Låter ju som att det finns lite hopp om du känner till fall då! Jag har liksom inte något bråttom, jag kan gott vänta med justering av detta tills man höjer avgiften i vanlig ordning ändå (vilket säkert är snart ändå).Claes Sörmland skrev:
Det är ju snabbt räknat så fort man har andelstalen för alla lägenheter.M Magnusrex123 skrev:
Det låter som att du vill sköta det snyggt utan att bråka. Då skulle jag nog försöka lösa det utanför årsstämman. Finns det totala andelstalet i årsredovisningen?
Jo visst, jag har inte dessa uppgifter dock. Jag har sett några i samband med försäljningar och kikat på annonserna, så jag kan väl bara gissa lite.
Finns tyvärr inte. Men jag kan ju se på annonser på lägenheter i området att jag betalar mer per andelstal än andra bostadsrätter. Och nej, jag skulle ju föredra att inte bråka om detta, jag har så mycket annat att göra ändå.D Daniel 109 skrev:
Men om bråka är sista utvägen så måste jag väl också fundera på hur man gör det. Alltså om det fortsätter att vara noll intresse från styrelsen (åtminstone ordf., men jag kanske kan övertyga honom).
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 297 inlägg
Det finns väl tre olika möjliga felbehandlingar av TS här.
Den enklaste är om avgiften är för hög i förhållande till andelstalet och det saknas tilläggsgrunder för avgiftsberäkningen utöver ägarandel. Är det så finns förmodligen en ganska kort väg för föreningen att rätta debiteringen.
Den svåraste är om TS lägenhet har en oskäligt hög andel. Då måste det utmanas, vilket riskerar att leda till dyra rättsliga processer, från TS håll eller andra medlemmars – eller allra minst en svår omfördelning av andelar.
Däremellan finns situationer där man dels har andelstal för ägandet, dels tilläggsgrunder för avgiften, som tidigare nämnda balkonger.
Det låter ju son någon av de första två, och då får man väl närmast hoppas att TS överdebiteras utan grund, då alternativet är så mycket svårare att lösa.
Den enklaste är om avgiften är för hög i förhållande till andelstalet och det saknas tilläggsgrunder för avgiftsberäkningen utöver ägarandel. Är det så finns förmodligen en ganska kort väg för föreningen att rätta debiteringen.
Den svåraste är om TS lägenhet har en oskäligt hög andel. Då måste det utmanas, vilket riskerar att leda till dyra rättsliga processer, från TS håll eller andra medlemmars – eller allra minst en svår omfördelning av andelar.
Däremellan finns situationer där man dels har andelstal för ägandet, dels tilläggsgrunder för avgiften, som tidigare nämnda balkonger.
Det låter ju son någon av de första två, och då får man väl närmast hoppas att TS överdebiteras utan grund, då alternativet är så mycket svårare att lösa.
Spännande!
Måste inte "tilläggsgrund" i så fall finnas med i stadgarna? Jag har skrivit allt ovan som står om hur avgiften ska fördelas och hur andelstal ska fastställas. Vi har inget mer i stadgarna mer än när och av vem det sätts och när det ska betalas osv..
Balkong är dock en sådan tilläggsgrund antar jag, och som jag förstår har dessa ett eget extra andelstal. Det handlar om att vissa bekostade inglasning av balkogner och vissa gjorde inte det. Det rör dock en helt annan fastighet än min.
Jag har alltså ett andelstal som jag tycker "verkar rimligt" och skulle vara mer än nöjd med att få som procent av totala årsavgiften. Problemet är väl att jag inte får det utan avgiften är mycket högre än andelstalet. (Om man förutsätter att totala andelstalet för föreningen är 100% eller mer, eller om man jämför med grannars avgift och andelstal som jag vet om)
Klart att man säkert kan dividera hit eller dit om andelstalet också, men det är väl kanske inte det jag hade tänkt i första taget. ( Dock skulle det väl vara konstigt om en fyra har högre andel än en större femma på annars exakt samma utrymme. )
Om man nu i slutändan skulle behöva en rättslig prövning. Var vänder man sig då? Kan man prata med hyresnämnden om medling i dessa situationer? Har sett att de har medlingsmöjligheter men förstår inte exakt i vilka ärenden.
Jo. Stadgarna skall, som bostadsrättslagen uttrycker det, innehålla uppgifter om "grunderna för beräkning av årsavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse".M Magnusrex123 skrev:
Syftet med ett andelstal är i sammanhanget just att styra hur avgiften skall fördelas. Sen kan det tillkomma andra faktorer, men det skall i så fall framgå av stadgarna. Andelstalet framgår normalt av lägenhetsförteckningen som är ett publikt dokument.
Då börjar vi det från början. En bostadsrättsförening behöver stadgar och en ekonomisk plan för att bildas (och lite mer). Planen skall registreras hos bolagsverket. Således begär ut denna för att få del av andelstalen på alla befintliga lägenheter. Om man har tur så beskriver den ekonomiska planen hur andelstalen har beräknats men annars får man försöka återskapa de ursprungliga beräkningsgrunderna.
Sen när det gäller andelstal så kan det vara så att det kan finnas flera. Exempelvis andel i föreningen och andel i avgiften. Rent allmänt så skall andelstalen återspegla någon form av rättvisa sinsemellan alla lägenheter.
Hur gör man då om man vill justera andelstalen? Den allmänna rekommendationen är att inte göra det om man ska försöka sig på att göra det via stämman. Om man bara vill göra det för sig själv så får man försöka få det till ett administratoriskt fel från början som nu korrigeras, huruvida det är lagligt eller ej spelar inte så stor roll om det är ett korrekt beslut som ingen kommer att ifrågasätta. Att skylla på en tidigare ekonomisk förvaltare funkar säkert.
Om man skall försöka sig på att ändra andelstalen via stämman så kan ju införande av ett andelstal för avgiften vara en väg framåt. Men man får ju reda ut förutsättningarna i detalj för att ta reda på om det är värt att göra detta.
Min åsikt med de få uppgifter som kommit fram är att inte gå vidare med detta då det inte är värt allt jobb. Styrelsen verkar vara måttligt intresserad av detta så det kommer vara en ordentlig uppförsbacke.
Sen när det gäller andelstal så kan det vara så att det kan finnas flera. Exempelvis andel i föreningen och andel i avgiften. Rent allmänt så skall andelstalen återspegla någon form av rättvisa sinsemellan alla lägenheter.
Hur gör man då om man vill justera andelstalen? Den allmänna rekommendationen är att inte göra det om man ska försöka sig på att göra det via stämman. Om man bara vill göra det för sig själv så får man försöka få det till ett administratoriskt fel från början som nu korrigeras, huruvida det är lagligt eller ej spelar inte så stor roll om det är ett korrekt beslut som ingen kommer att ifrågasätta. Att skylla på en tidigare ekonomisk förvaltare funkar säkert.
Om man skall försöka sig på att ändra andelstalen via stämman så kan ju införande av ett andelstal för avgiften vara en väg framåt. Men man får ju reda ut förutsättningarna i detalj för att ta reda på om det är värt att göra detta.
Min åsikt med de få uppgifter som kommit fram är att inte gå vidare med detta då det inte är värt allt jobb. Styrelsen verkar vara måttligt intresserad av detta så det kommer vara en ordentlig uppförsbacke.
Här tycks det ju inte vara något fel i andelstalet. Men är det en tydlig avvikelse är det rimligt att gå vidare med det oavsett.
Formellt är lägenhetsförteckningen inte ett publikt dokument utan man har enligt lagen endast rätt till utdrag beträffande den lägenhet som man innehar med bostadsrätt.C cpalm skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 297 inlägg
Jo, och när jag läser om vad du citerar ur stadgarna håller jag med om att det verkar som om du betalar för mycket i förhållande till vad du borde enligt stadgarna.M Magnusrex123 skrev:
Är det bara du (och ettan) som betalar fel tror jag som sagt att det kan vara relativt enkelt att fixa, men om avgifterna tas ut frikopplat från andelarna för många lär det finnas många som ser sig som förlorare på en förändring och, tja, egenintresset är starkt om man säger så.
Om en felaktig avgift tas ut skulle jag säga att det är en fråga för tingsrätten. Andelstalen är ju då redan satta och det du egentligen skulle processa med föreningen om är en felaktig debitering, inte om ifall andelen är skälig.M Magnusrex123 skrev:
Debiteras många fel måste kanske en medlad förhandling kring andelarna också till.
- - -
Till saken hör att preskriptionstiden för fordringar är tio år. Har föreningen gjort fel länge finns det alltså förmodligen stora belopp som felar både till och från föreningen. Det är sannolikt ett veritabelt råttbo att reda ut sånt här och långt ifrån givet att alla nöjer sig med att dra ett streck i sanden och bara titta framåt.
Jo, jag tror att det bara är jag och ettan som betalar för mycket, men det betyder såklart att alla andra betalar för lite i förhållande till sina andelstal. Jag har inget intresse av att begära retroaktivt egentligen, men ja, jag har bara bott sen 2021, så jag tänker att jag ändå inte har någon rätt till någon debitering innan det. Hur som helst vill jag väl bara ha rätt avgift och gärna få igenom det så tyst som möjligt.
Vi har bara ett andelstal enl. stadgarna. Om man ska ha olika andelstal (ett för andel i förening och ett för andel i avgift) så måste väl det också stå i stadgarna?M merbanan skrev:
Som sagt har jag inte något problem med andelstalet som jag har på min bostadsrätt, men min avgift återspeglar ett mycket högre andelstal.
Ja det ska då anges i stadgarna att årsavgiften beräknas på detta sätt.M Magnusrex123 skrev: