Ja, det är märkligt att vi har en lagstiftning som många köpare inte tycks förstå undersökningsplikten. Att den kommer som en överraskning efter köpet och att man sitter med grisen i säcken.Kire87 skrev:
Lagstiftaren har ju försökt stävja det genom att mäklaren måste informera om undersökningsplikten. Och visst görs det men bara formellt, någon text läggs till prospektet och mäklaren nämnder förbigående att att här är fastigheten att undersöka.
Inte blir det bättre med tjänster som mäklarna säljer som trygghetspaket som i själva verket bara ändrar på det i hela i marginalen. Vi hade ju BHs första AI-drivna tråd i dagarna där det framkom att Anticimex tjänst t ex inte skyddar mot fel som har sin grund i att säljaren har varit sveklig och lämnat felaktiga uppgifter om fastigheten.
Just här gissar jag att man faktiskt är berättigad till ersättning som köpare för dolt fel idag. Det ligger inte inom ramen för undersökningsplikten att t ex filma eller gräva upp avloppsledningen eller att använda den en längre tid. Men kanske att spola en gång i toaletten eller i köksvasken. Men samtidigt beror det ju på omständigheterna.
Har man t ex köpt ett gammalt hus med avloppsledningar från 30-talet så kan man ju som köpare förvänta sig att det är mer än hög tid för stambyte och att byta spillvattenledningen på tomten. Det vore ovanligt om det inte kluckade och rann dåligt eller läckte vatten från spillvattenledningen i mark. Ska säljaren behöva lista sådana självklarheter i sitt prospekt? "Ledningarna är snart hundra år gamla i hus och mark och det är lite av ett under att det fungerar så bra som det ändå gör. Det kluckar i avloppen ibland, någon gång har det luktat, vi har haft stopp för fyra år sedan som spolbil löste. Dessa ledningar bör bytas vilket år som helst om man inte som vi kan leva med det." D v s ligger det verkligen på säljaren att presentera en underhållsplan för köparen avseende avloppet?
Problemet här ligger väl mer i att köparen ofta aldrig har tänkt på avloppsledningar tidigare. Och först när köparen övertar ansvaret som denne gör sin verkliga bedömning vad man kan leva med, läser på och funderar över pengarna. Hur förbättra denna process så att den tidigareläggs? Vet ej. Hur få studenter att plugga redan från när kursen börjar och inte bara sista veckan innan tentan? Lite samma psykologiska problem.
Redigerat:
Hur gör man med dödsbon, där säljaren saknar den kunskapen? Hur gör man med bostäder där köpeskillingen är så låg att en komplett besiktning av huset, el, vatten och avlopp, garage, etc blir så dyr så det är vansinnigt med en sådan besiktning?
Det finns personer som bara nyttjar ett våningsplan i sitt tvåvåningshus, så de inte längre kan gå i trappor. Ska de förväntas veta och meddela att man får problem om man spolar toaletten mer än en gång på kort tid, på det våningsplan där de inte befinner sig?
Jag tror mer på att besiktningsklausul ska vara tvingande. Dvs det måste vara en del av avtalet, då blir det inte som i Stockholm under de upphettade åren där den som kommer med krav på det åker ur budgivningen. Sedan bör det formuleras med krav på faktisk besiktning med påvisade avvikelser från vad som framgått av prospekt för att det ska gälla. Dvs inte enbart en öppen klausul som ger någon form av ångerrätt. Utan enbart om allvarliga brister hittas, som inte redan framförts av säljaren, kan man frånträda köpet.
Är det inte besiktningarnas kvalite som är problemet?
Finns ens lagens överlåtelsebesiktning längre?
Besiktningen som beskriver husets skick och status.
Vi har fått försäkringsbesiktningar där besiktningsbolagen skriver så lite som möjligt för att inte lova för mycket och bli stämda.
Dessutom ska inte deras försäkringar bli för dyra för saker de missar.
De tittar in i ett badrum, ser att det är en gammal ej godkänd golvbrunn, och kanske inte ens bryr som om att kolla de.
Går ej upp på taket och kontrollerar dess skick utan skriver taket tekniska livslängd är uppnåd, dessutom mossa på taket.
