Funderingar Inför Husköp - Råd mottages tacksamt

[mhoglund]

Hej, står inför att köpa ett hus. Det är ett renoveringsobjekt, jag listar alla åtgärdspunkter nedan. Vi är beredda på att ta oss an detta, jag har ägt hus förut och jag är inte naiv. Däremot säljs huset med friskrivningsklausul, vilket såklart ökar riskerna (även om en tvist om dolda fel hade gett ett och annat grått hårstrå).

Vi har inte varit på visning ännu, bara tittat på huset utvändigt. Läget är kanonbra, vi ser potentialen, priset är cirka 30-40% för liknande hus (som är i bättre skick). Totala kostnaden är ungefär vad en tomt kostar i området (ej inräknat anslutning till elnät, VA, fiber osv. som är inkluderat här).

Vår plan är att ta in en oberoende besiktningsman, vilket säljaren gått med på, innan köp (mellan de två visningarna, separat tillfälle). Men totalkostnaden enligt AI blir jäkligt hög, känns så surt att bränna 20-30k på en besiktning och så visar det sig att vi inte vill köpa huset (ja jag vet alternativet "att köpa grisen i säcken" kan bli dyrare), vi är ändå beredda att göra mycket arbete själva. Exempelvis takbyte, fasadrenovering, dränering + fix av källargrund, fönsterbyte.

Huset har;
Tak från 1970
Fasad från ??? målat med falu rödfärg. Okej på vissa ställen, men bör bytas.
Källare
Odränerad grund (växtlighet intill grunden, ska röjas omedelbart + grävas upp rötter).

LÄMNA GÄRNA ERA SYNPUNKTER PÅ DETTA! Samt informationen nedan.

Jag bad en AI-agent sammanställa lite punkter;

2. Kända fakta om fastigheten​

• Två luft/luft-värmepumpar + direktverkande el + en fungerande vedkamin (bottenvåning)
• Egen brunn med självtryck
• Avlopp — status oklar, dokumentation saknas (möjligen olovlig anslutning). Enligt kommunen ej anslutet till deras
• Tak från 1970 (betongpannor) — behöver läggas om i sin helhet
• Elcentral sannolikt från 1970 — behöver troligen bytas
• Fasaden delvis renoverad (lagade brädor synliga, ommålad i omgångar)
• Cistern på tomten = lämningar från avbrutna borrningsförsök (vatten + bergvärme), inte oljecistern
• Murgröna har vuxit fritt på flera fasader under lång tid
• Burspråk visar tecken på underhållsbehov
• Stupröret saknar fungerande dagvattenavledning

3. Förberedelser inför visning​

3.1 Finansiering — klart innan budgivning​

☐ Lånelöfte skriftligt från banken, med tydligt maxbelopp
☐ Diskutera friskrivningsklausulen med banken — kan påverka belåningsgrad
☐ Bekräfta typkod på fastigheten (220 småhus vs 120 lantbruk) — påverkar belåning och beskattning
☐ Räkna på kontantinsats (min 15 % av köpeskillingen)
☐ Räkna in amorteringskrav: 1 % över 50 % belåning, 2 % över 70 %, +1 % om lån > 4,5× hushållsinkomst
☐ Pantbrevskostnad: 2 % av nya inteckningar + 375 kr
☐ Lagfartskostnad: 1,5 % av köpeskillingen + 825 kr
☐ Sätt ett hårt tak för bud och håll det

3.2 Information från mäklare/säljare — begär skriftligt innan visning​

☐ Frågelistan
☐ Energideklarationen
☐ Taxeringsbevis
☐ Eventuella tidigare besiktningsprotokoll
☐ Sotningsprotokoll för vedkaminen
☐ Dokumentation kring brunn och bergvärmeborrningarna — är borrhålen plomberade?
☐ Försäkringshistorik — tidigare fuktskador eller försäkringsärenden?
☐ Exakt formulering av friskrivningsklausulen

3.3 Information från kommun — begär skriftligt​

☐ VA-avdelningen: Är fastigheten registrerad som ansluten? Finns avtal? Vilka avgifter har betalats? (Kritiskt — se avsnitt 7)(Anmälningsplikt samt eventuella böter)
☐ Miljöavdelningen: Registrerade cisterner, avlopp, eventuella förelägganden?
☐ Bygglovsavdelningen: Pågående detaljplan? Områdesbestämmelser? Tidigare bygglov?
☐ Strandskydd — vilket avstånd gäller?

3.4 Information från Lantmäteriet​

☐ Fastighetsutdrag (~100 kr) — servitut, inteckningar, gränser
☐ Förutsättningar och kostnad för eventuell avstyckning

4. På visningen — praktiskt​

4.1 Utrustning att ta med​

• Fuktmätare (Kjell & Co)
• Ficklampa/pannlampa
• Stege om åtkomst tillåts
• Måttband
• Anteckningsblock + telefon för foton
• Skruvmejsel (för att försiktigt sondera mjukt trä)

4.2 Utnyttja närheten​

Eftersom du bor nära — gå på båda visningarna. Gå även förbi i regnväder för att se hur dagvatten beter sig. Gå förbi i kvällsljus för att se ljusinsläpp. Helst också efter ett kraftigt regn.

4.3 Invändig inspektion — prioritera dessa​

☐ Källaren — varje hörn, lukta efter mögel, fuktmät väggar och golv, kolla missfärgningar
☐ Vinden/råspont — tecken på vattenintrång, mörka fläckar, mögel
☐ Burspråket inifrån — fönsterbänkar, hörn, lukt
☐ Kök — under diskbänken, runt varmvattenberedaren, kring spis
☐ Badrum — kring badkar/dusch, golvbrunn, fukttecken på väggar
☐ Alla ytterväggshörn — missfärgningar, kalla zoner
☐ Tak invändigt — fläckar som tyder på läckage
☐ Elcentralen — fotografera, notera fabrikat och ålder
☐ Varmvattenberedare — fotografera typskylt, notera ålder
☐ Vedkaminen — skick, sotluckan, anslutning till skorsten

4.4 Utvändig inspektion — prioritera dessa​

☐ Grunden runtom — sprickor, missfärgningar, salpetersaltutfällningar
☐ Stuprör och dagvatten — vart leds vattnet?
☐ Skorsten — tegelstenarnas skick, fogar
☐ Tak från alla vinklar — pannor, nockplåt, ränndal
☐ Vindskivor och takfot — målningskick, rötangrepp
☐ Burspråket utifrån — vindskivor, fogar
☐ Borrhålslokalisering — är de plomberade?
☐ Källarfönster — sittande över/under marknivå?

5. Besiktning — icke förhandlingsbart under friskrivning​

5.1 Vad du behöver boka​

☐ Utökad överlåtelsebesiktning med fuktkontroll — egen besiktningsman, inte säljarens
☐ Elbesiktning av auktoriserad elektriker
☐ Sotare/skorstensfejare för eldstad och skorsten
☐ Vattenprov — mikrobiologisk + kemisk + radon i vatten
☐ Flödesmätning på brunnen — håller den året om?
☐ Avloppsundersökning — anslutningens fysiska status och placering
☐ Vid behov: markteknisk undersökning kring borrhålen

5.2 Budget för besiktningar​

Räkna med totalt 25 000–45 000 kr. Värt varenda krona givet friskrivningen.

5.3 Timing​

Besiktning före kontraktsskrivning är att föredra. Om det inte är möjligt — skriv in en besiktningsklausul i köpekontraktet som ger rätt att frånträda eller omförhandla baserat på besiktningsresultatet.

