Dispyt med bostadsrättsförening om avloppsrör i kök – behöver råd
Hej!
Jag bor i en bostadsrätt och håller på att renovera mitt kök. I samband med detta ville jag ändra anslutningen för avloppet. Ursprungligen gick det ett gammalt rör på cirka 70 mm genom väggen, men jag har dragit om det till ett modernt 50 mm-rör. Det nya röret har korrekt fall och är utfört på ett fackmannamässigt sätt.
Anledningen till ändringen är att det annars inte skulle få plats bakom min nya diskmaskin – det finns även utanpåliggande vattenrör bakom som gör att det gamla 70 mm-röret tog för mycket plats. Med 50 mm-röret fungerar installationen och allt ligger snyggt och prydligt.
Styrelsen i föreningen menar att denna ändring är otillåten och kräver att jag återställer till original. Jag menar att det inte påverkar stammarna, utan enbart det rör som går inne i min egen vägg, och att den nya lösningen följer standard för moderna kök. Styrelsen har skickat en rättelseanmaning, men jag vill att Hyresnämnden prövar frågan innan jag eventuellt återställer.
Mina frågor:
All input är värdefull – både juridiskt och byggtekniskt.
Jag bor i en bostadsrätt och håller på att renovera mitt kök. I samband med detta ville jag ändra anslutningen för avloppet. Ursprungligen gick det ett gammalt rör på cirka 70 mm genom väggen, men jag har dragit om det till ett modernt 50 mm-rör. Det nya röret har korrekt fall och är utfört på ett fackmannamässigt sätt.
Anledningen till ändringen är att det annars inte skulle få plats bakom min nya diskmaskin – det finns även utanpåliggande vattenrör bakom som gör att det gamla 70 mm-röret tog för mycket plats. Med 50 mm-röret fungerar installationen och allt ligger snyggt och prydligt.
Styrelsen i föreningen menar att denna ändring är otillåten och kräver att jag återställer till original. Jag menar att det inte påverkar stammarna, utan enbart det rör som går inne i min egen vägg, och att den nya lösningen följer standard för moderna kök. Styrelsen har skickat en rättelseanmaning, men jag vill att Hyresnämnden prövar frågan innan jag eventuellt återställer.
Mina frågor:
- Har någon erfarenhet av liknande situationer där styrelsen kräver återställning trots att man bara ändrat det ”egna” avloppsröret?
- Hur ser lagen ut kring bostadsrättshavarens ansvar för avloppsrör som inte är stam?
- Är det rimligt att invänta Hyresnämndens beslut innan jag gör något?
- Finns det något tekniskt jag bör tänka på för att styrka att min lösning är korrekt och säker?
All input är värdefull – både juridiskt och byggtekniskt.
Ändring (eller installation) av bl.a. avloppsledning kräver styrelsens tillstånd.Max Wikman skrev:
Nytt från 2022 är att ett sådant ingrepp utan tillstånd även är grund för förverkande. Tidigare var regeln "uddlös" så länge ändringen inte orsakade skada för föreningen. Så man bör tänka sig för här, även om ett förverkande inte kan bli aktuellt om överträdelsen är av "ringa betydelse"
En viss grad av ändringar torde falla under underhållsansvaret, och därmed inte räknas som ändring i ovanstående bemärkelse. Går ledningen inne i väggen kan dock inte underhållsansvaret ligga på bostadsrättsinnehavaren.
Kan dock bli knepigt att argumentera att en dimensionsförändring skulle vara nödvändig för att uppfylla underhållsansvaret.
Tack för svar,C cpalm skrev:
Grejen är att röret är utanpåliggande och går in i en muff i väggen där stammen ligger. Jag har bara bytt ut röret efter stammen vilket är ca 1,5m till ett 50mm rör. Behövs verkligen föreningens godkännande för byte av mitt egna avloppsrör som avgrenar från stammen? Och om jag inte håller med deras beslut kommer dom då vända sig till hyresnämnden som gör sitt egna beslut som jag måste rättsligt följa? Om inte vad är deras och mitt nästa steg i denna dispyt?
Uppskattar verkligen er hjälp.
Som jag försökte få fram är det inte så enkelt då man måste skilja på underhåll vs. ändring/installation som regleras på helt olika sätt i bostadsrättslagen. Dvs. om röret faller under ditt underhållsansvar är du inte bara fri, utan även skyldig att se till att röret är i gott skick, inklusive byte om så skulle vara nödvändigt. Att däremot ändra röret kräver alltid föreningens tillstånd oavsett vem som har underhållsansvaret.
Här uppstår en uppenbar gränsdragningsproblematik - i någon mån kan ju en underhållsåtgärd alltid betraktas som en ändring, om än så subtil. Men jag menar att dimensionsförändringen svårligen kan anses vara en underhållsåtgärd.
Det du tänker på när du talar om "ditt" rör är att föreningen alltid har underhållsansvaret för stamledningar, även om dessa går genom lägenheten. Men det förändrar ju inget i din situation.
Ja, i princip, efter att parterna fått argumentera för sin sak.
Har inte läst någon rättspraxis under de nya reglerna för tillståndspliktiga ändringar, så jag vet inte hur nämnden resonerar i dessa frågor och vad de tänkbara utfallen kan förväntas bli.
Frågan är vilka argument du själv har för avsikt att framföra?
Med dagens skrivning i bostadsrättslagen har jag svårt att se hur du kan argumentera för att ändringen inte skulle kräva styrelsens tillstånd. En annan sak hade varit om du begärt tillstånd men blivit nekad, men det är möjligt att nämnden ändå resonerar som att så skulle vara fallet. Dvs. man kanske inte hakar upp sig så mycket på det faktum att du inte begärt tillstånd. Ingen aning...
