Hur få igenom tillbyggnad i kulturmiljöområde utanför planlagt område

[RulleBulle]

De använder sig ofta om kommande detaljplan att vi redan idag överskrider dess areor. Jag tror det rör sig om 180 BYA och 280 BTA vilket vi idag redan bryter mot och skulle vi få igenom altanen som godkänd byggnadsdel så ökar BYA rätt mkt.

 

[hempularen]

Som sagt det är väsentligt att du kämpar med näbbar och klor för att få detaljplanen skriven så att ditt nuvarande hus inte blir planstridigt i den nya planen.

Det förekommer att folk i liknande situationer genom överklagande kedjor kan fördröja en detaljplan i 10+ år.

Det är inte ovanligt att man i en detaljplan sätter speciella regler (på gott/ont) för några enstaka fastigheter. Just om de ex. har mycket större byggnader än omgivningen. Men att få en sådan ändring gjord i efterhand kan gå, men är svindyrt och kan ta åratal.

Vårt hus som är byggt 1931, står vid en gata som byggdes ca 1970. Man har då gjort en prickning (=byggförbud) på 4,5m mot gatan. Men vi har ett hörn av huset som sticker ut i det område som skall vara prickat. Dåvarande ägare fick dem att göra ett hack i prickningen så att vårt hörn inte står på prickad mark. Sedan har jag aldrig läst in mig på planen, men jag gissar att vårt hus ändå är planstridigt eftersom det bör vara den äldre generellla 4,5 m gränsen som gäller mot tomtgräns. Om det inte står något speciellt i det. planen.

 

[Claes Sörmland]

Ja olämpligt att anta en detaljplan som gör befintlig bebyggelse planstridig. Om det sker systematiskt borde det vara goda argument för överklagan eftersom det har så stora konsekvenser för enskilda fastighetsägare. Jag tycker att det då borde redogöras för i beslutsunderlaget för den nya detaljplanen vilken befintlig bebyggelse som blir planstridig och vad motivet är med detta, varför kommunen menar att man måste försätta enskilda fastighetsägare i den situationen för att nå den nya detaljplanens syften.

Det finns krav i PBL på att skälen för detaljplanen ska redovisas redan vid samrådet om det inte är uppenbart obehövligt. Jag utgår från att det inte är uppenbart obehövligt att redovisa skälen till varför en ny detaljplan gör befintlig bebyggelse planstridig.

TS, du får överklaganderätt om du erinrar mot samrådsförslaget. Gör det!

 

[Primusemma]

Hej.
Vi äger en fastighet i Huddinge, Stockholm.

Jag har en fastighet i Huddinge, Högmora 3:1. Fastigheten ligger utanför detaljplan men omfattas av områdesbestämmelser. Fastigheten är markerad som H, alltså helårsboende. Kommunen har själva uppgett att H-fastigheter inte omfattas av områdesbestämmelsernas regler om byggnadsarea, höjd, våningsantal med mera, men att alla fastigheter omfattas av utökad lovplikt för markåtgärder.

Jag har två separata ärenden hos kommunen.

ÄRENDE 1 – Större bygglovsansökan.

Det första ärendet gällde en större bygglovsansökan för om- och tillbyggnad av enbostadshus, ny komplementbyggnad/garage, altan och pool.

Kommunen avslog ansökan. Motiveringen var i huvudsak att åtgärderna sammantaget blev för omfattande, att fastigheten skulle få hög bebyggelsegrad och att byggnaderna/anläggningarna skulle bli för dominerande i förhållande till omgivningen. Kommunen hänvisade även till stads- och landskapsbild, kulturmiljö, naturvärden och god helhetsverkan.

Vi överklagade beslutet till Länsstyrelsen. Länsstyrelsen konstaterade att åtgärderna stämde överens med gällande områdesbestämmelser, men ansåg ändå att kommunen hade rätt att avslå bygglovet med hänvisning till PBL:s krav på anpassning till stads- och landskapsbild, natur- och kulturvärden samt god helhetsverkan. Länsstyrelsen gick alltså på kommunens linje och avslog överklagandet gällande bygglovet.

