Hur tänker banken?
Hur fungerar det när man byggt nytt hus, hur mkt får man på bottenlån, görs en värdering och sen är det 85% på botten?
Man kan ju haft en byggkostnad på tex 3milj. men värderas bara till 1,5milj. !
Eller får man lån utifrån byggkostnad?
Alla utgifter kanske man inte har kvitto på, tex om man tar tjänstledigt och gör allt jobb sjålv, kompisar som jobbar svart, köper material svart el på blocket.
Ni som varit där, hur fungerar det?
Man kan ju haft en byggkostnad på tex 3milj. men värderas bara till 1,5milj. !
Eller får man lån utifrån byggkostnad?
Alla utgifter kanske man inte har kvitto på, tex om man tar tjänstledigt och gör allt jobb sjålv, kompisar som jobbar svart, köper material svart el på blocket.
Ni som varit där, hur fungerar det?
Så som jag förstår så får man 85% bottenlån på värdet av huset. Det är värdet på huset som banken har som "säkerhet" ifall man inte löser sin del av lånet. Så nån kostnad tror jag knappast banken tar hänsyn till för att ge lån utan som sagt värdet på huset.
Banken bedömmer hur mycket huset är värt på marknaden. Om du lagt ner mycket pengar på huset så blir det ju förhoppningsvis värt mer. Därmed inte sagt att det blir värt lika mycket som du satsat. Banken skickar ut en värderingsman som bedömmer huset när det är klart. Värderingen utgår förutom själva huset ifrån läge, marknadssituation. Bygga nytt hus med bra läge innebär ofta att värderingen blir högre än vad man satsat. Bygga nytt hus med dåligt läge och du råkar lätt ut för det omvända scenariot.
Banken struntar nog i om du vill satsa 3 mille för att bygga ett hus som kommer bli värt 1,5 så länge de får säkerhet för de pengar de ska låna ut och de anser det rimligt att du kan betala räntan.
Banken struntar nog i om du vill satsa 3 mille för att bygga ett hus som kommer bli värt 1,5 så länge de får säkerhet för de pengar de ska låna ut och de anser det rimligt att du kan betala räntan.
Redigerat:
Byggkreditivet får man troligen beviljat utifrån en kalkyl eller förväntad byggkostnad och anser banken att kalkylen och kostnaden är rimlig så får man troligen OK. Väljer man att göra mycket själv så borde kalkylen se bättre ut ur bankens perspektiv. Men är byggkostnaden redan i det skedet dubbelt så stor som det förväntade värdet på det färdiga huset tar det nog ordentligt stopp redan där.
Får vår del så gjordes en värdering när vi skrev om lånen från kreditivet till vanliga lån och den visade att vårt kreditiv var under 85% av värderingen så allt placerades i bottenlån.
Får vår del så gjordes en värdering när vi skrev om lånen från kreditivet till vanliga lån och den visade att vårt kreditiv var under 85% av värderingen så allt placerades i bottenlån.
Flera banker jag varit i kontakt med kräver en förhandsvärdering utifrån ritningar, kalkyl och besök på tomten. Av denna är det sen max 90% belåning som gäller.
Vårt problem är att vi ska bygga mitt i skogen, dvs inte så vidare attraktivt läge för merparten av befolkningen men för oss är det bästa tänkbara!
Gäller bara att hitta en värderingsman som värderar det lika högt som vi som ska bo där!
Vårt problem är att vi ska bygga mitt i skogen, dvs inte så vidare attraktivt läge för merparten av befolkningen men för oss är det bästa tänkbara!
Gäller bara att hitta en värderingsman som värderar det lika högt som vi som ska bo där!
Redigerat:
Problemet är väl att värderingsmannen ska ju inte ta så mycket personliga värderingar utan strikt se vad kan någon tänka viljas betala för huset. Jag har lite samma dilemma, jag tänker bygga 50 meter från en golfbana. För mig som golfare är det ju ett kanonläge men kanske inte för andra. Nu ligger ju tomten 3km från havet på västkusten, ligger mindre än 1 mil utanför Varberg och bara 4km in till närmaste samhälle och har dessutom väl utbyggd kollektivtrafik, så jag har ju ändå ett ganska så bra läge, men just den värderingen att kunna gå till golfbanan instället för att ta bilen är ju värt mycket för mig, men inte alls något för värderingsmannen....w_larsson skrev:
Jag förstår dilemmat för både w_larsson och jhenrikj ganska väl eftersom jag var i samma situation för 5 år sedan när vi skulle bygga.
