Husbehov- hur tänka? Arv eller annat hus?
Hej!
Vi är en småbarnsfamilj som bor alldeles för trångt i vår lägenhet och börjar tänka på hus. Tyvärr finns det inte på vår ekonomiska horisont nu, men kanske om något år när vi får upp lönerna något. Till saken hör att en av oss har en mkt ålderstigen förälder som sannolikt inte kommer leva mer än något år framåt. Denne förälder lämnar då efter sig ett hus som ingen av de andra arvtagarna kommer vilja flytta in i. Frågan är nu hur vi ska tänka kring huset:
Det är 1,5-plansvilla i trä utan källare, byggd tidigt 70-tal på ca 160 kvm i periferin av medelstor svensk stad, uppskattat värde cirka 6.5 miljoner. Stor tomt. Det är inga större renoveringar gjorda i modern tid men mestadels varit väl underhållet fram tills för kanske 15 år sen. Det finns ett stort behov av att fräscha upp ytskikt generellt och renovera kök och badrum x2 där det bedrivits en hel del ”hemmafixande” av lekman. Taket är av asbestpannor och aldrig omlagt, ingen tilläggsisolering, direktel + en ganska gammal luftvärmepump. Värmekostnaderna således höga.
Som ni hör finns det potentiellt oerhört mycket arbete och renoveringskostnader som skulle komma med om man väljer att ta över huset. Syskon ska köpas ut till motsvarande 60% av värdet.
Det andra alternativet är man bedömer att det är ett för stort åtagande för typ halvklantiga akademiker och att vi kanske hellre ska försöka satsa på att låta det gå till försäljning, och i sånt fall få en del av vinsten som arv. Då ska dock vinstskatten dras av, och eftersom anskaffningsvärdet plus mäklararvode uppgår till kanske 500k blir det en saftig ”kostnad”. Räcker kanske till en handpenning för ett hus som överlag här ligger i samma prisklass eller högre, kanske då mindre men eventuellt lite nyare med mindre renoveringsbehov, typ radhus.
Hur hade ni tänkt? Vi har svårt att göra nån vettig ekonomisk kalkyl på det hela (för dumma). Emotionellt också svårt att beräkna vad man vill, förstås.
Vi är en småbarnsfamilj som bor alldeles för trångt i vår lägenhet och börjar tänka på hus. Tyvärr finns det inte på vår ekonomiska horisont nu, men kanske om något år när vi får upp lönerna något. Till saken hör att en av oss har en mkt ålderstigen förälder som sannolikt inte kommer leva mer än något år framåt. Denne förälder lämnar då efter sig ett hus som ingen av de andra arvtagarna kommer vilja flytta in i. Frågan är nu hur vi ska tänka kring huset:
Det är 1,5-plansvilla i trä utan källare, byggd tidigt 70-tal på ca 160 kvm i periferin av medelstor svensk stad, uppskattat värde cirka 6.5 miljoner. Stor tomt. Det är inga större renoveringar gjorda i modern tid men mestadels varit väl underhållet fram tills för kanske 15 år sen. Det finns ett stort behov av att fräscha upp ytskikt generellt och renovera kök och badrum x2 där det bedrivits en hel del ”hemmafixande” av lekman. Taket är av asbestpannor och aldrig omlagt, ingen tilläggsisolering, direktel + en ganska gammal luftvärmepump. Värmekostnaderna således höga.
Som ni hör finns det potentiellt oerhört mycket arbete och renoveringskostnader som skulle komma med om man väljer att ta över huset. Syskon ska köpas ut till motsvarande 60% av värdet.
Det andra alternativet är man bedömer att det är ett för stort åtagande för typ halvklantiga akademiker och att vi kanske hellre ska försöka satsa på att låta det gå till försäljning, och i sånt fall få en del av vinsten som arv. Då ska dock vinstskatten dras av, och eftersom anskaffningsvärdet plus mäklararvode uppgår till kanske 500k blir det en saftig ”kostnad”. Räcker kanske till en handpenning för ett hus som överlag här ligger i samma prisklass eller högre, kanske då mindre men eventuellt lite nyare med mindre renoveringsbehov, typ radhus.
Hur hade ni tänkt? Vi har svårt att göra nån vettig ekonomisk kalkyl på det hela (för dumma). Emotionellt också svårt att beräkna vad man vill, förstås.
Redigerat:
Ligger den inte i de två största städerna så har jag svårt att se att det är värt 6.5 som du beskriver det om inte läget är helt unikt.
Jag skulle inte gett mig på projektet utan köpt ett mer passande hus. Typ 15 år gammalt parhus med lågt underhållsbehov och låg driftkostnad.
Med värme tak kök dränering badrum behöver du en budget på 1.5milj.
Övriga arvtagare lär väl vilja att ni köper ut dom.
