Funderingar Inför Husköp - Råd mottages tacksamt

[mhoglund]

Fler bilder

 

[mhoglund]

Ännu fler

 

[mhoglund]

Brunnen för dagvatten? +Bilder med mätetal

 

[SågspånPappspikEternit]

Efter att ha sett alla dessa bilder vidhåller jag det jag skrev i mitt första inlägg:
Det där fixar målarn!

Att springa och mäta fukt i trä utomhus är det i princip ingen vits med. Det varierar med vädret. Och väderstrecken, inte minst.

Jag kan egentligen bara se 2 uppenbara riskkonstruktioner. Den första är taket på utbygget. Brännpappen är dålig och behöver bytas samt det ser mysko ut där taket går ihop med fönsterfodret på väggen till själva huset. Varför går papptaket in under fasaden?
Det andra är yttertrappen i betong (tror jag iaf, det är svårt att se på närbilder). Där går trappans vilplan högre än träfasaden, vilket är en risk för att det kommer in vatten.

Annars ser det mesta helt normalt och ofarligt ut. Källarfönstret behöver lite olja, kitt och färg, sen är det som nytt! Lite putssläpp på grunden längst ner mot marken är fullständigt normalt.

 

[mhoglund]

Efter att ha sett alla dessa bilder vidhåller jag det jag skrev i mitt första inlägg:
Det där fixar målarn!

Att springa och mäta fukt i trä utomhus är det i princip ingen vits med. Det varierar med vädret. Och väderstrecken, inte minst.

Jag kan egentligen bara se 2 uppenbara riskkonstruktioner. Den första är taket på utbygget. Brännpappen är dålig och behöver bytas samt det ser mysko ut där taket går ihop med fönsterfodret på väggen till själva huset. Varför går papptaket in under fasaden?
Det andra är yttertrappen i betong (tror jag iaf, det är svårt att se på närbilder). Där går trappans vilplan högre än träfasaden, vilket är en risk för att det kommer in vatten.

Annars ser det mesta helt normalt och ofarligt ut. Källarfönstret behöver lite olja, kitt och färg, sen är det som nytt! Lite putssläpp på grunden längst ner mot marken är fullständigt normalt.

Fattar det med mätningar, men samtidigt vill ja ha lite data att gå på. Något slags referensvärde, sen kanske det inte ger något på sikt. Vi får se

Håller med dig om riskkonstruktionerna. Jag kommer försöka få in en plåt i skarven mellan utbyggnadens tak och fasad, som går ut 15-20 cm iallafall, som en tillfällig lösning. Förstår inte varför man har valt att bygga sådär, det är ju ganska uppenbart att vatten kan rinna in där. När dagen kommer så lägger jag nytt papptak och viker upp mot fasaden. Det ska ju in en plåt vid takfoten också som leder bort vatten, som en hängränna. Alternativt klä hela skiten i plåt.

Trappen har jag också förstått är en riskkonstruktion. Skulle vilja riva den, iallafall bila ner den till markhöjd. Kan ju vara så att de gjutit in någon gammal synd där, eller att gjutningen går djupt. Vet inte hur jag ska tänka när man dränerar om den går ner i backen. Det kommer garanterat in vatten mellan fasad och trapp när det regnar mycket.

 

[Jimmie.L]

Jag har inte gjort någon "bedömning" utan säger att man kan upptäcka saker som i slutändan gör rivning billigare än renovering.

3-4 millioner för att renovera ett hus som är så pass nergånget och gammalt är inte alls konstigt.

Nytt värmesystem: 350k i det ingår inga nya element eller rördragningar, endast ny "panna".
Nytt ventilationssystem om det saknas: 150k
Byte av elledningar: 150k
Invändig målning / tapetsering: 80-120k
Parkettslipning och lackering (eller annat golvarbeten: 50-100k.
Nya vitvaror: 100k (beroende på vilka krav man har).

Lägg till all utvändig arbete, så som dränerind, isolering av husvägg/källarvägg, tak, vindskivor och fasadrenovering. Kostnaderna springer fort iväg. Hamnar allt det under 3 millioner kan man skatta sig lycklig.

Jag har precis köpt en fastighet som är byggd 2003, hög standard enligt 2003 normer och budgeterat ca. 1 million för renovering. Är uppe på 600k nu, men en hel del är kvar, så jag är glad att även om jag skjuter över är det OK för mig.

Naturligtvis har vi olika preferenser och kvalitetskraven varierar också, men en sak är säkert, det som är billigt är billigt av en anledning. Det som också är säkert är att seriösa hantverkare är inte billiga.

Med det tänket så kan man ju lika gärna riva en kåk när den blir 30år? Att du ens renoverar en kåk ifrån 2003, den är ju snart där i ålder.

min kåk är inte ens ifrån 1900-talet utan sent 1800-tal troligtvis.
Men fördelen med att renovera själv är att man delar upp kostnaderna över tid.

Har man inte tummen mitt i handen kan man spara mycket pengar.

Vi har inte lagt några 80k på färg och tapeter..
Elen på undervåningen samt ny elcentral så har vi hittills lagt kanske 35k

 

[Kontoristen7]

Om du menar samma Gert som jag tänker på så har han haft fel mer än en gång, och jag hade definitivt inte anlitat honom som min arkitekt. Hans smak, både när det gäller läge, exteriör och interiör design är väldigt långt ifrån mitt. Bara för att han är Gert och jag är en nobody betyder inte att han alltid har rätt. Det viktiga är inte vad Gert tycker, utan att den som köper ett hus trivs med sitt val. Gert och alla andra bygg och renoveringsprogram på TV är inget annat än underhållning, inte en absolut sanning.

Här kan du byta ut Gert mot i princip alla mäklare, arkitekter och folk i övrigt.
Det är ett vanligt uttryck som beskriver vad som är viktigt i ett hus eller fastighetsköp -Läget! Allt annat går ju att ändra mer eller mindre men läget ligger liksom kvar.
Och just i detta faller så ligger en rätt stor motorväg på baksidan med tung trafik dygnet runt, där spelar för mig skicket på huset ingen roll för läget är rätt risigt och ska man vara lite alarmistisk så är läget så nära motorvägen att det finns en risk för både mental och fysisk ohälsa.

 

[mhoglund]

Här kan du byta ut Gert mot i princip alla mäklare, arkitekter och folk i övrigt.
Det är ett vanligt uttryck som beskriver vad som är viktigt i ett hus eller fastighetsköp -Läget! Allt annat går ju att ändra mer eller mindre men läget ligger liksom kvar.
Och just i detta faller så ligger en rätt stor motorväg på baksidan med tung trafik dygnet runt, där spelar för mig skicket på huset ingen roll för läget är rätt risigt och ska man vara lite alarmistisk så är läget så nära motorvägen att det finns en risk för både mental och fysisk ohälsa.

Vi har olika preferenser helt enkelt! För oss är läget bra, väldigt lantligt och mysigt område. Självklart är vägen ett störningsobjekt, men inte så pass att det hindrar oss. Blir det ett stort problem i framtiden så vi helt enkelt vidta åtgärder

 

[Pelle Maskin]

.Hej, står inför att köpa ett hus. Det är ett renoveringsobjekt, jag listar alla åtgärdspunkter nedan. Vi är beredda på att ta oss an detta, jag har ägt hus förut och jag är inte naiv. Däremot säljs huset med friskrivningsklausul, vilket såklart ökar riskerna (även om en tvist om dolda fel hade gett ett och annat grått hårstrå).

Vi har inte varit på visning ännu, bara tittat på huset utvändigt. Läget är kanonbra, vi ser potentialen, priset är cirka 30-40% för liknande hus (som är i bättre skick). Totala kostnaden är ungefär vad en tomt kostar i området (ej inräknat anslutning till elnät, VA, fiber osv. som är inkluderat här).

Vår plan är att ta in en oberoende besiktningsman, vilket säljaren gått med på, innan köp (mellan de två visningarna, separat tillfälle). Men totalkostnaden enligt AI blir jäkligt hög, känns så surt att bränna 20-30k på en besiktning och så visar det sig att vi inte vill köpa huset (ja jag vet alternativet "att köpa grisen i säcken" kan bli dyrare), vi är ändå beredda att göra mycket arbete själva. Exempelvis takbyte, fasadrenovering, dränering + fix av källargrund, fönsterbyte.

