Har köparna råd när din granne dör?

En stor del av villorna på Hemnet och Booli säljs av arvingarna efter att en gammal släkting dött. Denna typ av försäljningar ökar de närmaste åren, om 10 år en ökning upp till en tredjedel av alla villor som säljs.

Men många av framtidens barnfamiljer kommer inte ha råd att köpa till de priser som idag begärs i våra populäraste storstäder. För det är sällan de unga bostadsköparna i 30-årsåldern som ärver när gamla människor i åldern 80-90 år dör.

Generationsskifte i villaområdena

Effekten av detta på ett villaområde varierar förstås, eftersom de har olika mix av människor. Om du bor i ett område med nybyggda hus så dominerar troligen barnfamiljer, eftersom de ofta flyttar från lägenhet eller radhus till något större. Men bor du i ett område med gamla hus från 60-talet och 70-talet, då är det troligen många hus där det bor en änka eller änkling.

Vad händer där när 40-talisterna dör? 

Mäklarförbundet har gjort en undersökning som innehåller en detaljerad granskning av hur vanligt det är att äldre bor kvar i villaområden, samt en prognos för vad som kommer att hända de kommande tjugo åren. Enligt rapporten "Det går i släkten - Så blev bostaden det nya arvegodset" är det 326 000 villor i Sverige som bebos av människor som är 73 år eller äldre. De kommer att ärvas och säljas, 16 000 hus per år de kommande 20 åren, motsvarande 30% av de hus som säljs. 

Omfördelningen når en topp under åren 2034-2038 och kommer rimligen då att påverka marknadspriserna nedåt. Det är svårt att säga hur mycket, men redan ett extra utbud på 10 procent av omsättningen har historiskt haft tydlig effekt. De orter som är tydligast exempel har haft en stor arbetsgivare som lagt ned verksamheten, vilket fått människor att behöva flytta därifrån samtidigt som färre nya familjer blir intresserade att flytta dit.

Mäklarförbundets rapport är främst baserad på en undersökning där 1000 svenskar över 40 års ålder svarat på frågor om framtida arv. Många av de äldre äger dessutom fritidshus, som arvingarna kanske inte vill eller har råd att behålla. Även marknaden för sommarstugor och fjällstugor kommer därmed rimligen att påverkas. 

Rekordstora arv kan öka klyftorna

Problemen för svensk ekonomi och bostadsmarknaden beror på att arven i framtiden kommer att bli mycket större än vi i Sverige har varit vana vid historiskt, främst eftersom bostadspriserna har stigit så extremt, men även på grund av den globala aktiemarknadens kraftiga värdetillväxt de senaste 15 åren.

En ny faktor är också den ökade livslängden i Sverige, som innebär att nästa generation har fått vänta längre på arven än förr. Och att arven därmed betalas ut när arvingarna är äldre och ofta redan för länge sedan har köpt sina bostäder och fritidshus. Generationen född på 1940- och 50-talet är dessutom större i antal människor än tidigare generationer och det är den första generationen som i stor omfattning både ägt en villa och ett eller flera fritidshus.

Arven kommer också att bli väldigt ojämt fördelade. Många svenska familjer kommer att inte ärva någon dyr bostad alls, andra får stora arv från flera äldre släktingar (kanske för att dessa saknar egna barn). Detta kommer att öka den ekonomiska ojämlikheten mellan människor i Sverige.

Arven går till de som redan äger

De som ärver är i snitt 55 år gamla, vilket är människor som ofta redan äger sin bostad. De som verkligen behöver pengar för att köpa villa är i stället främst nyblivna barnfamiljer, där mamma och pappa är kring 30. 

Även orättvisan mellan generationer i Sverige kommer därför att öka. De äldre har redan generellt en tryggare situation på arbetsmarknaden (på grund av LAS och lång anställningstid), större förmögenhet (åtminstone alla de som ägt sin bostad under de senaste 25 årens branta uppgång för bostadspriserna), högre löner och längre kötid i diverse bostadsköer. Nu kommer svenskar födda på 1960-talet och 70-talet dessutom att vara de som i första hand ärver sina föräldrar. De äger som sagt ofta redan sin bostad, och kommer därför att köpa något annat än villor för pengarna.

Fler villor men färre köpare

Men villapriserna i Sverige är en marknadsekonomi, där tillgången totalt sett är extremt trögrörligt (det byggs väldigt få nya villor jämfört med de som redan finns och ännu färre rivs). Om utbudet till försäljning ökar för att 40-talisterna dör samtidigt som dagens 30-åringar saknar förmögenheter att köpa för, då finns det bara en rimlig förändring som får ekvationen att gå ihop: Fallande villapriser. 

Exakt hur stor prisnedgången blir är svår att säga, liksom hur snabb nedgången blir. Internationellt finns gott om historiska exempel där bostadspriserna realt sett långsamt har trendat nedåt under 30-årsperioder. Men det finns förstå också exempel där priserna har fallit brant, till exempel i Danmark där finanskrisen slog hårdare än i Sverige och villapriserna efter 20 år bara nätt och jämnt återhämtat sig.

Vem ska betala 160 miljarder om året?

Kombinationen av brant prisuppgång historiskt och en hög medelålder hos arvingarna gör dock läget på den svenska bostadsmarknaden idag mycket speciell. Matematiken blir dramatisk: om 160.000 svenskar under 10 år ärver villor och fritidshus värda i snitt 10 miljoner kronor, så innebär det att 160 miljarder kronor potentiellt varje år lämnar den svenska bostadsmarknaden. Vilken grupp i Sverige är det som ska betala? 

Barnfamiljer med liten eller ingen förmögenhet? Knappast.

Invandrare? Nej, även om de flesta av dem jobbar hårt, så har de i snitt lägre förmögenheter än infödda svenskar. Som grupp är de i ungefär i samma läge som de unga människorna i DN:s analys av i vilka kommuner dagens unga har råd att köpa villa.

Barnbarn som får ärva? Ja, det är en tydlig möjlighet. Om många arvingar i 60-årsåldern väljer att avstå stora delar av sina arv och ger pengarna vidare till sina barn, då kan barnbarnen bli villaköpare. Det är den enda realistiska lösningen jag kan se som skulle få ekvationen att gå ihop på bostadsmarknaden i Sverige de kommande 20 åren – om målet är att behålla dagens höga villapriser.