Kanske kan man hitta nån konstruktion där ni kan ta med er hela uppskovet in i ett nytt köp...
Är ni två etablerade vuxna med 40kkr/mån så får ni ju låna minst 4 mille upp till 90%. Prata med banken och köp ett passande boende i år. Vänta inte på nått arv.
Jag skulle inte gett mig på projektet utan köpt ett mer passande hus. Typ 15 år gammalt parhus med lågt underhållsbehov och låg driftkostnad.
Med värme tak kök dränering badrum behöver du en budget på 1.5milj.
Övriga arvtagare lär väl vilja att ni köper ut dom.
Kanske kan man hitta nån konstruktion där ni kan ta med er hela uppskovet in i ett nytt köp...
Är ni två etablerade vuxna med 40kkr/mån så får ni ju låna minst 4 mille upp till 90%. Prata med banken och köp ett passande boende i år. Vänta inte på nått arv.
Har du kollat slutpriser på gatan på Booli, eller hur har du värderat huset?
Stor villa i Borås ligger på 3 miljoner.
https://www.hemnet.se/bostad/villa-6rum-boras-kommun-hyggesgatan-4-21321560
Stor villa i Borås ligger på 3 miljoner.
https://www.hemnet.se/bostad/villa-6rum-boras-kommun-hyggesgatan-4-21321560
Medelpriset på Lidingö är 4.4 mille
https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/stockholms-lan/lidingo/
https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/stockholms-lan/lidingo/
För lägenheter ja, villor blir det lite annat. https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/stockholms-lan/lidingo/#/villorAttitudeswe skrev:
Ossian K Olsson
Hobbyelektriker
· Limhamn
· 2 319 inlägg
Ossian K Olsson
Hobbyelektriker
- Limhamn
- 2 319 inlägg
Huset löser ni alltid! Även andra hus du kan köpa kommer troligen behöva samma renoveringar.
Men hur känner du och din familj för läget, omgivningen och tomten? Det skulle jag säga är det viktigaste. Kan ni tänka er att leva där?
Men hur känner du och din familj för läget, omgivningen och tomten? Det skulle jag säga är det viktigaste. Kan ni tänka er att leva där?
Håller med @Attitudeswe att 6,5M utanför de tre största regionerna låter mycket, men det kan ju vara en större stad i ett av dessa områden.Keoo skrev:
Utöver detta
Den ekonomiska vinsten av att ta över huset är i praktiken ett räntefritt lån från staten till er på drygt 1,3 miljoner kronor samt 0,1-0,2 miljoner kronor i besparingar på mäklararvode.
Det räntefria lånet kommer ge er bättre villkor gentemot banken då belåningsgraden efter ni har ersatt de övriga syskonen blir 60% om ni lägger noll handpenning. Ni kommer dessutom bara behöva amortera 5,500 kr.
Alternativet vore, antar jag, ett radhus eller mindre hus för omkring 4 miljoner med så hög belåningsgrad att amorteringskravet hamnar på 2% eller 6,700 kr i månaden samt en sämre ränta.
Så rent penningekonomiskt är inledande investeringen en god affär.
Sen renoveringarna,
Ytskikt, gör själv, köp enkla material och räkna med att byta om tio år. Småbarn sliter på väggar och golv. 100 tkr.
Kök. Kanske duger att måla om luckor och byta några vitvaror inledningsvis eller är det helt utslitet? Ett kök kan man montera själv. 50 tkr från motsvarande Ikea om man är lite försiktig med materialval.
Badrum. Med enklare materialval (mattor & tapet i stället för klinker och kakel) kanske ni kan komma ner mot 300 tkr för två badrum. Så klart mycket billigare om man gör själv men mer avancerat än att måla eller montera kök.
Tak. Behöver det bytas i närtid? Ingen kunskap om vad det kostar att få någon att ta bort eternitplattorna. Utöver det 150-200 tkr.
Isolering, tveksamt om det är värt att åtgärda.
Värmesystem. Gissar att det inte är norr om mälardalen så antingen en billig lösning med några luft-luft (inte helt bekväm spridning och fläktljud) som kanske går att få installerad för en bra bit under 100 tkr. Eller det mer bekväma men dyrare luft-vatten och lägga golvvärme om det går. Men det är väl oisolerad platta så det alternativet kanske går bort. Borde kosta 200 tkr om ni kan lägga slangen själva när ni lägger om golven.
Så totalt omkring 7-800 tkr i mina grovt uppskattade kostnader. Väljer man fina material mm. går det så klart att öka kostnaden rejält. För marginal säger vi 1 miljon.
Vill ni bo på orten?
Om ni belånar huset till 70% och ger ut 60%-enheter till syskonen blir det 0 i handpenning och 650 tkr till renovering samtidigt som ni håller er under gränsen för 2% amortering och har låg nog belåningsgrad att bankerna ger er lite bättre ränta än vid 85 (snart 90%). Kommer bli ungefär samma betalning till banken varje månad.
Men med lite mer renovering hemma, en hel del jobb att jaga offerter, hänga mer på detta forum, lite mer eget arbete att måla/tapetsera/lägga golv. Och större hus med större tomt.
Är väl mitt resonemang.
Gå vidare med att undersöka byggnaden mer noggrant. Är det platta på mark? Oisolerad? Hur d[ligt isolerade är egentligen väggarna? Behöver taket läggas om i närtid?
Ni kan också testa fråga er för hos hantverkare om hur mycket olika moment skulle kosta redan nu.
En variant är att köpa ut syskonen och flytta in så att det blir ert permanentboende. Bo där i ett år och flytta igen, så får ni skjuta upp reavinstskatten. Glöm dock inte att räkna bort den latenta skatteskulden från värderingen när ni ska köpa ut syskonen. Det är ju inte rättvist att ni ska sitta okompenserade med denna som någon gång ska betalas.
Samtidigt kan man inte veta om vinstskatten kanske höjs/sänks/slopas (efter att man bott X år vilket är vanligt i andra länder)S Staffan-N skrev:
Himla off topic men jag kan på rak arm nämna villaområden i västerås, örebro och uppsala där villorna går för mer än 6,5. Slår vad om att det är en drös 60-talister som köpte sin kåk för 25kr när det begav sig som inte kan tro att det är där huspriserna landat. Inte alls en orealistisk värdering nödvändigtvis.
TS: det du beskriver är väl 2 milj för att få det till standard. Då pular man lite själv och det är inte så bara att ta in offerter och läsa på inför diskussioner med hantverkare. Måste allt göras? Måste det göras pronto? Ett badrum som är fult men funktionsdugligt är något annat där golvet sviktar för att tätskiktet gav upp -76.
En annan hopplös akademiker här! Vi köpte ett dödsbo tillika renoveringsobjekt för lägets skull, hittils lagt 800 000 och då är inga roliga renoveringar gjorda i den summan utan bara underhåll. Vi är knappt händiga men entusiastiska småbarnsföräldrar så ambitionerna kommer och går men det går såklart. Frågan är väl var du vill bo? Kan ett mindre radhus någon annanstans funka lika bra är det ju bra mycket mindre huvudbry! Vi ville verkligen bo där vi bor och har inte ångrat oss. Ekonomiskt är det svårt att råda er då jag inte fattar om det är läget eller priset som driver er mest.
Lycka till!
TS: det du beskriver är väl 2 milj för att få det till standard. Då pular man lite själv och det är inte så bara att ta in offerter och läsa på inför diskussioner med hantverkare. Måste allt göras? Måste det göras pronto? Ett badrum som är fult men funktionsdugligt är något annat där golvet sviktar för att tätskiktet gav upp -76.
En annan hopplös akademiker här! Vi köpte ett dödsbo tillika renoveringsobjekt för lägets skull, hittils lagt 800 000 och då är inga roliga renoveringar gjorda i den summan utan bara underhåll. Vi är knappt händiga men entusiastiska småbarnsföräldrar så ambitionerna kommer och går men det går såklart. Frågan är väl var du vill bo? Kan ett mindre radhus någon annanstans funka lika bra är det ju bra mycket mindre huvudbry! Vi ville verkligen bo där vi bor och har inte ångrat oss. Ekonomiskt är det svårt att råda er då jag inte fattar om det är läget eller priset som driver er mest.
Lycka till!
Ja det blir ju en chansning för inblandade att skattenivån ligger fast. Även den höftade mäklarvärderingen kan ju vara fel så att ett av syskonen "vinner" på affären. Ska det vara millimeterrättvisa så måste man i princip sälja, skatta av och dela på vinsten. Men det bästa för familjeförmögenheten är nog om man inte håller på och träter om sånt.
Redigerat:
Detta är Hemnets resultat för hus byggda mellan 1970 och 1980 med en prislapp på 7 miljoner.
Men ska man ha ett värde på det är det väl att fråga tre olika mäklare och sen ett snitt på det. Först när du vet värdet är det aktuellt att fortsätta frågan. Först säger du 6,5 miljoner, sen är du nere på 5,8 miljoner. Kommer mäklarna ner ännu mer kanske det är mer aktuellt för er?
Men ska man ha ett värde på det är det väl att fråga tre olika mäklare och sen ett snitt på det. Först när du vet värdet är det aktuellt att fortsätta frågan. Först säger du 6,5 miljoner, sen är du nere på 5,8 miljoner. Kommer mäklarna ner ännu mer kanske det är mer aktuellt för er?