BRF-lagen har följande:
"Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet."
DVS i detta fall svarar den boende för reparation/underhåll av avloppsledningen eftersom den hör till lägenheten. Detta skall dock vägas mot denna text:
"Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,"
Om 70mm->50mm är en ändring behöver man tillstånd, annars är det underhåll vilket enligt min tolkning inte behöver tillstånd. Om det nu är så att det är svårt att få tag på DN70 avloppsrör och det är en fackmannamässig lösning att använda DN50 istället anser jag att det faller under underhåll.
"Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet."
DVS i detta fall svarar den boende för reparation/underhåll av avloppsledningen eftersom den hör till lägenheten. Detta skall dock vägas mot denna text:
"Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,"
Om 70mm->50mm är en ändring behöver man tillstånd, annars är det underhåll vilket enligt min tolkning inte behöver tillstånd. Om det nu är så att det är svårt att få tag på DN70 avloppsrör och det är en fackmannamässig lösning att använda DN50 istället anser jag att det faller under underhåll.
Jag tycker tråden blir lite rörig för att komma vidare med råd.
1. Exakt vad är det för rör som har bytts? Var är det draget i sina olika delsträckor, t ex öppet i köket eller inne i en vägg?
@Max Wikman Innebär detta uttalande av dig att enbart avloppsröret som är synligt i lägenheten har bytts? "Grejen är att röret är utanpåliggande och går in i en muff i väggen där stammen ligger." Att du har bytt från muffen i väggen men inget mer.
2. Vem ansvarar för rörets underhåll i dess delsträckor enligt stadgarna? En vanlig lösning i stadgarna är att föreningen ansvarar för avloppsledningar till den punkt de tittar upp ur lägenhetens golv eller vägg och därefter ansvarar bostadsrättshavaren. Men det finns andra lösningar i vissa föreningar även synliga rör inne i köket faller på föreningen att underhålla. Normalt kan man som bostadsrättshavare inte ansvara för underhåll utanför lägenheten, alltså rör som går i golvet eller i lägenhetsomgivande väggar.
1. Exakt vad är det för rör som har bytts? Var är det draget i sina olika delsträckor, t ex öppet i köket eller inne i en vägg?
@Max Wikman Innebär detta uttalande av dig att enbart avloppsröret som är synligt i lägenheten har bytts? "Grejen är att röret är utanpåliggande och går in i en muff i väggen där stammen ligger." Att du har bytt från muffen i väggen men inget mer.
2. Vem ansvarar för rörets underhåll i dess delsträckor enligt stadgarna? En vanlig lösning i stadgarna är att föreningen ansvarar för avloppsledningar till den punkt de tittar upp ur lägenhetens golv eller vägg och därefter ansvarar bostadsrättshavaren. Men det finns andra lösningar i vissa föreningar även synliga rör inne i köket faller på föreningen att underhålla. Normalt kan man som bostadsrättshavare inte ansvara för underhåll utanför lägenheten, alltså rör som går i golvet eller i lägenhetsomgivande väggar.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 905 inlägg
Du utelämnar en viktig del av 7 kap. 7 § bostadsrättslagen här, nämligen tredje stycket första meningen, som lyder: ”Styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.” [min kursivering]M merbanan skrev:
Jag kan inte bedöma om minskningen av dimension är en sådan sak som styrelsen har rätt att neka, men givet TS beskrivning av att det är modern standard skulle jag gissa att det inte är det.
Jag skulle alltså i TS situation (om jag hade sakkunskapen) vänligt men bestämt påpeka att styrelsen fattat ett lagvidrigt beslut och att den behövde kontakta sin medlemsorganisation för att skaffa sig kunskap om vilken typ av saker den hade rätt att neka. Dock framgår av samma paragraf att det är du som måste ta det till hyresnämnden om styrelsen framhärdar i att dess beslut ska följas.
Bortsett från gränsdragningarna enl. bpstadsrättslagen. Så kan man inte säga att en 50mm ledning är en mer modern lösning. Till kök räcker 50mm rent flödesmässigt. Men man drar normalt sett 70mm så långt det är möjligt, Eftersom det blir mycket mer avlagringar av fett osv i en ledning från ett kök. Man vill ha en större marginal mot stopp i röret. Så bytet till 50 mm är en försämring underhållsmässigt. Det kommer lättare att bli stopp i den ledningen.
jag blir lite nyfiken, hur upptäckte föreningen att du dragit ett klenare rör?
jag blir lite nyfiken, hur upptäckte föreningen att du dragit ett klenare rör?
Det blev stopp.H hempularen skrev:
Vad jag har förstått är att om man har ett för stort rör med dåligt vattenflöde är det störrre risk för beläggning och därav stopp, vilket jag också noterade efter jag bytte ut det röret.H hempularen skrev:
Pågrund av annat fel som hittades när vi rev ett högskåp kontaktade vi föreningen för att kontrollera en befintlig skada såg dom ändringen.
Någon fördel med klenare rör tror jag inte på. Man brukar som sagt ha 70mm till köksavlopp så långt det går.
Att konsekvensen stopp i köksavloppet skulle vara en olägenhet eller orsaka påtaglig skada tror jag inte på.
Min uppfattning är att underhållsansvaret för ledningen ligger på den boende varvid denne har hög grad av beslutanderätt i hur gott skick av lägenheten uppnås.
Resonemanget att gå ner i dimension baseras dock på att 75mm inte passar i 70mm anslutningen i väggen.
Ja, dagens plastavloppsrör har en ytterdiameter på 75 mm. Den interna diametern varierar beroende på godsets tjocklek men med t ex en väggtjocklek på 2,6 mm så hamnar vi på nära 70 mm i innerdiameter.M merbanan skrev: