Fråga om avtalsservitut

[Nötegårdsgubben]

Låt oss dra frågan till en extrem: Om det aldrig hade funnits något servitut, hade det då varit skäligt att grannen skulle tåla att vägen dras där den ligger nu när det fanns en annan anvisad plats?

Och den mindre fastigheten, 7, har den ett lokaliserat servitut till nuvarande väg, eller ett olokaliserat av typen ”rätt att ta väg till samfälld väg”? Om det senare skulle det ju räcka med ett tiotal meter väg rakt söderut för att uppfylla det. I så fall faller ju även argumentet att det redan finns servitut på vägen.

Den här situationen var undvikbar, så även om grannen kanske betett sig som ett svin så har ni andra (eller föregående ägare) försatt er i skiten själva.

 

[Claes Sörmland]

Jag tror lösningen via förhandling är:

1. Försöka övertyga grannen om att få tillgång till vägenstumpen som denne äger. D v s ge grannen rätt i att servitutet inte längre är gällande mot honom och därmed acceptera hans bom. Men gör detta i utbyte mot nycklar till bommen så fastighetsägarna får åtkomst till sin mark. Gör ett skriftligt avtal om denna tillgång till vägen, det behöver inte vara ett servitut. Hoppas att nästa ägare av hans fastighet är mer rimlig och upplys den personen i samband med (före!) försäljning/arv om servitutet. När den nya ägaren är med på noterna, skriv in servitutet i fastighetsregistret.

Om det inte går för att grannen vägrar:

2. Lista ut för vilka fastigheter den gamla förfallna vägsträckan är samfälld. Kalla till ett delägarmöte och besluta där att beställa hem säg 10 lass 0-64 mm kross. Såga bort buskar och träd. Låt åkarna lägga ut dessa 120-150 ton 0-64, kostar kanske 20 000-30 000 kr. Sen är det bra med det. Det går att köra på för ändamålet komma åt sin skog några gånger om året.

Jag tror krossen blir billigare än en juridisk strid.

 

[-MH-]

Nu blev jag lite osäker när ja såg bilden där, kanske vägens nuvarande sträckning är inom vingelmån för befintlig samfällighet? 20m är inte mycket.

Kanske börja med att få den samfällda vägen lokaliserad och utstakad av Lantmäteriet? Om man har gott om pengar, dvs.

 

[Claes Sörmland]

Nu blev jag lite osäker när ja såg bilden där, kanske vägens nuvarande sträckning är inom vingelmån för befintlig samfällighet? 20m är inte mycket.

Kanske börja med att få den samfällda vägen lokaliserad och utstakad av Lantmäteriet? Om man har gott om pengar, dvs.

Står i trådstart att det är en ny vägsträckning som anlades 1975, samma tid som när avtalsservituten upprättades för vägen.

 

[Claes Sörmland]

För att se den gamla vägens sträckning ser ekonomiska kartan som upprättades kring förra sekelskiftet. Den är extremt detaljerad. Finns online här:

https://www.lantmateriet.se/historiskakartor

 

[Falckman]

Den förste ägaren till den lilla fastigheten sålde till nuvarande ägare 2009, och vi har hela tiden kunnat nyttja vägen fram till för 2 år sedan när bommen plötsligt kom upp, alltså 12 år efter att han köpte fastigheten.

Jag förstår att det är irriterande, men det som är viktigt att komma ihåg här är att när det kommer till servitut gäller formkrav som i praktiken innebär att alla servitut som bildats efter (ur huvudet) år 1971 måste vara skriftliga. Det går inte att genom konkludent handlande skapa ett servitutsförhållande. Så att din granne först efter 12 års bråkande med grannskapet kommit på att det vore en förträffligt bra idé att stänga av vägen spelar mindre roll i sammanhanget. Det som spelar någon roll är om din fastighet över huvudtaget har någon som helst rätt att nyttja din grannes fastighet, det verkar som att den rätten upphörde år 2009 när nuvarande granne köpte fastigheten fri från förbehåll om att oinskrivna rättigheter ska bestå.

Vi andra har hela tiden utgått från att avtalsservitutet för skogsvägen fortfarande gäller, då det i FBL 2 kap 7 § står att skogsfastigheter måste kunna fortsätta nyttjas efter annan fastighetsbildning.
Men om nu servitutet inte längre gäller, så borde ju även vi, som äger marken där den första biten där vägen går, kunna stänga av denna för den oresonliga grannen? I så fall kommer han inte upp till sin fastighet, utan måste själv anlägga en ny anslutning till samfällighetsvägen, en bra bit ner, där hans mark gränsar mot den vägen.

