar, vattenskada i huset.
Det positiva med huset i fråga är att taket är i gott skick, inga problem med fasad, grund, fönster osv. Riskmomentet utifrån vår titt och besiktningsprotokollet är just badrummen. Som sagt: De visar inga fel, men är gamla och kommer behöva renoveras. Sen om vi snackar 2 eller 10 år är ju alltid svårt att säga. Dunkar man in en duschkabin bör ju inget hända på ett tag men man vet aldrig
Gällande kontantinsatsen är väl argumenten för att gå in med 20 % istället för 10 % att man:
1. Får lite lägre månadskostnad
2. Snabbare kommer ner till lägre amortering
3. Snabbare kommer kunna låna på huset till renoveringar
4. Kan förhandla lite bättre lånevillkor/ränta med banken
5. Slippa betala vinstskatt om pengarna från försäljning går in i huset istället för till mitt konto.
Och ja, sen också att det "känns" lite bättre. "Den som är satt i skuld är inte fri".
Med det sagt har jag i min kalkyl börjat leka med att låna mer och istället öka på likvida medel.
Kostnaderna i samband med flytt kan jag täcka genom att t ex spara insättningarna till Lysa och Avanza under flyttperioden. Eller plocka från kortsiktigt konto (till för planerade utgifter).
Tänkte jag ska ringa några firmor i området och se om man kan få en grov kostnad på vad ett badrum kan kosta. När jag läser online får jag allt från 100-300 k. (Ja, jag fattar att det beror på materialval, tillval osv).
Tack igen för svar!
Det är sant, men likafullt kan ju belåning av bostaden ge en hävstång om man vill och vågar.T Tariax skrev:
Sätt av kostnaden för badrumsrenovering på en lämplig bred aktiefond, kolla om 2 och 10 är om våtummen verkligen behöver renoveras eller om det bara är kosmetiskt åldrande och om fondvärdet har ökat mer än kostnaden för renovering.T Tariax skrev:
Räkna på hur mycket, och jämför med motsvarande på börsen (tex 7 % avkastning). Gissningsvis inte värt det, rent krasst matematiskt.T Tariax skrev:
Det är såklart positivt, men i slutändan ändå pengar du betalar "till dig själv". Även om det i stunden känns som en utgift.T Tariax skrev:
Eller så har du kvar pengarna och behöver inte låna när det är dags. Nollsummespel, bortsett från hur du förvaltar pengarna under tiden.T Tariax skrev:
Det är ju lätt att jämföra på tex SBAB eller Skandia, som är transparenta med din räntesättning, och se skillnaden i kronor per år.T Tariax skrev:
Detta är väl den mest väsentliga punkten om den blir aktuell, men funkar det verkligen så? Det gäller väl bara att det nya ska vara dyrare än det gamla, sedan hur man betalar för det bryr väl sig inte staten om?T Tariax skrev:
Tack för svar!F fribygg skrev:
Jag tänker att man kanske gör det ena våtrummet efter ett par år och så låter man bli att duscha i det andra och gör det längre fram i tiden. Pengarna till det första sätter man väl i sådana fall lämpligen av på ett vanligt sparkonto eller något med låg risk (typ Avanza auto 1-2).
Jag hade heller satt undan kostnaden för en badrumsrenovering på en bred fond som har goda chanser att dubbla eller trippla värdet de kommande 10 åren, tror inte att ett sparkonto kommer 'klå' inflationen varken på 2 eller 10 år.T Tariax skrev:
Det är en god poäng. Pengarna jobbar ju bäst på börsen givet att man kan täcka det kortsiktiga/akuta med andra medel och inte behöver nalla därifrån.G Genomklok skrev:
Också en bra poäng. Min tanke var väl att man istället för att pröjsa amortering kan lägga de pengarna på just börsen. Men ja, med tiden kommer man ju från 90 till 70 % också.G Genomklok skrev:
Med lite tur stiger huset i värde, t ex genom renoveringar, och då speedar man på den resan.
Sant!G Genomklok skrev:
Bra tips!G Genomklok skrev:
Här blev jag konfunderad. Vi gör ett fiktivt räkneexempel:G Genomklok skrev:
Säg att jag:
Köpte nuvarande bostad för 1 miljon.
Säljer den för 1,3 miljoner.
Köper ny bostad för 2 miljoner.
Minimum att betala i kontantinsats är då 200 000 (10 %).
Jag har gjort en vinst på 300 000.
Ska jag då betala vinstskatt på de 100 000 som jag inte dunkar in i den nya bostaden? Vi säger i exemplet att jag lägger in de 100 000 i buffert eller kortsiktigt sparande istället.
Du har missuppfattat konceptet. Vinsten i exemplet är 300 kkr, punkt. Du kan antingen skatta 22 % nu direkt vid försäljningen eller skjuta upp skatteberäkningen på beloppet under vissa förutsättningar. (Om skattesatsen ändras får du betala den nya procentsatsen.)T Tariax skrev:
Om jag fattat rätt är en förutsättning att du köper en ny bostad senast året efter försäljningen. Men hur du betalar för den nya bostaden är irrelevant.
Det lägre är rimligt för buffert, eller ännu lägre; kanske 100 000 och 50 000 till underhåll. Sedan lägger ni 5 000-10 000 per månad i kassan för underhåll/renoveringar beroende på hur mycket ni är beredda att göra själva eller leja bort.T Tariax skrev: