Då ska man ju ha i åtanke att om räntan är 7% så är den det därför att inflationen är hög vilket i sin tur betyder att samtliga bolån blir mindre värda. Det är lätt att få lite panik när man sitter med stora lån och ser att man kommer få betala 20,000 i månaden, men under den tid man betalar så mycket så sjunker lånens värde i förhållande till reallönerna kraftigt och i praktiken är det analogt med att man är tvingad att amortera. Så länge man har råd med den löpande utgiften så spelar räntenivån i förlängningen ganska liten roll.lurk12345 skrev:
Den största nackdelen för villaägares privatekonomi om räntorna är höga är att det på grund av människors oförmåga att göra korrekta analyser verkar hämmande på villapriserna vilket spelar roll om man behöver sälja, men även detta kan uppvägas eller åtminstone motverkas av att människor är mindre försiktiga under högkonjunktur.
Formelns svaga länk är "reallön". I exempelvis Baltikum och Balkan är "reallönerna" inte alls lika "realistiska" som de varit i exempelvis Skandinavien. Hittills. Alltså är människor (än så länge) mindre försiktiga i Stockholm än i Vilnius och Aten.
Det jag ville peka på var ju bara att både Hansson och mäklarkvinnan verkade tycka att räntor över 5% var ganska troliga. Det finns gott om husköpare som inte tycker så--se bara tråden "Hur hög kan bolåneräntan tänkas bli?" i detta forum.BobbyEwing skrev:
Sen kan man fundera på vilken effekt högre räntor har på huspriserna. Min personliga åsikt är att en fördubblad eller tredubblad räntekostnad skulle skrämma bort många spekulanter (oavsett hur mycket som äts upp av inflationen). En del köpare resonerar kallt och långsiktigt, men långtifrån alla. Nuförtiden verkar det som att det är de allra mest blåögda och optimistiska köparna som tenderar att vinna budgivningarna och därmed sätter priserna. Hur blir det om de tänker om?
Självbyggare
· Stockholm
· 8 591 inlägg
Det är ju i högsta grad en fråga om hur man tror att staters ekonomi utvecklas framöver, jag kan ju i allmänhet tycka att ekonomi"experter" är lie väl optimistsika över konjukturens återhämtande, medans "folk" ofta är lite väl pessimistiska- framförallt på nätet...lurk12345 skrev:
Frågan är ju vad en ränt på säg 5% gör för bostadspriserna.
Är det en nedgång på 5%, 10%, 30% eller vad ?
På 90-talet gick bopriserna ned ca 20-30% under 3-4 år när det var som värst.
/K
Hösten 2009 började väl bolåneräntan tangera 6%. Då gick priserna (häromkring) ned 15%. Sen toksänktes som bekant räntan och nu är priserna ungefär desamma som de var då, innan dippen.klaskarlsson skrev:
I snitt! Häromkring finns bostadsrätter som tappade 100%.klaskarlsson skrev:
klaskarlsson skrev:
Men då handlade det om bostadsrätter med hög skuldsättning. Anta att en bostadsrätt har en produktionskostnad på en miljon, föreningens skuldsättning motsvarar 900 000 på lägenheten och lägenheten säljs för 100 000. (Jag har för mig att kalkylen kunde se ut ungefär så.) Om nu lägenhetens värde faller till noll (inte osannolikt, med tanke på skuldsättningen och den månadsavgift som blir konsekvensen) är prisfallet ändå bara 10% av produktionskostnaden.Nyfniken skrev:
Hur stor skillnad tycker du det är mellan att köpa en lägenhet för en miljon och se den falla hundratusen i värde eller att köpa en lägenhet för hundratusen och se den bli värdelös?Nyfniken skrev:Det hjälper ju inte den som äger den.
Mycket intressanta frågor! Lån på bostadsrätt är egentligen inget annat än belånad kontantinsats på toppen ovanför kollektivt ägande. Och värdet påverkas med hävstångseffekt.
Låt oss ta ett exempel: På två grannfastigheter har två olika BR-föreningar var sitt identiska hus med marknadsvärde 100 Mkr stycket. De innehåller vardera 100 lika stora bostäder för lika många medlemmar, som äger var sin procents andel i var sin förening. Den ena föreningens hus är obelånat. Den andra har belånat hela marknadsvärdet. Man saknar helt fonderat kapital. Eftersom förvaltningen kostar lika mycket i båda husen är föreningarnas budget identisk på alla punkter utom en: I det högbelånade huset betalar de boende genom sin månadsavgift ränta på föreningens lån. I grannhuset slipper man detta helt.
I teorin betalar marknaden en miljon stycket för bostadsrätterna i det lågbelånade huset. I grannhuset blir värdet noll. Och vad händer då om räntan halveras eller fördubblas? Låt oss anta att förändringen påverkar fastigheternas värde plus respektive minus en fjärdedel.
Hos den högbelånade föreningen blir skillnaden dramatisk. Om räntan halveras kommer de dittills värdelösa bostadsrätterna plötsligt att bli värda 250 Kkr stycket. Men vid dubblad ränta tappar föreningen fotfästet helt. Värdelösa bostäder kommer att få ännu högre månadsavgift. Många som kan flytta kommer att avträda sina andelar, och låta förlusterna drabba dem som (av olika skäl) måste bo kvar. Föreningen kommer troligen att gå i konkurs, och fastigheten realiseras exekutivt. De som då bor kvar får full besittningsrätt mot att de betalar ortens gängse hyra.
Däremot den lågbelånade föreningens budget påverkas inte alls av räntedramatiken. Månadsavgifterna förblir desamma, även om medlemmarna över en natt blir 250 Kkr fattigare eller rikare. Deras ekonomi påverkas först den dag de vill flytta.
Vilka slutsatser kan man dra av detta? Ja, för det första tycks en värdelös bostadsrätt vara en mycket säkrare investering än en värdefull. Man kan också reflektera över att en bostad är inte bara en investering utan framför allt ett hem.
För det andra kan man betvivla att "marknaden" fungerar lika renlärigt i praktiken som i teorin. Mycket få BRF-köpare gör en kunnig analys av föreningens budget innan de börjar bjuda.
För det tredje kan man undra på vilket sätt kommande lagar om begränsad lånerätt ska spegla denna verklighet. Den är trots allt ganska invecklad. Och troligen kommer lagen att medge samma belåningsgrad för bostadsrätter som för bostad med direkt fastighetsägande. Vilket ju blir dömt att ge lagen helt fel verkan.
Låt oss ta ett exempel: På två grannfastigheter har två olika BR-föreningar var sitt identiska hus med marknadsvärde 100 Mkr stycket. De innehåller vardera 100 lika stora bostäder för lika många medlemmar, som äger var sin procents andel i var sin förening. Den ena föreningens hus är obelånat. Den andra har belånat hela marknadsvärdet. Man saknar helt fonderat kapital. Eftersom förvaltningen kostar lika mycket i båda husen är föreningarnas budget identisk på alla punkter utom en: I det högbelånade huset betalar de boende genom sin månadsavgift ränta på föreningens lån. I grannhuset slipper man detta helt.
I teorin betalar marknaden en miljon stycket för bostadsrätterna i det lågbelånade huset. I grannhuset blir värdet noll. Och vad händer då om räntan halveras eller fördubblas? Låt oss anta att förändringen påverkar fastigheternas värde plus respektive minus en fjärdedel.
Hos den högbelånade föreningen blir skillnaden dramatisk. Om räntan halveras kommer de dittills värdelösa bostadsrätterna plötsligt att bli värda 250 Kkr stycket. Men vid dubblad ränta tappar föreningen fotfästet helt. Värdelösa bostäder kommer att få ännu högre månadsavgift. Många som kan flytta kommer att avträda sina andelar, och låta förlusterna drabba dem som (av olika skäl) måste bo kvar. Föreningen kommer troligen att gå i konkurs, och fastigheten realiseras exekutivt. De som då bor kvar får full besittningsrätt mot att de betalar ortens gängse hyra.
Däremot den lågbelånade föreningens budget påverkas inte alls av räntedramatiken. Månadsavgifterna förblir desamma, även om medlemmarna över en natt blir 250 Kkr fattigare eller rikare. Deras ekonomi påverkas först den dag de vill flytta.
Vilka slutsatser kan man dra av detta? Ja, för det första tycks en värdelös bostadsrätt vara en mycket säkrare investering än en värdefull. Man kan också reflektera över att en bostad är inte bara en investering utan framför allt ett hem.
För det andra kan man betvivla att "marknaden" fungerar lika renlärigt i praktiken som i teorin. Mycket få BRF-köpare gör en kunnig analys av föreningens budget innan de börjar bjuda.
För det tredje kan man undra på vilket sätt kommande lagar om begränsad lånerätt ska spegla denna verklighet. Den är trots allt ganska invecklad. Och troligen kommer lagen att medge samma belåningsgrad för bostadsrätter som för bostad med direkt fastighetsägande. Vilket ju blir dömt att ge lagen helt fel verkan.
Du menar förstås 2008 och de rörliga boräntorna toppade faktiskt på över 6% i oktober.Nyfniken skrev:
Ett kedjehusprojekt där vi bor hade alla husen förhandsbokade i augusti men tre månader senare var hälften avbokade. Efter ett par månader till, då räntan hade sänkts och byggaren sänkt priserna med 10%, var alla bokade igen.
Men det var mer än räntenivån som spelade roll den gången. Bomarknaden i USA hade kraschat och det fanns utbredda rädslor för liknande scenarier här, eller åtminstone stora prisfall (du själv trodde väl på 30% eller minns jag fel?). Jag tror inte att en "normal" ränteuppgång till 6% under mer ordnade former skulle få samma effekt på priserna.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 591 inlägg
DEt var tom så i vissa områden att man helt enkelt inte fick ngt sålt (prisnedgång på 100% typ) - men som sagt det berodde nog mer på osäkerheten inför framtiden än räntenivån just.Farzan skrev:
Ingen visste hur räntor, bopriser eller arbetslöshet skulle utveckla sig...
/K
Vad jag menade? Jo! Vill man med ny lagstiftning minska riskerna för överbelåning borde man ta hänsyn till bostadsrätternas hävstångseffekt. Ska samma lag gälla både för villor och bostadsrätter blir den antingen för enkel att ge effekt eller för svår att efterleva.
Men det är väl ingen idé att utveckla tankegången innan vi fått se ett färdigt lagförslag.
Men det är väl ingen idé att utveckla tankegången innan vi fått se ett färdigt lagförslag.