Det har nämnts lite om stammar i dåligt skick, och en vattenskada. Vad säger rörmokaren om inkoppling, kan han göra det på ett bra sätt?
Det kan ju finnas problem med att montera nya saker på en gammal anläggning. Det gamla materialet kan ju vara i så dåligt skick att det går sönder när man försöker kapa eller montera på.
Har de verkligen inga planer för ett stambyte?
Det kan ju finnas problem med att montera nya saker på en gammal anläggning. Det gamla materialet kan ju vara i så dåligt skick att det går sönder när man försöker kapa eller montera på.
Har de verkligen inga planer för ett stambyte?
Det var egengligen där problemet började. Tog in en rörmokare för att kolla om det finns en lösning att koppla in avlopp på den plats där köket egentligen ska vara. När rörmokaren kontaktar föreningen för att diskutera lösningen för att se om den är möjlig och om föreningens rörmokare skall bli involverad så resulterar det i en massa anklagelser via sms från ordförande. Försöker ringa, men han vägrar svara och skickar ett sms att han inte tänker prata om något. Skickar själv ett sms och säger att han har missförstått något och reder gärna ut missförstånden i ett samtal hellre än att diskuterar saker som inte är aktuella över sms.
Släpper det och börjar om. Möter jurist på onsdag. Kollar vem som ansvarar för OVK och rullar upp det därifrån. Låter juristen sköta kontakten med föreningen. Förr eller senare måste föreningen ta ställning till om köket ska vara kvar i rum utan ventilation eller flyttas till rum utan avlopp. När det är etablerat så blir nästa fråga de tekniska, dvs hur man kopplar in avlopp.
Inser dock att jag borde drivit frågan om stambyte och underhåll av ventilation hårdare när jag satt i styrelsen. Ordförande var mer intresserad av att få pengarna föreningen hade i kassan i egen ficka än av stambyte, men det skulle vara avsevärt lättare att koppla på stammarna om man inte var rädd för att få skulden för att de havererar.
Släpper det och börjar om. Möter jurist på onsdag. Kollar vem som ansvarar för OVK och rullar upp det därifrån. Låter juristen sköta kontakten med föreningen. Förr eller senare måste föreningen ta ställning till om köket ska vara kvar i rum utan ventilation eller flyttas till rum utan avlopp. När det är etablerat så blir nästa fråga de tekniska, dvs hur man kopplar in avlopp.
Inser dock att jag borde drivit frågan om stambyte och underhåll av ventilation hårdare när jag satt i styrelsen. Ordförande var mer intresserad av att få pengarna föreningen hade i kassan i egen ficka än av stambyte, men det skulle vara avsevärt lättare att koppla på stammarna om man inte var rädd för att få skulden för att de havererar.
Föreningen kommer inte och ska inte ha synpunkt om var kök ska vara placerat.shiwami skrev:
Föreningen ska säkerställa att gemensamma stammar, ventilation och annat är i fullgott skick för den gemensamma fastigheten. Om du som lägenhetsinnehavare gör en ombyggnad och det innebär att det blir påverkan på gemensamma stammar eller annat, då behöver föreningen utföra sin del, helt eller delvis för att säkerställa fastighetens skick.
Det är också det din jurist med all säkerhet kommer påtala.
I det här fallet är det precis det som hänt. (och det känns som om ärendet ändras varje gång jag skriver, men blir bara bättre och bättre på att sortera turerna) Föreningen har "anmodat" att kök skall flyttas. Detta har dock skett muntligt och i värsta fall kan vi tala om att ett samförstånd funnits, där fastighetsägaren haft goda möjligheter att få insyn i beslut och att invända.
