Nu kan man iofs fråga sig i vilken utsträckning prisrörligheten hos bostadsrätter är kopplad till föreningens skuldsättning. Bostadsrätter i Stockholms innerstad verkar svänga mest av alla och föreningarna där är i allmänhet inte så högt skuldsatta i förhållande till lägenheternas pris.billy_baver skrev:
Om prisrörligheten samtidigt är större för bostadsrätter än för fast egendom med likvärdigt skick och läge, och om den INTE är kopplad till föreningens skulder och ekonomi: Vad ANNAT beror den då på?
Inte vet jag. Jag har ingen förklaring, jag tycker bara att det är tydligt att det är så. Prisrörligheten hos bostadsrätter i Stockholms innerstad kan inte förklaras med att de föreningarna skulle vara särskilt skuldsatta, för det är de inte.billy_baver skrev:
OK, jag kan prova med en hypotes:
Om du vill köpa och ser ett objekt säljas för ett högre pris än du tänkt dig blir du kanske mer villig att gå upp i pris när du ser ett liknande objekt. Och är du säljare och noterar att ett objekt liknande ditt såldes för ett lägre pris än du räknade med är du kanske mer villig att gå ner i pris. Så det faktum att det finns många objekt av en viss typ ute borde öka rörligheten.
Bostadsrätter ägs kortare tid och därför är de ute på marknaden oftare. Dessutom är bostadsrätterna mer lika varandra än villor. Ett flerfamiljshus kan innehålla ett ett stort antal lägenheter som är nästan likadana. Och utmed står ytterligare ett hus med likadana lägenheter. Villor är svårare att jämföra, här kommer fler parametrar in. Så marknaden för bostadsrätter blir mer känslig för impulser utifrån än villamarknaden, oavsett om det handlar om stort köptryck från många spekulanter eller omvänt om en trög marknad med brist på köpare.
Redigerat:
Jag gillar också att bolla med hypoteser. Om ökad jämförbarhet skulle öka bostäders prisrörlighet skulle man kunna anta att köpeskilling för grupphus och radhus är mer ostadiga än för styckbyggda egnahem. Och isåfall borde priset på sjötomter med sällsynt fina lägen plöja tryggt som en oljetanker genom vågorna.
Nja...
Nja...
Nå, nu var det ju din hypotes vi diskuterade, kommer du ihåg? Problemet var att rörligheten hos bostadsrätter i Stockholms innerstad inte verkade stämma med den. Snäll som jag var erbjöd jag en alternativ hypotes.billy_baver skrev:
Nu borde man kanske inte gå längre än så här utan statistik på fötterna. Men jovisst, min känsla är att radhus och massproducerade villor brukar leda, både i upp och nedgång. Ofta hör man kommentarer i stil med "ett hus i närheten som är precis som vårt gick för X kronor" och det kan användas både för att argumentera för ett högre och ett lägre pris. När det gäller exklusiva sjötomter underlättas kanske prisjämförelser av att värdet ligger i tomten och huset betyder mindre. Sen är ju sjötomter med fina lägen en slags lyxartikel, och såna värderas ju högre i goda tider.
Redigerat:
"Min" hypotes har jag väl ingen ensamrätt på. Det är allmänt erkänt att bostadsrätters priser rör sig med hävstång. Om du jämför högbelånade föreningar i AA-läge med lågbelånade BORDE förstnämnda vara mer priskänsliga än de andra. Finns verkligen inga studier kring detta?
Min femöresgissning om orsaken till dessa svängningar är att BR-köp i centrala Stockholm har ett litet större inslag av spekulation än de flesta andra bostadsaffärer i detta land. Alltså, jag menar inte spekulation brukar vara huvudsyftet med köp där, men att väldigt många köpare mot bakgrund av prisutvecklingen från senare delen av 90-talet och framåt har en förväntan om att kunna göra sig en hacka också (utöver att skaffa sig tak över huvudet, alltså) på relativt kort sikt. Man kalkylerar alltså med prisökningar i närtid och därför beter sig marknaden litet nervöst varje gång utsikterna svajar.lurk12345 skrev:
Pga garantier mm räcker det i dagsläget med ytterst lite eget kapital för bankerna när de vill utöka sina bolånestockar. Enligt dagens DI räcker det med bara 0.6% eget kapital. Orsaken är att bolåneobligationer räknas som mycket säkra och Riksgälden går in som garant ungefär som Fannie/Freddie.
Detta kan ändras i och med Basel III-reglerna som eventuellt införs även i Sverige (om inte banklobbyn lyckas stoppa förslaget).
Om svenska banker blir tvungna att ha mer eget kapital för att kunna utöka bolånestockarna kan det påverka räntemarginalerna.
Personligen tycker jag det är osunt att bankerna bara behöva ha 0.6% eget kapital som andel av bostadslåningen. Bankerna kan i praktiken tjäna grova pengar på att utnyttja garantier från skattebetalarna. Därmed allokeras "onormalt" mycket kapital till just bostadbranschen vilket tränger ut andra investeringar i tex vägar, företag osv.
Detta kan ändras i och med Basel III-reglerna som eventuellt införs även i Sverige (om inte banklobbyn lyckas stoppa förslaget).
Om svenska banker blir tvungna att ha mer eget kapital för att kunna utöka bolånestockarna kan det påverka räntemarginalerna.
