Småhus bättre än fonder, men se upp

På 70-talet blev de svenskar som ägde fastigheter rika, tack vare politiskt beslut. På 80-talet och 90-talet var det istället Stockholmsbörsen som skapade förmögenheter – men efter 1996 är det åter främst bostäderna som gjort den svenska medelklassen rik.

Svenska småhuspriser nådde en topp realt sett 1980 och därefter föll priserna justerat för inflationen. En brant återhämtning kom 1988-1991, men sedan försämrades ränteavdragen och först 1996 var de reala villapriserna åter tillbaka på samma nivå som 1980. Därefter fortsatte bolånen att bli allt billigare och vi har upplevt 15 år med brant stigande bostadspriser. Enligt SCB har småhus för permanentboende i Sverige i snitt stigit 150 procent de senaste 15 åren, vilket motsvarar 6 procent värdeökning per år. Och i vissa områden kring storstäderna är uppgången ännu större.

 

Uppgången är nästan samma som fondspararna i snitt har fått de senaste 15 åren, för svenskregistrerade fonder har stigit 7 procent per år (ett ovägt snitt). De låga räntorna har gjort att räntefonder varit lite sämre än aktiefonder, men bland dessa är spridningen stor: Japanfonderna har förlorat pengar sedan 1996 medan de flesta Sverigefonder har stigit över 10 procent per år. Och två börsras med botten hösten 2002 och hösten 2008 har gjort utvecklingen väldigt ojämn.

Bara 7 procent per år låter inte så mycket, men med ränta på ränta under femton år och hänsyn till att de bästa fonderna har stigit mycket mer räknat i kronor så har 1000 kronor som sattes in i januari 1996 i fondsparande i snitt vuxit till drygt 3000 kronor. Och det är netto efter alla avgifter. Samtidigt har standardvillan ökat i pris nästan lika mycket, fast räknat i miljoner istället för tusenlappar.

Lån ger hävstång
De flesta svenskar som ägt sin bostad de senaste 15 åren har dock upplevt en mycket större ökning av sin förmögenhet, eftersom bostaden normalt varit belånad. Den ”hävstång” som bolånen ger har gjort att många i storstäderna snarare blivit 15-20 procent rikare per år.

Andra skillnader gör det svårare att jämföra aktier och bostäder som sparformer. En väsentlig nackdel med sparandet i boendet är förstås att transaktionskostnaderna är höga. Mäklaren tar procent på hela försäljningsvärdet och drift och underhåll är i längden dyrt. Många som gjort en rejäl vinst på sitt boende har under åren lagt ned stora summor på tillbyggnader och renoveringar, så nettovinsten är ofta betydligt lägre.

Och femton år räcker inte alls för att avgöra, det blir uppenbart när man jämför perioden 1981-95 med perioden 1996-2010. Dels är prissvängningarna kraftiga, särskilt på aktiemarknaden, så start- och slutpunkt har stor betydelse. Dels har Sveriges ekonomi förändrats totalt på trettio år, från en politiskt styrd sluten ekonomi till en liten del av EU och världsmarknaden.

Aktier ska stiga mer
Enligt ekonomisk teori ska dock bostäder inte ge lika stor värdestegring som aktier. Bostadspriserna ska sett över långa tidsperioder följa med den allmänna BNP-utvecklingen uppåt, medan aktier ska ge extra betalt för den risk investeraren tar i form av en årlig utdelning. Å andra sidan ger förstås bostäder sin egen typ av mervärde – att man kan bo där medan man äger dem.

Men risken för förluster är också hög, när den långsiktiga räntependeln svänger tillbaka. Bostäder i Sverige har tidigare har fallit i värde realt sett både första halvan av 80-talet och första halvan av 90-talet. Efter de senaste årens branta uppgång varnar många experter att när bolåneräntorna återvänder till en historiskt normal nivå kring 6,5 procent så kommer de svenska bostadspriserna åter att falla.

• Är din tomt värd mer än huset?