Visste tyvärr inte om det tidigare. hade gjort annorlunda om vi hade kunnat dra tillbaks tiden. I min värld är besiktning en besiktning oavsett vem som utför det, tycker det är jätte märkligt att dessa bolag kan komma undan med allt detta.L Liljeros skrev:
Redigerat:
Ännu en tråd som visar att det här med dolda fel, besiktningar, och "dolda fel-försäkringar" kan vara lite komplicerat. Egentligen är det inte svårt, men det är ju en massa stress och en massa känslor inblandade vid ett husköp. Dessutom, inte så sällan, en hel del okunskap.M maxad skrev:
Ett dolt fel är precis vad det låter som - ett fel som inte kan upptäckas vid en noggrann undersökning eller kunnat förväntas mot bakgrund av husets skick och ålder.
En besiktning gör man (som köpare) för att förstå vad man köper - inte primärt för att gardera sig mot dolda fel (eftersom de är just dolda).
En säljarbesiktning gör man som en del av avtalet om en "dolda fel-försäkring" så att försäkringsbolaget har lite koll på vilka risker man tar. Dessutom är det uppenbarligen ett säljargument.
Besiktningsmannen, som förvisso skall vara opartisk, har juridiska och ekonomiska förpliktelser mot sin kund. Om besiktningsmannen gör fel och t.ex. inte upptäcker ett fel som kunde upptäckas och som inte vore förväntat, kan hen bli skadeståndsskyldig. Det är i praktiken endast relevant vid en köparbesiktning.
Som köpare kan man, som nämns i tråden, "köpa in sig" på säljarens besiktning. Vad det betyder i ansvarsfrågan är nog högst olika beroende på vem som utför besiktningen. Säljarbesiktningar är inte sällan ganska summariska (finns många trådar om det) och kan svårligen leda till några mer omfattande skadestånd.
Den så omhuldade "undersökningsplikten" är mest "hitte på". Eftersom ett dolt fel är just dolt spelar undersökningen ingen roll - men man slipper yla om "dolda fel" för brister som lätt kunnat upptäckas vid en grundlig besiktning. Kommer man dragandes med sådana fel till tingsrätten kommer kanske rätten att skriva något syrligt om undersökningsplikt.
Som köpare har man i praktiken inga "rättigheter" gällande en besiktning som säljaren låtit göra. Besiktningen kan vara hur dålig som helst - man får fortfarande ingen ersättning för de fel som gjorts. Har man "köpt in sig" ändras det en aning men hur mycket är nog väldigt olika från bolag till bolag.
Anspråk om ersättning för dolda fel förs fram till säljaren. Inte till säljarens försäkringsbolag eller dennes besiktningsman. De har ju säljaren som kund och har inget ansvar gentemot köparen. Alla anspråk som framförs till dessa kommer att avvisas.
Även säljaren kommer sannolikt att avfärda alla anspråk och då får man gå till tings. I tingsrätten kommer säljaren, om hen tecknat en "dolda fel-försäkring" att företrädas av försäkringsbolagets jurister som är specialister på att avfärda krav från köpare.
Det händer att fel klassas som dolda och därmed motiverar ersättning. Ersättningen är sällan det köparen hoppas på då den brukar beräknas baserat på hur priset på huset skulle påverkas av att felet var känt vid försäljningen - inte på vad det kostar att reparera.
Det händer att besiktningsmannens ansvarsförsäkring löser ut och det kan resultera i stora ersättningar. Om besiktningsmannen missat ett fel som hen borde ha upptäckt - och som är extremt dyrt att åtgärda - kan ersättningen bli stor. Troligen finns det ansvarsbegränsningar, som kan vara mycket olika, i villkoren för olika besiktningstjänster.
Så, nej, TS har inget att hämta hos Anticimex och det är inget konstigt med det.
Köparens besiktning och säljarens dolda-fel-försäkring med tillhörande besiktning får ses som två olika produkter med olika syften.M maxad skrev:
Försäkringen är egentligen till för att skydda säljaren från anspråk angående dolda fel. Besiktningsdokumentet är en begränsad friskrivningslista, som även skall vagga in köparen i en viss känsla av trygghet. Den behöver inte ens vara heltäckande, som vi märkt från trådstarten så kan försäkringsbolaget enkelt hänvisa till undersökningsplikt när felen är upptäckbara i lagens mening men "dolda för en icke-ingengör"
Köparens besiktning har en annan beställare med andra intressen. När vi köpte hus tyckte mäklaren att det var onödigt, men denne har så klart NOLL intresse I att vi skaffar oss en second opinion med risken att vi drar oss ur affären. Säljarna var dock förstående. Förutom att vår besiktningsman hittade nya problem (och spelade ner några av de som Anticimex påpekat), så fanns det ett enormt värde i att gå runt i huset med en byggnadsingenjör och prata om underhåll och vad vi skulle förvänta oss som nya husägare. 50% av informationen fanns inte ens i besiktningsprotokollet, som i sin tur var mer genomgående än Anticimex dito. Vi fick även gammal dokumentation med servitut och bygglov mm. utredda, det finns ju några trådar här på byggahus där köpare missat att gräva I arkiven...
Kontentan är väl att de olika produkterna har olika kunder med olika intressen som skall tillgodoses.
Du har verkligen helt rätt i det du skriver.S Staffan-N skrev:
Både Anticimex och obm gruppen är rätt meningslösa beisktningar/försäkringar. Önskar jag visste om det innan köpet. Nu är som tur skadan inte stor eller dyr men att denna fråga inte har tagits upp av rätten för att justera on lagen är en gåta för mig.
Ja men där finns upplysningsplikten mitt emot. Lagen är luddig tyvärr enligt mig. Vart går gränsen för undersökningsplikten, hur kan mäklarna vara så fria från ansvar och skylta med besiktigad hus! Om jag som köpare bör upptäcka så bör väl säljarna kunna upptäcka det också så det kan falla under upplysningplikten.L least skrev:
Nej. lagen är inte det minsta luddig.M maxad skrev:
Gränsen går vid fel som man INTE kan upptäcka vid en grundlig undersökning. Förstörande provning ingår normalt inte i en sådan undersökning, om det inte finns faktorer som gör att sådan provning är motiverad.
Glöm upplysningsplikten. Den leder ingen vart. Det är du som köpare som bär hela ansvaret för fel som kunnat upptäckas vid en grundlig genomgång.
Så om du från början fått veta att det fanns en riskkonstruktion som evt kunde leda till fukt in i väggen och det i så fall skulle kunna kosta upp till 35000 att åtgärda, hur mycket mindre skulle du betala för huset?M maxad skrev:
Det besiktningsprotokoll också ofta gör är att identifiera riskkonstruktioner och rek utökad undersökning. I ert fall sannolikt fuktmätning då man upptäckt problem. Då är det inte heller ett dolt fel. Och om man inte uppmärksammat en riskkonstruktion har man inte heller fullgjort sin undersökningsplikt och då kan man inte ställa krav pga dolt fel…
Redigerat:
Det tycker jag inte, men man ska vara medveten om vad man köper/får. Det brukar stå vad som ingår och inte.M maxad skrev:
Frågan har varit uppe i rätten flera gånger och det är därför vi vet att förhållandet mellan köpeskilling och felet är väsentlig. Sen ändras lagar av riksdagen, inte av rätten, men det vet du säkert.M maxad skrev:
Jag, men den är också mycket svagareM maxad skrev:
Huset är väl besiktigat? Om det inte är det kan mäklaren klandras.M maxad skrev:
Att det inte är besiktigat i alla delar står i protokollet. Mäklarens roll är att hjälpa till och förmedla affären och upplysa om de saker denne känner till eller bör känna till.
Jag har sålt begagnade bilar med annonstexten "besiktigad utan anmärkning". Med det avses en besiktning utförs av Bilprovningen eller motsvarande och inte att de kontrollerat allt på bilen. Om man inte vet vad Bilprovningen kontrollerar och tänker att de kontrollerar om vattenpumpen och kamremmen är bytt så kan man inte komma tillbaka till mig och klaga sen om det inte är gjort.
Fast det är en felaktig tolkning. Säljarna såg kanske inte detta som ett problem, de hanterade det med burkar eller liknande.M maxad skrev:
Du ställde också frågan tidigare vad vitsen var med en besiktningsman till, vad denne kunde se som inte den förste kunde se. Det är väl rent allmänt känt att fyra ögon ser mer än två. Parprogrammering, korrekturläsning etc är några exempel.
Om du hade köpt ett nytt hus så hade jag haft förståelse för att du förväntar dig ett felfritt hus och att säljaren eller dennes försäkringsbolag hade löst problemen som uppkommit. Nu är det ett begagnat hus som du köpt, och likt köp av en begagnad bil så kommer det finnas brister. Du köper också från privatperson, inte från företag. Privatpersonen kan vara lika naiv och okunnig som du i detta läge.
Slutligen så är det som flera skrivit så att du har ett avtal med säljaren, inte med dennes försäkringsbolag, så du kan ge dig på säljaren. Säljaren har dock sitt försäkringsbolag som kommer representera denne, så räkna inte med att det blir lätt för den sakens skull.
4 kap 18 § jordabalken är väl rätt tydlig?useless skrev:
Det är inte så att undersökningsplikt och upplysningsplikt väger lika. Jordabalkens definition av undersökningsplikt finns i Claes inlägg ovan. Angående upplysningsplikt sägs i kommentar till Jordabalken 4.19M maxad skrev:
”Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. ”
Det är lämpligt att säljaren upplyser om kända brister, men det är inte ett krav. Säljaren får givetvis inte ljuga om brister om köparen ställer frågor. Därför är det klokt att ställa frågor som en del av sin undersökning som köpare. Om svaret blir ”vet inte” är det ett tecken på att det kan vara problem. Om svaret är lugnande med någon form av garanti bör det dokumenteras.
Jag förstår inte hur man har ett hus i 15 miljonersklassen och installerar prylar som kräver byte av hinkar emellanåt…
Iaf. Om skadan beror på att konvektorerna har släppt kondens, så är det ju inget dolt fel utan något man upptäcker när man tittar på dem? Att fukten går in i väggen och ”gömmer” sig är sekundärt. Så frågan gäller om detta har uppstått efter att ni kikade på huset fram till ni tog över det. Så skulle ni kunna ha ett case direkt mot säljaren om dom har orsakat detta.
Oavsett tråkigt att se.
Iaf. Om skadan beror på att konvektorerna har släppt kondens, så är det ju inget dolt fel utan något man upptäcker när man tittar på dem? Att fukten går in i väggen och ”gömmer” sig är sekundärt. Så frågan gäller om detta har uppstått efter att ni kikade på huset fram till ni tog över det. Så skulle ni kunna ha ett case direkt mot säljaren om dom har orsakat detta.
Oavsett tråkigt att se.
Om köpesumman var 15 Mkr och fuktskadan som det låter kostar mindre än 100 tkr att åtgärda, och säljaren inte kände till eller orsakade skadan av försumlighet, så har du ingen laglig rätt till någon ersättning. Du måste upp i uppåt en halv miljon för att vara berättigad till ersättning med en så hög köpesumma; alla små kostnader relativt bostadens pris får du enligt lagen stå för.
Din enda möjlighet är att mygla och pressa säljaren och hoppas att han går med på att betala ut pengar som han inte är skyldig att betala, lite utpressning, hota att vara jobbig och stämma honom om han inte hostar upp stålar.
Din enda möjlighet är att mygla och pressa säljaren och hoppas att han går med på att betala ut pengar som han inte är skyldig att betala, lite utpressning, hota att vara jobbig och stämma honom om han inte hostar upp stålar.
Jag håller med. Vi har nu tagit ner samtliga konvektorer och väntar på vvs som ska dra ut kondensrör ut från huset. Var ej hållbart innan.Dr Benz skrev:
Problemet var att jag inte visste ens hur dessa konvektorer jobbade, kunde aldrig i mina vildaste fantasier tänka på ställa hinkar under dessa.
Obs dessa skål såg jag på annons bilderna senare inget som var framme under visningen, mitt i vintern så var de avstängda.