Personligen tycker jag det är osunt att bankerna bara behöva ha 0.6% eget kapital som andel av bostadslåningen. Bankerna kan i praktiken tjäna grova pengar på att utnyttja garantier från skattebetalarna. Därmed allokeras "onormalt" mycket kapital till just bostadbranschen vilket tränger ut andra investeringar i tex vägar, företag osv.
Bygg- och bankbranscherna skattesnyltar på ytterligare ett sätt: Hushållens skuldlåneräntor subventioneras till en kostnad av innemot 80.000 Mkr. Årligen! Största delen av detta finaniserar just hushållsägda bostäder.
Detta tränger inte bara ut mer produktiva investeringar, utan driver dessutom upp priser på nya och begagnade bostäder.
Detta tränger inte bara ut mer produktiva investeringar, utan driver dessutom upp priser på nya och begagnade bostäder.
Frågan är väl om inte skatteavdragen för boräntor borde fasas ut vid låga marknadsräntor och helt upphöra vid ca 3%. Varför skall staten subventionera bolån när spararna får negativ realränta?? Det handlar ju bara om en gigantisk förmögenhetsomflyttning.
Jag skulle tro att denna skattereform mycket snart kommer påtal. Om räntan exempelvis fördubblas kommer nämligen statskassan knappast att orka en fördubblad subvention.
Spännade frågor!
Jag är lite överraskad att nån vågar ta upp denna aningen känsliga fråga i ett forum där det vimlar av tungt belånade bostadsägare.
Det finns en del som talar för att minska avdraget (och skatten på sparande). Till exempel händer det (som påpekats) att skatteavdraget tillsammans med inflationen ger en negativ realränta. Sen hjälper avdraget till driva upp priserna på bostäder, så på sikt gör avdraget inget för att hålla bokostnaderna nere.
Redan när man genomförde skattereformen var det på tal att senare sänka kapitalskatten (och därmed avdraget) till 25%. Men omedelbart efter reformen kom fastighetskrisen och tanken glömdes bort.
Idag har vi inte längre en enhetlig beskattning av kapitalinkomster, så det skulle kanske vara enklare att genomföra en sådan förändring idag. Jag tror inte att det är en bra idé att (som mycke_nu föreslog) koppla skatteavdraget till räntenivån. Men redan idag finns ett tak på avdraget om jag har förstått rätt. Över en räntekostnad på 100 000 kronor får man bara dra av 21% på räntan. Om regeringen ville minska ränteavdragets värde vore det en smidig lösning att sänka den här gränsen, till 50 000 tex.
Jag tror dock inte att det blir aktuellt med en ändring före valet. Eller medan vi fortfarande har lågkonjunktur. Eller innan vi vet vilka effekter Basel III har på lånemarknaden.
Förresten, vid en sökning hittade jag denna tråd http://www.byggahus.se/forum/priser-kalkyler-fastighetsskatt-m-m/98835-slopa-raenteavdragen.html om ränteavdrag i detta forum.
Jag är lite överraskad att nån vågar ta upp denna aningen känsliga fråga i ett forum där det vimlar av tungt belånade bostadsägare.
Det finns en del som talar för att minska avdraget (och skatten på sparande). Till exempel händer det (som påpekats) att skatteavdraget tillsammans med inflationen ger en negativ realränta. Sen hjälper avdraget till driva upp priserna på bostäder, så på sikt gör avdraget inget för att hålla bokostnaderna nere.
Redan när man genomförde skattereformen var det på tal att senare sänka kapitalskatten (och därmed avdraget) till 25%. Men omedelbart efter reformen kom fastighetskrisen och tanken glömdes bort.
Idag har vi inte längre en enhetlig beskattning av kapitalinkomster, så det skulle kanske vara enklare att genomföra en sådan förändring idag. Jag tror inte att det är en bra idé att (som mycke_nu föreslog) koppla skatteavdraget till räntenivån. Men redan idag finns ett tak på avdraget om jag har förstått rätt. Över en räntekostnad på 100 000 kronor får man bara dra av 21% på räntan. Om regeringen ville minska ränteavdragets värde vore det en smidig lösning att sänka den här gränsen, till 50 000 tex.
Jag tror dock inte att det blir aktuellt med en ändring före valet. Eller medan vi fortfarande har lågkonjunktur. Eller innan vi vet vilka effekter Basel III har på lånemarknaden.
Förresten, vid en sökning hittade jag denna tråd http://www.byggahus.se/forum/priser-kalkyler-fastighetsskatt-m-m/98835-slopa-raenteavdragen.html om ränteavdrag i detta forum.
Som sagt: Man vinner inga val på att slopa ränteavdrag. Det är av sådana skäl partiledarna allesamman liknar slätslickade får, med bara den skillnaden att mittbenan är slickad åt vänster eller höger...
Om man har benan åt höger skulle man kunna gå till val på sänkt kapitalskatt, det skulle då givetvis minska avdragsrätten i samma mån. Tyvärr tror jag att de med bena vänster skarpt skulle ogilla ett sådant förslag.
Att ens nämna en sådan sak i Sverige är närmast att betrakta som politiskt självmord. Om jag inte minns fel hade Reinfeldt uppe frågan innan förra valet men den begravdes snabbt igen. Det är mycket mer populistiskt riktigt med dessa avdrag och istället ha skadliga skatter på kapital som minskar tillväxten och mängden arbetstillfällen. i Sverige. Medelsvensson är normalt samhällsekonomiska analfabeter som inte kan se längre än den egna plånboken.mycke_nu skrev: