Panik - kontraktsskrivning i morgon
Hallå! Min dotter och hennes kille har efter massor av letande hittat ett hus. Jag har varit med och tittat på det men inte gjort några djupare besiktningsförsök då alla (många) hus de tittat på förut blivit för dyra eller varit för dåliga. Men nu är det alltså skarpt läge. Det är massor av frågetecken kring huset som det ska skrivas kontrakt om i morgon. Det är tre saker jag undrar som jag inte lyckats googla mig fram till. Jag hoppas någon kan svara lite snabbt här.
Mäklaren har fått dottern att säga till mig att det går bra att backa ur kontraktet under två veckor utan någon som helst kostnad om man hittar något som inte känns bra. (Huset är helt obesiktigat idag, helt utan energideklaration osv). Ägaren säljer via ombud då ägaren inte är anträffbar på ett tag. Ingen handpenning ska enligt dottern betalas i morgon.
1 Kan man skriva ett köpekontrakt utan att betala handpenning?
2 Kan man skriva ett kontrakt som köparen kan backa ur utan vidare förklaring än att man tyckte något såg dåligt ut?
3. I ett urgammalt uthus finns en ny fin verkstad. Bör det finnas bygglov för en sådan förändring av en gammal lada?
Hoppas på snabba svar. Jag fyller på med fler frågor om jag kommer på något under kvällen.
Mäklaren har fått dottern att säga till mig att det går bra att backa ur kontraktet under två veckor utan någon som helst kostnad om man hittar något som inte känns bra. (Huset är helt obesiktigat idag, helt utan energideklaration osv). Ägaren säljer via ombud då ägaren inte är anträffbar på ett tag. Ingen handpenning ska enligt dottern betalas i morgon.
1 Kan man skriva ett köpekontrakt utan att betala handpenning?
2 Kan man skriva ett kontrakt som köparen kan backa ur utan vidare förklaring än att man tyckte något såg dåligt ut?
3. I ett urgammalt uthus finns en ny fin verkstad. Bör det finnas bygglov för en sådan förändring av en gammal lada?
Hoppas på snabba svar. Jag fyller på med fler frågor om jag kommer på något under kvällen.
1. Handpenning är väl en diskussionsfrågorna, normalt vill man ha det för att se att köparen är seriös, men ni kan ju diskutera, men med hänsyn till fråga två spelar det kanske inte så stor roll
2. Läs tråden hör om att inte fullfölja köp genom att använda klausul om fördjupad prövning inom två veckor. Vissa här hävdar att det i princip är ett öppet köp under två veckor. Helt säkert ger drt ju möjlighet till fördjupad bedömning som kan ge skäl att hoppa av om det är problem. Läs tråden noga och se till att ni får i princip samma formulering i ert kontrakt
Lycka till!
2. Läs tråden hör om att inte fullfölja köp genom att använda klausul om fördjupad prövning inom två veckor. Vissa här hävdar att det i princip är ett öppet köp under två veckor. Helt säkert ger drt ju möjlighet till fördjupad bedömning som kan ge skäl att hoppa av om det är problem. Läs tråden noga och se till att ni får i princip samma formulering i ert kontrakt
Lycka till!
1. Både när vi köpte och sålde för några år sen hade köparen en vecka på sig att betala handpenningen.
2. Det är vanligt med en besiktningsklausul.
3. Det beror på olika omständigheter. Bäst att höra med kommunens handläggare för byggärenden.
2. Det är vanligt med en besiktningsklausul.
3. Det beror på olika omständigheter. Bäst att höra med kommunens handläggare för byggärenden.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 018 inlägg
1. Det ska nog läggas handpenning. Frågan är som andra skrivit mest när det senast ska ske.
2. En besiktningsklausul (som det handlar om) ger i princip öppet köp under tiden klausulen gäller. Det det tvistas om i den tråden är ifall man ens måste besiktiga, eller får häva köpet ändå.
3. Ja, det bör det allmänt sett göra. Finns dock undantagsfall. Regleras i 9 kap. 2 § PBL.
2. En besiktningsklausul (som det handlar om) ger i princip öppet köp under tiden klausulen gäller. Det det tvistas om i den tråden är ifall man ens måste besiktiga, eller får häva köpet ändå.
3. Ja, det bör det allmänt sett göra. Finns dock undantagsfall. Regleras i 9 kap. 2 § PBL.
Kontraktsskrivningen inställd tills vidare. Mäklaren hade dubbelbokat sig och hade inte tid att få ihop något kontrakt under dagen. Jag trodde att det redan fanns ett kontrakt påbörjat men han hade haft mycket att göra. I helgen skulle han vara med familjen så skrivandet skulle få ske senare. Jag har pratat med kommunen. Garaget är tveklöst ett svartbygge. Jag skulle kunna skriva en hel roman om denna försäljning men ni har säkert bättre saker att göra än att läsa om alla konstigheter. Dessutom vore det taskigt att hänga ut folk.
Tack för att du återkopplar vad som händer, tyvärr är drt vanligt att det inte görs, så man vet inte vad som händer. Försäljningar är nog rätt ofta krångliga, och det behöver inte vara enbart en nackdel. Det beror förstås på marknaden, men ibland kan tveksamheter ge möjlighet att förhandla om priset. Ett svartbygge är förstås inte bra, men man får bedöma risken. Är det mer än tio år gammalt kan inget göras, mend det kan ändå ge problem om man senare vill bygga ut och behöver bygglov. Är det mindre än tio år gammalt är det ägarens ansvar så som köpare kan det ge problem. Samtidigt är risken kanske inte så stor om inget gjorts tidigare. Ni får väga ihop allt detta och bedöma om förutsättningarna och priset är fördelaktiga.
Har kommunen bekräftat det? Hur gammalt är garaget? Är det i eller utanför planlagt område? Har fastigheten varit jordbruk eller annan verksamhet?P pingis skrev:
Om det är ett relativt gammalt garage så kan det ju mycket väl ha varit tillåtet att bygga det när det byggdes.
1. Handpenning. Det är brukligt med handpenning på typ. 10%: men det finns inget krav juridiskt på att en handpenning skall betalas om man inte avtalar om det. Förr (för väldight länge sedan) fanns den en regel/lag om "första kronan". Då vare ett köpeavtal inte giltigt förrän någon betalning hade erlagts, det räckte med en krona, så var avtalet giltigt, annars inte. Detta gäller inte idag längre, tror att dte var på 50 - 60 talet som det ändrades, men principen sitter såpass djupt att den fortsatt att "gälla som vandringssägen".
Handpenning är intressant för säljaren genom att OM köparen bryter köpeavtalet utan laglig grund, så har säljaren rätt till skadestånd, detta skadestrånd skall motsvara faktiska merkostnader som uppstår för säljaren, och skadeståndet kan lätt bli mycket högre än en handpenning. Men säljaren kan plocka ut sitt skadestånd ur handpenningen. Om köparen ansert att säljaren tar för stort skadestånd, så blir det upp till köparen att stämma säljaren och bevisa att skadan inte kostar så mycket.
Om säljaren vill ha ersättning utöver det som lagts som handpenning, så får han stämma köparen och då bevisa att han lidit större kostnader än det som redan betalats i handpenning.
Det innebär att säljaren i en sådan situation ganska lätt kan få täckning för sina merkostnader upp till handpenningsbeloppet. Men vill han ha mer blir det svårt och kostar advokatarvoden osv.
2. "ångerveckor". Under förutsättning att man avtalar om det, så är det vanligt idag med en s.k "öppen besiktningsklausul". Den är ofta formulerad ungefär: "köparen har rätt att inom 2 veckor låta en sakkunnig undersöka/(besiktiga huset, och efter denna besiktning, inom två veckor välja att frånträda köpet". Helsty skall det specifikt stå i avtalet att handpenningen skall återbetalas om köparen väljer att utnyttja denna möjlighet att häva köpet.
Det viktiga är att en bes. klausul skall vara öppen, det får inte finnas några villkor i stil med att man bara får häva om fel av en viss typ, eller till ett visst värde upptäcks. Sådant var vanligt till för några år sedan. Men en sådan formulering öppnar för svårtydda konflikter, vem avgörom det upptäckta felet kvalar in inom de givna villkoren? Därför skall klausulen numera vara formulerad så att köparen får hoppa av oavsett vilka fel som upptäcks.
