Svårt att hyra ut nyproduktion till "marknadspris"
DN har en artikel med medföljande ledare där de uppmärksammar att det börjar bli svårt att hyra ut nyproduktion. Artikeln listar flera skäl till detta medan ledaren, backad av timbroargument, förespråkar marknadshyror.
https://www.dn.se/ekonomi/skifte-pa-hyresmarknaden-fran-bostadsbrist-till-tomma-lagenheter/
https://www.dn.se/ledare/hela-systemet-ar-riggat-mot-dem-som-verkligen-behover-bo-billigt/
Rubriken "Skifte på hyresmarknaden - från bostadsbrist till tomma lägenheter" är vilseledande eftersom bostadsbristen fortfarande består. Skiftet rubriken nämner har inte skett vilket framgår i artikeln.
Det är komiskt att läsa de senfärdiga insikterna från politiker och andra. Som arkitekt med stor erfarenhet av flerbostadsprojekt i Stockholmsregionen kan jag säga att vi som arbetade visste om och pratade om problemen redan för 10 år sedan. Punkterna nedan nämns i artikeln men formuleras annorlunda.
1. Fel typ av bostäder har byggts. Efterfrågan på fyror är stor men smålägenheter har byggts.
2. Nyproduktion är inte attraktivt eftersom äldre lägenheter har bättre kvaliteter och lägen.
3. Hyrorna för nyproduktion är för höga. Få "har råd att efterfråga" det som byggs. (ursäkta nyspråket)
Personer i artikeln och författaren till ledaren drar sedan en rad slutsatser från detta som är rakt motsatta erfarenheten från oss som jobbar med saken.
Punkt 1, fel typ av bostäder
Smålägenheter, helst 2or byggdes för att det gav mest vinst. Skälen till detta är rätt komplicerade men har att göra med en kombination av byggtekniska saker och hur byggherrar betalar för byggrätter och sätter hyra. Sedan gör allmännyttan och andra marknadsundersökningar där de undersöker vad folk "har råd att efterfråga". Eftersom nyproduktion är så dyr blir svaret att smålägenheter efterfrågas. Även stora familjer har ju inte råd med nyproducerade fyror eller större, deras inkomst räcker bara till små lgh. I områden med stor och uppenbar brist på stora lägenheter byggdes därför ännu mer små lägenheter. Personer i artikeln drar då slutsatsen att småhus lockar. Av erfarenhet är detta ett felslut. Barnfamiljer tvingas flytta från områden de trivs i för att bristen på större lägenheter i deras prisklass är för stor. De flyttar då ofta till hus i kranskommuner eller "hem" till ursprungsorten för att det är deras enda chans att få tillräckliga kvm för sin familj. Anekdotiskt vill de allra flesta helst undvika flytt och skulle helst fortsätta bo i lägenhet.
Punkt 2, nyproduktion är inte attraktivt
Nyproduktion har generellt inte lika hög kvalitet som befintligt bestånd. Generellt är planlösningarna sämre, ljusföring etc icke beaktat, material billigare, entréer och trapphus oattraktiva och stadsplaneringen tätare med sämre grönytor. Dessutom har de generellt sämre läge än befintligt bestånd. Det är få "produkter" som blir sämre för varje år på det sätt bostäder blir. Prestandan hos flerbostadshus ökar men inte på ett sätt som gynnar de boende. Jag kan lova att arkitekter är medvetna om detta och svär varje dag över att de tvingas rita hus som är sämre än äldre hus.
Punkt 3, för höga hyror
Nyproduktion är alltså oftast sämre och mycket dyrare än befintligt bestånd. Bostadsrättsmarknaden lever på förväntad värdeökning istället för boendekvaliteter så där är problemet mindre. För flera år sedan varnade hyresvärdar i mer perifera kommuner för att den "nya" hyressättningen där man i princip har marknadshyra i nyproduktion de första åren ledde till hyror folk inte har råd med. Argumentationen för marknadshyra är därför absurd på flera plan. Det är marknaden som skapat överskott på fel typ av bostad och det är den som kräver hyror folk inte kan betala. Om Sverige haft en bostadspolitik hade man kunnat säkerställa att det byggs för att möta behov i stället för att göra bisarra och uppenbart felvisande marknadsundersökningar. Markpriset pekas ut som del av problemet vilket såklart är sant. Tror man på den fria marknaden blir problemet dock olösbart eftersom kommuner såklart måste sälja till det pris marknaden har råd att betala. Annars ger man ju pengar direkt till byggherrarna.
