Så är det, och det är där jag skulle vilja se en omfördelning av risken.A Alexander HB skrev:
Idag
Säljaren är ansvarig för alla fel som inte upptäckts eller ens hade kunnat upptäckas.
Köparen är ansvarig för alla fel som hade kunnat upptäckas vid en grundlig undersökning.
Förslag
Köparen är ansvarig för sådana fel som inte upptäcks eller ens hade kunnat upptäckas.
Säljaren är ansvarig för sådana fel som hade kunnat upptäckas och som säljaren inte informerat om.
Definition av fel
För att det ska ens ska räknas som ett "fel" ska det precis som idag krävs att det inte är förväntat med hänsyn till fastighetens ålder och skick, samt att felet skulle påverkat köpeskillingen med minst 5%. Vi pratar alltså inte om fel som tex ett glappande handtag eller en repa i parketten. För en normalvilla i Stockholm måste felet alltså uppgå till minst 300 000 kr.
Fördelen med denna omfördelning av risken är att det ligger i säljarens intresse att upplysa om allt denne känner till och att säljaren då också kommer att göra en gedigen besiktning som alla spekulanter kan lita på och utgå ifrån. Det blir en ärligare och mer öppen affär. Säljaren kan då också, om den gjort det den ska, vara trygg med att slippa obegagliga överraskningar efter avslutad affär.
Nackdelen blir ju att säljaren förstås kommer bedöma värdet, och sen inte nämna några fel som ligger under 300 000:-. Om vi då tänker oss en helt regelvidrig elinstallation i huset, är det ett fel á 301 000 eller 100 fel á 3010:-?Kire87 skrev:
Likaså ett saknat tätskikt, är det kostnaden för en helrenovering av badrummet á 310 000 eller skillnaden mellan en offert med/utan tätskikt?
Även i detta fallet så kommer säljaren ha fritt fram att missa att upplysa om allt under 5%. Dessutom får köparen ansvar för fel som inte hade kunnat upptäckas. I princip måste då säljaren bara upplysa om fel som köparen kan hitta själv och som dessutom är väldigt stora.
Om målet är att alla tänkbara fel ska komma fram så är dagens system bättre. Dock skulle jag lägga till en lagstadgad rättighet att utföra en ordentlig besiktning, ges inte tillfälle före kontraktskrivning så ska det kunna utföras efteråt med rätt att backa affären. Då hade alla säljare sett till att besiktning utförs ordentligt av köparen och låtit bli att sälja till folk som inte tar sitt ansvar.
Målet är att komma åt följande tänkbara scenarier:Tomtom79 skrev:
1. Varken köpare eller säljare känner till att plattan i huset är fuskbygd och måste bilas bort och gjutas om. Det upptäcks inte vid någon besiktning.5 år efter försäljningen upptäcker köparen detta då denne börjar renovera källaren. Säljaren får betala. Fel enligt mig då jag anser att köparen borde bära den risken.
2. Säljaren känner till att brunnen och hela avloppssystemet är utdömt men säger inget om det. Köparen upptäcker inget eftersom det inte ingår att undersöka detta varken i säljarens eller köparens köpta besiktning. En vecka efter inflytt uppmärksammas det. Köparen får betala. Fel enligt mig, då säljaren känt till det men undanhållit.
3. Den riktiga besiktningen genomförs först efter att budgivningen är klar. Det leder till att budgivningen inte förts på ett fullständigt underlag samt att köparen står inför dilemmat att dra sig ur affären och då kasta bort 20 000 kr eller att fullfölja men då enligt en felaktig budgivning. Enligt mig skulle det vara smartare om besiktningen genomfördes innan budgivning och att endast säljaren stod för denna kostnad, istället för som idag då både säljare och alla ev. köpare ska stå för sin egen besiktningskostnad.
Som köpare så är man aldrig tvungen att köpa någon besiktning.
Köper köparen en besiktning där flera saker är undantagna, tex el, värme, ventilation, vatten, avlopp, så behöver köparen köpa till dessa besiktningar om köpan inte kan besikta det själv.
Vilket väldigt få köpare gör och då alltså hamnar i den situation som beskrivs i scenarie 2. Dvs att säljaren känner till ett väsentligt fel, undanhåller det, men kommer ändå helt undan eftersom det inte ingick i den besiktning som de flesta köpare på marknaden beställer.Demmpa skrev:
Är det verkligen en rimlig ordning?
Det spelar ingen roll om köparen besiktigat eller ej. Ett fel är dolt om köparen inte anses ha kunnat hitta det om denne rent hypotetiskt _hade_ besiktat fastigheten.
I din variant kommer ju den ljugande (eller återhållsamme) säljaren fortfarande undan med dolda fel han känt till men inte berättat om.
I din variant kommer ju den ljugande (eller återhållsamme) säljaren fortfarande undan med dolda fel han känt till men inte berättat om.
"
Så mitt förslag innebär att reglerna för köp av fastighet mer skulle likna köp av lösöre, dvs en större upplysningsplikt för säljare och en minskad undersökningsplikt för köpare.
Idag är det redan säljaren som är ansvarig för ett sådant fel vid köp av en begagnad bil.
Så mitt förslag innebär att reglerna för köp av fastighet mer skulle likna köp av lösöre, dvs en större upplysningsplikt för säljare och en minskad undersökningsplikt för köpare.
Visst kan man hitta fall där säljaren vet att något är fel och vet att köparen inte kommer hitta det, men det är nog minst lika vanligt att säljaren inte känner till felet eller inte ser det som ett fel. Det blir, enligt mig, bara mer komplicerat om man ska överlåta på säljaren att veta vad köparen ser som fel. Själv brukar jag tala som saker jag känner till när jag säljer en bil, eller när jag sålt ett hus, men jag utgår inte från att alla andra gör det, och jag nämner givetvis inget som inte jag ser som ett fel eller som jag tycker är naturligt för objektet, exempelvis rost på en 15 år gammal bil.
Jag håller med om att det borde vara lagstadgat med tid till ordentlig undersökning. Men tycker sedan att säljaren, som antagligen köper något nytt för pengarna, måste kunna tryggt gå vidare i livet utan att behöva ha en halv mille i buffert för om det dyker upp något knas som köparen hittat.
Mitt hus som är från 52 och sedan omfattande renoverat 2000 och sedan tillbyggt 2007 har nog massor av saker som skulle anses fel om du byggde ett nytt hus nu. Men det är inte olagligt att i egen regi uppföra o bygga lite väggar på väggarna o tak under tak under tak osv. Det finns säkert dolda rörkopplingar i väggar någonstans, tittar man in i ena väggen på nedervåningen ser man en bit av en bergsknalle som sticker upp ur det gjutna golvet. Det är helt enkelt till största delen ”hemmapulade” lösningar av fiffiga hantverkare. Men jag kan ju inte göra en lista på allt som avviker från ett modernt kataloghus. Det mesta är ”fel” men huset står där det står och är varmt o skönt ändå och inget mögel.
Mitt hus som är från 52 och sedan omfattande renoverat 2000 och sedan tillbyggt 2007 har nog massor av saker som skulle anses fel om du byggde ett nytt hus nu. Men det är inte olagligt att i egen regi uppföra o bygga lite väggar på väggarna o tak under tak under tak osv. Det finns säkert dolda rörkopplingar i väggar någonstans, tittar man in i ena väggen på nedervåningen ser man en bit av en bergsknalle som sticker upp ur det gjutna golvet. Det är helt enkelt till största delen ”hemmapulade” lösningar av fiffiga hantverkare. Men jag kan ju inte göra en lista på allt som avviker från ett modernt kataloghus. Det mesta är ”fel” men huset står där det står och är varmt o skönt ändå och inget mögel.
Tycker det är en viktig poäng, det är högst oklart vad som är ett fel och i någon mån är det en subjektiv fråga.
För att något ska vara fel måste det gå att jämföra med en standard för hur det ska utföras eller vara. Och dessa standarder har oftast satts i skrift och bild efter år 2000 med mer och acceleration från 2010 när dokumentationshysterin tog riktig fart i samhället. Och många av standarderna är dolda för typiska hussäljare, det är mest våtrumsstandarder som finns tillgängliga för vanligt folk, t ex ventilationsbranschen har sina gamla standarder väl dolda för allmogen. Och lastdimensioneringsstandarder finns ju heller inte tillgängligt för typiska hussäljare (och är det inte så att de idag är inbakade i mjukvara så få under 50 vet hur man faktiskt räknar på laster?)
Till detta har vi Boverkets återtåg. Förr gav statens olika branscher handfasta råd hur du skulle bygga. I dag vill våra myndigheter inte ägna sig åt sådant för de tror att de hämmar teknisk utveckling då. De sista spåren av handfasta råd utraderades ju nyligen när Boverket drog tillbaka sina allmänna råd för BBR, slutet på en lång myndighetsutveckling. Idag vet ingen hur man ska bygga längre för att det ska vara "korrekt", småhusen lär byggas som igår.
För att något ska vara fel måste det gå att jämföra med en standard för hur det ska utföras eller vara. Och dessa standarder har oftast satts i skrift och bild efter år 2000 med mer och acceleration från 2010 när dokumentationshysterin tog riktig fart i samhället. Och många av standarderna är dolda för typiska hussäljare, det är mest våtrumsstandarder som finns tillgängliga för vanligt folk, t ex ventilationsbranschen har sina gamla standarder väl dolda för allmogen. Och lastdimensioneringsstandarder finns ju heller inte tillgängligt för typiska hussäljare (och är det inte så att de idag är inbakade i mjukvara så få under 50 vet hur man faktiskt räknar på laster?)
Till detta har vi Boverkets återtåg. Förr gav statens olika branscher handfasta råd hur du skulle bygga. I dag vill våra myndigheter inte ägna sig åt sådant för de tror att de hämmar teknisk utveckling då. De sista spåren av handfasta råd utraderades ju nyligen när Boverket drog tillbaka sina allmänna råd för BBR, slutet på en lång myndighetsutveckling. Idag vet ingen hur man ska bygga längre för att det ska vara "korrekt", småhusen lär byggas som igår.
Så är det ju idag, att säljaren inte kan sitta tryggt. Om det dyker upp ett dolt fel är det ju just säljaren som får stå för detta, uppemot 10 år efter försäljningen.T TypRätt skrev:
Och mitt förslag är ju att det istället är köparen som får stå för detta, just för att en säljare som upplyst om de väsentliga fel denne känt till ska kunna vara trygg efter en försäljning.