Hur få igenom tillbyggnad i kulturmiljöområde utanför planlagt område
Hej.
Vi äger en fastighet i Huddinge, Stockholm.
Jag har en fastighet i Huddinge, Högmora 3:1. Fastigheten ligger utanför detaljplan men omfattas av områdesbestämmelser. Fastigheten är markerad som H, alltså helårsboende. Kommunen har själva uppgett att H-fastigheter inte omfattas av områdesbestämmelsernas regler om byggnadsarea, höjd, våningsantal med mera, men att alla fastigheter omfattas av utökad lovplikt för markåtgärder.
Jag har två separata ärenden hos kommunen.
ÄRENDE 1 – Större bygglovsansökan.
Det första ärendet gällde en större bygglovsansökan för om- och tillbyggnad av enbostadshus, ny komplementbyggnad/garage, altan och pool.
Kommunen avslog ansökan. Motiveringen var i huvudsak att åtgärderna sammantaget blev för omfattande, att fastigheten skulle få hög bebyggelsegrad och att byggnaderna/anläggningarna skulle bli för dominerande i förhållande till omgivningen. Kommunen hänvisade även till stads- och landskapsbild, kulturmiljö, naturvärden och god helhetsverkan.
Vi överklagade beslutet till Länsstyrelsen. Länsstyrelsen konstaterade att åtgärderna stämde överens med gällande områdesbestämmelser, men ansåg ändå att kommunen hade rätt att avslå bygglovet med hänvisning till PBL:s krav på anpassning till stads- och landskapsbild, natur- och kulturvärden samt god helhetsverkan. Länsstyrelsen gick alltså på kommunens linje och avslog överklagandet gällande bygglovet.
Det jag reagerar på är att fastigheten saknar uttryckliga regler om byggnadsarea, höjd och våningsantal i gällande områdesbestämmelser, men att kommunen ändå avslår ansökan utifrån en samlad bedömning om att åtgärderna blir för stora och dominerande.
Efter att ärende 1 dragit ut på tiden tänkte vi söka enbart en tillbyggnad med de nya reglerna.
ÄRENDE 2 – Mindre tillbyggnad om 30 m²
Det andra ärendet gäller en betydligt mindre åtgärd: en tillbyggnad om 30 m² under en befintlig äldre altan.
Altanen finns redan på plats sedan lång tid tillbaka. Den är inte lovprövad, men den är preskriberad. Min tanke var att bygga till under altanen, alltså nyttja utrymmet under en redan befintlig altanyta.
Kommunen har då bedömt att åtgärden inte är lovbefriad. Deras resonemang är att tillbyggnaden ger 30 m² bruttoarea, och att altanytan ovanpå samtidigt ska räknas som 30 m² öppenarea. Enligt kommunen blir det därför totalt 60 m², trots att altanen redan finns.
Kommunen har även sagt att altanen är en del av byggnaden/tillbyggnad, men samtidigt att den inte är lovprövad och därför inte kan ses som godkänd, även om den är preskriberad.
Det jag undrar över i detta andra ärende är om kommunen verkligen kan räkna en redan befintlig preskriberad altan som ny öppenarea bara för att jag bygger under den. Jag skapar ju inte en ny altan/uteplats ovanpå, utan den finns redan. Samtidigt säger kommunen att åtgärden inte kan hanteras som lovfri 30 m²-tillbyggnad eftersom de räknar ihop 30 m² BTA med 30 m² OPA.
Min fråga är alltså om kommunen har rätt att göra den bedömningen, eller om den befintliga preskriberade altanen borde behandlas som ett befintligt förhållande och inte räknas som ny öppenarea i den nya tillbyggnaden.
Det känns mer eller mindre hopplöst att få göra något då kommunen alltid drar kortet ”stadsbilden”, ”kulturmiljön” eller ”kommande detaljplan” och att jag inte kommer få göra några som helst tillbyggnader eller ändringar.
Jag har dock förra året fått besked om att bygga om carporten till helt garage då fasadändringar är lovbefriade. De har jag även fått på bostadshuset för att byta fönster, sätta nya osv men de säger att det måste passa kulturmiljön så ja de är tvåsidigt.
Vi äger en fastighet i Huddinge, Stockholm.
Jag har en fastighet i Huddinge, Högmora 3:1. Fastigheten ligger utanför detaljplan men omfattas av områdesbestämmelser. Fastigheten är markerad som H, alltså helårsboende. Kommunen har själva uppgett att H-fastigheter inte omfattas av områdesbestämmelsernas regler om byggnadsarea, höjd, våningsantal med mera, men att alla fastigheter omfattas av utökad lovplikt för markåtgärder.