Det jag reagerar på är att fastigheten saknar uttryckliga regler om byggnadsarea, höjd och våningsantal i gällande områdesbestämmelser, men att kommunen ändå avslår ansökan utifrån en samlad bedömning om att åtgärderna blir för stora och dominerande.

Efter att ärende 1 dragit ut på tiden tänkte vi söka enbart en tillbyggnad med de nya reglerna.

ÄRENDE 2 – Mindre tillbyggnad om 30 m²

Det andra ärendet gäller en betydligt mindre åtgärd: en tillbyggnad om 30 m² under en befintlig äldre altan.

Altanen finns redan på plats sedan lång tid tillbaka. Den är inte lovprövad, men den är preskriberad. Min tanke var att bygga till under altanen, alltså nyttja utrymmet under en redan befintlig altanyta.

Kommunen har då bedömt att åtgärden inte är lovbefriad. Deras resonemang är att tillbyggnaden ger 30 m² bruttoarea, och att altanytan ovanpå samtidigt ska räknas som 30 m² öppenarea. Enligt kommunen blir det därför totalt 60 m², trots att altanen redan finns.

Kommunen har även sagt att altanen är en del av byggnaden/tillbyggnad, men samtidigt att den inte är lovprövad och därför inte kan ses som godkänd, även om den är preskriberad.

Det jag undrar över i detta andra ärende är om kommunen verkligen kan räkna en redan befintlig preskriberad altan som ny öppenarea bara för att jag bygger under den. Jag skapar ju inte en ny altan/uteplats ovanpå, utan den finns redan. Samtidigt säger kommunen att åtgärden inte kan hanteras som lovfri 30 m²-tillbyggnad eftersom de räknar ihop 30 m² BTA med 30 m² OPA.

Min fråga är alltså om kommunen har rätt att göra den bedömningen, eller om den befintliga preskriberade altanen borde behandlas som ett befintligt förhållande och inte räknas som ny öppenarea i den nya tillbyggnaden.

Det känns mer eller mindre hopplöst att få göra något då kommunen alltid drar kortet ”stadsbilden”, ”kulturmiljön” eller ”kommande detaljplan” och att jag inte kommer få göra några som helst tillbyggnader eller ändringar.
Jag har dock förra året fått besked om att bygga om carporten till helt garage då fasadändringar är lovbefriade. De har jag även fått på bostadshuset för att byta fönster, sätta nya osv men de säger att det måste passa kulturmiljön så ja de är tvåsidigt.

Hej. Spontant tänker jag, vad säger grannarna ? Har ett gammalt område en viss anda, känsla, storlek och höjd på hus , och stora trädgårdar som inte är fyllda med olika byggnader, är det en helgerån att smälla upp sådant som avviker. Det förstör livsmiljön för alla andra. Är det vad det är frågan om här ? Man kan inte köpa en fastighet och sedan förstöra för alla som redan bor där.

 

[RulleBulle]

Hej. Spontant tänker jag, vad säger grannarna ? Har ett gammalt område en viss anda, känsla, storlek och höjd på hus , och stora trädgårdar som inte är fyllda med olika byggnader, är det en helgerån att smälla upp sådant som avviker. Det förstör livsmiljön för alla andra. Är det vad det är frågan om här ? Man kan inte köpa en fastighet och sedan förstöra för alla som redan bor där.

Hej.
Jag har pratat med närmsta grannarna och de har ställningen att dom inte bryr sig vad man gör på sin egen tomt.
Som jag har skrivit så bygger vi under en befintlig altan så det på verkar ingen.
Huddinge kommun köpte en fin herrgård som fanns i området för att senare riva det för att göra plats åt radhus. Befintliga sommarhus som idag befinner sig inom detaljplanen ska få möjlighet att bygga större och dessutom kommer många få möjlighet att stycka upp tomterna för att kunna få plats med mer hus.