Jag tror du tänker på de allmänna lämplighetskraven i 3:1 FBL.
2:7 FBL handlar om hur förrättningskostnader ska fördelas. Men den bedömning som görs enligt 3:1 i FBL handlar om att fastigheten ska vara lämplig för sitt ändamål, tillgång till väg är ett sådant krav. Men det som (eventuellt hänt) er är att det funnits lämpliga väglösningar på plats, d.v.s. fastighetsbildningen har skett i enlighet med reglerna i 3:1 FBL. Sedermera har fastighetsägarna genom eget agerande lyckats upphäva servitutet och då har den etablerade väglösningen försvunnit. Det finns alltså inget läge där lantmäteriet hade kunnat gått in och antingen tvångsbilda ett servitut eller säga nej till fastighetsbildningen. Du kan inte med stöd av 3:1 FBL trumfa de regler som gäller för servitutsbildning i jordabalken, så det faktum att fastigheter har nytta av ett servitut kan inte läggas till grund för att ett oinskrivet servitut som inte förordnas bestå vid fastighetsöverlåtelse ändå är att betrakta som om det hade förordnats att bestå.

Hej igen,

Jag har visat era svar för en av de andra fastighetsägarna, och han har några undringar, och jag återger hans text här:

”Den ursprungliga skogsfastigheten varifrån fastighetsbildningen senare gjordes, ägdes 1975 av ett större företag. Det året beslöts om anläggning och restaurering av skogsväg, då den gamla var undermålig för skogsbruket på de ingående fastigheterna. Inför denna träffades en överenskommelse om anläggandet och kommande underhåll. Underhållet skulle drivas i formen avtalsservitut som upprättades och godkändes av Skogsvårdsstyrelsen. Det skulle gälla tills vidare (för alltid) men kunna upphöra efter gemensamt beslut av de ingående ägarna (som vi tror kan vara att man bygger en ny bättre väg eller att all verksamhet som beskrivs i servitutet upphört) eller beslut enligt Fastighetsbildningslagen eller Jordabalken. Här skiljer sig nu våra bedömningar.

Hur servitut tillkom spelar mindre roll, det som är relevant i sammanhanget är att servitut tillkommit med de regler som finns i nya jordabalken, d.v.s. det är krav på att det ska vara skriftligt. Vad någon sagt vid något tillfälle är alltså per se irrelevant, det som är relevant är vad som står i servitutsavtalet. Dessutom är inte jordabalken dispositiv på det sättet, så reglerna för hur servitut kan upphävas enligt 14 kapitlet i jordabalken gäller, oaktat vad fastighetsägarna tror sig varit "överens om". Det är alltså inte så att det krävs ett gemensamt beslut för att ändra eller häva servitut, det krävs antingen ett gemensamt beslut eller att de förutsättningar som beskrivs i lagen är tillämpliga, främst jordabalken och fastighetsbildningslagen. I erat fall har inte ett förbehåll gjorts, vilket gör att servitut inte gäller mot tredje man (om inte denne borde förstått att marken ändå var belastad av ett servitut, jag tycker inte det räcker att utgå från att bara för att det finns en väg någonstans betyder det att den ska betraktas som att vara ianspråktagen med oinskrivna servitutsupplåtelser, men jag har inte kollat praxis här får jag erkänna).

1998 avstyckades och såldes en tomt med omgivande ängsmark från den stora skogsfastigheten och avstyckningen kom då att innehålla en delsträcka av servitutsvägen. De försäljningsansvariga på företaget uppmärksammade inte servitutet vid försäljning 1998, inte heller köparen eller Lantmäteriet. Servitutet pratades inte om efter bildandet men togs för givet, eftersom de ursprungliga ägarna kände till det. Efter 1998 skötte företaget underhållet med kantröjning och sladdning på egen bekostnad.

Eftersom servitut inte uppmärksammats har det upphävts, det är själva poängen. Att ett företag skött underhåll på en väg spelar ingen roll vad gäller servitutets existerande eller inte. Om en fastighet är belastad av ett oinskrivet servitut måste det göras förbehåll om att det oinskrivna servitutet ska bestå även efter att fastigheten överlåtits, oaktat hur, när och varför servitutet bildades. Det är aldrig lantmäteriets roll att se till så att oinskrivna servitut omnämns vid fastighetsöverlåtelse, lantmäteriet är aldrig (i normalfallet) ens involverad vid renodlade fastighetsöverlåtelser, utan bara när det krävs någon typ av lantmäteriförrättning kommer lantmäteriet in i bilden. Förbehåll om oinskrivna avtalsservituts bestående däremot är en fråga som endast involverar köpare och säljare (samt eventuella ägare till härskande fastigheter som blir av med sina rättigheter då...).

Köparen 1998 har sagt att han inte hade något om servitutet i sitt köpekontrakt men betraktade vägen som ett självklart servitut och hade inget problem med trafiken där.

Som sagt, för servitutsupplåtelser enligt nya jordabalken gäller formkravet att servitutet ska upprättas skriftligen. Det spelar alltså ingen roll vad köparen 1998 sagt om saken, det som spelar roll är att fastigheten överlåtits utan att förbehåll gjorts om att oinskriven rättighet ska bestå efter överlåtelsens genomförande.

Lantmäteriet sade 2022 när jag kontaktade en företrädare telefonledes (även då i detta ärende) på en särskild och tydlig fråga om avtalsservitut gäller även om det inte är inskrivet i Fastighetsregistret, att ett avtalsservitut gäller oavsett om det skrivits in i Fastighetsregistret eller inte. Det är bara en praktisk fråga för att det obligatoriskt skall komma in i ett köpekontrakt och inte ”glömmas bort” så att ny ägare skulle invaggas i en falsk tro om att något servitut inte existerade. Alltså kan man säga att både ägarna av ursprungliga skogsfastigheten och Lantmäteriet har gjort sig skyldiga till ett fastighetsbildningsfel 1998 (länkat vidare vid nästa försäljning 2009 till nuvarande ägare). Men är det ett juridiskt fel? Kan Lantmäteriet stämmas för fel vid myndighetsutövning? Felet uppkom inte 2009 när nuvarande ägare köpte fastigheten, utan 1998 när den förre ägaren köpte det.

Ja det stämmer, men nu har ni hamnat i ett läge där servitut (mest troligt) har upphävts på grund utav att det inte skrivits in i fastighetsregistret. Det är alltså olika frågor om huruvida ett inskrivet eller oinskrivet servitut gäller på samma sätt och hur ett oinskrivet och inskrivet servitut upphävs. I erat fall finns inget servitut, den fråga du ställt är för att parafrasera Carl Bildt helt enkelt felställd. Den fråga som gäller ert fall är inte om ett oinskrivet servitut gäller på samma sätt som ett inskrivet, den fråga som är relevant för er är om det över huvudtaget finns ett servitut och så verkar inte vara fallet (eftersom inget förbehåll gjorts).

Vad har lantmäteriet gjort för fastighetsbildningsfel menar du? Teoretiskt kan Lantmäteriet behöva betala skadestånd om myndigheten begått misstag som åsamkat personer ekonomisk skada. I det här fallet ser jag dock inte va lantmäteriet skulle ha gjort för fel, den som gjort fel är ju den säljare som inte gjort förbehåll om att oinskrivna avtalsservitut ska fortsätta gälla efter det att fastigheten överlåtits. De är alltså denne som ska betala skadestånd, inte lantmäteriet (eller grannen).

Det är förstås svårare att få reda på ett sådant här avtalsservitut eftersom det upprättades och godkändes av Skogsvårdsstyrelsen. Men Lantmäteriet måste ju ha vetat att Skogsvårdsstyrelsen utfärdar servitut och kontaktat denna myndighet 1998. Och man måste ju ha sett på kartorna då att det fanns en skogsväg som ledde till och från flera ägor/skiften längre in (i skogen) och tänkt på ett gällande servitut. I stället agerade skogsfastigheten som om inget servitut fanns utan berövade sig själv och oss denna väg och sålde den med förrättning gjord av Lantmäteriet så att den blev utan servitutet som gällt ända till dess (och som vi enligt detta brev med paragrafer anser oss fortfarande äga).

Nej så går det inte till. Fastighetsägarna har upprättat ett avtalsservitut och sedan inte ansökt om inskrivning, detta innebär per definition att inga andra är härskande och tjänande fastigheter kan känna till servitutet. Vid fastighetsbildning gör lantmäteriet en bedömning om ny- eller ombildad fastighet har eller i vart fall kan få erforderliga väglösningar på plats. Om en sakägare då exempelvis uppger att denne har ett oinskrivet servitut som ger denne rätt att nyttja en väg kommer lantmäteriet på sin höjd be sakägaren komplettera ärendet med en kopia på servitutsavtalet, men mest troligt bara ta sakägaren på orden. Vid avstyckning är det vidare så att det inte kan finnas något servitutsförhållande mellan stamfastighet och styckningslott, eftersom servitut gäller mellan fastigheter och inte personer. En fastighet måste alltså finnas för att kunna vara part i ett servitutsförhållande. I vissa fall nöjer sig Lantmäteriet med att konstatera att det finns en väg som är lämplig för utfart, formell rätt får lösas i en framtida anläggningsförrättning.

Återigen, det relevanta i sammanhanget är att det inte gjorts förbehåll om att oinskriven rättighet ska bestå. Det är inte lantmäteriets ansvar att se till så att säljare gör förbehåll till köpare om oinskrivna rättigheter, det är säljarens ansvar. Lantmäteriet har fastighetsbildningsmonopol, alla förrättningar går via lantmäteriet, det är inget argument till varför förbehåll enligt 7:11 JB kan skippas. Förbehåll ska göras, om förbehåll inte görs är servitut inte längre giltigt utan har upphört att gälla. Det finns vissa undantag till detta, främst de omständigheter som beskrivs i 7:14 JB, däremot är det inte ett undantag att lantmäteriet genomfört en förrättning och gjort en lämplighetsprövning enligt 3:1 FBL.

Vidare, det tåls att upprepas verkar det som:
Ni har inte rätt till vägen och vad ni anser om den saken spelar ingen som helst roll för den juridiska frågeställningen. Vill ni skaffa er rätt till vägen är mitt förslag att gå via lantmäteriet och antingen ansöka om att bilda en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen eller istället försöka tvångsbilda ett servitut med stöd av reglerna i fastighetsbildningslagen. Möjligen att ni kan föröska hävda att undantagsreglerna i 14:11 JB är tillämpliga och att servitutet därför fortfarande gäller, men jag är skeptisk till att en domstol skulle ge er särskilt mycket gehör baserat på vad som framkommit i den här tråden.

Det kan inte vara så att en skogsväg som bekostats och använts i form av ett avtalsservitut av ett antal fastigheter och som fortfarande 2023 är i behov av denna för att bedriva sin verksamhet skall kunna bli av med den bara för att ett område avstyckas: servitutet måste då överföras till att gälla även den nya fastigheten. De lagparagrafer som reglerar detta kan tolkas som om det är möjligt att göra så. Men det finns också lagparagrafer som kan tolkas på motsatt sätt. I sådana fall måste den praktiska faktorn få överväga för att inte menligt inverka på de ursprungliga fastigheternas skogliga och andra verksamheter.

Det är precis så det är om man inte brytt sig om att få sitt servitut inskrivet och säljaren inte gör förbehåll gentemot den nya fastighetsägaren (och inga övriga undantagsbestämmelser är tillämpliga). Det är alltså viktigt att komma ihåg i sammanhanget att det ligger i erat intresse som härskande fastighet att få era rättigheter inskrivna, nu har så inte skett och ni får tåla de konsekvenser som uppstår till följd av att ni valde att inte skriva in rättigheterna. Återigen är det tidigare fastighetsägare som gjort fel och ni som medvetet eller omedvetet tagit en onödig risk. Er granne däremot har agerat helt i enlighet med lagen, även om agerandet i fråga så klart inte är särskilt smidigt eller lösningsorienterat...

Om ett stadigvarande behov finns av vägen bör det finnas goda förutsättningar att tvångsbilda ett servitut (i vart fall så länge det inte stridet mot egendomsskyddet i 2:15 RF eller går att lösa på ett annat bättre sätt, t.ex. genom att bilda en gemensamhetsanläggning). Det är en långt mycket effektivare lösning på problemet än att försöka och prata fastighetsbildningshistoria och få det till att det är lantmäteriets fel att härskande fastighets ägare inte orkade ansöka om inskrivna av rättigheter som härskande fastighets ägare uppenbarligen verkar tycka är viktiga och att just ni därför ska få ett undantag från gällande lagstiftning och helt enkelt slippa acceptera det faktum att servitut upphörde 2012 (eller möjligen 1998), Faktum kvarstår, er granne har rätt och ni har fel och det är ingen annans ansvar än den säljare som inte gjort förbehåll och erat problem eftersom ni valde att hellre lita på att säljaren gör förbehåll vid fastighetsöverlåtelsen än att se till att få era rättigheter inskrivna i fastighetsregistret.

Nedanstående utdrag ur FBL talar enligt vår mening entydigt för att servitutet finns kvar och inte borde ha ”bortglömts” vid avstyckningen 1998:

3 kap (villkor för fastighetsbildning)

4 § Förutsätter fastighetsbildning att ny utfart till allmän väg anordnas eller befintlig utfart tages i anspråk, får fastighetsbildningen ej utan synnerliga skäl äga rum, om väsentlig olägenhet därigenom skulle uppkomma för trafiken på vägen.

