Hur kan jag få rätt årsavgift, eller har jag rätt årsavgift?
Hej,
Jag har en bostadsrätt som är upplåten senare än alla andra bostadsrätter i föreningen. Tidigare har det varit något företag på denna yta. Ytan delades av i två lägenheter och uppläts som nya bostadsrätter. Ytan motsvarar andra lägenheter i huset (förutom att det nu är en etta och en fyra, istället för en femma som det är på andra våningsplan, eller som det är på andra motsvarande delar i andra trappuppgångar). Det var många år sedan det var företag här och det är ju helt nya bostadsrätter som inte har något med företaget att göra. Relativt liten förening kan väl tilläggas.
**Förtydligande - jag har fyran, en annan medlem har ettan. Jag betalar mer i avgift än motsvarande femmorna.
Våra stadgar säger att "Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader samt amorteringar och avsättning till fonder".
Vidare står det att "Ett andelstal fastställs så att det motsvarar vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder med undantag förkapitalkostnader för om- och tillbyggnad av balkonger."
Vi har inget extra andelstal för balkong i vår bostadsrätt.
Inget annat av värde nämns gällande årsavgift eller andelstal i stadgarna (bara hur den ska betalas, styrelse fastställer, andelstal får enbart ändras på stämma etc.)
Jag tolkar stadgarna som att vi bör ha årsavgift = vårt andelstal*föreningens totala årsavgift. Det är väl så det funkar?? Eller åtminstone ingen större skillnad mot den beräkningen. Jag har märkt att vi dock betalar mycket mer än så. Kanske 25% än vad vi borde med vårt andelstal med tidigare nämnda beräkning.
Enl. styrelsen är detta för att det varit ett företag här förut, och jag tolkar styrelsen som att vi bara tagit över vad företaget har betalat, eller ja, fyrans andel av den summan kanske. Jag vet faktiskt inte om de riktigt vet heller eftersom det här var så länge sen och det verkar vara bristfällig dokumentation.
1) Visst verkar det som att vår avgift är satt fel? .
2) Hur går jag vidare på bästa sätt? I första hand försöker jag diskutera med styrelsen, men om de inte vill diskutera detta dvs.
Jag har egentligen inget problem med avgiften jag betalar, jag har ju ändå köpt bostadsrätten med denna avgift i åtanke. Men jag har lite problem med att alla andra bidrar för lite och föreningen behöver pengar. Det blir också ett problem om avgifterna skulle behöva höjas för att andra inte är med och bidrar.
Hoppas någon har något bra tips! Tacksam för alla tankar.
Jag har en bostadsrätt som är upplåten senare än alla andra bostadsrätter i föreningen. Tidigare har det varit något företag på denna yta. Ytan delades av i två lägenheter och uppläts som nya bostadsrätter. Ytan motsvarar andra lägenheter i huset (förutom att det nu är en etta och en fyra, istället för en femma som det är på andra våningsplan, eller som det är på andra motsvarande delar i andra trappuppgångar). Det var många år sedan det var företag här och det är ju helt nya bostadsrätter som inte har något med företaget att göra. Relativt liten förening kan väl tilläggas.
**Förtydligande - jag har fyran, en annan medlem har ettan. Jag betalar mer i avgift än motsvarande femmorna.
Våra stadgar säger att "Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader samt amorteringar och avsättning till fonder".
Vidare står det att "Ett andelstal fastställs så att det motsvarar vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder med undantag förkapitalkostnader för om- och tillbyggnad av balkonger."
Vi har inget extra andelstal för balkong i vår bostadsrätt.
Inget annat av värde nämns gällande årsavgift eller andelstal i stadgarna (bara hur den ska betalas, styrelse fastställer, andelstal får enbart ändras på stämma etc.)
Jag tolkar stadgarna som att vi bör ha årsavgift = vårt andelstal*föreningens totala årsavgift. Det är väl så det funkar?? Eller åtminstone ingen större skillnad mot den beräkningen. Jag har märkt att vi dock betalar mycket mer än så. Kanske 25% än vad vi borde med vårt andelstal med tidigare nämnda beräkning.