(Säljaren tycker då kanske att taket måste bytas inom 2 år. Å ja, vill man inte ta bort mossan är det väl ett bra val, även det kanske betyder att det finns mycket träd i närheten, snarare än att taket havererar om 2 år).
Och dessa dåliga besiktningar har drivits på av köparnas beteenden. Tex har antalet hävdade dolda fel ökat när ekonomin blir sämre. Försöka går ju. Alltid bättre om någon annan betalar.
Finns ens lagens överlåtelsebesiktning längre?
Besiktningen som beskriver husets skick och status.
Vi har fått försäkringsbesiktningar där besiktningsbolagen skriver så lite som möjligt för att inte lova för mycket och bli stämda.
Dessutom ska inte deras försäkringar bli för dyra för saker de missar.
De tittar in i ett badrum, ser att det är en gammal ej godkänd golvbrunn, och kanske inte ens bryr som om att kolla de.
Går ej upp på taket och kontrollerar dess skick utan skriver taket tekniska livslängd är uppnåd, dessutom mossa på taket.
(Säljaren tycker då kanske att taket måste bytas inom 2 år. Å ja, vill man inte ta bort mossan är det väl ett bra val, även det kanske betyder att det finns mycket träd i närheten, snarare än att taket havererar om 2 år).
Och dessa dåliga besiktningar har drivits på av köparnas beteenden. Tex har antalet hävdade dolda fel ökat när ekonomin blir sämre. Försöka går ju. Alltid bättre om någon annan betalar.
Håller med till 100% . Tvingad klausul och den rätt att själv besiktiga och om önskemål sen finns även ta in proffesionell hjälp. Iånga fall kan en vanlig gördetsjälvare besiktiga men om man upptäcker något konstigt kan man behöva ta in experter.T TypRätt skrev:
Kombinera det med en hyfsat kort dolda fel period kanske så att man efter köpet gått genom i lugn och ro kan undersöka mer noggrant om man vill. Säg 6 månader kanske.
Jag håller med om att obligatorisk bes. klausul vore en bra tanke. Lite skeptisk att det nödvändigtvis måste utföras av bes. man. I princip vem som helst kan kalla sig bes. man. Finns visserligen någon sorts branschorganisation med register. Jag tror att en sådan "villkorsregel" att man bara får häva köpet om man har köpt en besiktning riskerar att bli föremål för tolkningstvister. Jag tror att en bes. klausul måste vara helt ren från villkor (mer än tidsfristen) om den skall fungera. Det får inte finnas någon risk att köparens hävning enl. klausulen skulle kunna ogiltigförklaras. Möjligen en "hävningsavgift" på typ 5 - 10 000, för att undvika rena "okynnesköp".T TypRätt skrev:
Man har ju hört talas om (skröna??) spekulanter som efter en helg av visningar lägger bud på samtliga bostäder de sett, och stenhårt bjuder upp så de vinner samtliga budgivningar. Sedan i lugn och ro börjar analysera. "Nej den blev för dyr, den skippar vi", "nej den där hade ju rätt fula tapeter i sovrummet" osv. Sådant skulle undvikas om det kostar ex. 5000 att häva avtalet.
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 648 inlägg
Nej, inte mer obligatorisk x eller y! Då blir det som med de obligatoriska energideklarationerna, som inte ens Riksrevisionen var imponerade av. Än mindre alla husägare- och köpare. Obligatoriet har inte visat sig sänka folks energiförbrukning (det gjorde de höjda elkostnaderna med bravur), utan snarare blivit någon slags privatfinansierat statsstöd till energideklarationsföretagen.
Jag är övertygad om att frivillighet är the way to go! Låt Sveriges domstolar ta fram en webbaserad utbildning med efterföljande examination. Utbildningen ska helt enkelt gälla rättsläget kring fastighetsköp och "dolda fel". Den som har gått utbildningen och klarat examinationen får ett intyg, som kan bifogas med övriga budvillkor vid budgivning med BankID. Hen kommer att ha fördel i budgivningen, eftersom hen lärt sig att det inte är lönt att springa till tingsrätten för minsta lilla besvikelse. Det blir en trygghet både för säljaren och köparen. Och den som inte vill gå utbildningen måste inte, men bör vara medveten om att hen kan bli bortvald som spekulant.
Jag är övertygad om att frivillighet är the way to go! Låt Sveriges domstolar ta fram en webbaserad utbildning med efterföljande examination. Utbildningen ska helt enkelt gälla rättsläget kring fastighetsköp och "dolda fel". Den som har gått utbildningen och klarat examinationen får ett intyg, som kan bifogas med övriga budvillkor vid budgivning med BankID. Hen kommer att ha fördel i budgivningen, eftersom hen lärt sig att det inte är lönt att springa till tingsrätten för minsta lilla besvikelse. Det blir en trygghet både för säljaren och köparen. Och den som inte vill gå utbildningen måste inte, men bör vara medveten om att hen kan bli bortvald som spekulant.
Nej menade inte att den måste vara av besiktningsman och om det verkade så ber jag om ursäkt för min otydlighet. Det jag menade var att för att åberopa hävning så skulle det vara pga att besiktigat fel som säljaren inte redan tagit upp i prospektet/besiktningsprotokoll. Dvs har jag skrivit i prospektet ”stammar original från 1952” kan man inte hoppa av för att besiktningsmannen säger att det behöver stambytas. Konsekvensen av protokollet bör man gå igenom innan budgivningen. Det ligger då också till större vikt än idag för säljaren att vara tydlig och få med alla kända defekter i protokollet redan från början.H hempularen skrev:
Det jag vill undvika är just som du själv skriver att folk ser budgivningen som ett moment 1, där 2 sedan blir att leta fel o börja pruta på priset med hot om att hoppa av affären.
Då får du genast in en massa tolkningsfrågor. Om byggåret ligger på gränsen för möjligt behov av stambyte. Beror behovet av åtgärd på åldern, eller pga. någon skada, felmontering från början osv.T TypRätt skrev:
Så fort du tar in något villkor för rätten att häva, så hamnar du genast i tolkningsfrågor, som kan resultera i långdragna processer där bara advokaterna är vinnare. Finessen med öppen villkorsklausul är att den enda tolkining som kan komma ifråga är om köparen har hävt inom den avtalade tidsperioden. Men även det har det förekommit tolkningstvister om.
Jag tror inte att man helt kan komma ifrån det. Möjligen med en måttlig "självrisk", att det alltså skall kosta en del att hoppa av. Men sätts den för högt så kommer många köpare inte att våga köpa vissa objekt. Men ex. 10 000 svider tillräckligt för de flesta för att stoppa rena "okynnesavhopp", men är inte så hög att den hindrar någon som faktiskt tycker sig ha sakliga skäl för avhopp att häva.T TypRätt skrev:
Jag väånder mig dock mot detta att avhoppade köpare skulle vara ett stort problem. Det ÄR givetvis ett problem om jag som säljare har sålt, men så hoppar köparen av. Och för mig som säljare så är det givetvis en drömsituation om jag låter visa huset imorgon, och så VET jag att i övermorgon så är det sålöt till ett bra pris. Men så ser inte livet ut.
Om vi förutsätter att det skall vara en självklar rätt för köparen att besiktiga/kontrollera innan vi har en affär i laga kraft. Så är det ju helt ofrånkomligt att oavsett om huset säljs på auktion/budgivning eller genom förhandling med en enstaka spekulant, så måste det bli en mellan tid från det ögonblick när vi har en "muntlig försäljning", köparen har givit ett vinnande bud, jag som säljare utrycker att vi säljer till dig. Då måste köparen få en möjlighet att undersöka noga, med besiktningsman eller på annat sätt. Vi får en osäker tid på ex. två veckor. Antingen att man väntar med kontrakt i två veckor, eller genom att man skriver med besiktningsklausul, så att avtalet inte vinner laga kraft förrän efter besiktningsperioden.
Men oavsett vilken av dessa metoder man väljer, så riskerar säljaren att köparen hittar något fel, ångrar sig eller bara vill djävlas.