6. Friskrivningsklausulen — vad det innebär för dig​

• Säljaren befrias från ansvar för dolda fel — du kan inte komma tillbaka efter köpet
• Din undersökningsplikt blir extra sträng — allt en kompetent besiktning borde hitta är ditt ansvar
• Ingen dolda-fel-försäkring tillgänglig
• Säljarens upplysningsplikt om kända fel kvarstår dock — friskrivningen tar inte bort den
• Läs den exakta formuleringen — vissa friskrivningar är totala, andra exkluderar bara specifika delar
• Förhandla priset utifrån risken — friskrivning motiverar typiskt 10–20 % rabatt jämfört med normal försäljning

7. VA-situationen — hantera detta korrekt​

Att "låtsas som ingenting" är inte en gråzon. Olovlig anslutning till kommunalt VA innebär:
• Retroaktiv anslutningsavgift — typiskt 150 000–300 000+ kr
• Retroaktiva brukningsavgifter för perioden
• Vitesförelägganden vid upptäckt
• Anmärkning i fastighetsregistret som påverkar framtida försäljning
• Risken bärs av dig under friskrivningen — säljarens tystnad blir ditt problem

Steg att ta​

1. Fråga säljaren skriftligt om anslutningens status — finns avtal? Betalas avgifter?
2. Kontrollera med kommuns VA-avdelning vad som är registrerat
3. Om olovlig: räkna in regulariseringskostnaden i budet
4. Använd det som förhandlingshävstång — inte som dolt problem att ärva
5. Vid proaktiv regularisering är kommunen ofta resonabel om retroaktiva straffavgifter, särskilt för ny ägare som ärvt situationen
Kolla aktuell anslutningsavgift på VA-taxa innan budgivningen.

8. Realistisk renoveringsbudget​

8.1 Akut (år 0–1)​

Post	Kostnad
Dagvattenhantering — stuprör, dräneringsavledning	30 000–80 000 kr
Elbesiktning + ev. elcentralsbyte	30 000–60 000 kr
Fasadunderhåll på värst utsatta partier	50 000–150 000 kr
Fuktundersökning + ev. åtgärder kring grund	20 000–100 000 kr
Vattenprov + ev. UV/filter	5 000–30 000 kr
Regularisering VA (vid behov)	0–300 000 kr
Delsumma	135 000–720 000 kr

8.2 Inom 3–5 år​

Post	Kostnad
Takomläggning bostadshus (största posten)	250 000–500 000 kr
Full fasadmålning + brädbyte	100 000–250 000 kr
Fönsterrenovering eller delvis byte	150 000–400 000 kr
Vindskivor och takfot	20 000–50 000 kr
Eventuell avloppsuppgradering	0–250 000 kr
Delsumma	520 000–1 450 000 kr

8.3 Långsiktigt (5–15 år)​

Post	Kostnad
Kök	150 000–400 000 kr
Badrum	150 000–300 000 kr
Ny eldragning rumsvis	100 000–200 000 kr
Uppgradering värmesystem (bergvärme/luft-vatten)	150 000–250 000 kr
Delsumma	550 000–1 150 000 kr

8.4 Total all-in​

Köpeskilling + renovering: 1,2–3,8 MSEK för permanentbostad med rimlig standard.
Jämför med slutpriser för renoverade gårdar i området — ofta 3,5–5 MSEK. Matematiken kan fungera, men marginalen finns inte i ett budgivningskrig.
ROT-avdrag kan dra ned arbetskostnader för delar av renoveringen (ej aktuellt då vi vill göra så mycket som möjligt själva).

9. Budgivningsstrategi​

☐ Sätt hårt tak baserat på (max realistiskt slutvärde) − (renoveringsbudget) − (riskpremie för friskrivning, 10–20 %)
☐ Givet synliga problem + friskrivning är argumentationen att fastigheten inte är värd mer än utgångspriset, möjligen mindre
☐ Gå inte in i budgivningskrig för ett renoveringsprojekt — matten håller inte
☐ Ha besiktning klar eller besiktningsklausul innan kontrakt
☐ Var beredd att gå därifrån

10. Köpprocessen — svenskt flöde​

6. Visningar (3 juni, 7 juni) — gå på båda
7. Frågelista och dokumentation från säljare
8. Lånelöfte bekräftat
9. Bekräfta VA-status med kommunen
10. Boka besiktning — helst före kontraktsskrivning
11. Budgivning — med hårt tak
12. Köpekontrakt — med besiktningsklausul om besiktning inte är klar
13. Handpenning 10 % inom några dagar
14. Tillträdesdag — slutbetalning, nycklar, lagfartsansökan
15. Teckna villaförsäkring — bekräfta att försäkringsbolaget accepterar fastighetstyp och ålder

11. Ärlig sammanfattning​

Bra​

• Läge (du bor där)
• Stor tomt
• Charmigt med karaktär
• Nyligen bebodd
• Fungerande grundvärme
• Vatten med självtryck
• Rimligt skick på det stora hela jämfört med första intryck

Mindre bra​

• Tak från 1970
• 1970-tals el
• Friskrivning
• Dokumentationsbrist på VA
• Fasadens skick
• Burspråk och fönsters skick
• Dagvattenhantering
• Omfattande deferred maintenance

Det stora oxen​

Takomläggningen — inte om utan när, och det är ett 6-siffrigt belopp.

Slutsats​

Det här är ett seriöst projekt för en permanentbostad — inte en katastrof, men inte heller en bostad du flyttar in i och bara börjar leva. Med rätt pris (vid eller under utgång), proper besiktning, hederlig hantering av VA, och realistisk renoveringsbudget kan det bli ett mycket bra köp.

 

[BirgitS]

Ang. besiktning och när den ska göras. Om det är flera intressenter behöver du ta hänsyn till risken att du inte kommer att få köpa fastigheten, och därmed är det bättre att besiktiga efter köpet med besiktningsklausul. Om det dyker upp stora problem under besiktningen kan man häva eller omförhandla priset.

Det brukar inte vara något behov av att byta en elcentral eller elledningar från 70-talet. Däremot komplettera med jordfelsbrytare snarast om det inte finns någon. Sen kan man komplettera med fler grupper i samband med renovering av kök och badrum. Om du inte ser märkliga eldragningar eller annat som tyder på dålig elanläggning behöver du nog inte heller besiktiga elen.

Beroende på takets skick kan det vara nödvändigt att genast lägga om taket. Att taket är tätt är nog det viktigaste på huset.

Beroende på ålder på badrummet kanske renoveringen av det inte kan vänta så länge.

 

[mhoglund]

Ang. besiktning och när den ska göras. Om det är flera intressenter behöver du ta hänsyn till risken att du inte kommer att få köpa fastigheten, och därmed är det bättre att besiktiga efter köpet med besiktningsklausul. Om det dyker upp stora problem under besiktningen kan man häva eller omförhandla priset.

Det brukar inte vara något behov av att byta en elcentral eller elledningar från 70-talet. Däremot komplettera med jordfelsbrytare snarast om det inte finns någon. Sen kan man komplettera med fler grupper i samband med renovering av kök och badrum. Om du inte ser märkliga eldragningar eller annat som tyder på dålig elanläggning behöver du nog inte heller besiktiga elen.

Beroende på takets skick kan det vara nödvändigt att genast lägga om taket. Att taket är tätt är nog det viktigaste på huset.

Beroende på ålder på badrummet kanske renoveringen av det inte kan vänta så länge.

Hej Birgit, tack för dina synpunkter! Det uppskattas. Bra riskhantering, däremot står jag inför samma dilemma. De stora kostnaderna är uppenbara och priset är redan lågt. Jag är i princip beredd att ta risken med detta hus och köpa det obesiktat - även fast jag vet att det är hål i huvudet, speciellt med friskrivningsklausul.

Vi kommer inte kunna få med besiktningsklausul. Det har varit tydligt från köpare och mäklare. Frågan är alltså, chansa eller inte? Att häva eller omförhandla priset känns meningslöst, huset är redan så pass billigt. Som sagt, endast tomten är förmodligen värd mer än priset på huset. Det jag står inför är;

A: Betala för en utförlig besiktning (även för eventuella separata fackmän), ca. 20000 och sedan buda på huset med hänsyn till vad vi lärt oss.
B: Buda på huset utan en besiktning.