Utöver detta så pratar Timbro, som citeras i ledaren, hela tiden om billiga hyresrätter i innerstan. Detta är förmodligen en medveten distraktion men kan också vara på grund av deras navelskådande innerstadsumgänge. Det finns få hyresrätter i innerstaden kvar. De är ju som alla vet ombildade. Det bestånd som finns kvar är inte statisktikt relevant för bostadspolitiken. Alla som tar upp den tropen saknar kritiskt tänkande eller försöker medvetet att vilseleda.
Då kan man ju ställa sig frågan hur fri hyressättning möjligen kan lösa bostadsbristen. Vi börjar redan ha ett för stort bestånd med hög presumtionshyra som sätts för att säkerställa byggherrarnas vinster. Det finns inget scenario där marknadshyra på ett trovärdigt sätt leder till fler och billigare bostäder. Bristen i planlagt mark och kostnaden för nyproduktion omöjliggör detta. Bostäder står globalt hellre tomma än uthyres/säljes till marknadspris.
https://www.dn.se/ekonomi/skifte-pa-hyresmarknaden-fran-bostadsbrist-till-tomma-lagenheter/
https://www.dn.se/ledare/hela-systemet-ar-riggat-mot-dem-som-verkligen-behover-bo-billigt/
Rubriken "Skifte på hyresmarknaden - från bostadsbrist till tomma lägenheter" är vilseledande eftersom bostadsbristen fortfarande består. Skiftet rubriken nämner har inte skett vilket framgår i artikeln.
Det är komiskt att läsa de senfärdiga insikterna från politiker och andra. Som arkitekt med stor erfarenhet av flerbostadsprojekt i Stockholmsregionen kan jag säga att vi som arbetade visste om och pratade om problemen redan för 10 år sedan. Punkterna nedan nämns i artikeln men formuleras annorlunda.
1. Fel typ av bostäder har byggts. Efterfrågan på fyror är stor men smålägenheter har byggts.
2. Nyproduktion är inte attraktivt eftersom äldre lägenheter har bättre kvaliteter och lägen.
3. Hyrorna för nyproduktion är för höga. Få "har råd att efterfråga" det som byggs. (ursäkta nyspråket)
Personer i artikeln och författaren till ledaren drar sedan en rad slutsatser från detta som är rakt motsatta erfarenheten från oss som jobbar med saken.
Punkt 1, fel typ av bostäder
Smålägenheter, helst 2or byggdes för att det gav mest vinst. Skälen till detta är rätt komplicerade men har att göra med en kombination av byggtekniska saker och hur byggherrar betalar för byggrätter och sätter hyra. Sedan gör allmännyttan och andra marknadsundersökningar där de undersöker vad folk "har råd att efterfråga". Eftersom nyproduktion är så dyr blir svaret att smålägenheter efterfrågas. Även stora familjer har ju inte råd med nyproducerade fyror eller större, deras inkomst räcker bara till små lgh. I områden med stor och uppenbar brist på stora lägenheter byggdes därför ännu mer små lägenheter. Personer i artikeln drar då slutsatsen att småhus lockar. Av erfarenhet är detta ett felslut. Barnfamiljer tvingas flytta från områden de trivs i för att bristen på större lägenheter i deras prisklass är för stor. De flyttar då ofta till hus i kranskommuner eller "hem" till ursprungsorten för att det är deras enda chans att få tillräckliga kvm för sin familj. Anekdotiskt vill de allra flesta helst undvika flytt och skulle helst fortsätta bo i lägenhet.
Punkt 2, nyproduktion är inte attraktivt
Nyproduktion har generellt inte lika hög kvalitet som befintligt bestånd. Generellt är planlösningarna sämre, ljusföring etc icke beaktat, material billigare, entréer och trapphus oattraktiva och stadsplaneringen tätare med sämre grönytor. Dessutom har de generellt sämre läge än befintligt bestånd. Det är få "produkter" som blir sämre för varje år på det sätt bostäder blir. Prestandan hos flerbostadshus ökar men inte på ett sätt som gynnar de boende. Jag kan lova att arkitekter är medvetna om detta och svär varje dag över att de tvingas rita hus som är sämre än äldre hus.
