BRF vill höja avgiften med 80% – råd önskas!
Vi bor i en bostadsrättsförening i Stockholms innerstad (90 lägenheter, bildad slutet av 90-talet). Vi köpte vår lägenhet för drygt ett år sedan och frågade då om större renoveringar, som stambyten – men fick inget som helst besked om att något var på gång.
Nu meddelar styrelsen att stammarna måste bytas inom de närmaste åren. Kostnaden beräknas bli ca 15 miljoner kr och ska finansieras med lån, vilket innebär en avgiftshöjning på runt 80% – i två steg under två år.
I mailet från skriver styrelsen att de rekommenderar att vi "beslutar att genomföra stambytet, samt ge styrelsen mandat att ta fram tidplan, upphandling och finansieringslösning för projektet".
Vad innebär det att rösta ja på den här stämman? Ger vi styrelsen grönt kort genom hela projektet eller röstar vi för att de ska få lägga fram en planering som vi senare tar ställning till?
Jag har ärligt talat noll förtroende för vår styrelse och vill inte ge dem mandat att driva den här processen utan insyn och med ett obefintligt underlag.
Det är min första BRF och jag är helt novis. Jag har läst årsredovisningar och gamla stämmoprotokoll, men hittar inga spår av att detta har varit på gång, enda stället det omnämns är i ett gammalt underhållsdokument där det står att stammarna ska bytas 2017-2020, efter det nämns det inte protokollen från stämmorna eller i årsredovisningarna.
Jag tycker det känns väldigt märkligt att en så stor och kostsam renovering dyker upp utan längre framförhållning.
Min oro gäller både värdet på vår lägenhet och hur föreningens rykte kan påverkas av en så kraftig avgiftshöjning. För vår del innebär det att avgiften för vår 69 kvm lägenhet går från ca 4 000 kr till nästan 8 000 kr.
Frågor till er:
Tack på förhand för alla tips och råd!
Nu meddelar styrelsen att stammarna måste bytas inom de närmaste åren. Kostnaden beräknas bli ca 15 miljoner kr och ska finansieras med lån, vilket innebär en avgiftshöjning på runt 80% – i två steg under två år.
I mailet från skriver styrelsen att de rekommenderar att vi "beslutar att genomföra stambytet, samt ge styrelsen mandat att ta fram tidplan, upphandling och finansieringslösning för projektet".
Vad innebär det att rösta ja på den här stämman? Ger vi styrelsen grönt kort genom hela projektet eller röstar vi för att de ska få lägga fram en planering som vi senare tar ställning till?
Jag har ärligt talat noll förtroende för vår styrelse och vill inte ge dem mandat att driva den här processen utan insyn och med ett obefintligt underlag.
Det är min första BRF och jag är helt novis. Jag har läst årsredovisningar och gamla stämmoprotokoll, men hittar inga spår av att detta har varit på gång, enda stället det omnämns är i ett gammalt underhållsdokument där det står att stammarna ska bytas 2017-2020, efter det nämns det inte protokollen från stämmorna eller i årsredovisningarna.
Jag tycker det känns väldigt märkligt att en så stor och kostsam renovering dyker upp utan längre framförhållning.
Min oro gäller både värdet på vår lägenhet och hur föreningens rykte kan påverkas av en så kraftig avgiftshöjning. För vår del innebär det att avgiften för vår 69 kvm lägenhet går från ca 4 000 kr till nästan 8 000 kr.
Frågor till er:
- Vilka frågor bör jag ställa på extrastämman?
- Vad bör jag tänka på som bostadsrättsinnehavare i det här läget?
- Finns det något sätt att förstå om styrelsen har skött sin planering korrekt eller om något missats?
Tack på förhand för alla tips och råd!
Det står ju att det ska beslutas att genomföra stambytet. Så röstar man ja till det så lär de inte behöva någon mer omröstning för att starta.B Boombox skrev:
Egentligen inte. Någon (antagligen VVSare) hade ju tidigare tyckt det borde ske 2017-2020. Kanske har med flumbegreppet 'teknisk livslängd' att göra. Det troliga är väl att man bestämt sig för att köra så länge det går och nu har det plötsligt blivit något problem som får styrelsen att inse att det är dags.B Boombox skrev:
Tänk om man bytt 2017. Det hade varit ett stort slöseri, eftersom stammarna verkar ha hållit minst 8 år till så de som rekommenderade byte då hade uppenbarligen ingen aning.
Att ett stambyte behöver ske är en underhållsteknisk sanning - jag antar att det varit kunnig där och undersökt saken? Så där kan ni inte ha så mycket att säga till om - alternativet är att det börjar läcka avlopp och vatten i huset....
Avgiftshöjningen däremot står inte i proportion till kostnaden just för stambytet - utslaget 15 milj över 90 lghter blir bara 170 000 kr knappt per lägenhet - det kostar inte över fyra miljoner per år att låna till...
Avgiftshöjningen däremot står inte i proportion till kostnaden just för stambytet - utslaget 15 milj över 90 lghter blir bara 170 000 kr knappt per lägenhet - det kostar inte över fyra miljoner per år att låna till...
Har de presenterat en specifik orsak. Till exempel antal läckor eller annat mer konkret. Vill det sig illa kan styrelsens ordförande vara svåger till en rörläggeriägare med ont om jobb eller bara ett beslut på väldigt lösa grunder.
Hur gammalt är huset?
Hur gammalt är huset?
Inte svar på dina frågor men lite generellt om BRF's o styrelser
Troligen är BRFn ombildad från tidigare hyreshus där på 90talet.
Dvs husen är äldre än BRFn.
Då sitter inte det en "bygg" styrelse (styrelserepresentanterna är från byggbolaget) som många nybyggen har idag utan de som sitter i styrelsen är de som bor i lägenheterna.
Kunskapsnivån är därefter.
Sen är frågan vilken andel 1or och 2or föreningen har.
Stor andel = hög omsättning av styrelse.
Varför? Beror på två saker
1) Folk är inte så sugna på att sitta i en styrelse och det jobb som det medför.
2) 1or & 2or köps oftast av unga personer ... de bor några år och sen flyttar pga jobb, ny partner etc etc.
dessa saker gör att det kan bli svårt att få bra kontinuitet i vad som behöver fixas osv osv. samt att man gärna skjuter på problem så länge det går för så långt som möjligt slippa ta smällen själv.
Det som nu troligen skett är att nått gått sönder med en akut utrycking av rörmokare som konstaterat
"Stammarna borde varit bytta för länge sen"
Varvid nuvarande styrelse kollar igenom underhållsplanen och ser att jo stammarna rekomenderades att bytas 2017-2020 men det har inte gjorts.
Fler och större problem med stammarna lär komma speciellt om något har hänt.
Så därför har styrelsen då tagit in offerter på stambytet och fastnat för en viss offtert.
För att kunna finansiera stambytet behöver man bita i det sura äpplet och ta lån och därmed även höja avgifterna.
Dvs det har varit för låga avgifter i föreningen under lång tid för att öka värdet på lägenheterna och underhållsfonden har inte alls fått in det kapital som behövs. tillskott krävs.
Alternativet att inte byta stammarna och bara akut fixa det som går sönder kan komma att kosta mer än vad avgiftshöjningen nu blir samt att då är ändå stammarna kvar att byta .....
Säger inte att det är detta som skett men ett troligt senario.
Satt själv som ordförande i en BRF med 60 av 85 lägenheter 1or & 2or (eller nått i den häralden iaf) och vi hade motsvarande problem och frågeställningar. Styrelsen bytt massor med medlemmar under de 4 åren jag bodde där just pga jobb på annan ort samt ändrade familjeförhållanden (de flesta som satt i styrelsen var unga och 1+1 .. ni vet , så även för min del )
Troligen är BRFn ombildad från tidigare hyreshus där på 90talet.
Dvs husen är äldre än BRFn.
Då sitter inte det en "bygg" styrelse (styrelserepresentanterna är från byggbolaget) som många nybyggen har idag utan de som sitter i styrelsen är de som bor i lägenheterna.
Kunskapsnivån är därefter.
Sen är frågan vilken andel 1or och 2or föreningen har.
Stor andel = hög omsättning av styrelse.
Varför? Beror på två saker
1) Folk är inte så sugna på att sitta i en styrelse och det jobb som det medför.
2) 1or & 2or köps oftast av unga personer ... de bor några år och sen flyttar pga jobb, ny partner etc etc.
dessa saker gör att det kan bli svårt att få bra kontinuitet i vad som behöver fixas osv osv. samt att man gärna skjuter på problem så länge det går för så långt som möjligt slippa ta smällen själv.
Det som nu troligen skett är att nått gått sönder med en akut utrycking av rörmokare som konstaterat
"Stammarna borde varit bytta för länge sen"
Varvid nuvarande styrelse kollar igenom underhållsplanen och ser att jo stammarna rekomenderades att bytas 2017-2020 men det har inte gjorts.
Fler och större problem med stammarna lär komma speciellt om något har hänt.
Så därför har styrelsen då tagit in offerter på stambytet och fastnat för en viss offtert.
För att kunna finansiera stambytet behöver man bita i det sura äpplet och ta lån och därmed även höja avgifterna.
Dvs det har varit för låga avgifter i föreningen under lång tid för att öka värdet på lägenheterna och underhållsfonden har inte alls fått in det kapital som behövs. tillskott krävs.
Alternativet att inte byta stammarna och bara akut fixa det som går sönder kan komma att kosta mer än vad avgiftshöjningen nu blir samt att då är ändå stammarna kvar att byta .....
Säger inte att det är detta som skett men ett troligt senario.
Satt själv som ordförande i en BRF med 60 av 85 lägenheter 1or & 2or (eller nått i den häralden iaf) och vi hade motsvarande problem och frågeställningar. Styrelsen bytt massor med medlemmar under de 4 åren jag bodde där just pga jobb på annan ort samt ändrade familjeförhållanden (de flesta som satt i styrelsen var unga och 1+1 .. ni vet , så även för min del )
Om jag förstår rätt så anges det i underhållsdokument att utbyte av stammar kommer att ske i perioden 2017 till 2020, men det har ännu inte gjorts. En så här stor åtgärd kräver omfattande planering och bedömning, kanske har ni tidigare haft svaga styrelser. I sak så behöver utbyte inte ske för att man når ett visst år, det finns omfattande variation. Många föreningar spolar avlopp regelbundet, om man då filmar så får man en god bedömning. En viktig indikation är också om man får vattenskador, det är en indikation på att åtgärder troligen behövs. Vid extrastämman kan man ställa frågor kring underlaget. Man bör nog som ägare akta sig för att vara negativ, det kan leda till omfattande problem om åtgärder inte görs. Ni kan ju se det som en fördel att det tycks finnas en handlingskraftig styrelse som inte drar sig för allt arbete kring ett stambyte.B Boombox skrev:
Styrelsen är skyldig att bedöma underhållsbehovet och genomföra lämpliga åtgärder. Så länge det rör sig om underhåll är det styrelsen som beslutar. Att man nu genomför en extra stämma tyder på att styrelsen tycker att det är viktigt att åtgärderna är väl kända inom föreningen. Det finns inte krav på att genomföra fler extra stämmor kring varje steg i processen.
Styrelsen är ju vald av er medlemmar och bör ha förtroende. Om man inte känner förtroende bör man framföra detta, antingen vid kommande årsstämma eller begära en extra stämma för att välja ny styrelse. Om TS är engagerad kan ju TS anmäla sig som intresserad av att delta i styrelsen.
Redigerat:
I grunden är det styrelsen i en BRF som ansvarar för både underhållet och avgiftens storlek. D v s styrelsen kan utan att fråga medlemmarna köra på och genomföra underhåll, ta upp stora banklån och höja avgifterna. Den delen är redan förlorad.
Sen vill man vanligen inte köra på när man sitter i styrelsen, man önskar av psykologiska skäl en förankring i medlemskadern genom stämmobeslut. D v s det första skälet att ta detta via stämma är att social/psykologisk/förankringsgrundad. En sorts aktsamhet.
Sen finns det en annan juridisk aspekt vid stambyten och det är att föreningen måste gå in och tillfälligt ta över underhållsansvar som bostadsrättshavarna ansvarar för och dessutom ta lägenheten i anspråk för stambytet. Man behöver riva bostadsrättshavarnas badrum och installera nya badrum. För att få denna rätt krävs enligt bostadsrättslagen stämmobeslut med 2/3 kvalificerad majoritet.
D v s det här stämmobeslutet är GO eller STOP. Ges GO så blir det stambyte som styrelsen arrangerar.
Sen vill man vanligen inte köra på när man sitter i styrelsen, man önskar av psykologiska skäl en förankring i medlemskadern genom stämmobeslut. D v s det första skälet att ta detta via stämma är att social/psykologisk/förankringsgrundad. En sorts aktsamhet.
Sen finns det en annan juridisk aspekt vid stambyten och det är att föreningen måste gå in och tillfälligt ta över underhållsansvar som bostadsrättshavarna ansvarar för och dessutom ta lägenheten i anspråk för stambytet. Man behöver riva bostadsrättshavarnas badrum och installera nya badrum. För att få denna rätt krävs enligt bostadsrättslagen stämmobeslut med 2/3 kvalificerad majoritet.
D v s det här stämmobeslutet är GO eller STOP. Ges GO så blir det stambyte som styrelsen arrangerar.
Det låter snarare som att tidigare styrelser inte gjort sitt jobb, utan pressat ner avgifterna så att BRFen inte har så mycket kapital, trots att det var länge sedan större åtgärder gjorts. Detta leder nu till att man måste låna för att täcka kostnaderna, mer lämpligt hade varit att byggt upp mer kapital och lånat mindre.
Däremot låter avgiftshöjningen lite väl hög, men det beror ju på vilket annat underhåll som kom kommer, hur ekonomin ser ut i övrigt, osv.