Jag har två separata ärenden hos kommunen.
ÄRENDE 1 – Större bygglovsansökan.
Det första ärendet gällde en större bygglovsansökan för om- och tillbyggnad av enbostadshus, ny komplementbyggnad/garage, altan och pool.
Kommunen avslog ansökan. Motiveringen var i huvudsak att åtgärderna sammantaget blev för omfattande, att fastigheten skulle få hög bebyggelsegrad och att byggnaderna/anläggningarna skulle bli för dominerande i förhållande till omgivningen. Kommunen hänvisade även till stads- och landskapsbild, kulturmiljö, naturvärden och god helhetsverkan.
Vi överklagade beslutet till Länsstyrelsen. Länsstyrelsen konstaterade att åtgärderna stämde överens med gällande områdesbestämmelser, men ansåg ändå att kommunen hade rätt att avslå bygglovet med hänvisning till PBL:s krav på anpassning till stads- och landskapsbild, natur- och kulturvärden samt god helhetsverkan. Länsstyrelsen gick alltså på kommunens linje och avslog överklagandet gällande bygglovet.
Det jag reagerar på är att fastigheten saknar uttryckliga regler om byggnadsarea, höjd och våningsantal i gällande områdesbestämmelser, men att kommunen ändå avslår ansökan utifrån en samlad bedömning om att åtgärderna blir för stora och dominerande.
Efter att ärende 1 dragit ut på tiden tänkte vi söka enbart en tillbyggnad med de nya reglerna.
ÄRENDE 2 – Mindre tillbyggnad om 30 m²
Det andra ärendet gäller en betydligt mindre åtgärd: en tillbyggnad om 30 m² under en befintlig äldre altan.
Altanen finns redan på plats sedan lång tid tillbaka. Den är inte lovprövad, men den är preskriberad. Min tanke var att bygga till under altanen, alltså nyttja utrymmet under en redan befintlig altanyta.
Kommunen har då bedömt att åtgärden inte är lovbefriad. Deras resonemang är att tillbyggnaden ger 30 m² bruttoarea, och att altanytan ovanpå samtidigt ska räknas som 30 m² öppenarea. Enligt kommunen blir det därför totalt 60 m², trots att altanen redan finns.
Kommunen har även sagt att altanen är en del av byggnaden/tillbyggnad, men samtidigt att den inte är lovprövad och därför inte kan ses som godkänd, även om den är preskriberad.
Det jag undrar över i detta andra ärende är om kommunen verkligen kan räkna en redan befintlig preskriberad altan som ny öppenarea bara för att jag bygger under den. Jag skapar ju inte en ny altan/uteplats ovanpå, utan den finns redan. Samtidigt säger kommunen att åtgärden inte kan hanteras som lovfri 30 m²-tillbyggnad eftersom de räknar ihop 30 m² BTA med 30 m² OPA.
Min fråga är alltså om kommunen har rätt att göra den bedömningen, eller om den befintliga preskriberade altanen borde behandlas som ett befintligt förhållande och inte räknas som ny öppenarea i den nya tillbyggnaden.
Det känns mer eller mindre hopplöst att få göra något då kommunen alltid drar kortet ”stadsbilden”, ”kulturmiljön” eller ”kommande detaljplan” och att jag inte kommer få göra några som helst tillbyggnader eller ändringar.
Jag har dock förra året fått besked om att bygga om carporten till helt garage då fasadändringar är lovbefriade. De har jag även fått på bostadshuset för att byta fönster, sätta nya osv men de säger att det måste passa kulturmiljön så ja de är tvåsidigt.
Är det alltså en altan med tak? För annars är det väl inte öppenarea.
Om man tänker sig att du kan bygga utbyggnaden helt "självständig" under den bef. altanen. Så att den fungerar oavsett om altanen finns där eller inte. Så kan jag tycka att man inte skulle tolka det som att öppenarea skapats. Men gissningsvis är väl tanken att altanens konstruktion skall bäras av den nya utbyggnaden?
Mne när det gäller den ursprungliga planen, kan du inte ha en dialog med bygglovsavderlningen om hur en utbyggnad skulle kunna utformas så att den inte uppfattas som alltför dominerande?
Om man tänker sig att du kan bygga utbyggnaden helt "självständig" under den bef. altanen. Så att den fungerar oavsett om altanen finns där eller inte. Så kan jag tycka att man inte skulle tolka det som att öppenarea skapats. Men gissningsvis är väl tanken att altanens konstruktion skall bäras av den nya utbyggnaden?