Enl. styrelsen är detta för att det varit ett företag här förut, och jag tolkar styrelsen som att vi bara tagit över vad företaget har betalat, eller ja, fyrans andel av den summan kanske. Jag vet faktiskt inte om de riktigt vet heller eftersom det här var så länge sen och det verkar vara bristfällig dokumentation.
1) Visst verkar det som att vår avgift är satt fel? .
2) Hur går jag vidare på bästa sätt? I första hand försöker jag diskutera med styrelsen, men om de inte vill diskutera detta dvs.
Jag har egentligen inget problem med avgiften jag betalar, jag har ju ändå köpt bostadsrätten med denna avgift i åtanke. Men jag har lite problem med att alla andra bidrar för lite och föreningen behöver pengar. Det blir också ett problem om avgifterna skulle behöva höjas för att andra inte är med och bidrar.
Hoppas någon har något bra tips! Tacksam för alla tankar.
Redigerat:
Jag förstår inte riktigt utgångsläget. Har du en bostadsrätt eller två (en etta och en fyra)? Har du två (alltså att det förs som två lägenheter i föreningens lägenhetsregister) kan det ju faktiskt vara så att kostnaden blir högre (vatten, avlopp och OVK för två kök t.ex.). 25% högre låter dock mycket för mig.
Nej alltså jag har fyran. En annan medlem har ettan.Henningelvis skrev:
Jag i fyran har dock högre avgift än de som har motsvarande hela ytan (ettan och fyran som en lägenhet som är en femma med två dörrar, varav en dörr i princip är en uthyrningsdel för de flesta).
Oavsett detta så är det väl andelstalet som man ska använda för att beräkna sin andel av årsavgiften?
Det du kan behöva ta hänsyn till är att summan av andelstalen numera inte behöver bli 100 %. Man har ofta låtit gamla lägenheter behålla sina andelstal när t.ex. nya lägenheter har byggts.
Det förekommer att andelstalen varierar mellan likadana lägenheter men där antalet trappor upp skiljer eftersom man har velat ta hänsyn till värdet av insyn och utsikt.
Det förekommer att andelstalen varierar mellan likadana lägenheter men där antalet trappor upp skiljer eftersom man har velat ta hänsyn till värdet av insyn och utsikt.
Har förvisso läst på vissa ställen att andelstalen kan bli högre än 100%, men i mitt fall, eftersom jag betalar mycket mer än mitt andelstal multiplicerat med totala årsavgiften så (om min avgift stämmer) skulle det väl i sådana fall betyda att vi har mycket mindre än 100% i totalt andelstal för föreningen vilket låter osannolikt? Tror inte man har gjort om något annat än våra lägenheter sen fastigheterna byggdes.BirgitS skrev:
Jag får medge att jag inte vet exakt vilket andelstal de andra har. Jag har frågat styrelsen hur min årsavgift beräknas men inte fått något svar. Fått någon snabb bortförklaring om att det brukade vara ett företag här och det där(avgifterna) kan inte ändras.
Andelstalen fastställs av föreningsstämman. Om jag förstår rätt så har en lokal vid något tillfälle omvandlats till bostäder, och du bor i en av dessa. Inför denna omvandling bör förändrade andelstal beslutats vid en stämma. Förhoppningsvis finns protokoll från detta. Om inte så bör det i vart fall finnas en förteckning över samtliga andelstal. Men det är inte alltid så enkelt som att andelstalet enbart tar hänsyn till bostadsytan, även andra faktorer kan vägas in. Men om man av misstag lagt avgiften som bostadsrätt på samma nivå som den hyra som lokalen hade när den hyrdes av föreningen har föreningen nog gjort ett misstag
Nä jag förstår att andelstal kan bestämmas lite olika. Som jag skrev ovan så står det ju i våra stadgar att det ska fastställas baserat så "att det motsvarar vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder med undantag förkapitalkostnader för om- och tillbyggnad av balkonger". Inget annat står.K klimt skrev:
Jag har alltså ett andelstal, det är drygt 1,9. Men jag betalar mycket mer än 1,9% av den totala årsavgiften, kanske istället 2,7%. Jag höftar lite, men i dessa storleksordningar är det.