7 § Mark som är avsedd för skogsbruk får inte delas in på ett sådant sätt att möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse. Fastighetsbildning som berör sådan mark får inte heller äga rum, om den innebär en skadlig delning av en skogsbruksfastighet. Lag (1993:1340).”

Det här är inga argument för "er" sak. Det här är ett missförstånd av hur fastighetslagstiftningen är uppbyggd.

Servitutet är inte bortglömt 1998 vid lantmäteriförrättningen, servitutets bestående har inte att göra med fastighetsbildningslagen lämplighetsvillkor avseende ny- eller ombildning av skogsbruksfastigheter att göra. Lantmäteriet bildar en styckningslott, men överlåtelser sker innan eller efter genom ett köp, lantmäteriet har inget med det att göra. Det är först vid överlåtelsen av fastigheten som de oinskrivna avtalsrättigheterna eventuellt upphör att gälla, inte vid fastighetsbildningen som sådan. Däremot är det de regler som beskrivs i främst 11:e kapitlet jordabalken som är relevanta här, och då är vi tillbaks på det här om att oinskrivna rättigheter måste förbehållas bestå, annars gäller dom inte mot en fastighets nya ägare. Erat problem gäller alltså frågan om hur och när oinskrivna avtalsservitut upphör att gälla, inte vilka typer av villkor som behövs för att en skogsbruksfastighet ska anses vara lämplig enligt FBL.

Avstyckningen av en bostadsfastighet 1998 är förenlig med de tidigare nämnda lagrummen. Styckningslotten har tillgång till väg och stamfastigheten har också tillgång till väg, 3:4 FBL är alltså inga problem eftersom fastighetsbildningen inte verkar medföra några väsentliga problem för trafiken på vägen. Enligt uppgift i tråden bestod styckningslotten av ängsmark, d.v.s. ängsmarken påverkar inte fastighets lämplighet som skogsbruksfastighet (produktionsmålet om en årlig tillväxt på 200-250 kubikmeter skogsråvara påverkas inte av att ängsmark försvinner från fastigheten) skyddsreglerna i 3:7 är alltså inte heller något som borde ha hindrat fastighetsbildningen. Att ett oinskrivet avtalsservitut i ett senare skede upphör för att säljaren inte gör förbehåll därom påverkar som sagt inte lämplighetsbedömningen enligt FBL på det sätt du vill.

De lagrum som nämnts här ovan kan möjligen läggas till grund till varför ni bör kunna få tillskansa er en servitutsrätt som ni dagsläget saknar. Det kan aldrig vara ett argument till varför ett upphävt oinksrivet avtalsservitut egentligen inte är upphävt.

Eller kortfattat då: reglerna i särskilt 3:1 är erat argument till varför ni borde ha ett servitut, 7:11 JB är grannens argument till varför det i dagsläget inte finns något servitut. Just nu har alltså grannen rätt, efter en runda hos lantmäteriet kan ni få rätt. Avstyckningen 1998 är däremot irrelevant i sammanhanget...

 

[Falckman]

Nej så går det inte till. Fastighetsägarna har upprättat ett avtalsservitut och sedan inte ansökt om inskrivning, detta innebär per definition att inga andra är härskande och tjänande fastigheter kan känna till servitutet. Vid fastighetsbildning gör lantmäteriet en bedömning om ny- eller ombildad fastighet har eller i vart fall kan få erforderliga väglösningar på plats. Om en sakägare då exempelvis uppger att denne har ett oinskrivet servitut som ger denne rätt att nyttja en väg kommer lantmäteriet på sin höjd be sakägaren komplettera ärendet med en kopia på servitutsavtalet, men mest troligt bara ta sakägaren på orden. Vid avstyckning är det vidare så att det inte kan finnas något servitutsförhållande mellan stamfastighet och styckningslott, eftersom servitut gäller mellan fastigheter och inte personer. En fastighet måste alltså finnas för att kunna vara part i ett servitutsförhållande. I vissa fall nöjer sig Lantmäteriet med att konstatera att det finns en väg som är lämplig för utfart, formell rätt får lösas i en framtida anläggningsförrättning.

Jag inser att jag formulerade mig lite illa här, så för att förtydliga så att inga missförstånd uppstår. Vid en förrättning kan lantmäteriet givetvis bilda servitut mellan styckningslott och stamfastighet. Men när det kommer till avtalsservitut (som ju bildas genom avtal mellan fastighetsägare och inte genom lantmäteriförrättning) behöver de bägge fastigheterna finnas för att något servitutsförhållande ska uppstå.

Detta innebär att avstyckningen från skogsbruksfastigheten inte påverkar erat befintliga oinskrivna servitut. Det som påverkar erat oinskrivna servitut är det fastighetsöverlåtelser som skett, d.v.s. de köp som gjorts mellan som jag fattat det privatpersoner och ett skogsbolag.

 

[Annaet]

Jag förstår att det är irriterande, men det som är viktigt att komma ihåg här är att när det kommer till servitut gäller formkrav som i praktiken innebär att alla servitut som bildats efter (ur huvudet) år 1971 måste vara skriftliga. Det går inte att genom konkludent handlande skapa ett servitutsförhållande. Så att din granne först efter 12 års bråkande med grannskapet kommit på att det vore en förträffligt bra idé att stänga av vägen spelar mindre roll i sammanhanget. Det som spelar någon roll är om din fastighet över huvudtaget har någon som helst rätt att nyttja din grannes fastighet, det verkar som att den rätten upphörde år 2009 när nuvarande granne köpte fastigheten fri från förbehåll om att oinskrivna rättigheter ska bestå.


Jag tror du tänker på de allmänna lämplighetskraven i 3:1 FBL.
2:7 FBL handlar om hur förrättningskostnader ska fördelas. Men den bedömning som görs enligt 3:1 i FBL handlar om att fastigheten ska vara lämplig för sitt ändamål, tillgång till väg är ett sådant krav. Men det som (eventuellt hänt) er är att det funnits lämpliga väglösningar på plats, d.v.s. fastighetsbildningen har skett i enlighet med reglerna i 3:1 FBL. Sedermera har fastighetsägarna genom eget agerande lyckats upphäva servitutet och då har den etablerade väglösningen försvunnit. Det finns alltså inget läge där lantmäteriet hade kunnat gått in och antingen tvångsbilda ett servitut eller säga nej till fastighetsbildningen. Du kan inte med stöd av 3:1 FBL trumfa de regler som gäller för servitutsbildning i jordabalken, så det faktum att fastigheter har nytta av ett servitut kan inte läggas till grund för att ett oinskrivet servitut som inte förordnas bestå vid fastighetsöverlåtelse ändå är att betrakta som om det hade förordnats att bestå.


Hur servitut tillkom spelar mindre roll, det som är relevant i sammanhanget är att servitut tillkommit med de regler som finns i nya jordabalken, d.v.s. det är krav på att det ska vara skriftligt. Vad någon sagt vid något tillfälle är alltså per se irrelevant, det som är relevant är vad som står i servitutsavtalet. Dessutom är inte jordabalken dispositiv på det sättet, så reglerna för hur servitut kan upphävas enligt 14 kapitlet i jordabalken gäller, oaktat vad fastighetsägarna tror sig varit "överens om". Det är alltså inte så att det krävs ett gemensamt beslut för att ändra eller häva servitut, det krävs antingen ett gemensamt beslut eller att de förutsättningar som beskrivs i lagen är tillämpliga, främst jordabalken och fastighetsbildningslagen. I erat fall har inte ett förbehåll gjorts, vilket gör att servitut inte gäller mot tredje man (om inte denne borde förstått att marken ändå var belastad av ett servitut, jag tycker inte det räcker att utgå från att bara för att det finns en väg någonstans betyder det att den ska betraktas som att vara ianspråktagen med oinskrivna servitutsupplåtelser, men jag har inte kollat praxis här får jag erkänna).


Eftersom servitut inte uppmärksammats har det upphävts, det är själva poängen. Att ett företag skött underhåll på en väg spelar ingen roll vad gäller servitutets existerande eller inte. Om en fastighet är belastad av ett oinskrivet servitut måste det göras förbehåll om att det oinskrivna servitutet ska bestå även efter att fastigheten överlåtits, oaktat hur, när och varför servitutet bildades. Det är aldrig lantmäteriets roll att se till så att oinskrivna servitut omnämns vid fastighetsöverlåtelse, lantmäteriet är aldrig (i normalfallet) ens involverad vid renodlade fastighetsöverlåtelser, utan bara när det krävs någon typ av lantmäteriförrättning kommer lantmäteriet in i bilden. Förbehåll om oinskrivna avtalsservituts bestående däremot är en fråga som endast involverar köpare och säljare (samt eventuella ägare till härskande fastigheter som blir av med sina rättigheter då...).


Som sagt, för servitutsupplåtelser enligt nya jordabalken gäller formkravet att servitutet ska upprättas skriftligen. Det spelar alltså ingen roll vad köparen 1998 sagt om saken, det som spelar roll är att fastigheten överlåtits utan att förbehåll gjorts om att oinskriven rättighet ska bestå efter överlåtelsens genomförande.


Ja det stämmer, men nu har ni hamnat i ett läge där servitut (mest troligt) har upphävts på grund utav att det inte skrivits in i fastighetsregistret. Det är alltså olika frågor om huruvida ett inskrivet eller oinskrivet servitut gäller på samma sätt och hur ett oinskrivet och inskrivet servitut upphävs. I erat fall finns inget servitut, den fråga du ställt är för att parafrasera Carl Bildt helt enkelt felställd. Den fråga som gäller ert fall är inte om ett oinskrivet servitut gäller på samma sätt som ett inskrivet, den fråga som är relevant för er är om det över huvudtaget finns ett servitut och så verkar inte vara fallet (eftersom inget förbehåll gjorts).

Vad har lantmäteriet gjort för fastighetsbildningsfel menar du? Teoretiskt kan Lantmäteriet behöva betala skadestånd om myndigheten begått misstag som åsamkat personer ekonomisk skada. I det här fallet ser jag dock inte va lantmäteriet skulle ha gjort för fel, den som gjort fel är ju den säljare som inte gjort förbehåll om att oinskrivna avtalsservitut ska fortsätta gälla efter det att fastigheten överlåtits. De är alltså denne som ska betala skadestånd, inte lantmäteriet (eller grannen).


Nej så går det inte till. Fastighetsägarna har upprättat ett avtalsservitut och sedan inte ansökt om inskrivning, detta innebär per definition att inga andra är härskande och tjänande fastigheter kan känna till servitutet. Vid fastighetsbildning gör lantmäteriet en bedömning om ny- eller ombildad fastighet har eller i vart fall kan få erforderliga väglösningar på plats. Om en sakägare då exempelvis uppger att denne har ett oinskrivet servitut som ger denne rätt att nyttja en väg kommer lantmäteriet på sin höjd be sakägaren komplettera ärendet med en kopia på servitutsavtalet, men mest troligt bara ta sakägaren på orden. Vid avstyckning är det vidare så att det inte kan finnas något servitutsförhållande mellan stamfastighet och styckningslott, eftersom servitut gäller mellan fastigheter och inte personer. En fastighet måste alltså finnas för att kunna vara part i ett servitutsförhållande. I vissa fall nöjer sig Lantmäteriet med att konstatera att det finns en väg som är lämplig för utfart, formell rätt får lösas i en framtida anläggningsförrättning.

Återigen, det relevanta i sammanhanget är att det inte gjorts förbehåll om att oinskriven rättighet ska bestå. Det är inte lantmäteriets ansvar att se till så att säljare gör förbehåll till köpare om oinskrivna rättigheter, det är säljarens ansvar. Lantmäteriet har fastighetsbildningsmonopol, alla förrättningar går via lantmäteriet, det är inget argument till varför förbehåll enligt 7:11 JB kan skippas. Förbehåll ska göras, om förbehåll inte görs är servitut inte längre giltigt utan har upphört att gälla. Det finns vissa undantag till detta, främst de omständigheter som beskrivs i 7:14 JB, däremot är det inte ett undantag att lantmäteriet genomfört en förrättning och gjort en lämplighetsprövning enligt 3:1 FBL.

Vidare, det tåls att upprepas verkar det som:
Ni har inte rätt till vägen och vad ni anser om den saken spelar ingen som helst roll för den juridiska frågeställningen. Vill ni skaffa er rätt till vägen är mitt förslag att gå via lantmäteriet och antingen ansöka om att bilda en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen eller istället försöka tvångsbilda ett servitut med stöd av reglerna i fastighetsbildningslagen. Möjligen att ni kan föröska hävda att undantagsreglerna i 14:11 JB är tillämpliga och att servitutet därför fortfarande gäller, men jag är skeptisk till att en domstol skulle ge er särskilt mycket gehör baserat på vad som framkommit i den här tråden.


Det är precis så det är om man inte brytt sig om att få sitt servitut inskrivet och säljaren inte gör förbehåll gentemot den nya fastighetsägaren (och inga övriga undantagsbestämmelser är tillämpliga). Det är alltså viktigt att komma ihåg i sammanhanget att det ligger i erat intresse som härskande fastighet att få era rättigheter inskrivna, nu har så inte skett och ni får tåla de konsekvenser som uppstår till följd av att ni valde att inte skriva in rättigheterna. Återigen är det tidigare fastighetsägare som gjort fel och ni som medvetet eller omedvetet tagit en onödig risk. Er granne däremot har agerat helt i enlighet med lagen, även om agerandet i fråga så klart inte är särskilt smidigt eller lösningsorienterat...