Mne när det gäller den ursprungliga planen, kan du inte ha en dialog med bygglovsavderlningen om hur en utbyggnad skulle kunna utformas så att den inte uppfattas som alltför dominerande?
Det är inge tak över altanen idag.H hempularen skrev:
Och så som du skriver så kommer den delen av altanen som ligger ovanför tillbyggnaden vila på eller vadå en del av taket på tillbyggnaden. Min KA förstod inte heller hur de kunde tolka det som öppenarea om inte det finns ett tak över.
Jag tolkar det som att kommunen inte vill att jag förändrar något oavsett om de kommer se likadant ut från ovan så får jag inte ändra hur stolparna tex står idag.
Då låter det ju väldigt konstigt.
Men såvitt jag förstår så skall du inte längre behöva göra bygganmälan för en bygglovsfri utbyggnad. Så kommunen kan varken säga ja eller nej. Utan det är först om du gjort din utbyggnad och bygglovsavdelningen ser att du på något sätt bryter mot villkoren för bygglovsfritt, som de kan agera. Ditt bygge är i så fall ett svartbygge.
Så om du känner dig rimligt säker på att du har rätt (lita inte på vad du fär här på forumet, rådfråga någon verkligen dokumenterat kan de här sakerna) så är det bara att bygga. Om kommunen inte gillar det får de fatta beslut som du överklagar.
Men såvitt jag förstår så skall du inte längre behöva göra bygganmälan för en bygglovsfri utbyggnad. Så kommunen kan varken säga ja eller nej. Utan det är först om du gjort din utbyggnad och bygglovsavdelningen ser att du på något sätt bryter mot villkoren för bygglovsfritt, som de kan agera. Ditt bygge är i så fall ett svartbygge.
Så om du känner dig rimligt säker på att du har rätt (lita inte på vad du fär här på forumet, rådfråga någon verkligen dokumenterat kan de här sakerna) så är det bara att bygga. Om kommunen inte gillar det får de fatta beslut som du överklagar.
Ja det är väldigt märkligt.H hempularen skrev:
Dom har sagt att tillbyggnaden är lovbefriad men i och med att jag måste göra ändringar på min altan som är ”svartbygge” och preskriberad sedan länge så vill dom inte godkänna det och som du säger kan jag göra tillbyggnaden men skulle det uppdagas och dom är gnälliga så kan dom anmäla mig för det sen är det upp till mig att försvara det och överklaga det men dom har väl i sak rätt, jag får inte ändra altanen enbart renovera den.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 297 inlägg
Det låter ju som en den nyligen ändrade ordningen för planstridigt utgångsläge borde vara aktuell här. Ska du ändra altanen på ett sätt som i sig kräver bygglov är det förstås något annat, men om det bara är en fråga om tillbyggnad får ske på denna i sig svartbyggda byggnadsdel så är det i alla fall ett spår att gräva i.
Nu vill jag minnas att det här främst är omreglerat vad gäller detaljplanereglerade byggen, så jag är lite osäker på hur det blir här utan detaljplan, så låt oss ta en omväg i argumentationen. Hade det varit detaljplanerat område så hade det nu sedan 1 december -25 varit ok med ett planstridigt utgångsläge om bygget dels är preskriberat och det dels gått tio år sedan detaljplanen skulle ha genomförts (typ så iaf.).
Men saknas då detaljplan så kan ju inte det senare villkoret finnas, så då borde det ju räcka med det förra. Alltså att det räcker med att frågan är preskriberad för att man ska pröva ett nytt bygglov utifrån hur saker ser ut nu.
Känner att det finns lite för många om och men här för att man inte borde kolla upp den här kedjan. Bara det faktum att du bygger om ett rum som redan finns (det är ju det som gjorde att det var ett svartbygge i sig) borde dock inte kunna leda till att de kan kräva bygglov för den delen.
Nu vill jag minnas att det här främst är omreglerat vad gäller detaljplanereglerade byggen, så jag är lite osäker på hur det blir här utan detaljplan, så låt oss ta en omväg i argumentationen. Hade det varit detaljplanerat område så hade det nu sedan 1 december -25 varit ok med ett planstridigt utgångsläge om bygget dels är preskriberat och det dels gått tio år sedan detaljplanen skulle ha genomförts (typ så iaf.).