Det jag ställer mig frågande till är också vilken information en oberoende besiktningsman kan ge mig som jag inte redan ser framför näsan när jag tittar på huset. Vi är redan medvetna om att det mesta behöver åtgärdas.

Dvs. vilken oförutsedd utgift skulle kunna dyka upp som motiverar att lägga en kostnad på besiktning som kan visa sig helt onödig?

 

[Marlen Eskilsson]

Vad vet du om ägaren? Det brukar gå att få fram bra info från grannarna annars om hur huset har skötts om.

Kolla också med stadsbyggnadskontoret om det finns något registrerat där.

Annars, känn efter på visningen om allt känns bra och gör en bedömning om ni kan tänka er att bo där under tiden ni renoverar allt. För räkna med att allt behöver bytas ut och att det kommer kosta 2 miljoner och uppåt.

 

[BirgitS]

En besiktning är till för att upptäcka synliga fel, medan en friskrivningsklausul resp. dolda fel-försäkring handlar om dolda fel. De har därmed inte så mycket att göra med varandra.

Du har också möjligheten att (del)besiktiga huset efter köpet för att få råd om t.ex. prioriteringar, i och med att du kan tänka dig att köpa utan besiktning.

Många kan besiktiga själva därför att de är väl kunniga, men det är ju svårt för någon här att veta om det gäller dig. Kan du t.ex. titta på en golvbrunn och veta om den är korrekt utförd?
Kan du själv komma fram till om det är risk för en vattenskada inuti en vägg därför att panelen är dålig?
För att ta två exempel där en vanlig besiktningsman kan se resp. mäta, men många inte kan det.
När det gäller el finns det särskilda eluttagsprovare att köpa så att du själv kan kolla om eluttag verkar vara korrekt utförda. Annars är nog det viktigaste att bedöma om eldragningar verkar vara proffsigt gjorda eller inte.

Tänk efter om det är bättre att riva huset och bygga ett helt nytt. Det verkar gälla kostnader i samma storleksordning. Gäller förstås inte om du är mer förtjust i nuvarande hus än i ett nybyggt.

 

[mhoglund]

Vad vet du om ägaren? Det brukar gå att få fram bra info från grannarna annars om hur huset har skötts om.

Kolla också med stadsbyggnadskontoret om det finns något registrerat där.

Annars, känn efter på visningen om allt känns bra och gör en bedömning om ni kan tänka er att bo där under tiden ni renoverar allt. För räkna med att allt behöver bytas ut och att det kommer kosta 2 miljoner och uppåt.

Ägaren verkar reko och det är hans föräldrar som bott där tidigare, de flyttade pga. ålder.
Grannarna har jag inte pratat med, de flesta är barnfamiljer (nyinflyttade) och närmsta grannen är några hundra meter bort.

Jag har kollat efter bygglov och papper men det finns inget registrerat, endast ett antal servitut (som ej avgör frågan).

Visningen ska vi på såklart, jag kommer åka ett par till ggr innan det är dags.

 

[mhoglund]

En besiktning är till för att upptäcka synliga fel, medan en friskrivningsklausul resp. dolda fel-försäkring handlar om dolda fel. De har därmed inte så mycket att göra med varandra.

Du har också möjligheten att (del)besiktiga huset efter köpet för att få råd om t.ex. prioriteringar, i och med att du kan tänka dig att köpa utan besiktning.

Många kan besiktiga själva därför att de är väl kunniga, men det är ju svårt för någon här att veta om det gäller dig. Kan du t.ex. titta på en golvbrunn och veta om den är korrekt utförd?
Kan du själv komma fram till om det är risk för en vattenskada inuti en vägg därför att panelen är dålig?
För att ta två exempel där en vanlig besiktningsman kan se resp. mäta, men många inte kan det.
När det gäller el finns det särskilda eluttagsprovare att köpa så att du själv kan kolla om eluttag verkar vara korrekt utförda. Annars är nog det viktigaste att bedöma om eldragningar verkar vara proffsigt gjorda eller inte.