Huset har;
Tak från 1970
Fasad från ??? målat med falu rödfärg. Okej på vissa ställen, men bör bytas.
Källare
Odränerad grund (växtlighet intill grunden, ska röjas omedelbart + grävas upp rötter).

LÄMNA GÄRNA ERA SYNPUNKTER PÅ DETTA! Samt informationen nedan.

Jag bad en AI-agent sammanställa lite punkter;

2. Kända fakta om fastigheten​

• Två luft/luft-värmepumpar + direktverkande el + en fungerande vedkamin (bottenvåning)
• Egen brunn med självtryck
• Avlopp — status oklar, dokumentation saknas (möjligen olovlig anslutning). Enligt kommunen ej anslutet till deras
• Tak från 1970 (betongpannor) — behöver läggas om i sin helhet
• Elcentral sannolikt från 1970 — behöver troligen bytas
• Fasaden delvis renoverad (lagade brädor synliga, ommålad i omgångar)
• Cistern på tomten = lämningar från avbrutna borrningsförsök (vatten + bergvärme), inte oljecistern
• Murgröna har vuxit fritt på flera fasader under lång tid
• Burspråk visar tecken på underhållsbehov
• Stupröret saknar fungerande dagvattenavledning

3. Förberedelser inför visning​

3.1 Finansiering — klart innan budgivning​

☐ Lånelöfte skriftligt från banken, med tydligt maxbelopp
☐ Diskutera friskrivningsklausulen med banken — kan påverka belåningsgrad
☐ Bekräfta typkod på fastigheten (220 småhus vs 120 lantbruk) — påverkar belåning och beskattning
☐ Räkna på kontantinsats (min 15 % av köpeskillingen)
☐ Räkna in amorteringskrav: 1 % över 50 % belåning, 2 % över 70 %, +1 % om lån > 4,5× hushållsinkomst
☐ Pantbrevskostnad: 2 % av nya inteckningar + 375 kr
☐ Lagfartskostnad: 1,5 % av köpeskillingen + 825 kr
☐ Sätt ett hårt tak för bud och håll det

3.2 Information från mäklare/säljare — begär skriftligt innan visning​

☐ Frågelistan
☐ Energideklarationen
☐ Taxeringsbevis
☐ Eventuella tidigare besiktningsprotokoll
☐ Sotningsprotokoll för vedkaminen
☐ Dokumentation kring brunn och bergvärmeborrningarna — är borrhålen plomberade?
☐ Försäkringshistorik — tidigare fuktskador eller försäkringsärenden?
☐ Exakt formulering av friskrivningsklausulen

3.3 Information från kommun — begär skriftligt​

☐ VA-avdelningen: Är fastigheten registrerad som ansluten? Finns avtal? Vilka avgifter har betalats? (Kritiskt — se avsnitt 7)(Anmälningsplikt samt eventuella böter)
☐ Miljöavdelningen: Registrerade cisterner, avlopp, eventuella förelägganden?
☐ Bygglovsavdelningen: Pågående detaljplan? Områdesbestämmelser? Tidigare bygglov?
☐ Strandskydd — vilket avstånd gäller?

3.4 Information från Lantmäteriet​

☐ Fastighetsutdrag (~100 kr) — servitut, inteckningar, gränser
☐ Förutsättningar och kostnad för eventuell avstyckning

4. På visningen — praktiskt​

4.1 Utrustning att ta med​

• Fuktmätare (Kjell & Co)
• Ficklampa/pannlampa
• Stege om åtkomst tillåts
• Måttband
• Anteckningsblock + telefon för foton
• Skruvmejsel (för att försiktigt sondera mjukt trä)

4.2 Utnyttja närheten​

Eftersom du bor nära — gå på båda visningarna. Gå även förbi i regnväder för att se hur dagvatten beter sig. Gå förbi i kvällsljus för att se ljusinsläpp. Helst också efter ett kraftigt regn.