Men saknas då detaljplan så kan ju inte det senare villkoret finnas, så då borde det ju räcka med det förra. Alltså att det räcker med att frågan är preskriberad för att man ska pröva ett nytt bygglov utifrån hur saker ser ut nu.
Känner att det finns lite för många om och men här för att man inte borde kolla upp den här kedjan. Bara det faktum att du bygger om ett rum som redan finns (det är ju det som gjorde att det var ett svartbygge i sig) borde dock inte kunna leda till att de kan kräva bygglov för den delen.
Varför skulle du inte få ha en terass oavnpå din utbyggnad. Om det inte är tak på den så är den ingen öppenyta. Så jag ser inte riktigt varför du inte skulle få riva den och bygga utbyggnad med terass på taket. Men som sagt bolla det med någon som verkligen VET. Eller är den nuvarande altanen större än den tänkta utbyggnaden? För det får du inte göra som bygglovsfritt, att bygga en utbyggnad md utstickande "tak".R RulleBulle skrev:
Jag laddar upp hennes svar så kanske det förklarar bättre än vad jag gjort, jag har försökt hålla det nyanserat från mitt håll.H hempularen skrev:
Första mejlet är då det uppdagas att de gäller lovbefriad tillbyggnad.
Sedan undrar jag varför vi inte få igenom det då altanen är befintlig och i min mening förändrar vi inte hur den ser ut utifrån.
Sista mejlet så har jag frågat om att söka bygglov för den del av altanen som hamnar ovanför tillbyggnaden men det fick jag inte heller (då tillbyggnad var lov befriad).
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 297 inlägg
Vad är ens öppenarea? Det är ju inget definierat i PBL och rationaliteten för att vissa saker (som en upphöjd altan) kräver bygglov är ju volymen under altanen, inte altanen i sig. Och allt det finns ju redan och är preskriberat. Jag tolkar det som att hon snurrar runt i en begreppsvärld där hon skulle kunna neka ett bygglov för tillbyggnaden samtidigt som det hon hänvisar till är saker hon inte borde ta hänsyn till.
Jag skulle antingen släppa frågan helt och tacka för informationen och gå vidare eller möjligen säga att du struntar i det gamla preskriberade svartbygget och frågar rakt ut om det finns något som hindrar dig att bygga de 30 kvadratmetrarna, och vad hon grundar det på för lagrum.
I värsta fall skapar du dig själv någon form av ond tro-situation här, att du bevisligen till och med vet att det du avser göra är otillåtet (om det nu skulle vara det), men den situationen har du ju egentligen redan skapat genom att fråga om något som du inte behöver lov för, och därmed skapat ett pappersspår kring det.
Jag skulle antingen släppa frågan helt och tacka för informationen och gå vidare eller möjligen säga att du struntar i det gamla preskriberade svartbygget och frågar rakt ut om det finns något som hindrar dig att bygga de 30 kvadratmetrarna, och vad hon grundar det på för lagrum.
I värsta fall skapar du dig själv någon form av ond tro-situation här, att du bevisligen till och med vet att det du avser göra är otillåtet (om det nu skulle vara det), men den situationen har du ju egentligen redan skapat genom att fråga om något som du inte behöver lov för, och därmed skapat ett pappersspår kring det.
Jag tror att det är detta som ställer till det för handläggaren och dennes rådfrågade medarbetare:
Det nästan existentiellt tvivlande påståendet "Det som finns är det som är godkänt enligt det senaste beviljade bygglovet" är inte lätt att förstå. Vad menar man och vad har man för lagstöd för detta? Jag skulle påstå att det som finns i den fysiska verkligheten är det som finns. Och gamla preskriberade svartbyggen tolereras av samhället, det är hela tanken med tioårspreskriptionen.
Det tycks som om handläggare menar att din planerade bygglovsfria tillbyggnad på något sätt kommer att räknas omfatta också det gamla preskriberade svartbygget. Kanske p g a det existentiella resonemanget ovan. Men i och med att altanen inte har tak så är den per definition inte en tillbyggnad enligt PBL. Den kan därmed inte ha en öppenarea.
Hela grejen är lite svårtolkad utan ritningar men om hela din åtgärd planeras under den svartbyggda altanen så handlar väl åtgärden mest om att du vill göra fasadändringar på en redan existerande tillbyggnad? D v s det krävs ingen tillbyggnad? Eller ska den nya delen under altanen skjuta ut och ha större area än altanen?