Nu agerar fastighetsägaren igen med åsikter om var köket ska stå, medan det egentligen handlar om att i första hand klara OVK, och att hitta lösnignar för det. Krasst sett om jag uppfattat lagstiftnignen och stadgar korrekt får jag ha inreda med precis vad som helst, var som helst då detta enbart påverkar överlåtelsepriset för min egen bostadsrätt. Det vill säga jag kan inreda med en toalettstol i vardagsrummet (dock utan vatten) om jag tycker det är snyggt. Däremot om jag vill ansluta toalettstolen till gemensamma stammar så har det påverkan på hela fastigheten och därmed ett beslut som kräver samförstånd och samverkan. Likaså köket. Köket består av två delar, inredning och anslutningar. Anslutningar skall fastighetsägaren ha insyn och beslutsmandat i. Det är också så det gått till i det här fallet. (Inredning skall dock vara fackmannamässigt gjort - tillagf för att ingen ska kommentera det uppenbara)
Så är tillbaka i läge noll, samma som när OVK inte gick igenom för två år sedan. Vet ännu inte vem som har skyldighet att reda ut ventilationsfrågan. Föreningen har tidigare nekat annan medlem att förlänga ventilation med motiveringen att det skulle kräva en utredning för hela fastigheten (på egen risk var det utryck som användes i skrivelsen). VI har även problem med svartmögel, vilket visar att ventilationen inte är fungerande. Dessutom sump lukt och matos i toalett.
Om det blir mitt ansvar att gissa sig till vilken ventilation som funkar och dessutom under uttalanden om "på egen risk" så har jag problem. Däremot om det blir föreningens ansvar, så kommer jag återigen att erbjuda mig att återställa köket under villkor att föreningen tar på sig ansvar för att ansluta avlopp.
Så för min del hänger allt på vem som ska åtgärda efter nedslag i OVK. Fastighetsägaren eller jag.
Sedan misstänker jag att det är dags att skapa opinion i föreningen om att det är dags för stambyte och att se över ventilation, vilket är grogrunden för den här typen av onödiga konflikter. Ordförande har passligt minskat antalet personer i styrelsen till tre, vilket minskar möjligheten till insyn i föreningsarbetet avsevärt.
Nu agerar fastighetsägaren igen med åsikter om var köket ska stå, medan det egentligen handlar om att i första hand klara OVK, och att hitta lösnignar för det. Krasst sett om jag uppfattat lagstiftnignen och stadgar korrekt får jag ha inreda med precis vad som helst, var som helst då detta enbart påverkar överlåtelsepriset för min egen bostadsrätt. Det vill säga jag kan inreda med en toalettstol i vardagsrummet (dock utan vatten) om jag tycker det är snyggt. Däremot om jag vill ansluta toalettstolen till gemensamma stammar så har det påverkan på hela fastigheten och därmed ett beslut som kräver samförstånd och samverkan. Likaså köket. Köket består av två delar, inredning och anslutningar. Anslutningar skall fastighetsägaren ha insyn och beslutsmandat i. Det är också så det gått till i det här fallet. (Inredning skall dock vara fackmannamässigt gjort - tillagf för att ingen ska kommentera det uppenbara)
Så är tillbaka i läge noll, samma som när OVK inte gick igenom för två år sedan. Vet ännu inte vem som har skyldighet att reda ut ventilationsfrågan. Föreningen har tidigare nekat annan medlem att förlänga ventilation med motiveringen att det skulle kräva en utredning för hela fastigheten (på egen risk var det utryck som användes i skrivelsen). VI har även problem med svartmögel, vilket visar att ventilationen inte är fungerande. Dessutom sump lukt och matos i toalett.
Om det blir mitt ansvar att gissa sig till vilken ventilation som funkar och dessutom under uttalanden om "på egen risk" så har jag problem. Däremot om det blir föreningens ansvar, så kommer jag återigen att erbjuda mig att återställa köket under villkor att föreningen tar på sig ansvar för att ansluta avlopp.
Så för min del hänger allt på vem som ska åtgärda efter nedslag i OVK. Fastighetsägaren eller jag.
Sedan misstänker jag att det är dags att skapa opinion i föreningen om att det är dags för stambyte och att se över ventilation, vilket är grogrunden för den här typen av onödiga konflikter. Ordförande har passligt minskat antalet personer i styrelsen till tre, vilket minskar möjligheten till insyn i föreningsarbetet avsevärt.
Redigerat:
Det är föreningsstämman som väljer styrelsen, så jag undrar över hur detta har gått till. Antal som ingår i en styrelse anges i stadgarna anges ofta inom ett intervall, kanske tre till fem. Valberedningen föreslår en styrelse. Ordförande bör inte ha möjlighet att föreslå hur många eller vilka som ingår i styrelsen.
