- Status
För det första: att "se/misstänka" vilka väggar som är bärande eller inte, blir ju ganska uppenbart genom att studera planritningen.
För det andra: För att se att en bärande vägg är riven behövs ingen expert till.
För det tredje: När man märkt detta ställer naturligtvis köparen frågor kring konstruktionen.
Om säljaren då svarar att "det är gjort enligt konsten alla regler" och det visar sig att det inte är det, DÅ som först är det ett dolt fel. I det här fallet, om jag har förstått det rätt, har köparen inte ens en gång ställt frågan, dvs. han har inte uppfyllt sin undersökningplikt. Av den anledningen kan felet inte betraktas som dolt.
MNT, du har väl anlitat en bra jurist?
För det andra: För att se att en bärande vägg är riven behövs ingen expert till.
För det tredje: När man märkt detta ställer naturligtvis köparen frågor kring konstruktionen.
Om säljaren då svarar att "det är gjort enligt konsten alla regler" och det visar sig att det inte är det, DÅ som först är det ett dolt fel. I det här fallet, om jag har förstått det rätt, har köparen inte ens en gång ställt frågan, dvs. han har inte uppfyllt sin undersökningplikt. Av den anledningen kan felet inte betraktas som dolt.
MNT, du har väl anlitat en bra jurist?
Fanns det ritningar på kommunen? För vissa äldre hus finns enbart principskisser. Jag lutar åt att du bör ta detta på allvar. Kontakta någon och se vad de säger. Efter något år i tingsrätten har du med arvoden till advokaten än 160.000.
Frågor spelar ingen roll då ett kriterie är just att felet är dolt.
I tingsrätten är det tyvärr lite lotteri och mycket handlar om att ha rätt juridisk kompetens för att fastställa ett fel. Sen är vissa nämndemän och rådsmän striktare i sin tolkning av hur mycket som är nödvändigt att undersöka än andra.
I sak hitills så ser jag inte alls någon säker framgång för köparen och oavsett vad Byggis har för erfarenhet så är praxis att reklamera snarast möjligt och inte åtgärda allting på eget sätt o sen skicka räkning. Däremot inte alls omöjligt att få ersättning ändå i efterhand men brukligt är att förhandla före.
Men eftersom du är stämd så hoppas jag att du kontaktar ditt försäkringsbolag och diskuterar rättskydd och anlitar en jurist eller advokat
---
I am here: http://maps.google.com/maps?ll=63.171247,15.855688
I tingsrätten är det tyvärr lite lotteri och mycket handlar om att ha rätt juridisk kompetens för att fastställa ett fel. Sen är vissa nämndemän och rådsmän striktare i sin tolkning av hur mycket som är nödvändigt att undersöka än andra.
I sak hitills så ser jag inte alls någon säker framgång för köparen och oavsett vad Byggis har för erfarenhet så är praxis att reklamera snarast möjligt och inte åtgärda allting på eget sätt o sen skicka räkning. Däremot inte alls omöjligt att få ersättning ändå i efterhand men brukligt är att förhandla före.
Men eftersom du är stämd så hoppas jag att du kontaktar ditt försäkringsbolag och diskuterar rättskydd och anlitar en jurist eller advokat
---
I am here: http://maps.google.com/maps?ll=63.171247,15.855688
Hold your horses nu.
1. ÄR det en bärande vägg som rivits?
2. Har du uttryckligen sagt att alla bygglov finns? Det förekommer att det anges så i prospekt eller avtal.
3. Om en besiktningsman anlitats, skulle han då kunnat se att det saknades en bärande vägg? (om den nu var bärande).
4. Finns orginalritningar med väggen inritad att tillgå?
5. Är det i någon mening uppenbart eller kan man misstänka att det rivits en vägg? Dvs. är huset byggt på 50-talet och nu har det en planlösning som på inget vis stämmer med hur man byggde på 50-talet.
Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Observera långtgående och plikt. Dvs, hade det vid köpet kunnat finnas minsta misstanke om att en vägg tagits bort, så är det köparens skyldighet att ta reda på omständigheterna. Om du tagit bort en bärande vägg utan bygglov och utan att säkra konstruktionen så tycker jag inte att du borde gå "strafflös" ur det hela, men jag tror inte det påverkar köparens långtgående undersökningsplikt, hade han kunnat misstänka nåt så skulle han också ha tagit reda på omständigheterna.