Det nästan existentiellt tvivlande påståendet "Det som finns är det som är godkänt enligt det senaste beviljade bygglovet" är inte lätt att förstå. Vad menar man och vad har man för lagstöd för detta? Jag skulle påstå att det som finns i den fysiska verkligheten är det som finns. Och gamla preskriberade svartbyggen tolereras av samhället, det är hela tanken med tioårspreskriptionen.
Det tycks som om handläggare menar att din planerade bygglovsfria tillbyggnad på något sätt kommer att räknas omfatta också det gamla preskriberade svartbygget. Kanske p g a det existentiella resonemanget ovan. Men i och med att altanen inte har tak så är den per definition inte en tillbyggnad enligt PBL. Den kan därmed inte ha en öppenarea.
Hela grejen är lite svårtolkad utan ritningar men om hela din åtgärd planeras under den svartbyggda altanen så handlar väl åtgärden mest om att du vill göra fasadändringar på en redan existerande tillbyggnad? D v s det krävs ingen tillbyggnad? Eller ska den nya delen under altanen skjuta ut och ha större area än altanen?
Det blev lite dumt av det hela när min tänkta KA sa att det krävde bygglov, hade jag bara byggt och inte frågat så tror jag det hade varit lättare då handläggaren säger att tillbyggnaden är lovbefriad men inte ändringarna utav altanen som behövs göras för att bygga tillbyggnaden alltså att altanen är preskiberad är ingen tvivel men det betyder inte att jag får justera det utan enbart renovera den men för att få till tillbyggnaden måste jag justera tex bärande balkar och stolpar för altanen.Claes Sörmland skrev:
Men min nya KA förstår inte heller hur de kan klassa altanen som öppen area då det krävs tak för det.
Att bygga igen altanen från undersidan alltså "stänga väggarna" är inte heller tillåtet då altanen inte är godkänd idag utan enbart preskiberad. Hade altanen varit godkänd hade jag kunnat stänga in den antaligen utan bygglov då fasadändringar inte kräver lov hos mig.
Det är iaf min tolkning av det hela.
Jag ser en minns i ritningen som gjorts, altanen är ca 3,5m från fasad medans ritningen visar att den går ut lika mkt som tillbyggnaden. Frågan om det är det som hon anmärker på?
Det finns inget hinder att ändra på bärande balkar eller stolpar under altanen bara för att den har ett historiskt ursprung som ett svartbygge. Formellt kräver sådan ändring av bärande konstruktion att du gör en anmälan och inväntar startbesked. När denna anmälan prövas av byggnadsnämnden ska de inte pröva frågan om tillbyggnadens historiska uppförande, utan nämnden ska enbart ta ställning till de tekniska förutsättningarna för ändringen av den bärande konstruktionen, alltså det underlag som du lämnar in. Finns inget att anmärka på avseende bärigheten så ska nämnden bevilja startbesked.R RulleBulle skrev:
Det finns återigen inget sådant hinder i PBL. Eftersom att fasadändring inte kräver bygglov så är det bara att sätta upp väggarna. Men ingår din fastighet och därmed byggnad i bevarandevärt område utifrån kulturmiljö eller byggnadshistorik så krävs bygglov. Då kan byggnadsnämnden neka dig denna fasadändring.R RulleBulle skrev:
Om du håller dig till 30 kvm bruttoarea+öppenarea tillbyggnad (ej räkna arean under altnanen som ju kan modifieras via en fasadändring (=sätta upp väggar) så borde de inte kräva bygglov.R RulleBulle skrev:
Jag tror att hon på kommunen har missförstått något eller helt enkelt tänker fel. Nuvarande altan kan nog räknas som 30 kvm öppenarea under altanen, men om du bygger väggar finns det ju inte någon öppenarea kvar. Hon tycks tänka att själva altanen (alltså ovansidan) är öppenarea men så kan det inte vara om du inte har tak på altanen.
Du kanske kan prova med att prata med någon annan på kommunen?
Du kanske kan prova med att prata med någon annan på kommunen?
Det är just det hon sa på telefon att altanen från ovansidan är en "öppen area" men så sa även KA att öppen area kräver tak, då är isf öppen area under altanen idag men det försvinner i och med tillbyggnaden.W Weimik skrev:
Precis och en sådan ändring är inte en tillbyggnad av huset, den är ju redan gjord. Det är en fasadändring att sätta väggar under den redan existerande tillbyggnaden altanen. Det beror på att tillbyggnad definieras i PBL som "ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym". Och volymen ändras ju inte av att utrymmet under altanen får väggar, byggnadens volym förblir densamma.R RulleBulle skrev:
Och fasadändring är inte bygglovspliktigt längre.