Samtidigt får man ju tänka på att om t ex närheten till golfbana hade varit något alla hade värderat jättehögt så kanske tomten skulle varit mycket dyrare. Att hitta en tomt som man själv värderar fördelarna med högre än vad marknaden gör är ju i grunden positivt.
Min erfarenhet är att banken generellt är ganska försiktiga när de värderar nybyggda hus. Vi kollade med två olika mäklare vad de skulle sätta för utgångspris om de skulle sälja vårt hus och båda dessa låg mer än 20% högre än banken värdering. Nu spelade det inte så stor roll eftersom värderingen räckte för de lån vi behövde.
Värderingsmännen verkar gå mycket på statistik och de där specifika egenskaperna som en fastighet kan ha som skiljer sig från andra hus i området verkar inte påverka värderingen lika mycket som det kan påverka priset i ett försäljningsläge.
Samtidigt får man ju tänka på att om t ex närheten till golfbana hade varit något alla hade värderat jättehögt så kanske tomten skulle varit mycket dyrare. Att hitta en tomt som man själv värderar fördelarna med högre än vad marknaden gör är ju i grunden positivt.
Min erfarenhet är att banken generellt är ganska försiktiga när de värderar nybyggda hus. Vi kollade med två olika mäklare vad de skulle sätta för utgångspris om de skulle sälja vårt hus och båda dessa låg mer än 20% högre än banken värdering. Nu spelade det inte så stor roll eftersom värderingen räckte för de lån vi behövde.
Värderingsmännen verkar gå mycket på statistik och de där specifika egenskaperna som en fastighet kan ha som skiljer sig från andra hus i området verkar inte påverka värderingen lika mycket som det kan påverka priset i ett försäljningsläge.
En professionel värderingsman lägger inga egna värderingar i beräkningen, utan värderar utifrån vad fastigheten bör säljas för vid en försäljning. Inte utifrån vad man "med rätt köpare " eller "med lite tur" kan få.
Man kan väl säga att tur är väl det. Vad händer annars för den som behöver sälja sin fastighet som en värderingsman skrev upp i värde för att vara "snäll". Väldigt logiskt och inte alls ett dilemma då det knappast är gynnsamt för någon att man belånar sitt hus över sitt rätta värde.
Man kan väl säga att tur är väl det. Vad händer annars för den som behöver sälja sin fastighet som en värderingsman skrev upp i värde för att vara "snäll". Väldigt logiskt och inte alls ett dilemma då det knappast är gynnsamt för någon att man belånar sitt hus över sitt rätta värde.
Om banken grundar sig på och medger belåning på en värdering som är för hög, så händer det väl jättetråkiga saker. Nämligen att man kanske står med en skuld när man tvingades sälja huset.
Redigerat:
Gurravasa skrev:
Du tror att banken gärna lånar ut ett högre belopp än vad det finns säkerhet för att det är låntagarens ansvar? Jo, det är dom säkert jätteintresserade av... Det ligger självklart i båda parters intresse att lånet inte överstiger värdet eftersom det drabbar just båda parter om det blir en "tvingad" försäljning.
Redigerat:
Ett annat stort problem är ju att vissa saker som kostar ofantliga pengar inte påverkar värdet. Jag kommer att behöva lägga ungefär 300 000 i extra markarbeten utöver det normala grundarbetet (om jag har otur, beror på hur billiga massor jag kan hitta och vilket avloppsanläggning jag kommer att behöva anlägga) men detta påverkar ju inte värdet på huset någonting....Gurravasa skrev:
Med största sannolikhet fick du "igen" det på tomtpriset.jhenrikj skrev:
Dvs, du betalade mindre för tomten för att det krävde mer för att få den i ordning. Värdet på huset blir dock densamma som grannens (ni har betalt lika mycket i slutändan). Du mindre för tomten men mer för markarbetet. Generellt förstås.