Hur detta är ok ut en syn av att behålla kulturmiljön förstår jag inte.
Jag kanske är jävig eftersom det handlar om min fastighet men inget av det jag gör påverkar någon negativt. Vår närmsta granne har också massa småhus och byggnader på tomten tex.

 

[RulleBulle]

Här ser ni en gammal flygbild på den fina gården som kommer rivas och där man redan rivit huvudbyggnaden för att göra plats åt radhus.
Hela högmora etapp 1 är bombad med parhus/radhus, det är tydligen helt okej för kulturmiljön.

 

[Nötegårdsgubben]

kulturmiljön

Det är uppenbarligen bara ett ord man slänger sig med om saker andra gör.

 

[Buzz4711]

Din fastighet ligger inte inom ett särskilt utpekat kulturmiljöområde enligt kommunens egna inventering.

Vilket framgår på sidan 63, https://www.huddinge.se/download/18...20/1774448212732/Kulturmiljöprogram del 3.pdf

 

[RulleBulle]

Din fastighet ligger inte inom ett särskilt utpekat kulturmiljöområde enligt kommunens egna inventering.

Vilket framgår på sidan 63, [länk] del 3.pdf

Igår fick min nya KA reda på att något "nytt filter" dykt upp på kommunkartan gällande planbestämelser och kulturmiljökrav som inte vi fastighetsägare kunde se vilket han kritiserade då vi ska kunna se allt som är aktuellt.
Dom skulle kolla internt i kommunen och kolla varför det är så. Vi får se vad dom återkommer med, om det är till vår fördel eller inte.
Men det lät som att vi helt plötsligt inte hade en kulturmiljö stämpel.

 

[RulleBulle]

Din fastighet ligger inte inom ett särskilt utpekat kulturmiljöområde enligt kommunens egna inventering.

Vilket framgår på sidan 63, [länk] del 3.pdf

Det är del 3, i del 2 så markerar dom vårat område.

 

[Buzz4711]

Det är del 3, i del 2 så markerar dom vårat område.

I del 2 har de markerat all bebyggelse i hela kommunen vilket tydligen ska redovisa kommunens tydligaste karaktärsområden på en övergripande nivå.
De särskilt utpekade kulturmiljöområdena finns i del 3.

 

[RulleBulle]

I del 2 har de markerat all bebyggelse i hela kommunen vilket tydligen ska redovisa kommunens tydligaste karaktärsområden på en övergripande nivå.
De särskilt utpekade kulturmiljöområdena finns i del 3.

Tack.
Ska framföra det till KA

 

[pmd]

Jag har dock förra året fått besked om att bygga om carporten till helt garage då fasadändringar är lovbefriade. De har jag även fått på bostadshuset för att byta fönster, sätta nya osv men de säger att det måste passa kulturmiljön så ja de är tvåsidigt.

Mäter de U-värde och kräver att det inte avviker från fönstrens genomsnittliga U-värdet i området?

 

[pmd]

Det blev lite dumt av det hela när min tänkta KA sa att det krävde bygglov,

Jag tror att jag drog en vinstlott när jag valde KA för vår tillbyggnad för flera år sen. Dels hade han lågt pris och dels visade det sig att han redan hade haft konflikter med bygglovsavdelningen tidigare. Det senare gjorde att han stod klart på min sida när, inte helt oväntat, konflikt uppstod med bygglovsavdelningen även för oss.
Många bra tips kom från honom. Alla handlade inte om byggteknik …

 

[RulleBulle]

Lite ny information.

Din fastighet ligger inte inom ett särskilt utpekat kulturmiljöområde enligt kommunens egna inventering.

Vilket framgår på sidan 63, [länk] del 3.pdf

Hej igen.
Nu fick vi bekräftat från kommunen att ingen kulturmiljö råder över fastigheten!