När man köper en lägenhet i BRF tycker jag att man bör undersöka när större åtgärder gjorts och även titta på BRFens lån/kvm, samt hur mycket BRFen haft vid senaste årsredovisning. Bland större underhåll räknar jag renovering av tak, fasad, balkonger, värmesystem, el, vatten och avlopp.
Så min åsikt är alltså att avgiftshöjningen kanske är lite väl att ta i, men att det förmodligen väldigt rimligt med ett stambyte. Tänk på att framförallt badrum och möjligtvis även kök renoveras samtidigt så det höjer ju värdet på bostaden, och det blir ju längre tid till nästa stambyte så även det är värdehöjande. (Å andra sidan vill ni förmodligen göra åtminstone några tillägg i renoveringarna och detta kostar, och dessutom är det inte alls kul att bo i ett stambyte.)
Däremot låter avgiftshöjningen lite väl hög, men det beror ju på vilket annat underhåll som kom kommer, hur ekonomin ser ut i övrigt, osv.
När man köper en lägenhet i BRF tycker jag att man bör undersöka när större åtgärder gjorts och även titta på BRFens lån/kvm, samt hur mycket BRFen haft vid senaste årsredovisning. Bland större underhåll räknar jag renovering av tak, fasad, balkonger, värmesystem, el, vatten och avlopp.
Så min åsikt är alltså att avgiftshöjningen kanske är lite väl att ta i, men att det förmodligen väldigt rimligt med ett stambyte. Tänk på att framförallt badrum och möjligtvis även kök renoveras samtidigt så det höjer ju värdet på bostaden, och det blir ju längre tid till nästa stambyte så även det är värdehöjande. (Å andra sidan vill ni förmodligen göra åtminstone några tillägg i renoveringarna och detta kostar, och dessutom är det inte alls kul att bo i ett stambyte.)
Fundera också på om detta inte ska göras delvis med kapitalinsatser/direktfakturering av bostadsrättshavarna. Pengarna borde finnas hos medlemmarna eftersom det är Sveriges rikaste område typ. Fördelen med detta är väl att medlemmarna kan använda ROT för en stor del av kostnaden och dessutom kan man göra ränteavdrag om man lånar upp pengarna. Inget av detta kan BRFen göra.
Kapitaltillskott är bra vid så här omfattande åtgärder, men min erfarenhet är att det i praktiken är svårt. Även om det är ett område med landets högsta priser så är det inte alla som har möjlighet. Två exempel kan vara den unga familjen som just köpt med hög belåning eller ensam änka/änkling med låg pension. Dessa båda exempel har svårt att få ett lån. Man kan då välja att vissa ger ett tillskott och andra inte. Man får då en differentiering i två grupper där de som betalt tillskott får lägre avgift. Denna lösning förekommer men kan vara knepig att hantera praktiskt.Claes Sörmland skrev:
En fråga? Får man fakturera bostadsrättshavare, med möjlighet till ROT, för åtgärder som föreningen är ansvarig för?
Ingen aning, men skulle jag sitta i den BRF styrelsen skulle jag nog sänka en bit, typ en 1/3 till hälften av höjningen. Detta för att återkapitalisera underhållsfonden som troligen behöver bli större.Hep skrev:
Jag vill inte strö salt i såren men att kolla när stambyte är gjort är väl en av de första grejerna man gör när man kollar på lägenhet?
Du bör ställa frågor om hur finansieringen är tänkt att ske i och med att priset verkar lite väl högt. Det kan ju vara så att föreningen passar på att justera avgiftsnivån generellt också eller ska andra stora renoveringar ske snart? Många föreningar har tagit ut alldeles för låga avgifter under lång tid vilket visades ganska tydligt när inflationen tog fart för några år sedan.
Du bör ställa frågor om hur finansieringen är tänkt att ske i och med att priset verkar lite väl högt. Det kan ju vara så att föreningen passar på att justera avgiftsnivån generellt också eller ska andra stora renoveringar ske snart? Många föreningar har tagit ut alldeles för låga avgifter under lång tid vilket visades ganska tydligt när inflationen tog fart för några år sedan.
Varför är det knepigt? Har ingen som helst erfarenhet av detta men har förstått att min förenings balkonger löstes med kapitaltillskott en gång i världen.K klimt skrev:
Troligen inte. Men föreningen är ju inte ansvarig för badrumsrenovering så den stora kostnaden löser sig. Själva stambytet blir krångligare. Man kan ju också ändra stadgarna så att grodans och golvbrunnens underhåll läggs på bostadsrättshavaren före man drar igång så ligger ansvaret rätt för ROT. Kvar blir då själva stammarna, men de brukar inte vara så dyra.K klimt skrev: