Ersättning för tillfälligt boende vid dolt fel?
Fick i februari flyttade vi till en villa i norra Stockholm som byggdes 2008. Tanken vara att vi enbart skulle förstora ett sovrum, renovera ytskikt och på sikt ett badrum. Men några veckor efter att vi fick tillgång till huset märkte byggaren att huset saknade ångspärr och att det börjat gro en del mögel på reglarna. Så vi började riva ut ytterväggarna på undervåningen och började återgälda felen. Då bodde vi på övervåningen och lagade mat på en kokplatta i badrummet. Inte så glamouröst när man köpt ett hus för över 14 miljoner.
Nu visar det sig att hela innertaket har svartmögel och att det bara är att riva hela taket. Hela övervåningen är utriven, nedervåningen är inte heller klar. Gissningsvis kan vi nyttja hela huset tidigast i september. Min fru och jag bor i ett 20m2 gästhus på fastigheten, min mamma, som också är skriven i huset och skulle bo där, bor hos kompisar och ibland på hotell.
Har någon erfarenhet av en situation där vi kan kräva säljaren på skadestånd för den dråpliga boendesituationen som uppstått på grund av dessa dolda fel? Vi driver naturligtvis ett separat ärende kring husets dolda fel, men detta ärende är ju enbart relaterat till att faktiskt fixa de fel som finns.
Nu visar det sig att hela innertaket har svartmögel och att det bara är att riva hela taket. Hela övervåningen är utriven, nedervåningen är inte heller klar. Gissningsvis kan vi nyttja hela huset tidigast i september. Min fru och jag bor i ett 20m2 gästhus på fastigheten, min mamma, som också är skriven i huset och skulle bo där, bor hos kompisar och ibland på hotell.
Har någon erfarenhet av en situation där vi kan kräva säljaren på skadestånd för den dråpliga boendesituationen som uppstått på grund av dessa dolda fel? Vi driver naturligtvis ett separat ärende kring husets dolda fel, men detta ärende är ju enbart relaterat till att faktiskt fixa de fel som finns.
Tveksamt.
Om vi antar att ni lyckas bevisa dolt fel. Då är det en reklamation av köpet. Den ersättning man har rätt till är då skillnaden i värde på huset, om felet hade varit känt vid köpet. Det har alltså egentligen inte med kostnader för åtgärder att göra.
Det låter väldigt märkligt att ångspärr skulle saknas helt i ett hus från 2008? Eller är det möjligen ett hus isolerat med celulosabaserad isolering? I så fall (anses det) att man inte skall ha ångspärr.
Om vi antar att ni lyckas bevisa dolt fel. Då är det en reklamation av köpet. Den ersättning man har rätt till är då skillnaden i värde på huset, om felet hade varit känt vid köpet. Det har alltså egentligen inte med kostnader för åtgärder att göra.
Det låter väldigt märkligt att ångspärr skulle saknas helt i ett hus från 2008? Eller är det möjligen ett hus isolerat med celulosabaserad isolering? I så fall (anses det) att man inte skall ha ångspärr.
Redigerat:
Har ni kontakt med en jurist när ni söker ersättning för dolt fel? I så fall kan ni diskutera med denne. Principen enligt Jordabalken är , som redan sagts ovan, att ni kan söka ersättning för fastighetens lägre värde om felet varit känt vid köpet. Kostnader för åtgärder kan vara en vägledning, däremot kan ersättning för de kostnader ni har för bosättning inte ingå. Det kan finnas vissa andra möjligheter att söka skadestånd men utsikterna att få igenom detta är nog låga i praktiken. Ni kan även kontrollera med er hemförsäkring om den kan ge någon ersättning.
.De här dolda felen, det låter för mig som lagom difust för att vara tveksamt om du kommer att få någon ersättning alls. Hur är läget där? Har du en jurist inkopplad? Har du koll på reglerna för dolda fel?
Att bevisa dolt fel är redan gjort, försäkringsbolaget har accepterat det och de har konstaterat att vi utan problem kommer att passera det försäkringsbelopp som säljaren valde på 1 miljon. Ångspärr saknades, det är bortom allt tvivel att det är felbyggt eftersom hela övervåningen är har svartmögel efter bara 12 år. Huset visade sig vara ett hemmabygge av en amatör. Två olika besiktningsmän har konstaterat att mer eller mindre allt är felbyggt. Men besiktningsprotokollet från innan tillträdet pekar inte på några riskkonstruktioner överhuvudtaget.H hempularen skrev:
Så här står det i Jordabalken: "Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst."
Jag ser första och andra paragrafen som två olika delar. Det första är ersättning för de dolda felen och det andra helt enkelt skadeståndet för situationen som har uppstått. Men jag kanske tolkar lagtexten fel?
Jag (är INTE jurist) tolkar det likadant. Den andra delen om skadestånd, liknar vanlig skadeståndslagstiftning.
Men det förutsätter då att det antingen finns en försumlighet/oaktsamhet från säljaren. Det har jag svårt att se i det här fallet. Eller att det finns utfästelser om skicket, som visar sig vara felaktiga. I vanlig skadeståndslagstiftning framgår det att en "skyldig" är bara ersättningsansvarig för en skada om man orsakat skadan genom vårdslöshet eller försummelse (eller av uppsåt). Säljaren har alltså orsakat en skada för er genom att sälja det här huset, med felaktigheter. Då får man försöka hitta på vilket sätt säljarna ev. varit vårdslösa här. Det handlar då INTE om att de ev. varit vårdslösa genom att bygga fel, utan det skall ha varit ngn form av vårdslöshet i själva affären.
Utfästelser är lite av en egen vetenskap. För att en utfästelse skall vara giltig, så att säljaren kan hållas ansvarig för utfästelsen, så skall den vara tydlig och specifik. Ett uttalande i stil med "allt har byggts korrekt", saknar helt värde. Ett uttalande i stil med "vi har satt ångspärr i form av fabrikat xxx av typ yyy och vi var jättepetiga med att får allt att stämma exakt med monteringsanvisningarna. I precis hela huset. Då har man en utfästelse som troligen är både tydlig och specifik. Därmed inte sagt att den behöver vara riktigt så tydlig.
Det låter ju lite som att säljarna här inte haft koll på vad ångspärr är, då har de sannolikt inte heller kunnat göra någon specifik utfästelse i ämnet heller.
Men det förutsätter då att det antingen finns en försumlighet/oaktsamhet från säljaren. Det har jag svårt att se i det här fallet. Eller att det finns utfästelser om skicket, som visar sig vara felaktiga. I vanlig skadeståndslagstiftning framgår det att en "skyldig" är bara ersättningsansvarig för en skada om man orsakat skadan genom vårdslöshet eller försummelse (eller av uppsåt). Säljaren har alltså orsakat en skada för er genom att sälja det här huset, med felaktigheter. Då får man försöka hitta på vilket sätt säljarna ev. varit vårdslösa här. Det handlar då INTE om att de ev. varit vårdslösa genom att bygga fel, utan det skall ha varit ngn form av vårdslöshet i själva affären.
Utfästelser är lite av en egen vetenskap. För att en utfästelse skall vara giltig, så att säljaren kan hållas ansvarig för utfästelsen, så skall den vara tydlig och specifik. Ett uttalande i stil med "allt har byggts korrekt", saknar helt värde. Ett uttalande i stil med "vi har satt ångspärr i form av fabrikat xxx av typ yyy och vi var jättepetiga med att får allt att stämma exakt med monteringsanvisningarna. I precis hela huset. Då har man en utfästelse som troligen är både tydlig och specifik. Därmed inte sagt att den behöver vara riktigt så tydlig.
Det låter ju lite som att säljarna här inte haft koll på vad ångspärr är, då har de sannolikt inte heller kunnat göra någon specifik utfästelse i ämnet heller.
Tack för svar hempularen.
Då lär annonsen från mäklaren med "enastående hus i toppskick" och liknande - inte heller väga så tungt?
I en kommentar till lagtexten står ju följande:
"Det kan vara fråga om konkreta fel, då fastighetens standard avviker från vad som avtalats. Inte bara sådant som står skrivet i avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta."
Tänker att, när man köper ett hus för en så anselig summa, bara 12 år gammalt, så utgår man från att man ska kunna bo i det omedelbart. Bekymret att inte kunna bo i huset under upp emot 10 månader är ju trots allt betydande.
Då lär annonsen från mäklaren med "enastående hus i toppskick" och liknande - inte heller väga så tungt?
I en kommentar till lagtexten står ju följande:
"Det kan vara fråga om konkreta fel, då fastighetens standard avviker från vad som avtalats. Inte bara sådant som står skrivet i avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta."
Tänker att, när man köper ett hus för en så anselig summa, bara 12 år gammalt, så utgår man från att man ska kunna bo i det omedelbart. Bekymret att inte kunna bo i huset under upp emot 10 månader är ju trots allt betydande.
Priset är inte vägledande här. Även ett hus på en million skall vara beboligt, såvida inget annat sagts. I ditt fall har du troligtvis ett ordinärt hus på en väldigt dyr tomt.N Napapijri skrev:
Staffan