När det gäller gipsen så är det lite intressant. Hur upptäckte dom för litet c-c? Inte med mindre än att dom rivit gipset. Och varför rev dom gipsen? Jo för att göra om och göra nytt uppenbarligen. Dvs. dom skulle ändå ha gjort den renoveringen, även OM det är ett dolt fel så blir det ingen ersättning, eftersom ersättningen ska motsvara den sänkning av köpeskillingen som skulle ha blivit aktuell om felet var känt vid köpet. Nu skulle köparen ändå renovera det hela, och felet är därmed oväsentligt och utan "värde", det är en glad amatörs bedömning. Du kan också hävda att köparen skulle ha konsulterat dig innan dom påbörjade arbetet (vilket dom självklart skulle ha gjort) och att du då skulle ha garanterat att gipsen är monterad på ett tillräckligt bra sätt. Att man inte följt en viss allmän praxis eller en viss tillverkares anvisningar innebär inte nödvändigtvis att det är ett dolt fel. Gipsen sitter (satt) där den ska (skulle).
Såvida du inte bara satt en och annan skruv i gipsskivan och därmed utsätter alla som går under den för direkt livsfara, men då hade det nog redan märkts...
Tills sist, observera att om det bedöms som ett dolt fel, ska "ersättningen" till köparen motsvara det belopp som köpeskillingen skulla ha sänkts med om felet var känt vid tid för köpet. Det är dock ofta svårt att veta vad detta hade inneburit, och därför utgår man ofta ifrån vad det kostat att rätta till felet. Men, man tar också hänsyn till ålder, ev. statushöjning i det nya m.m.
Om du tagit ner en bärande vägg, så kolla vad det skulle kosta att ta in en snickare som sätter upp en limträbalk som bär upp det hela, eftersom det är vad du själv skulle ha gjort före försäljningen om du själv varit medveten om felet innan försäljningen. Och erbjud det som förlikning. Det kan inte röra sig om allt för många tusenlappar. Den linjen kan du ju köra på i domstolen också, och hävda att hade det varit gjort hade det med största sannolikhet inte haft någon inverkan alls på försäljningen eftersom det inte påverkar husets utseende eller funktion.
1. ÄR det en bärande vägg som rivits?
2. Har du uttryckligen sagt att alla bygglov finns? Det förekommer att det anges så i prospekt eller avtal.
3. Om en besiktningsman anlitats, skulle han då kunnat se att det saknades en bärande vägg? (om den nu var bärande).
4. Finns orginalritningar med väggen inritad att tillgå?
5. Är det i någon mening uppenbart eller kan man misstänka att det rivits en vägg? Dvs. är huset byggt på 50-talet och nu har det en planlösning som på inget vis stämmer med hur man byggde på 50-talet.
Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Observera långtgående och plikt. Dvs, hade det vid köpet kunnat finnas minsta misstanke om att en vägg tagits bort, så är det köparens skyldighet att ta reda på omständigheterna. Om du tagit bort en bärande vägg utan bygglov och utan att säkra konstruktionen så tycker jag inte att du borde gå "strafflös" ur det hela, men jag tror inte det påverkar köparens långtgående undersökningsplikt, hade han kunnat misstänka nåt så skulle han också ha tagit reda på omständigheterna.
När det gäller gipsen så är det lite intressant. Hur upptäckte dom för litet c-c? Inte med mindre än att dom rivit gipset. Och varför rev dom gipsen? Jo för att göra om och göra nytt uppenbarligen. Dvs. dom skulle ändå ha gjort den renoveringen, även OM det är ett dolt fel så blir det ingen ersättning, eftersom ersättningen ska motsvara den sänkning av köpeskillingen som skulle ha blivit aktuell om felet var känt vid köpet. Nu skulle köparen ändå renovera det hela, och felet är därmed oväsentligt och utan "värde", det är en glad amatörs bedömning. Du kan också hävda att köparen skulle ha konsulterat dig innan dom påbörjade arbetet (vilket dom självklart skulle ha gjort) och att du då skulle ha garanterat att gipsen är monterad på ett tillräckligt bra sätt. Att man inte följt en viss allmän praxis eller en viss tillverkares anvisningar innebär inte nödvändigtvis att det är ett dolt fel. Gipsen sitter (satt) där den ska (skulle).
Såvida du inte bara satt en och annan skruv i gipsskivan och därmed utsätter alla som går under den för direkt livsfara, men då hade det nog redan märkts...
Tills sist, observera att om det bedöms som ett dolt fel, ska "ersättningen" till köparen motsvara det belopp som köpeskillingen skulla ha sänkts med om felet var känt vid tid för köpet. Det är dock ofta svårt att veta vad detta hade inneburit, och därför utgår man ofta ifrån vad det kostat att rätta till felet. Men, man tar också hänsyn till ålder, ev. statushöjning i det nya m.m.
Om du tagit ner en bärande vägg, så kolla vad det skulle kosta att ta in en snickare som sätter upp en limträbalk som bär upp det hela, eftersom det är vad du själv skulle ha gjort före försäljningen om du själv varit medveten om felet innan försäljningen. Och erbjud det som förlikning. Det kan inte röra sig om allt för många tusenlappar. Den linjen kan du ju köra på i domstolen också, och hävda att hade det varit gjort hade det med största sannolikhet inte haft någon inverkan alls på försäljningen eftersom det inte påverkar husets utseende eller funktion.
Sen så skall ett dolt fel anmälas till säljaren INNAN det korrigeras, eller dokumenteras mkt noggrannt för att kunna verifieras i efterhand. Dock kan ersättningen bli efter annan offert än den som faktiskt utförde jobbet.
Om köparen väljer en firma som är långt dyrare än vad övriga skulle tagit. Det är här jag tror köparen har failat, han måste ju dels meddela dig innan han gör ngt och sen få in ett par offerter innan de helrenoverar.
Dessutom så nedsätts ersättningen om förbättringen även innebär att ytskikten blivit nyare/fräschare.
Men jag har svårt att tro att en saknad vägg ses som dolt fel? det borde man väl se?
Och det var dessutom inte galet bråttom att åtgärda innan du fick en chans att titta på det.
Om köparen väljer en firma som är långt dyrare än vad övriga skulle tagit. Det är här jag tror köparen har failat, han måste ju dels meddela dig innan han gör ngt och sen få in ett par offerter innan de helrenoverar.
Dessutom så nedsätts ersättningen om förbättringen även innebär att ytskikten blivit nyare/fräschare.
Men jag har svårt att tro att en saknad vägg ses som dolt fel? det borde man väl se?
Och det var dessutom inte galet bråttom att åtgärda innan du fick en chans att titta på det.
Frågor är väldigt viktiga i sådana här fall och en av tveksamheterna är ju just kring huruvida det är ett dolt fel eller inte, som så ofta.kinglolle skrev:
Om köparen ställt frågorna
Har du rivit en bärande vägg?
Har du fått bygglov till det?
Är den nya konstruktionen korrekt utförd?
Och säljaren svarar Ja på alla tre så behöver köparen inte undersöka mer, säljaren är skyldig att stå för de utfästelser han gör.
Med frågor och svar så skyddar sig både säljare och köpare för den här typen av tvister eftersom ev. dolda fel kan bli kända eller väckas misstanke.
Nej, det framgår inte heller vad säljaren sagt. Men oavsett vad så vet nu säljaren i alla fall vad denne inte ska säga...
Oavsett vad, så är det väldigt viktigt som andra även tipsat om, att du kontaktar ditt försäkringsbolag samt anlitar kunnig jurist/advokat som är väl insatt i fastighetsrätt.
Jag tror dock inte du behöver oroa dig nämnvärt......
Jag tror dock inte du behöver oroa dig nämnvärt......
Ja men felen blir varken mer eller mindre dolda enligt JB utan då är det mer säljarens utfästelser vi diskuterarthomasx skrev:
Däremot är det självklart så att frågor i ett undersökande syfte är ett första steg så det var inte riktigt så jag menade. Däremot kan alltså en helt okunnig köpare som inte kollat någonting alls och inte ställt en fråga ens hävda dolt fel om rekvisiten föreligger
---
I am here: http://maps.google.com/maps?ll=63.171247,15.855688
Redigerat:
Det är lite egendomligt hur många som ställer sig på säljarens sida i en situation som denna. Säljaren har fått mer betalt får ett hus än vad det är värt eftersom en bärande vägg tagits bort utan avväxling. Det bästa är väl ändå att huset får det rätta värdet, varken mer eller mindre?
Om en säljare informerar köparen i förväg om att ett tätskikt i ett kaklat badrum är felaktigt utfört, så betraktas det sedan inte som ett dolt fel eftersom köparen känner till felet och köpeskillingen överenskommits med vetskap om detta. Så visst har det betydelse även i detta fallet.kinglolle skrev:
Om säljaren garanterar att ett tätskikt är korrekt utfört, och det sedan visar sig vara felaktigt utfört med skador som följd så är det fortfarande ett dolt fel, eftersom felet inte var känt från början och inte kunde upptäckas. Att säljaren garanterat utförandet stärker köparens ställning. Så återigen är frågorna viktiga, eftersom de tydligt visar vad som sagts från böjan och vad köparen därmed kunnat förvänta sig.
Sensmoralen är att man som säljare ska vara tydlig med att visa hur saker är utförda, så att köparen har informerats om sakförhållanden, ju mer sådant ju mindre risk för problem med dolda fel senare. Man ska som säljare undvika att göra utfästelser och lämna garantier eftersom detta kan slå tillbaka senare.
Exempelvis, om informationen om huset som TS sålt innehållit en bild på det gipsade taket före spackling, så hade köparen varit informerad om utförandet map skruvarnas c-c antaget att det tydlig framgått av bilden.