Med metod 1, fördröjd kontaktskrivning så riskerar köparen att efter att ha lagt pengar och tid på att undersöka, så djävlas säljaren och hittar en annan köpare, även om jag som köpare vill fortsätta utan att "bråka". Och köparen kan strula, trots muntlig accept, så vill han förhandla om priset utan sakligt skäl (tycker säljaren). Problemt för säljaren ligger i "skadan" av att behöva sälja igen om köparen strular, och aldrig skriver på.
Med metod 2. besiktningsklausul, där har säljaren ingen möjlighet att strula, mer än att neka varje form av omförhandling, oavett hur svåra fel som upptäcks. Men köparen kan fortfarande strula på samma sätt som i metod 1.
Jag menar att för säljaren så är det villkorade avtalet inget problem i förhållande till alternativet. Problemet är att säljaren helst vill ha en affär NU, utan möjlghet för köparen att undersöka objektet. Men det är egentligen i strid med lagen, köparen skall ha möjlighet att undersöka. En mäklare som inte försöker få köparen att uppfylla sin undersökningsplikt bryter mot god mäklarsed och riskerar att avregistreras.
Eftersom detta 3e alterantiv som säljare vill ha, egentligen inte är lagligt, så skulle en väg kunna vara att lagstadga om öppen besiktningsklausul, med en tidsfrist på ex. 2v. För att undvika att det blir en allmän "ångerperiod", skulle man ev. kunna koppla den till en måttlig "självrisk" på kanske 1/4 basbelopp.
Jag är med på hur du tänker och jag tror att jag egentligen håller med dig om att det blir för godtyckligt och svåradministrerat som jag önskar att det kunde funka. Det jag ser som fördel (om det hade fungerat i praktiken) är just att det då helt plötsligt ligger till säljarens fördel att komma dragande med alla tveksamma installationer, konstiga ljud från värmepumpen, musbesök osv just för att det då skulle vara sådant som köparen inte skulle kunna hänvisa till som anledning att hoppa av köpet. Som det är idag är det ju mer fördelaktigt att inte säga något och enbart svara på direkta frågor.H hempularen skrev:
Idag så är det väl så att man till viss del kan få en fördel som säljare genom att hinta om fel för att undvika "dolda-fel" situationer, som i mitt fall där det stod i protokollet att det fanns visst golvknarr i vardagsrummet och att anledning är okänd för det var så när tidigare ägare köpte huset. Jag utgår ju då ifrån att det är en skönskrivning av att "pga tidigare vattenläcka är balken som håller upp golvet helt genomrutten och hålls upp av innertaket." men det är ju inte alla som tar det dit och kanske skulle bli bestörta om de hittar ett sådant fel men nu har det ju tagits upp i besiktningen som något man då borde göra en fördjupad undersökning om ifall man inte vill ta över problemet. 'Problemet' är väl att på allt som inte är nybygge är det nästan omöjligt att få något till dolt fel. Vilket är rimligt för man måste ju kunna gå vidare i livet efter en försäljning och veta att man inte när som kan komma att bli krävd på några 100.000kr för något som man inte ens visste var ett problem. Men att det är så svårt bidrar inte till att folk kör med öppna kort inför försäljning direkt.
Redigerat:
Det stora problemet med reglerna för dolda fel, är att köpare ofta får en felaktig förväntan på hurpass skyddade de är av reglerna. Vilket gör att vissa köpare kommer dragande med mer eller mindre orimliga klagomål. Vilket i sin tur visserligen oftast inte gör att säljaren behöver betala något, men kan skapa oro och sömnlösa nätter för en del säljare.
Här är i många fall mäklarna skyldiga. Jag vet att mäklare ofta lugnar en spekulant som oroar sig över något i husets skick "det är inget fel, men skulle det vara det så går det som dolt fel, säljaren får stå för det". Just exakt den formuleringen sade en mäklare till mig för några år sedan när vi tittade på fritidshus. Och det är ju ett sanslöst felaktigt uttalande.
Här är i många fall mäklarna skyldiga. Jag vet att mäklare ofta lugnar en spekulant som oroar sig över något i husets skick "det är inget fel, men skulle det vara det så går det som dolt fel, säljaren får stå för det". Just exakt den formuleringen sade en mäklare till mig för några år sedan när vi tittade på fritidshus. Och det är ju ett sanslöst felaktigt uttalande.
Instämmer, jag tror att om man skulle göra en undersökning så tror många köpare att de är mer skyddade än vad de är i verkligheten. Samtidigt får vi inte glömma att en stor majoritet av försäljningar sker utan efterföljande problem. Att införa ett system med mer obligatoriska undersökningar kan bli kostsamt till tveksam nytta.H hempularen skrev:
Om man jämför med bostadsrätter så har det blivit obligatoriskt med nyckeltal beträffande föreningen. Det har underlättat jämförelser för köpare. Tidigare såldes bostadsrätter i bra och ”dåliga” föreningar i samma stadsdel för likvärdiga priser, trenden nu är att skillnaderna ökar. För fastigheter är det inte lätt att ta fram nyckeltal, men det borde vara mer information om vilket ansvar man har som köpare för problem som upptäcks. Vissa frågor som dyker upp till exempel på detta forum visar att en del köpare inte satt sig in i vad som gäller vid ett fastighetsköp.
Men är det verkligen så? Båda mina vuxna barn har handlat bostadsrätt och även bytt upp sig de senaste åren. Jag tycker det fortfarande verkar som skillnaden mellan en lägenhet i en högblånad förening mot en medelbelånad förening blir marginell i priset. Däremot ser man en tydlig skillnad mot riktigt lågt belånade föreningar. Det tolkar jag som att det finns en grupp köpare som inser nyttan med låg belåning och som då är villiga att betala mer. Men fortfarande många som inte ser faran med hög belåning.K klimt skrev:
Förmodligen stämmer det så, kanske mest de kloka köparna som uppmärksammar. För något/några år sedan var det en tidningsartikel som kommenterade detta. Jag startade en tråd här med flera inlägg, men nu kan jag inte öppna vilka trådar jag själv startat, saknar behörighet.H hempularen skrev:
Ursäkta nekropostandet, men visst har säljaren upplysningsplikt. Denna gäller dock logiskt aldrig samtidigt som köparens undersökningsplikt.
Säljaren kan känna till alla dolda fel som finns. Säljaren kan exv. själv vara orsaken till dessa fel (säljaren kan exv. ha byggt ett badrum utan fuktspärr, gjort felaktiga rörskarvar i vägg, felaktigt isolerat en vind och sedan byggt igen alla åtkomstvägar dit, etc.). Så länge säljaren undanhåller denna information från köparen förblir felen dolda. Detta eftersom vad som är dolda fel bestäms av vad köparen skulle ha upptäckt om köparen hypotetiskt hade undersökt fastigheten i den omfattning som motiveras av exv. rådande skick, omständighetet, säljarens utfästelser, etc.
I den senaste ändringen av JB 4 kap 19 § ändrades ordet "svek" till "försummelse" i samband med vad som gäller för att säljaren ska bli skadeståndsskyldig för ett dolt fel, vilket utökade säljarens ansvar vid dolda fel som säljaren var medveten om. Som exempel på. försummelse från säljarens sida kan räknas att denna ej berättar om befintliga och för säljaren kända sådana fel.
Varför det sedan kallas undersöknings"plikt" är oklart, då ett fel kan räknas som dolt även om köparen helt struntat i att göra någon som helst besiktning av fastigheten. Det är utfallet av tankeexperimentet att köparen gör en sådan besiktning som är det viktiga, oavsett om någon sådan besiktning verkligen skett eller ej.
Så har iaf jag förstått upplägget.
Angående trådstarten så är ju syftet med lagstiftningen att på något vis fördela ansvaret för fel i fastigheten mellan köpare och säljare. Detta kan göras på flera sätt, och ansvaret bör, antar jag, inte ligga helt på endera part. Lagstiftarna brukar ju försöka fördela risken så att parter med högre riskpreferens tillskrivs större delen av risken, och/eller så att antalet potentiella tvister minimeras.