Tänk efter om det är bättre att riva huset och bygga ett helt nytt. Det verkar gälla kostnader i samma storleksordning. Gäller förstås inte om du är mer förtjust i nuvarande hus än i ett nybyggt.

Jo jag kan göra en okulär besiktning och komma fram till åtgärdsförslag. Jag har väl tillräcklig kunskap för att förstå hur man ska prioritera också.

Huset är äldre med S ventilation, verkar ha varit hyfsat väl uppvärmt i flertal zoner. Svårt att se att fasaden inte får tillräckligt med tid att torka ur. Jag tror inte ens dem har tilläggsisolerat - alltså har inget geni gått på med ångspärr. Samtidigt kan ju hitta fuktskador längs med fasad, från tak -> syll/källare om det runnit under längre tid. Men då är det ju bara att byta.

El är ingen fara det kan jag dra och koppla in själv, alltså kan jag byta ut samtlig el om den är dåligt gjord.

Att riva och bygga nytt blir garanterat dyrare än 2 miljoner så det ska vi inte göra, då hamnar vi nog på 3-4 MSEK iallafall.

 

[SågspånPappspikEternit]

Äsch, det där fixar målarn! Allvarligt. Vill du inte leja en målare kanske det finns något tonårsbarn som vill tjäna en hacka.
I princip kan du sluta oroa dig över det mesta utom två saker:
1: vattnet. Självtryck? Hur funkar det? Funkar det alls?
2: avloppet. Tvångsanslutning till kommunalt (finns det inom grävavstånd?) kan bli äckligt dyrt. Att anlägga enskilt avlopp kan vara billigare, men beror på hur strikt kommunens miljöförvaltning är.

Annars. Tak kan bytas. Vatten från stuprör kan ledas ut på gräsmattan. Borrhål, på vilket vis skulle det vara ett problem öht?
Men du får gärna förtydliga det där med avstyckning. Ska ni inte köpa hela fastigheten?

 

[ReMaxBerea]

Enligt min erfarenhet med "besiktningsman" är att de

- endast kollar ytan
- kollar inte korrekt utförd el
- kollar inte korrekt utförd vvs
- förlitar sig på ägarens dokumentation av renoveringar för att uttala sig
- tycker att allting är en riskkonstruktion

och det viktigaste av allt: om det visar sig att de har missat något är de inte ansvariga för något.

Pengar i sjön.

Jag hade skippat besiktningsman helt och skitit i alla krav på besiktning och liknande, och köpt huset rakt av.

Det som kommer att hända annars är att när säljaren får välja mellan någon som bara vill köpa huset, och någon som krånglar med krav, om än med högre bud, kommer säljaren välja lägre budet bara för att slippa klydd.

 

[hempularen]

Det man ser av fasaden på bilderna ser ut som du bara behöver måla. Även OM det finns delar av fasaden som är lite värre, så prova att måla, i värsta fall blir färgen dålig om några år, men då har du iallafall försödrjt kostnaden/arbetet med fasadbyte.

Det absolut viktigaste här är att ha koll på taket, det är inte självklart att dte måste bytas nu, bara fäör att det är från 1970. Och skaffa kontroll över grunden. Du vill veta nu är att du köper ett renoveringsobjekt, intye ett rivningsobjekt.

Men köper man ett sådant hus så kommer det alltid att dyka upp något som var oväntat akut, eller oväntat dyrt. Prioritera det som absolut MÅSTE göras (typ ev. läckande tak). Därefter det som måste fixas för att kunna bo i huset. Kanske badrum.

Även de risiga fönstren, OM du tänker dig ett byte, så kan du ev fördröja det, med lite "fuskmålning, måla om utan att lägga 100h/fönster på underearbete, så kanske du kan skjuta på ett utbyte några år.

Men skall du göra hela huset tip top direkt, så klarar du det aldrig själv, du får ta in hantverkare på allt, och det blir orimligt dyrt i förhållande till att köpa ett hus i lite bättre skick.

jag får känslan att du har skaplig koll själv, i så fall skulle jag inte ta kostnad för besiktning, bes. mannen kommer bara att anmärka på allt som du lätt ser själv. Men ta med någon annan med lite koll på hus/bygge. Ni kommer att se olika saker.

 

[Jimmie.L]

Vi struntade i besiktning och tog höjd för att de mesta var dåligt.
Jag hade med mig kunniga personer och så gjorde vi så grundlig koll vi kunde.

Var 60 par på första visningen av vårt hus men skicket skrämde många, stod vatten i källaren och en yttervägg var i ruskigt dåligt skick. och elen var i akut behov av byte (var ström i en kabel som hängde över trappen, kunde blivit dumt på visningen)

I mellan avtal och överlämning så läckte taket in. men jag tog aldrig upp det med säljaren då tak byte stod först på agendan.

Men vi hade förmånen med att ha råd med dubbla boende första året, så vi blåste ut hela huset och sedan efter första året flytta vi in på undervåningen och nu håller vi på med övervåningen.

kostnader hittills är nån stans på 1,7 miljoner.
budget innan köp var 1
budget efter ägt det några veckor var 1,5
Så vi hamnar nog på 2 som "klara" ett hus blir ju aldrig klart.

Men se till att ha ekonomsikt marginal om du tar på dig ett stort projekt!
De kommer bli tillräckligt med huvudvärk ändå 😅

 

[mhoglund]

Äsch, det där fixar målarn! Allvarligt. Vill du inte leja en målare kanske det finns något tonårsbarn som vill tjäna en hacka.
I princip kan du sluta oroa dig över det mesta utom två saker:
1: vattnet. Självtryck? Hur funkar det? Funkar det alls?
2: avloppet. Tvångsanslutning till kommunalt (finns det inom grävavstånd?) kan bli äckligt dyrt. Att anlägga enskilt avlopp kan vara billigare, men beror på hur strikt kommunens miljöförvaltning är.

Annars. Tak kan bytas. Vatten från stuprör kan ledas ut på gräsmattan. Borrhål, på vilket vis skulle det vara ett problem öht?
Men du får gärna förtydliga det där med avstyckning. Ska ni inte köpa hela fastigheten?

Hej, tack för svar!
1: Jo men det funkar enligt säljaren, brunnen/källan ligger 100 m från huset på en höjd ("naturlig källa"). Det kan sina en del under torra somrar, det har han uppgett. Men det går alltid att åtgärda/borra ny brunn.
2: Det finns inget kommunalt avlopp i närheten, har kollat med kommunen. Jag missuppfattade honom (tror jag), det är alltså dagvattenrören som är kopplade till avrinningen vid motorvägen. Det ska finnas ett enskilt avlopp på fastigheten, har ej hittat det än dock. I värsta fall får jag installera trekammarbrunn.

Borrhålen är inget problem, det var min AI-bots analys av bilderna som hallucinerade iväg och trodde det var tecken på en gammal oljecistern - med saneringskostnad budgeterad. Så den punkten kan strykas.

Tomten är under avstyckning, det kan förhandlas med säljaren. Det är ingen dealbreaker för oss eftersom mark bara blir en bonus, vi är mest intresserade av huset i sig.

 

[mhoglund]

Enligt min erfarenhet med "besiktningsman" är att de

- endast kollar ytan
- kollar inte korrekt utförd el
- kollar inte korrekt utförd vvs
- förlitar sig på ägarens dokumentation av renoveringar för att uttala sig
- tycker att allting är en riskkonstruktion

och det viktigaste av allt: om det visar sig att de har missat något är de inte ansvariga för något.

Pengar i sjön.

Jag hade skippat besiktningsman helt och skitit i alla krav på besiktning och liknande, och köpt huset rakt av.

Det som kommer att hända annars är att när säljaren får välja mellan någon som bara vill köpa huset, och någon som krånglar med krav, om än med högre bud, kommer säljaren välja lägre budet bara för att slippa klydd.

Hej, tack för svar!
Då har du samma erfarenhet som min analys kommer fram till. Vi kommer skippa besiktningsman!