Men ja, jag tror också som du säger, det är ett misstag av att ha fortsatt med samma. Frågan är hur man bäst åtgärdar det i så fall. Ska min avgift sänkas så måste ju andras höjas. Man blir ju inte så poppis då precis.
Vad gör man om man inte får någon respons av styrelsen?
Här kan du läsa mer om andelstal
https://www.bostadsratterna.se/aemnen/a/andelstal
När nya bostadsrätter tillkommit, som väl gäller i ditt fall, så kan föreningen fastställa avgift som en förhandling. Den kan baseras på upplåtelsekostnaden, som säkert är högre för en senare upplåten bostad. Det finns alltså inget absolut krav på ”rättvisa” av något slag. Vilket som är det klokt att fastställa vd som gäller genom äldre protokoll eller lägenhetsförteckningen.
https://www.bostadsratterna.se/aemnen/a/andelstal
När nya bostadsrätter tillkommit, som väl gäller i ditt fall, så kan föreningen fastställa avgift som en förhandling. Den kan baseras på upplåtelsekostnaden, som säkert är högre för en senare upplåten bostad. Det finns alltså inget absolut krav på ”rättvisa” av något slag. Vilket som är det klokt att fastställa vd som gäller genom äldre protokoll eller lägenhetsförteckningen.
Om det är rätt som det är, så borde ju föreningen kunna motivera hur det är beräknat. Men det låter ju onekligen som att din avgift är för hög, eller övrigas för låg om man nu tar in för lite.
Föreningen har byggt om, jag har köpt av någon som har köpt av någon som har köpt av någon som har köpt. Kanske längre tillbakaIsakare skrev:
Det är väl ändå ingen kostnad som jag medför mer än andra lägenheter?
Jag läser detta som att de tilldelar ett andelstal. Avgiften ska ju enligt stadgar sättas därefter. Oavsett avtal så ska väl stadgar följas i första hand? Sen har jag svårt att se att man bara får sätta det hur högt man vill, också på grund av stadgarna ovan i hur andelstal ska fastställas??K klimt skrev:
*Lägenhetsförteckningen ger ju också ett andelstal. Det andelstalen är drygt 1,9% men jag betalar mycket mer än så (av totala årsavgifterna enl. årsredovisning).
Redigerat:
Man kan inte sätta andelstal som man vill de måste sättas enligt någon typ av objektiv beräkning. Men den kan inkludera annat än yta. Tex vilken våning bostaden ligger på.
D Daniel 109 skrev:
Mmm tack! Det är så jag har tänkt också så skönt att höra någon annan säga det. Föreningen verkar väl inte så pigg på att ta tag i detta. Ska försöka pusha på det lite till men jag vet inte vad jag ska göra om jag inte får respons. Är det bästa att först ta upp det på en stämma?D Daniel 109 skrev:
Fram med listan över alla andelstal för hela föreningen och räkna på det.
Det kan lätt blir fel med sånt här över tid med okunnig och oengagerad styrelse som tror att förvaltaren som sköter faktureringen har stenkoll. Den vanliga ansvarsflykten man ofta ser i sådana här sammanhang. Små föreningar är extra exponerade eftersom de inte har anställda. Jag känner till exempel där det har fallerat just med beräkning av årsavgiften. Justerades pragmatiskt i tysthet.
Det kan lätt blir fel med sånt här över tid med okunnig och oengagerad styrelse som tror att förvaltaren som sköter faktureringen har stenkoll. Den vanliga ansvarsflykten man ofta ser i sådana här sammanhang. Små föreningar är extra exponerade eftersom de inte har anställda. Jag känner till exempel där det har fallerat just med beräkning av årsavgiften. Justerades pragmatiskt i tysthet.