Har ingen insyn i det. Just nu vet jag inte. Har inte ställt min plats till förfogande, fått ett meddelande, ingen förklaring, bara märkte att jag inte längre hade tillgång till föreningens gemensamma chat. Missade dock årsmöte på grund av Corona, så det kan vara självförvållat. Inget som jag normalt skulle bry mig om, men då jag var den enda i styrelsen som förde frågan om stambyte och att inte slösa så är det lite oroande. Vore en mardröm att vakna upp och upptäcka att föreningens pengar försvunnit i en börskrash.
(Redigerat - Är dock ganska säker på att detta inte föreslagits av valberedningen, ordförande har ställt villkor för att stanna på sin post, och tror detta var ett av villkoren - valberedningen har nog bara ställts inför fakturm)
Men nu handlade det om OVK
(Redigerat - Är dock ganska säker på att detta inte föreslagits av valberedningen, ordförande har ställt villkor för att stanna på sin post, och tror detta var ett av villkoren - valberedningen har nog bara ställts inför fakturm)
Men nu handlade det om OVK
Redigerat:
Här finns det ingen fråga att reda ut. Föreningen som fastighetsägare är den som svarar för att OVK blir godkänd. Finns inga tvivel om det. Styrelsen som företräder föreningen har ett underhållsansvar. I det ansvaret ligger det att följa upp och åtgärda nedslag på OVK. Inte här finns det några som helst tvivel.
Vad det gäller frågan om att ”förlänga ventilation pga påverkan på hela föreningen och egen risk” så löser man det genom att ställa kravet på den medlem som ska bygga om att de efter genomförd ombyggnation ska tillse att ventilation besiktas och eventuell justering eller åtgärd efter det som behövs ska bekostas av renoverande medlem och att föreningen ska hållas skadeslös i frågan. Det är i praktiken det man menar när man säger ”på egen risk” men de verkar ha lite svårt att sköta det praktiska och träffa överenskommelser med medlemmar på ett vettigt sätt.
Med det sagt kan denna typ av överenskommelse påverkas om styrelsen och föreningen inte uppfyllt sin underhållsplikt och det i sin tur leder till ökade kostnader för en medlem vid renovering. Men då börjar hamna i den typen av komplicerade situationer som kan kräva juristhjälp för att driva frågan mot föreningen eftersom de inte verkar förstå vad konsekvenserna av sitt handlande kan leda till. (
Hint: De ordinarie ledamöterna kan bli individuellt skadeståndsskyldiga för de kostnader de orsakat föreningen genom att under sin tid i styrelsen inte utfört sina skyldigheter (ex underhållsansvaret). Det kan bli väldigt kostsamt för den enskilde individen om deras underlåtenhet orsakat skador på fastigheten som kunnat undvikas med ex stambyte i tid eller annat.
Din jurist bör kunna belägga ovanstående om det råder några tvivel.
Tack, tror jag fick mycket användbart i det inlägget. (Gäller det mesta som skrivits).
Känns som hål i huvudet att processa mot sin egen förening. Dels betalar jag en jurist ur egen ficka, sedan en annan via föreningsavgiften. Fick i dag en annan styrelsemedlem att försöka prata med ordförande för att försöka medla och hoppas att ordförande ser nytta i att lösa problemet istället för att skapa konflikt.
Känns som hål i huvudet att processa mot sin egen förening. Dels betalar jag en jurist ur egen ficka, sedan en annan via föreningsavgiften. Fick i dag en annan styrelsemedlem att försöka prata med ordförande för att försöka medla och hoppas att ordförande ser nytta i att lösa problemet istället för att skapa konflikt.
Om inte något annat funkar kan du ju tipsa övriga ledamöter om att passa på att avgå för att försöka skydda sig mot skadeståndsanspråk om inget annat händer. Bieffekt är att styrelsen måste kompletteras för att vara beslutsför.