 

[mhoglund]

Det man ser av fasaden på bilderna ser ut som du bara behöver måla. Även OM det finns delar av fasaden som är lite värre, så prova att måla, i värsta fall blir färgen dålig om några år, men då har du iallafall försödrjt kostnaden/arbetet med fasadbyte.

Det absolut viktigaste här är att ha koll på taket, det är inte självklart att dte måste bytas nu, bara fäör att det är från 1970. Och skaffa kontroll över grunden. Du vill veta nu är att du köper ett renoveringsobjekt, intye ett rivningsobjekt.

Men köper man ett sådant hus så kommer det alltid att dyka upp något som var oväntat akut, eller oväntat dyrt. Prioritera det som absolut MÅSTE göras (typ ev. läckande tak). Därefter det som måste fixas för att kunna bo i huset. Kanske badrum.

Även de risiga fönstren, OM du tänker dig ett byte, så kan du ev fördröja det, med lite "fuskmålning, måla om utan att lägga 100h/fönster på underearbete, så kanske du kan skjuta på ett utbyte några år.

Men skall du göra hela huset tip top direkt, så klarar du det aldrig själv, du får ta in hantverkare på allt, och det blir orimligt dyrt i förhållande till att köpa ett hus i lite bättre skick.

jag får känslan att du har skaplig koll själv, i så fall skulle jag inte ta kostnad för besiktning, bes. mannen kommer bara att anmärka på allt som du lätt ser själv. Men ta med någon annan med lite koll på hus/bygge. Ni kommer att se olika saker.

Hej, tack för svar!
Jaså! det var ju en positiv överraskning. Vi kommer inte gå på att riva "bara för att", utan grundligt gå igenom allt. Jag är väl lite pessimist/realist så jag förväntar mig alltid det värsta. Då blir det alltså att måla + mörda plantor runt huset i sommar då (om vi köper huset!).

Japp, jag kommer kolla igenom taket innan vi går på med takbyte/omläggning.
Det jag känner mig osäker på är grunden, det är ju en källargrund. Räcker det att mäta fukt invändigt (med hyrd mätare från typ Ramirent)? Om du har några bra tips där så dela gärna med dig!

Badrum finns och de funkar så länge, jag kan slänga upp fler bilder från invändigt. Angående fönster, oklar status på dem. Bör väl bytas för att få bättre U-värde men svårt att se den kalkylen gå ihop, även av estetiska skäl. Det är inget jag ser som akut dock.

Nej vi har ingen stress och vi behöver inget tip top hus. Vi vill göra så mycket som möjligt själva.

Tack för bra tips!

 

[mhoglund]

Vi struntade i besiktning och tog höjd för att de mesta var dåligt.
Jag hade med mig kunniga personer och så gjorde vi så grundlig koll vi kunde.

Var 60 par på första visningen av vårt hus men skicket skrämde många, stod vatten i källaren och en yttervägg var i ruskigt dåligt skick. och elen var i akut behov av byte (var ström i en kabel som hängde över trappen, kunde blivit dumt på visningen)

I mellan avtal och överlämning så läckte taket in. men jag tog aldrig upp det med säljaren då tak byte stod först på agendan.

Men vi hade förmånen med att ha råd med dubbla boende första året, så vi blåste ut hela huset och sedan efter första året flytta vi in på undervåningen och nu håller vi på med övervåningen.

kostnader hittills är nån stans på 1,7 miljoner.
budget innan köp var 1
budget efter ägt det några veckor var 1,5
Så vi hamnar nog på 2 som "klara" ett hus blir ju aldrig klart.

Men se till att ha ekonomsikt marginal om du tar på dig ett stort projekt!
De kommer bli tillräckligt med huvudvärk ändå 😅

Det låter som en bra strategi! Så tänker vi också, ska försöka få med lite kunnigt folk. Jag är relativt ny i staden så har inga betrodda personer i min icke-existerande krets ännu.

Jag tror vi kan fixa att bo i huset samtidigt, om vi tar en våning/rum i taget.

Yes vi håller våra huvuden kalla och stålsätter oss, tack för tips!