Punkt 3, för höga hyror
Nyproduktion är alltså oftast sämre och mycket dyrare än befintligt bestånd. Bostadsrättsmarknaden lever på förväntad värdeökning istället för boendekvaliteter så där är problemet mindre. För flera år sedan varnade hyresvärdar i mer perifera kommuner för att den "nya" hyressättningen där man i princip har marknadshyra i nyproduktion de första åren ledde till hyror folk inte har råd med. Argumentationen för marknadshyra är därför absurd på flera plan. Det är marknaden som skapat överskott på fel typ av bostad och det är den som kräver hyror folk inte kan betala. Om Sverige haft en bostadspolitik hade man kunnat säkerställa att det byggs för att möta behov i stället för att göra bisarra och uppenbart felvisande marknadsundersökningar. Markpriset pekas ut som del av problemet vilket såklart är sant. Tror man på den fria marknaden blir problemet dock olösbart eftersom kommuner såklart måste sälja till det pris marknaden har råd att betala. Annars ger man ju pengar direkt till byggherrarna.
Utöver detta så pratar Timbro, som citeras i ledaren, hela tiden om billiga hyresrätter i innerstan. Detta är förmodligen en medveten distraktion men kan också vara på grund av deras navelskådande innerstadsumgänge. Det finns få hyresrätter i innerstaden kvar. De är ju som alla vet ombildade. Det bestånd som finns kvar är inte statisktikt relevant för bostadspolitiken. Alla som tar upp den tropen saknar kritiskt tänkande eller försöker medvetet att vilseleda.
Då kan man ju ställa sig frågan hur fri hyressättning möjligen kan lösa bostadsbristen. Vi börjar redan ha ett för stort bestånd med hög presumtionshyra som sätts för att säkerställa byggherrarnas vinster. Det finns inget scenario där marknadshyra på ett trovärdigt sätt leder till fler och billigare bostäder. Bristen i planlagt mark och kostnaden för nyproduktion omöjliggör detta. Bostäder står globalt hellre tomma än uthyres/säljes till marknadspris.
Intressant diskussion och angeläget ämne. Vi har kanske flyttklara barn eller barnbarn även om vi inte är berörda själva. Jag har hört talas om hyror i nyproduktion på över 20 000 för en trea, då inser man att detta har kapsejsat. Lösningen är att röja i träsket av oseriösa byggare, felaktiga subventioner, överbelastning med regler och socialistiskt tänkande. Därtill måste man bygga för flexibla bostäder, t ex så att en femma kan göras om till en tvåa och en trea eller t o m fyra ettor eller liknande.makhno_ skrev:
Marknadshyror och att släppa på bygglovsregler o d är det som omedelbart sätter fart på detta. Statligt garanterade och lågräntiga topplån för unga par med barn som sätter bo är nog tyvärr ett nödvändigt ont. Men slopa alla bidrag och avdrag generellt och se till att även bomarknaden kan få fungera naturligt. Gör det attraktivt för gamla personer att sälja sin för stora villa genom att ändra skattereglerna. Nästan alla vill bo i eget hus.
Jag föreställer mig att man verkligen kan rätta till den ganska sjuka bostadsmarknaden i landet.
Hyrorna i dessa tomma, nyproducerade lägenheter är väl helt uppenbarligen inte marknadsmässiga? En potentiellt dum fråga: varför tittar man inte på den lokala efterfrågan och sänker hyrorna till en nivå där bostäderna blir uthyrda?
Är inte detta bara ett tillfälligt problem?
Den stora generationen 80-talisterna har barn nu och har fyllt skolan, det kräver större boenden att ha ungdom hemma. Spaningen är att om några år syns att det är över med barnafödandet eftersom den yngre generationen tackar nej till barn. Kommunerna planerar nu för omfattande nedläggning av skolor och lägger redan ned förskolor.
I det åldrande Sverige utan invandring och barnafödande som politiken nu arbetar för både till vänster och höger lär vi inte behöva bygga en massa lägenheter. Särskilt inte i oattraktiva lägen som Barkarby. Ute i ingenstans.
Den stora generationen 80-talisterna har barn nu och har fyllt skolan, det kräver större boenden att ha ungdom hemma. Spaningen är att om några år syns att det är över med barnafödandet eftersom den yngre generationen tackar nej till barn. Kommunerna planerar nu för omfattande nedläggning av skolor och lägger redan ned förskolor.
I det åldrande Sverige utan invandring och barnafödande som politiken nu arbetar för både till vänster och höger lär vi inte behöva bygga en massa lägenheter. Särskilt inte i oattraktiva lägen som Barkarby. Ute i ingenstans.
Så här ser alltså Barkarbystaden ut. Några fyrkantiga kvarter i samtidsmodernistisk stil utskitna på ett gammalt flygfält bredvid en motorväg och ett handelsområde med enorma köplador (IKEA) långt ifrån allt annat:
Hade dessa legat på Gärdet bredvid TV- och radiohuset hade de hyrts ut.
Hade dessa legat på Gärdet bredvid TV- och radiohuset hade de hyrts ut.
Det byggs ju även hyresrätter i attraktivare lägen. I de södra närförorterna invid mig har man nog byggt minst en barkabystad men utspridd på gamla parkeringsplatser, grusplaner de sista plättarna av industri o.s.v. Det syns ganska tydligt vad som är hyresrätter och vad som är bostadsrätter, då de förstnämnda ofta har billigare fasadmaterial, identiska fönster satta i en rak matris, små enkla balkonger o.s.v.Claes Sörmland skrev:
Dessa är nog sannolikt lätta att hyra ut.
Intressant med Stockholm är att varenda kvadratmeter av innerstan är utvecklad och uppiffad. Vi saknar helt de oattraktiva, billigare områden som finns i internationella storstäder. Kan man tänka sig ett ockuperat sekelskifteshus mitt på kungsholmen? Det förefaller att staden gjort sig alldeles för liten och misslyckats med att locka ut höginkomsttagare till nybyggda områden.
Ja, när man satte de slutliga stadsgränserna på 1930-talet och började bygga förort så gick det ju fel. Men lätt att säga nu i efterhand, vem kunde vid den tiden tro att den välbetalda övre medelklassen skulle vilja bo i sunkiga arbetarbostäder i mörka innerstan?S Staffan-N skrev:
Det enkla svaret är att då får inte byggarna in hyror som täcker byggkostnaderna. Finns med i en annan av DN:s pågående artikelserie om bostadsmarknaden: https://www.dn.se/ekonomi/ny-lagenhet-for-23-000-i-manaden-har-statt-tom-i-snart-ett-ar/S Staffan-N skrev:
Lemar som uttalar sig ovan är fastighetschef i företaget som äger t.ex. det huset.
De flesta lägenheterna i huset är uthyrda enligt henne. De andra 4 lägenheterna som står tomma är 1
r på 26 kvm.I Barkarbystaden får du en 5:a på 116 kvm för 23 000 kr/mån. Lägenheten som citatet ovan handlar om.H hovapettson skrev:
Bygga billigare går knappast. Nyproduktionen är rejält pressad redan. Kolla bara på material, detaljer och planlösningar. Skräp hela vägen. Att acceptera ytterligare sänkt kvalitet är helt orimligt. Få förstår att miljonprogramsnivå i boendekvalitet inte går att bygga idag. För dyrt. Storskaligheten är liknade idag redan även om enhetligheten är mindre. De jag pratat med säger att variationen inte är kostnadsdrivande eftersom den är så ytlig.
Hyresrätter är oftast bättre rent tekniskt än bostadsrätter eftersom hyresvärden har visst inflytande i systemval och kommer står för underhåll.
Bostadsrätter är ofta riktigt risiga byggen men där det lagts pengar på vissa utvalda och synliga livsstilsmarkörer.
Den stora missen var utförsäljningen. Enorma mängder billiga hyresrätter försvann och kan inte ersättas med nyproduktion. Att Sverige som enda land saknar aktiv bostadspolitik gör det sedan ännu värre.
Det skall förstås att problemet är globalt även om det på vissa sätt är värre i Sverige. Bostadsproblematiken finns i stort sett hela västvärlden. Det är som jag nämnt i andra trådar ett resultat av ekonomins utveckling endast extremt stark politik kan motverka lite. Assets och finansprodukter har exploderat i värde medans arbete och produktivitet snart inte betyder något.
