Hur tänker banken?

[Gurravasa]

Jag utgick från scenariot som flera frågade om, att låna för att bygga sitt hus, med risken för att värderingen inte håller mot kalkylen för att faktiskt bygga det.

Att banken övervärderar vad huset kommer att bli värt är i sig inte negativt för husbyggaren.

Om husbyggaren använder bankens värdering som beslutsunderlag för sin investering så fattar han ju sitt beslut på samma dåliga underlag som banken och det är förstås inte bra att ha dålig information i ett stort investeringsbeslut.

Men om husbyggaren gör en mer korrekt värdering av vad huset kommer bli värt så kan ha bara dra fördelar av att banken övervärderar huset.

Ganska enkelt...

 

[HusByggarTomten]

Totalt fel. Det är väldigt gynnsamt att kunna belåna sitt hus över sitt rätta värde. Om du behöver pengar och kan låna mer på ditt hus än vad det är värt så är det gynnsamt eftersom det är svårt att köpa pengar billigare än vad du kan göra med en fastighet som säkerhet.
.

Återigen, det var inte billigaste sättet att låna pengar vi diskuterade, utan hur bra det är med en högre värdering av huset än det i verkligheten är värt och vad du lånar för att bygga detsamma. Inte särskilt bra att du fick låna och byggde för 3 miljoner som sedan blev värt 2,5 miljon. Så länge du kan betala har det ingen större betydelse men om du inte längre kan så är det dåligt för båda parter.

 

[Gurravasa]

Inte särskilt bra att du fick låna och byggde för 3 miljoner som sedan blev värt 2,5 miljon. Så länge du kan betala har det ingen större betydelse men om du inte längre kan så är det dåligt för båda parter.

Finansieringen och investeringen är två helt olika saker. Om den ena parten i en affärsuppgörelse inte kan fullborda sina åtaganden så är det ju alltid dåligt för båda parter. Den risken finns i alla dylika affärer, men med ditt resonemang så skulle det vara bäst för alla parter om banken aldrig lånade ut några pengar, eftersom det alltid finns en risk att låntagaren inte kan betala.

I fallet som du beskriver ovan så gör husbyggaren en bra affär när han får lånet. Han använder sedan pengarna till en sämre affär ur ren investeringssynpunkt, men det har inget med lånet att göra. Om husbyggaren gör samma felvärdering som banken så skulle ju husbyggaren "räddas" från en dålig affär om banken värderat rätt. Vilket ju är kärnan i ditt argument.

Du tänker dock inte på att husägaren kanske inte alls gör samma värdering som banken. Han kanske är medveten om att huset kommer att bli värt 2,5 mille. Han vill bygga för 3 mille ändå, ett scenario som inte alls är ovanligt i mindre attraktiva områden. För husbyggaren är det därför bra att banken värderar fel eftersom det ger honom en billigare finansiering till sitt husköp.

 

[jhenrikj]

För att få huset som du vill ha det så kostar det 300 000 i extra markarbeten. Eftersom du skriver extra så låter det som 300 000 som inte fanns i din ursprungliga budget. Du anser inte heller att finansieringssituationen förändras, förutom att du behöver mer pengar, i och med den extra kostnaden. Du måste alltså överväga om du kan få ihop en budget som inkluderar den extra kostnaden och om du kan lösa finansieringen för den nya situationen. Du bör också överväga om det finns andra alternativ, t ex annan byggmetod eller placering av huset som minskar den extra kostnaden. Ställ sedan det minskade subjektiva värdet detta innebär i och med att du inte riktigt får det hus du ville ha mot de förändringar i budget och finansiering förändringen innebär.

Varberg är förresten kanonfint! Bor själv 4 mil längre norrut i Halland.

Lycka till!

Jag har inte (längre) några problem med finansieringen, hoppas jag i alla fall, men det hela hänger ju mycket på hur huset värderas. Jag känner dock ingen större oro. Rent generellt värderas hus här nere 500k-1M mer än byggkostnad (om man bygger på rätt sida motorvägen), så även om jag nu betalar extra för markarbete så kommer jag nog ändå att få en hyfsad värdering om inte marknaden kollapsar totalt här nere närmaste året.

Tyvärr är inte markarbeteskostnaden något att göra något åt då huset måste höjas ungefär 1meter från nuvarande marknivå för att komma på rätt nivå i förhållande till gatan och sedan skall det anläggas enskilt avlopp (men jag slipper ju betala 70 000 i anslutningsavgift till kommunen så vi pratar ju ändå inte 300 000 netto här). Har man lite tur kan man få tag på billiga sprängsten nånstans oxå och då sparar man ju ännu mer pengar, men det är ju inget man kan ta med i kalkylen, där är det 340kr per ton som gäller...

Vad jag ville komma fram till är att när man gör sin kalkyl så finns det en del kostnader som tillkommer som bara kostar pengar, inte höjer värdet på huset, och att man är beredd på detta.

 

[HusByggarTomten]

Med ditt resonemang så skulle det vara bäst för alla parter om banken aldrig lånade ut några pengar, eftersom det alltid finns en risk att låntagaren inte kan betala.

.

Nej, inte alls. Så länge lånet inte är större än värdet på huset. Då är båda parter safe.

I ditt resonemang finns alltid en risk att någon eller båda drabbas.

Om den ena parten i en affärsuppgörelse inte kan fullborda sina åtaganden så är det ju alltid dåligt för båda parter. .

Banken lider inte särskilt stor skada av att du måste sälja ditt hus om försäljningen ger tillräckligt med pengar för att lösa lånet. Om det däremot fattas 1 miljon är det värre, eventuellt för båda parter.