4.3 Invändig inspektion — prioritera dessa​

☐ Källaren — varje hörn, lukta efter mögel, fuktmät väggar och golv, kolla missfärgningar
☐ Vinden/råspont — tecken på vattenintrång, mörka fläckar, mögel
☐ Burspråket inifrån — fönsterbänkar, hörn, lukt
☐ Kök — under diskbänken, runt varmvattenberedaren, kring spis
☐ Badrum — kring badkar/dusch, golvbrunn, fukttecken på väggar
☐ Alla ytterväggshörn — missfärgningar, kalla zoner
☐ Tak invändigt — fläckar som tyder på läckage
☐ Elcentralen — fotografera, notera fabrikat och ålder
☐ Varmvattenberedare — fotografera typskylt, notera ålder
☐ Vedkaminen — skick, sotluckan, anslutning till skorsten

4.4 Utvändig inspektion — prioritera dessa​

☐ Grunden runtom — sprickor, missfärgningar, salpetersaltutfällningar
☐ Stuprör och dagvatten — vart leds vattnet?
☐ Skorsten — tegelstenarnas skick, fogar
☐ Tak från alla vinklar — pannor, nockplåt, ränndal
☐ Vindskivor och takfot — målningskick, rötangrepp
☐ Burspråket utifrån — vindskivor, fogar
☐ Borrhålslokalisering — är de plomberade?
☐ Källarfönster — sittande över/under marknivå?

5. Besiktning — icke förhandlingsbart under friskrivning​

5.1 Vad du behöver boka​

☐ Utökad överlåtelsebesiktning med fuktkontroll — egen besiktningsman, inte säljarens
☐ Elbesiktning av auktoriserad elektriker
☐ Sotare/skorstensfejare för eldstad och skorsten
☐ Vattenprov — mikrobiologisk + kemisk + radon i vatten
☐ Flödesmätning på brunnen — håller den året om?
☐ Avloppsundersökning — anslutningens fysiska status och placering
☐ Vid behov: markteknisk undersökning kring borrhålen

5.2 Budget för besiktningar​

Räkna med totalt 25 000–45 000 kr. Värt varenda krona givet friskrivningen.

5.3 Timing​

Besiktning före kontraktsskrivning är att föredra. Om det inte är möjligt — skriv in en besiktningsklausul i köpekontraktet som ger rätt att frånträda eller omförhandla baserat på besiktningsresultatet.

6. Friskrivningsklausulen — vad det innebär för dig​

• Säljaren befrias från ansvar för dolda fel — du kan inte komma tillbaka efter köpet
• Din undersökningsplikt blir extra sträng — allt en kompetent besiktning borde hitta är ditt ansvar
• Ingen dolda-fel-försäkring tillgänglig
• Säljarens upplysningsplikt om kända fel kvarstår dock — friskrivningen tar inte bort den
• Läs den exakta formuleringen — vissa friskrivningar är totala, andra exkluderar bara specifika delar
• Förhandla priset utifrån risken — friskrivning motiverar typiskt 10–20 % rabatt jämfört med normal försäljning

7. VA-situationen — hantera detta korrekt​

Att "låtsas som ingenting" är inte en gråzon. Olovlig anslutning till kommunalt VA innebär:
• Retroaktiv anslutningsavgift — typiskt 150 000–300 000+ kr
• Retroaktiva brukningsavgifter för perioden
• Vitesförelägganden vid upptäckt
• Anmärkning i fastighetsregistret som påverkar framtida försäljning
• Risken bärs av dig under friskrivningen — säljarens tystnad blir ditt problem

Steg att ta​

1. Fråga säljaren skriftligt om anslutningens status — finns avtal? Betalas avgifter?
2. Kontrollera med kommuns VA-avdelning vad som är registrerat
3. Om olovlig: räkna in regulariseringskostnaden i budet
4. Använd det som förhandlingshävstång — inte som dolt problem att ärva
5. Vid proaktiv regularisering är kommunen ofta resonabel om retroaktiva straffavgifter, särskilt för ny ägare som ärvt situationen
Kolla aktuell anslutningsavgift på VA-taxa innan budgivningen.

8. Realistisk renoveringsbudget​

8.1 Akut (år 0–1)​

Post	Kostnad
Dagvattenhantering — stuprör, dräneringsavledning	30 000–80 000 kr
Elbesiktning + ev. elcentralsbyte	30 000–60 000 kr
Fasadunderhåll på värst utsatta partier	50 000–150 000 kr
Fuktundersökning + ev. åtgärder kring grund	20 000–100 000 kr
Vattenprov + ev. UV/filter	5 000–30 000 kr
Regularisering VA (vid behov)	0–300 000 kr
Delsumma	135 000–720 000 kr

8.2 Inom 3–5 år​

Post	Kostnad
Takomläggning bostadshus (största posten)	250 000–500 000 kr
Full fasadmålning + brädbyte	100 000–250 000 kr
Fönsterrenovering eller delvis byte	150 000–400 000 kr
Vindskivor och takfot	20 000–50 000 kr
Eventuell avloppsuppgradering	0–250 000 kr
Delsumma	520 000–1 450 000 kr

8.3 Långsiktigt (5–15 år)​

Post	Kostnad
Kök	150 000–400 000 kr
Badrum	150 000–300 000 kr
Ny eldragning rumsvis	100 000–200 000 kr
Uppgradering värmesystem (bergvärme/luft-vatten)	150 000–250 000 kr
Delsumma	550 000–1 150 000 kr

8.4 Total all-in​

Köpeskilling + renovering: 1,2–3,8 MSEK för permanentbostad med rimlig standard.
Jämför med slutpriser för renoverade gårdar i området — ofta 3,5–5 MSEK. Matematiken kan fungera, men marginalen finns inte i ett budgivningskrig.
ROT-avdrag kan dra ned arbetskostnader för delar av renoveringen (ej aktuellt då vi vill göra så mycket som möjligt själva).

9. Budgivningsstrategi​

☐ Sätt hårt tak baserat på (max realistiskt slutvärde) − (renoveringsbudget) − (riskpremie för friskrivning, 10–20 %)
☐ Givet synliga problem + friskrivning är argumentationen att fastigheten inte är värd mer än utgångspriset, möjligen mindre
☐ Gå inte in i budgivningskrig för ett renoveringsprojekt — matten håller inte
☐ Ha besiktning klar eller besiktningsklausul innan kontrakt
☐ Var beredd att gå därifrån

10. Köpprocessen — svenskt flöde​

6. Visningar (3 juni, 7 juni) — gå på båda
7. Frågelista och dokumentation från säljare
8. Lånelöfte bekräftat
9. Bekräfta VA-status med kommunen
10. Boka besiktning — helst före kontraktsskrivning
11. Budgivning — med hårt tak
12. Köpekontrakt — med besiktningsklausul om besiktning inte är klar
13. Handpenning 10 % inom några dagar
14. Tillträdesdag — slutbetalning, nycklar, lagfartsansökan
15. Teckna villaförsäkring — bekräfta att försäkringsbolaget accepterar fastighetstyp och ålder

11. Ärlig sammanfattning​

Bra​

• Läge (du bor där)
• Stor tomt
• Charmigt med karaktär
• Nyligen bebodd
• Fungerande grundvärme
• Vatten med självtryck
• Rimligt skick på det stora hela jämfört med första intryck

Mindre bra​

• Tak från 1970
• 1970-tals el
• Friskrivning
• Dokumentationsbrist på VA
• Fasadens skick
• Burspråk och fönsters skick
• Dagvattenhantering
• Omfattande deferred maintenance

Det stora oxen​

Takomläggningen — inte om utan när, och det är ett 6-siffrigt belopp.

Slutsats​

Det här är ett seriöst projekt för en permanentbostad — inte en katastrof, men inte heller en bostad du flyttar in

Se till att det står med i köpehandlingarna att säljaren ska visa var tomtpinnarna finns/ står och skulle de fattas ska säljaren stå för kostnaden att sätta ut nya...
Kan annars bli en något dyr historia om det skulle bli tal om var tomtgränsen verklig/en går....eftersom det då är din skyldighet att bevisa.

 

[mhoglund]

Se till att det står med i köpehandlingarna att säljaren ska visa var tomtpinnarna finns/ står och skulle de fattas ska säljaren stå för kostnaden att sätta ut nya...
Kan annars bli en något dyr historia om det skulle bli tal om var tomtgränsen verklig/en går....eftersom det då är din skyldighet att bevisa.

Okej, det hade jag inte tänkt på. Det ska jag se till, tack för tipset!

 

[SågspånPappspikEternit]

Okej, det hade jag inte tänkt på.

Det är en avstyckning enligt vad du skrivit tidigare, så då kommer Lantmäteriet som en del av proceduren att mäta in både de gamla gränspunkterna och de nya som blir iom avstyckningen.

Annars är det tämligen ovanligt att kräva säljaren på en gränsbestämning av Lantmäteriet för att sätta ut nya gränsmarkeringar om de gamla försvunnit eller är dolda. Att gränsmarkeringar saknas är vanligt, och orsakar som regel bara problem om man hamnar i en gränsrelaterad grannfejd. I det läget kan man kalla in Lantmäteriet, annars är det en hög kostnad i onödan.

 

[mhoglund]

Det är en avstyckning enligt vad du skrivit tidigare, så då kommer Lantmäteriet som en del av proceduren att mäta in både de gamla gränspunkterna och de nya som blir iom avstyckningen.

Annars är det tämligen ovanligt att kräva säljaren på en gränsbestämning av Lantmäteriet för att sätta ut nya gränsmarkeringar om de gamla försvunnit eller är dolda. Att gränsmarkeringar saknas är vanligt, och orsakar som regel bara problem om man hamnar i en gränsrelaterad grannfejd. I det läget kan man kalla in Lantmäteriet, annars är det en hög kostnad i onödan.

Ja det stämmer, pågående avstyckning som avgörs slutligt i dialog med säljaren och köparen av huset. Alright, tack för att du poängterade det.

 

[mhoglund]

Ny bildbomb efter första visningen. Tak, lite källare och brunn. Samt en timmerstolpe i ladan som är angripen. Skriver mer imorgon

 

[mhoglund]

Fler bilder. Mest källare. Finns tecken på angrepp av vad vi tror är "strimmig trädgnagare". Marknivån går över nedre karm på fönster. Mycket utfällningar av salt osv. Även mögel/alger (det gröna)? Luktar mögel i källaren. En del av trät i exempelvis hyllor är sprött (ser ut som att det torkat ihop).

 

[SågspånPappspikEternit]

Där skulle du haft med dig fuktmätaren, åtminstone för att kontrollera de där fläckarna i innertaket! Fläckarna kan komma av vatten som läckt in genom taket, men det kan också vara bålgetingar som byggt bo ovanför rummet (om det är vind eller liknande ovanför). Jag har såna fläckar i ett av mina hus, vilket förmodligen skrämde bort en och annan spekulant och fick de kvarvarande att buda försiktigt. Jag hade varit uppe på vinden och sett att taket var tätt och att det fanns några bålgetingbon, så jag var inte orolig. Men några av dina bilder är från vinden, va? Sågspånet ser torrt och fint ut. Takskadorna lär behöva fixas snart. Är det pågående läckage runt murstocken eller är det gammalt?

Källaren är ingen större anledning till oro enligt bilderna. Källaren ligger faktiskt under marknivå, och där finns det helt naturligt markfukt. Man kan börja oroa sig om det står en decimeter vatten i den oinredda källaren, annars är lite fukt på väggarna bara normalt. Att det luktar "källare" också. Man förvarar inte vinterkläderna där, utan potatisen, dahliaknölarna och syltburkarna. När benen på trähyllorna ruttnat upp efter 50 år sätter man dit nya.
Strimmig trägnagare trivs i källarmiljöer eftersom där är a) svalt och b) lite fuktigt. De gör som regel mest kosmetisk skada. Det är en betydligt större anledning till oro om du hittar de små trämjölshögarna uppe i huset, där ska det liksom inte vara svalt och fuktigt. I synnerhet inte fuktigt. Myror uppe i huset, eller på fasaden eller krypande upp på grunden är ett annat varningstecken för fuktskadat trä. Har du sett några myror?

Källarfönstrena fixar du genom att gräva bort jorden och renovera fönstren enligt tips i tidigare inlägg.