Dolda bud? Vad gäller? Mäklare totalt förvirrade
Vi har precis sålt vårt hus. Vi hade ett flertal dolda bud och mäklaren var extremt noga med att hen inte fick yppa ett ljud om vilken nivå dessa var på till andra spekulanter. Det var mot mäklarsed och kunde leda till allvarliga represalier för hen
Samtidigt är vi själva spekulanter på ett hus som fortfarande finns på marknaden. Detta hus har både haft öppna och dolda bud.
Mäklaren där är öppen med att de dolda buden ligger över de öppna men under det säljaren vill ha (vilket hen klargjort exakt hur mycket det är). Det gör att man kan räkna ut väldigt enkelt var de dolda buden ligger med ytterst liten marginal.
Får man verkligen agera som mäklare nr 2 gör i detta fall? Vi är själva intresserade av att lägga ett dolt bud men känns läskigt när vi vet att mäklaren kommer avslöja det som hen gjort med de andra?
Samtidigt är vi själva spekulanter på ett hus som fortfarande finns på marknaden. Detta hus har både haft öppna och dolda bud.
Mäklaren där är öppen med att de dolda buden ligger över de öppna men under det säljaren vill ha (vilket hen klargjort exakt hur mycket det är). Det gör att man kan räkna ut väldigt enkelt var de dolda buden ligger med ytterst liten marginal.
Får man verkligen agera som mäklare nr 2 gör i detta fall? Vi är själva intresserade av att lägga ett dolt bud men känns läskigt när vi vet att mäklaren kommer avslöja det som hen gjort med de andra?
Jag tycker inte det låter som något konstigt från mäklare 2. Allt den säger kan ju på ett sätt ses som given info.
1) Ett dolt bud under det öppna tas ju inte emot, så det måste vara över för att ha ett existensberättigande.
2) Ett öppet eller dolt bud som matchar säljarens krav leder till affär så då avslutas budgivningen
Ergo, allt mäklaren sagt är att de finns dolda bud och att de ligger där över de öppna, men under acceptnivån där man själv kan räkna ut att de ligger.
Varför ska ni hålla på med dolda bud?
1) Ett dolt bud under det öppna tas ju inte emot, så det måste vara över för att ha ett existensberättigande.
2) Ett öppet eller dolt bud som matchar säljarens krav leder till affär så då avslutas budgivningen
Ergo, allt mäklaren sagt är att de finns dolda bud och att de ligger där över de öppna, men under acceptnivån där man själv kan räkna ut att de ligger.
Varför ska ni hålla på med dolda bud?
Jag har aldrig förstått varför jag om jag var säljare skulle acceptera att hålla dolda bud hemliga. Det är en sak när alla bud ligger under någon form av accepterat pris. Då är det ju mer en fråga om att förhandla med de budgivare som finns, och försöka få upp dem lite, alternativt försöka få in någon mer spekulant.
Men OM vi i en budgivning står med ett/flera offentligta bud och ett dolt bud som ligger högre, så skulle jag aldrig acceptera det dolda budet utan att höra med de andra budgivarna. Går någon över så får den dolda budgivaren väl bli sur. Går ingen över, så behöver den dolda aldrig få veta att man pratade med fler.
Det är en helt annan femma om vi tänker oss en budgivare som går in och lägger ett bud i ett läge där inga andra intressenter finns. Och villkorar det med att vi skriver nu innan någon annan kan komma in, och budet gäller bara om ni inte publicerar det. Då får man som säljare fundera över om man skall chansa på att hitta fler/andra spekulanter.
Men OM vi i en budgivning står med ett/flera offentligta bud och ett dolt bud som ligger högre, så skulle jag aldrig acceptera det dolda budet utan att höra med de andra budgivarna. Går någon över så får den dolda budgivaren väl bli sur. Går ingen över, så behöver den dolda aldrig få veta att man pratade med fler.
Det är en helt annan femma om vi tänker oss en budgivare som går in och lägger ett bud i ett läge där inga andra intressenter finns. Och villkorar det med att vi skriver nu innan någon annan kan komma in, och budet gäller bara om ni inte publicerar det. Då får man som säljare fundera över om man skall chansa på att hitta fler/andra spekulanter.
Spekulanter som också redan lagt bud, eller spekulanter som funderar på att lägga bud?Kenneth Klar skrev:
Var tycker mäklaren gränsen går för vad som kan yppas för övriga deltagare i budgivningen?
Kan mäklaren berätta att det finns ett dolt bud?
Kan mäklaren berätta för en budgivare om denna har det ledande budet eller inte?
Som du säger kan man ju med några enkla ledande frågor lätt avgöra var det dolda budet ligger...
Hela poängen med ett dolt bud är ju att det ska vara dolt. Om mäklaren säger att det ligger mellan 8 och 8,1msek gör ju att det inte är dolt längre.Hemingway skrev:
Säljaren får givetvis avslöja de dolda buden men då annuleras de per automatik.
Alla i Sthlm lägger dolda bud nu. Vi hade som sagt 7 dolda på vårt hus..
Hör du med de andra annulleras budet. Dvs är inte värt något. Det kan inte användas i öppen budgivning.H hempularen skrev:
I det här fallet är de dolda buden högre än de öppna och flera 100k över utgångspris
Vad jag förstår får inte mäklaren avslöja dolda buds nivå eller ge någon som helst indikation på var de ligger.C cpalm skrev:
När vi sålde vårt hus hade vi vissa dolda bud som var långt under andra. Det enda mäklaren ville/kunde säga till dem var att vi inte kommer acceptera dem. Men inte på något sätt indikera hur deras bud stod sig mot andra dolda bud
Dolda bud är ju en specifik sorts villkorade bud. Dvs, mitt bud gäller enligt vissa villkor och om de villkor inte möts så kan ni utgå ifrån att jag drar tillbaka budet. Ett sånt villkor är att budet kommuniceras till andra. Hur man sedan som dold budgivare ska ta reda på det och exakt hur kinkigt det är med kommunikationen (är det existensen, beloppet eller tidsbegränsningen som är det specifika för budgivare X är svårt att veta) kring det varierar såklart, men i och med att det är dolt är det svårt för den som ställde ut det villkorade budet " dvs det dolda budet" att ens avgöra det.Kenneth Klar skrev:
Villkorade bud ligger på budgivaren att följa upp om dess villkor följs till punkt och pricka om den därför vill stå fast vid sitt bud och är inget heligt i sig.
Det tidigare logiska med ett villkorat bud var ju att man ställde specifika villkor som inte andra budgivare gjorde, men som motprestation så var budet högre än vad säljaren fick från de öppna buden. Nu verkar det ju vara glada laxar som lägger villkorade bud kors och tvärs utan logik för säljaren att ta dem, eller hedra villkoret.
Men vad betyder det? Antingen så får man ju in ett nytt högre bud, och budgivningen kommer igång igen, eller så säljer man till den dolda budgivaren om inget bättre kommer in. Att budgivaren skulle "straffa" säljaren genom att vägra stå för sitt bud när han blivit utvald att få köpa tror jag inte på. Det man kanske inte kan göra är att publicera det dolda budet.Kenneth Klar skrev:
Men i dagens lite svagare marknad, så har jag en känsla av att många affärer inte görs med budgivning, utan man får vara nöjd när det dyker upp en enda intresserad spekulant. Och det blir mer som en förhandling, i det läget kan jag förstå om spekulanten inte vill se förhandlingsbuden publicerade på hemnet, för att locka fram fler spekulanter.
Det är inte så enkelt. Budet lever inte sitt eget liv och den enda som kan "bevaka" budet och eventuellt dra tillbaka det om man anser att villkoret inte är uppfyllt är budgivaren själv. Mäklaren kan inte självmant dra tillbaka en budgivares bud om han bedömer att villkoret inte är uppfyllt. I princip skulle han kunna ringa upp budgivaren och "skvallra" om att säljaren valt att bryta mot villkoret och fråga om budgivaren vill dra tillbaka budet.Kenneth Klar skrev:
Givetvis tar säljaren en risk om han väljer att avslöja det dolda budet, så det gör man i så fall om man tror att en annan spekulant är villig att bjuda över.
Men ett dolt bud kan liksom inte vara det "stoppkort" som vissa budgivare tänker sig. Det är säljaren som väljer om han vill acceptera villkoret eller bryta det (och ta eventuella konsekvenser av det).
Håller med dig. Men då får budgivaren välja om den ska vara sur och avgöra om detta var ett sånt kraftigt minus att den väljer att avstå sitt nya boende, eller bara gå vidare med köpet och acceptera att strategin med dolda bud kanske inte var helt ideal.H hempularen skrev:
I 9 fall av 10 så är ett dolt bud ett bud klart högre än alla öppna bud (om de finns) med förbehållet att man skriver på den nivån. Avslöjas budet till andra spekulanter annulleras det automatiskt. Dvs det kan inte budas över i en öppen budgivning eftersom det inte existerar.
Det mäklaren försöker i detta fall är att få andra spekulanter att förstå vad budet är så de kan buda över. Detta är dock enligt min mäklare (och andra jag pratat med) mot mäklarsed.
Jo men i det här fallet försöker ju mäklaren avslöja budet men ändå inte (eftersom spekulantens villkor är att ett avslöjat bud automatiskt annuleras)C cpalm skrev:
Det budgivarna på vårt hus som budade dolt sa var att antingen tar ni detta xxxx kr över det högsta öppna budet eller så drar vi tillbaka och lägger ett lägre öppet bud precis över det som ligger.
Min mäklare kan ju då inte skvallra för andra spekulanter om vad det dolda budet är utan att förlora det
Ja, men i just ditt egna exempel så var det öppna högst budet 8 MSEK, säljaren vill inte sälja under 8,1 MSEK. Då är ju ditt eget exempel 1/10 där de dolda budet inte ens är 1,25% över de högsta öppna.Kenneth Klar skrev:
Mäklarens uppgift är att maximera priset för säljaren och den har då avvägningen mellan att avslöja ett dolt bud (som vi antar nu är säljarens högsta bud på bordet) så att den inte längre gäller, dvs bryta den budgivarens villkor så den avstår kontra att få andra potentiella budgivare att buda över ett icke formellt kommunicerat bud.
Lite subjektiv riskaptit och strategi kring vad mäklaren tror kan bli bästa budet för säljaren helt enkelt.