Hyresrätter är oftast bättre rent tekniskt än bostadsrätter eftersom hyresvärden har visst inflytande i systemval och kommer står för underhåll.
Bostadsrätter är ofta riktigt risiga byggen men där det lagts pengar på vissa utvalda och synliga livsstilsmarkörer.
Den stora missen var utförsäljningen. Enorma mängder billiga hyresrätter försvann och kan inte ersättas med nyproduktion. Att Sverige som enda land saknar aktiv bostadspolitik gör det sedan ännu värre.
Det skall förstås att problemet är globalt även om det på vissa sätt är värre i Sverige. Bostadsproblematiken finns i stort sett hela västvärlden. Det är som jag nämnt i andra trådar ett resultat av ekonomins utveckling endast extremt stark politik kan motverka lite. Assets och finansprodukter har exploderat i värde medans arbete och produktivitet snart inte betyder något.
Det är en bra ide men dyrt. Flexibilitet är tyvärr inte gratis. Det var vanligt på 50-talet med lgh som hade uthyrnings del. Ytor är så pressade idag att det är svårt att tänka sig.H hovapettson skrev:
Nej. Som beskrivits är marknadshyror redan för höga för att hyras ut. Den finns ingen scenario där marknadshyror resulterar i lägre hyror och fler byggda bostäder. Det enda som kan ske är en viss ökad segregering när hyror höjs i vissa attraktiva områden. Detta är också tvångsförflyttning av människor.H hovapettson skrev:
Flyttkedjor finns inte. Det har forskats på det. Det sker bara när personer dör. Iden lever vidare trots bevisen men det är nog bara desperation som talar.
Nästan alla vill heller inte bo i hus. Sverige är inte längre fullt så "bonnigt" som det var. Många har erfarenhet av stadsliv och föredrar gemensamma bostadsformer. Det går i och för sig att få till täta och rimligt urbana radhus.
Vad är det för boendekvalitet du tänker på i miljonprogrammen?
Lika förbannat tror jag att det går att lösa ifall man vill. Nummer ett är att luckra upp dessa avgifter och krav som verkligen fördyrar boendet. Jag förstår att t ex brandsäkerhet inte kan tummas på, men det är många som vill dansa kring guldkalven. Grundtanken är ett unga bor i motsvarande studentrum ("korridor"), unga barnlösa ganska smått osv. Det lustiga är att man kunde tro att problemet rör storstäder där alla vill bo, men uppenbarligen är det tokdyrt överallt så att dessa olycksaliga bidrag till höger och vänster kommer in och rubbar den naturliga marknadsekonomin. Jag fick själv en "gåva" från skattekollektivet 1996 när jag byggde hus - ett s k investeringsbidrag som vi aldrig bett om. Men vem tackar nej till 96 000 kr?
- Yta
- Boendekostnad
- Planlösningar som fungerar och inte har stora brister
- Dagsljus
- Begränsad insyn
- Välplanerade områden med avseende till avstånd, infrastruktur, service och grönområden.
Det som byggdes är helt enkelt skrämmande väl anpassat till svenska liv och behov än idag.
Det finns vissa saker i det svenska systemet som fördyrar. Problemet med byggpriserna är ju inte subventioner etc utan någon form av problem med marknaden. Svenska byggpriser är ju 40% dyrare än EU genomsnittet eller vad det var. Ofattbart när det är så enkelt att upphandla inom EU.H hovapettson skrev:
Tillgänglighetskraven är också rätt tunga men de sammanfaller på vissa sätt med byggbranchen för de bygger ändå bara på plan mark...
Redigerat:
Du har inte så bra koll va?
Barkarby till STHLM Central 18 min (ute i ingenstans)
Gärdet till STHLM Central 10 min
Du resonerar precis som att Barkarby låg helt ute på vischan!.
Sedan är det självklart dom "bortskämda" byggherrars extrema vinstmarginaler, som fuckat upp all nyproduktion sista 25 åren....Och att girig-Sverige (som förstör samhället) tillåts att hålla på som dom gör!
Banker, Elbolag, matjättar, större byggföretag, riskkapitalister osv osv