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Skulle du kunna utveckla detta lite mer? Hur en sådan process skulle kunna se ut och vilket lagrum det omfattas av?timmelstad skrev:
Hej Är det inte lättare att lösa avloppsfrågan tekniskt än ventilationen i en lägenhet som kräver en besiktning? Exempelvis "Saniflo Saniaccess Pump" och dra en slang eller rör diskret till avlopp nån annanstans. Var bara en tanke
Absolut. Vad det gäller lagrum handlar det primärt om 21 kap. 1 § i lagen om ekonomiska föreningar. "En styrelseledamot som uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen när han eller hon utför sitt uppdrag ska ersätta skadan"R rolflidvall skrev:
Exempel på processer där detta har skett:
Styrelseledamöter får betala skadestånd för att de inte behandlat medlemsansökningar som lett till att boende förlorat pengar på utebliven försäljning som föll igenom pga ej godkänt medlemsskap.
Förening blir skadeståndsskyldig för att inte ha haft lägenhetsregistret i ordning. Här kan man säga att de dåvarande ledamöterna klarade sig undan pga lång tid hade förflutit, men hade de inte fått ansvarsfrihet på stämman hade de individuellt kunnat bli skadeståndsskyldiga.
Man kan till och med bli skadeståndsskyldig som ledamot i vissa fall även om medlemmar röstat för ett beslut och styrelsen beviljats ansvarsfrihet om det vill sig verkligen illa. (Ledamöter gav förmånligt avtal till entreprenör de hade affärsintresse i för nybildad förening).
Kanske den mest kända stämningen av en gammal styrelse gäller bedrägerierna i BRF Ida i Malmö.
Man kan också bli skadeståndsskyldig om man säljer saker för billigt.
Detta fall har också en del liknelser med något som skett i min egen förening (innan jag flyttade hit) då det genomfördes en 3D-bildning och man styckade av en del av fastigheten som innehåller kommersiella lokaler. Den avstyckade fastigheten med lokalerna såldes senare till ett fastighetsbolag. Några medlemmar (en minoritet om minst 1/10-del) stämde dåvarande styrelse för att man ansåg att de sålt den avstyckade fastigheten till ett för lågt pris och menar att man genom detta orsakat föreningen ekonomisk skada (Dvs man borde ha tillvaratagit föreningens ekonomiska intressen bättre och var försumliga). Det aktuella målet jag pratar om har varit uppe i tingsrätten där de tidigare ledamöterna ådömdes att kollektivt betala över 8 miljoner kronor i skadestånd till föreningen. Tvisten är överklagad och ska upp i hovrätten i början av nästa år.
Med allt detta sagt ska det ändå sägas att väldigt många styrelser, primärt av okunskap, begår felaktigheter som skulle leda till att de skulle bli skadeståndsskyldiga. Men de flesta medlemmar i en bostadsrättsförening är lika okunniga själva om detta som styrelseledamöterna, och det är väldigt sällan det går så långt som att man inte beviljar ansvarsfrihet på en stämma och sedan går vidare och stämmer styrelser eller enskilda ledamöter. Eftersom det i grunden är tvistemål behöver man driva dessa själva och riskera att dra på sig ganska stora kostnader om man inte vinner bifall i slutändan. Sen är det sällan "bevisläget" i efterhand är tillräckligt bra för att kunna bevisa uppsåt eller att man varit "tillräckligt" försumlig.
Det vore intressant om du kan hitta något exempel på att styrelsen fått skadeståndsansvar för att de missat i underhållsplikten, som väl är det aktuella i detta fallet. De fall du anger är mest där det är formaliafel i register och liknande som orsakat skada eller rent bedrägligt beteende som i Ida. Men underhållsansvar är ofta svårbedömt där man kanske först i efterhand kan bedöma säkert. Då blir det svårt att säga att det är med uppsåt.
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
@timmelstad Stort tack!
Min poäng som jag försökte framföra i slutet av inlägget var att det är samma princip för underhållsansvar som för bristande bokföring eller registerföring men att det precis som du säger är svårare bevisläge då man behöver ha sammanställt egna bevis, ha sakkunskap osv eller haft kunskap i förväg om vad som krävs i dokumentationsväg för att ”fånga” dessa eländiga styrelser som hittar på diverse dumheter.K klimt skrev:
Min personliga uppfattning är också att det är mer troligt att man faller på oaktsamhet än på uppsåt som rekvisit.