Köpa & sälja hus, Renovera

Höja värdet på huset inför försäljning

När vi bad fyra mäklare att rangordna vilka renoveringsåtgärder som lönar sig bäst att genomföra inför en husförsäljning fick vi fyra olika svar. Det rätta svaret på frågan verkar vara att - det beror på. Det finns dock ett antal tumregler för att renovera lönsamt inför försäljning som alla tycks vara överens om.

Experter menar att det är värdehöjande för huset att ha en fräsch fasad och ett ordentligt tak.

Experter menar att det är värdehöjande för huset att ha en fräsch fasad och ett ordentligt tak. Foto: Alla bilder Länsförsäkringar Fastighetsförmedling

När det har blivit dags att sälja huset är det många som frågar sig om man kanske borde renovera något på huset för att få ut en större köpeskilling. Men är det kök, badrum, fasad eller något annat som man ska prioritera i så fall? Innan vi går in på mäklarnas svar i den här undersökningen, låt oss konstatera följande allmängiltiga råd om att öka husets värde inför en försäljning:

  1. Åtgärda först rena fel på huset.
  2. Det är bra att ha en jämn standard i huset.
  3. Det är bra att ha samma stil genomgående i huset.
  4. Det finns ett värde av att köparen kan flytta rakt in utan att göra något.
  5. Är huset i stort renoveringsbehov, gör inga större åtgärder utan sälj istället som ett renoveringsobjekt.
  6. Se om du kan skapa ett sovrum till.
  7. Rensa och städa, ordning och reda.
Kök
En stor välordnad bänkyta i köket.

Något alla är överens om är att man först bör åtgärda rena fel i huset såsom ett läckande tak, en kökslucka som är sönder eller ett skadat golv. Om köparen hittar ett fel vid visningen är det lätt att man misstänker att huset har fler fel. 

Nästa sak att tänka på är att ha en jämn standard i huset. Är allt renoverat förutom tvättstugan? Då kan det löna sig att faktiskt renovera även den så att den håller samma standard som resten av huset.

Det finns ett värde i att köparen kan flytta rakt in i huset utan att behöva renovera något alls.

På samma sätt, om hela huset är i stort renoveringsbehov så höjer det förmodligen inte värdet att renovera ett enda rum. Istället är det då bättre att sälja huset som ett renoveringsobjekt.

Sovrum till killen
Se om det finns möjlighet att dela av och skapa ett rum till.

Fler sovrum är många gånger bra, så om det finns möjlighet att dela av och skapa ett nytt sovrum kan det locka fler spekulanter.

Det är bra att ha en enda genomgående stil som genomsyrar hela huset, t ex sekelskifte, skandinavisk design, New England eller vad det nu kan vara. Stilen på inredning får gärna stämma med husets stil.

Säljer du vid rätt tid får du fler spekulanter och en livligare budgivning, förhoppningsvis med högre slutpris som följd. Enligt mäklare brukar augusti till oktober vara den bästa tiden att sälja.

Uteplats
Under sommarmånaderna visar trädgården sig från sin bästa sida 

Alla bostäder och försäljningar har olika förutsättningar

Mäklare som säljer hus dagligen är ju experter på ämnet. Markus Elias på Historiska hem menar att husägaren bör ta hjälp av en expert för att avgöra om något bör åtgärdas på huset innan en försäljning.

– Om jag hade en krona för varje gång en säljare bett mig titta på deras bostad efter renoveringen och man varje gång tänkt ”varför ringde ni inte innan …”, säger Markus Elias.

– Jag måste belysa att alla bostäder och försäljningar har olika förutsättningar och att hussäljare inte ska göra bedömningen själva utan ta hjälp av t.ex. en mäklare då man vid varje enskilt fall måste göra separata bedömningar.

Generellt sett menar Markus dock att det är bättre att fokusera på de yttre delarna än de inre, pga att säljarnas smak inte behöver vara densamma som köparnas. Till exempel om man lägger pengar på en dyr badrumsrenovering i en stil som sedan inte faller de potentiella köparna i smaken.

– Att måla om väggarna inomhus tycker jag inte heller man kan rekommendera generellt. Det ger inget att måla om väggarna i ett ruckel, men att måla om i ett i övrigt ganska OK hus kan innebära stor skillnad i slutpris om det innebär att man bara kan flytta rakt in, avslutar Markus Elias.

Prydlig hall
Samma stil i hela det här huset.

Christer von Hauswolff vid Helins mäklarbyrå i Göteborg har ungefär samma erfarenhet om vilka renoveringsåtgärder innan en försäljning som ger utslag i köpeskillingen.

– Jag skulle nog säga att det är ganska individuellt beroende på husets läge, ålder mm. Så jag personligen har svårt att rangordna hur viktiga olika renoveringsåtgärder är, säger Christer.

Han menar också att man måste ta hänsyn till ROT och vad som är avdragsgilla poster.

– Köpte man huset nytt och byter tak efter 35 år kan man ju inte gör något avdrag på vinsten. Då blir det ett stort utlägg som kanske inte betalar sig.

Christer har dock goda erfarenheter av homestyling, det menar han lönar sig oavsett husets skick, liksom att fräscha upp ett tråkigt och slitet badrum. Nya ytskikt får man göra ROT-avdrag för, så det kan löna sig. Att byta ut köket kan vara tveksamt eftersom många vill ha sin egen köksstil idag. 

– Och om man t ex installerar en luftvärmepump idag så kan det vara något som lönar sig.

– Men vad som lönar sig beror helt och hållet på vad vi har att jobba med från början. Det kan vara helt andra saker som lönar sig för ett visst hus, säger Christer.

Trädgård
En fin och väl underhållen trädgård höjer husets värde.

Glöm inte trädgården

Många väljer att sälja sitt hus på sommaren och hösten och då ska även trädgården visas i sitt bästa jag, även en trädgård kan homestylas. Husspekulanterna ska kunna se framtida grillkvällar och annan tid spenderad i trädgården framför sig. Många sätter högt värde på ett inbjudande trädäck, ett uterum eller en pool.

Analysföretaget Kairos Future intervjuade 5000 husägare världen över för att få reda på vilken effekt en välskött trädgård har på fastighetens värde. De kom fram till att den kunde öka värdet med mer än 20%. Lyckliga den som har gröna fingrar alltså.

Läs artikeln: Fin trädgård ökar husets värde

Mäklarnas rangordning av värdehöjande åtgärder inför en försäljning

Vi frågade fyra mäklare; vilken renoveringsåtgärd höjer husets värde mest inför en försäljning? Så här svarade de:

Markus Elias, Historiska hem, Stockholm

  1. Tak
  2. Fasad
  3. Värmesystem
  4. Låg energiförbrukning
Sovrum med förvaring

Peter Jonsson på Svensk Fastighetsförmedling, Alingsås

  1. Kök
  2. Badrum
  3. Värmesystem
  4. Fasad
  5. Homestyling

Siw Rönnberg, HusmanHagberg, Värmdö

  1. Homestyling
  2. Färg, tapet
  3. Kök 
  4. Badrum

Christer von Hauswolff, Helins Mäklarbyrå, Göteborg

  1. Homestyling: Att en styling lönar sig är dock otvetydigt oberoende av huset skick.
  2. Badrum: Att fräscha upp/renovera ett tråkigt och slitet badrum höjer alltid priset.
  3. Nya ytskikt: Att fräscha upp ytskikt är alltid lönsamt och ger ROT.
  4. Kök: Köksbyte kan löna sig men många köpare vill idag själv utforma sina kök.
  5. Värmesystem: Om med värmesystem innebär att t.ex. installera en luftvärmepump kan det löna sig.

Läs mer

Hur faktorer i omgivningen påverkar husets värde