Det finns en aktuell tråd här, om en köpare som väljer att hoppa av under den givna tiden, utan att anlita en bes. man. De hade studerat de redan kända felen och lärt sig att de var mycket allvarligare än de trodde när de skrev på. Säljaren där vägrar godkänna hävandet eftersom de inte brytt sig om att anlita en bes. man. Det blir då svårtolkat om det måste besiktigas för att hävningsrätten skall gälla. Troligen inte, men om det vore jag som ville häva så skulle jag försäkerhets skull se till att uppfylla klausulen bokstavstroget.
En annan möjlig fallucka med en sådan bes. klausul är hur man skall meddela säljaren att man vill häva avtalet. Om man inte lyckas få fram ett meddelande (och bevisa att man fått fram det) så kan säljaren hävda att hävning inte skett inom rätt tid. Det gäller att redan i avtalet specificera hur det skall meddelas, och att det är "bombsäkert". Typ att säljare accepterar att han blivit meddelad, bara köparen har postat meddelandet. Ibland hävdar mäklaren att det räcker att meddela mäklaren om man vill häva, det är inte tillräckligt, såvida inte köpare och säljare har avtalat att det är mäklaren som skall meddelas, och även då är det tveksamt. Mäklaren får inte vara ombud för säljaren. Avtalet är mellan köpare och säljare, mäklaren är inte part i avtalet.
Just detta kan vara extra viktigt att fundera över om säljaren inte är tillgänglig. Om säljaren ombud har en fullmakt, så gäller det att fundera om formuleringen i fullmakten ex. även ger ombudet rätt att vara mottagare av ett hävningsmeddelande.
Som exempel på möjliga fel i en fullmakt: När jag köpte min första bostad för typ 30 år sedan, så var bara maken i det säljande paret med vid överlåtelsen, men han hade en fullmakt från sin fru, om att han hade rätt att skriva på alla relevanta handlingar i hennes namn (kommer inte ihåg formuleringen). Min bank underkände fullmakten och vägrade betala ut lånet. Därför att fullmakten inte gav maken rätt att ta emot hustruns andel av köpesumman. Banken menade att hon i efterhand skulle kunna hävda att hon inte fått betalt. Det löstes genom att maken tvingades öppna konto i "min bank" där bådas namnteckning behövdes för att få ut pengarna.
Handpenning är intressant för säljaren genom att OM köparen bryter köpeavtalet utan laglig grund, så har säljaren rätt till skadestånd, detta skadestrånd skall motsvara faktiska merkostnader som uppstår för säljaren, och skadeståndet kan lätt bli mycket högre än en handpenning. Men säljaren kan plocka ut sitt skadestånd ur handpenningen. Om köparen ansert att säljaren tar för stort skadestånd, så blir det upp till köparen att stämma säljaren och bevisa att skadan inte kostar så mycket.
Om säljaren vill ha ersättning utöver det som lagts som handpenning, så får han stämma köparen och då bevisa att han lidit större kostnader än det som redan betalats i handpenning.
Det innebär att säljaren i en sådan situation ganska lätt kan få täckning för sina merkostnader upp till handpenningsbeloppet. Men vill han ha mer blir det svårt och kostar advokatarvoden osv.
2. "ångerveckor". Under förutsättning att man avtalar om det, så är det vanligt idag med en s.k "öppen besiktningsklausul". Den är ofta formulerad ungefär: "köparen har rätt att inom 2 veckor låta en sakkunnig undersöka/(besiktiga huset, och efter denna besiktning, inom två veckor välja att frånträda köpet". Helsty skall det specifikt stå i avtalet att handpenningen skall återbetalas om köparen väljer att utnyttja denna möjlighet att häva köpet.
Det viktiga är att en bes. klausul skall vara öppen, det får inte finnas några villkor i stil med att man bara får häva om fel av en viss typ, eller till ett visst värde upptäcks. Sådant var vanligt till för några år sedan. Men en sådan formulering öppnar för svårtydda konflikter, vem avgörom det upptäckta felet kvalar in inom de givna villkoren? Därför skall klausulen numera vara formulerad så att köparen får hoppa av oavsett vilka fel som upptäcks.
Det finns en aktuell tråd här, om en köpare som väljer att hoppa av under den givna tiden, utan att anlita en bes. man. De hade studerat de redan kända felen och lärt sig att de var mycket allvarligare än de trodde när de skrev på. Säljaren där vägrar godkänna hävandet eftersom de inte brytt sig om att anlita en bes. man. Det blir då svårtolkat om det måste besiktigas för att hävningsrätten skall gälla. Troligen inte, men om det vore jag som ville häva så skulle jag försäkerhets skull se till att uppfylla klausulen bokstavstroget.
En annan möjlig fallucka med en sådan bes. klausul är hur man skall meddela säljaren att man vill häva avtalet. Om man inte lyckas få fram ett meddelande (och bevisa att man fått fram det) så kan säljaren hävda att hävning inte skett inom rätt tid. Det gäller att redan i avtalet specificera hur det skall meddelas, och att det är "bombsäkert". Typ att säljare accepterar att han blivit meddelad, bara köparen har postat meddelandet. Ibland hävdar mäklaren att det räcker att meddela mäklaren om man vill häva, det är inte tillräckligt, såvida inte köpare och säljare har avtalat att det är mäklaren som skall meddelas, och även då är det tveksamt. Mäklaren får inte vara ombud för säljaren. Avtalet är mellan köpare och säljare, mäklaren är inte part i avtalet.
Just detta kan vara extra viktigt att fundera över om säljaren inte är tillgänglig. Om säljaren ombud har en fullmakt, så gäller det att fundera om formuleringen i fullmakten ex. även ger ombudet rätt att vara mottagare av ett hävningsmeddelande.
Som exempel på möjliga fel i en fullmakt: När jag köpte min första bostad för typ 30 år sedan, så var bara maken i det säljande paret med vid överlåtelsen, men han hade en fullmakt från sin fru, om att han hade rätt att skriva på alla relevanta handlingar i hennes namn (kommer inte ihåg formuleringen). Min bank underkände fullmakten och vägrade betala ut lånet. Därför att fullmakten inte gav maken rätt att ta emot hustruns andel av köpesumman. Banken menade att hon i efterhand skulle kunna hävda att hon inte fått betalt. Det löstes genom att maken tvingades öppna konto i "min bank" där bådas namnteckning behövdes för att få ut pengarna.
Det där låter som en mycket märklig förklaring, troligen inte sann. Något problem hare uppstått på säljarsidan. En mäklares absolut första prioritet är att få ett avslut i form av ett kontrakt, det går före allt annat.P pingis skrev:
Det är som sagt vanligt med 10% handpenning. Det är normalt att den betalas när tidsfristen för besiktningsklusulen går ut. Men både nivå och tid kan sättas som man vill.
Det är vanligt med en besiktningsklusul, och den ska enligt god sed vara öppen. Ingen mäklare går med på villkor i besiktningsklusulen. Då har man normalt sett typ 2veckor på sig att undersöka fastigheten närmare och sedan hoppa av köpet om man inte tycker att det är ett bra köp.
Det är vanligt med en besiktningsklusul, och den ska enligt god sed vara öppen. Ingen mäklare går med på villkor i besiktningsklusulen. Då har man normalt sett typ 2veckor på sig att undersöka fastigheten närmare och sedan hoppa av köpet om man inte tycker att det är ett bra köp.
Det normala är väl att köparen skall betala in handpenningen till mäklarens klientmedelskonto inom 7 eller 10 dagar från kontraktsdatum och sedan betalar mäklaren ut den till säljaren när besiktningsfristen går ut?D Daniel 109 skrev:
Tack för alla svar. Hempularen - du är ju fantastisk! TACK! Svartbygge är det - det har kommunen bekräftat. Ändringarna är nyligen genomförda och kommunen har ingen aning. Mäklaren har hört av sig för att boka ny tid och visning. Visningen ska ske utan närvaro av mäklaren en timme före kontraktsskrivningen som ska ske en halvtimma bort från fastigheten. Så 30 minuters noggrann genomgång av flera byggnader och sedan snabb förflyttning till en noggrann genomgång av kontrakt som inte visas upp före mötet. Det känns inte bra det här.