Om ett stadigvarande behov finns av vägen bör det finnas goda förutsättningar att tvångsbilda ett servitut (i vart fall så länge det inte stridet mot egendomsskyddet i 2:15 RF eller går att lösa på ett annat bättre sätt, t.ex. genom att bilda en gemensamhetsanläggning). Det är en långt mycket effektivare lösning på problemet än att försöka och prata fastighetsbildningshistoria och få det till att det är lantmäteriets fel att härskande fastighets ägare inte orkade ansöka om inskrivna av rättigheter som härskande fastighets ägare uppenbarligen verkar tycka är viktiga och att just ni därför ska få ett undantag från gällande lagstiftning och helt enkelt slippa acceptera det faktum att servitut upphörde 2012 (eller möjligen 1998), Faktum kvarstår, er granne har rätt och ni har fel och det är ingen annans ansvar än den säljare som inte gjort förbehåll och erat problem eftersom ni valde att hellre lita på att säljaren gör förbehåll vid fastighetsöverlåtelsen än att se till att få era rättigheter inskrivna i fastighetsregistret.


Det här är inga argument för "er" sak. Det här är ett missförstånd av hur fastighetslagstiftningen är uppbyggd.

Servitutet är inte bortglömt 1998 vid lantmäteriförrättningen, servitutets bestående har inte att göra med fastighetsbildningslagen lämplighetsvillkor avseende ny- eller ombildning av skogsbruksfastigheter att göra. Lantmäteriet bildar en styckningslott, men överlåtelser sker innan eller efter genom ett köp, lantmäteriet har inget med det att göra. Det är först vid överlåtelsen av fastigheten som de oinskrivna avtalsrättigheterna eventuellt upphör att gälla, inte vid fastighetsbildningen som sådan. Däremot är det de regler som beskrivs i främst 11:e kapitlet jordabalken som är relevanta här, och då är vi tillbaks på det här om att oinskrivna rättigheter måste förbehållas bestå, annars gäller dom inte mot en fastighets nya ägare. Erat problem gäller alltså frågan om hur och när oinskrivna avtalsservitut upphör att gälla, inte vilka typer av villkor som behövs för att en skogsbruksfastighet ska anses vara lämplig enligt FBL.

Avstyckningen av en bostadsfastighet 1998 är förenlig med de tidigare nämnda lagrummen. Styckningslotten har tillgång till väg och stamfastigheten har också tillgång till väg, 3:4 FBL är alltså inga problem eftersom fastighetsbildningen inte verkar medföra några väsentliga problem för trafiken på vägen. Enligt uppgift i tråden bestod styckningslotten av ängsmark, d.v.s. ängsmarken påverkar inte fastighets lämplighet som skogsbruksfastighet (produktionsmålet om en årlig tillväxt på 200-250 kubikmeter skogsråvara påverkas inte av att ängsmark försvinner från fastigheten) skyddsreglerna i 3:7 är alltså inte heller något som borde ha hindrat fastighetsbildningen. Att ett oinskrivet avtalsservitut i ett senare skede upphör för att säljaren inte gör förbehåll därom påverkar som sagt inte lämplighetsbedömningen enligt FBL på det sätt du vill.

De lagrum som nämnts här ovan kan möjligen läggas till grund till varför ni bör kunna få tillskansa er en servitutsrätt som ni dagsläget saknar. Det kan aldrig vara ett argument till varför ett upphävt oinksrivet avtalsservitut egentligen inte är upphävt.

Eller kortfattat då: reglerna i särskilt 3:1 är erat argument till varför ni borde ha ett servitut, 7:11 JB är grannens argument till varför det i dagsläget inte finns något servitut. Just nu har alltså grannen rätt, efter en runda hos lantmäteriet kan ni få rätt. Avstyckningen 1998 är däremot irrelevant i sammanhanget...

Jag vill tacka er alla tre, Claes, Nötegårdsgubben och Falckman för att ni tar er tid med att förklara detta för oss, det är mycket värdefullt. Att ni gör detta på er fritid så här är faktiskt helt otroligt. Tack. (Och mitt långa inlägg som du här har svarat på, är frågor från en av de andra fastighetsägarna, som jag ville ha er hjälp att få förklarat för hur det ligger till.)