Vågar man köpa den här bostadsrätten i nybildad förening?
Administrator
· Skåne
· 8 667 inlägg
Jag har fått en fråga angående ett bostadsrättsköp, om man vågar köpa den här lägenheten. Vad tror ni? Någon som har erfarenhet av komplicerade upplägg i bostadsrätter?
Den här informationen har jag fått:
"Bakgrund: Lägenheten ligger i ett mycket attraktivt område i Malmö. Vi har gått på 10+ visningar och gillar den mycket. Huset är välskött, ligger på ett populärt läge och är unik.
Det kluriga är att föreningen är nybildad sedan en vecka tillbaka. Här är allt jag vet:
- Fastigheten köptes av föreningen för 105 msek
- Den har 17 lägenheter och 9 kommersiella lokaler
- Föreningen har 58 msek i lån (rörligt 3,75%)
- Föreningen är inte äkta då den skapades för 6 dagar sedan, men enligt mäklaren kommer den att bli det
- 13 av lägenheterna ägs av medlemmar. 4 lägenheter ägs av föreningen. 3 av dem är hyreslägenheter, 1 står tom och ska säljas för 8-9 msek. När denna säljs amorteras hela försäljningsbeloppet på föreningens lån.
- De 3 lägenheterna som hyrs ut kommer att säljas när hyresgästerna säger upp sina kontrakt, men det kanske inte händer när vi bor där
- De 9 kommersiella lokalerna drar in 1,35 msek i hyresintäkter
- Just nu amorterar inte föreningen på sina lån (kanske för att hålla nere månadsavgift vid försäljning av lägenheter)
- Lägenheten vi kollar på har just nu 1442 kr i månadsavgift men denna kommer att öka om räntan stiger
Jag undrar mest vad din spontana tanke är. Det är väldigt hög belåning per kvadratmeter i föreningen, men sedan är det också många hyreslokaler och hyreslägenheter som kan vara med och bära räntan på lånet."
Den här informationen har jag fått:
"Bakgrund: Lägenheten ligger i ett mycket attraktivt område i Malmö. Vi har gått på 10+ visningar och gillar den mycket. Huset är välskött, ligger på ett populärt läge och är unik.
Det kluriga är att föreningen är nybildad sedan en vecka tillbaka. Här är allt jag vet:
- Fastigheten köptes av föreningen för 105 msek
- Den har 17 lägenheter och 9 kommersiella lokaler
- Föreningen har 58 msek i lån (rörligt 3,75%)
- Föreningen är inte äkta då den skapades för 6 dagar sedan, men enligt mäklaren kommer den att bli det
- 13 av lägenheterna ägs av medlemmar. 4 lägenheter ägs av föreningen. 3 av dem är hyreslägenheter, 1 står tom och ska säljas för 8-9 msek. När denna säljs amorteras hela försäljningsbeloppet på föreningens lån.
- De 3 lägenheterna som hyrs ut kommer att säljas när hyresgästerna säger upp sina kontrakt, men det kanske inte händer när vi bor där
- De 9 kommersiella lokalerna drar in 1,35 msek i hyresintäkter
- Just nu amorterar inte föreningen på sina lån (kanske för att hålla nere månadsavgift vid försäljning av lägenheter)
- Lägenheten vi kollar på har just nu 1442 kr i månadsavgift men denna kommer att öka om räntan stiger
Jag undrar mest vad din spontana tanke är. Det är väldigt hög belåning per kvadratmeter i föreningen, men sedan är det också många hyreslokaler och hyreslägenheter som kan vara med och bära räntan på lånet."
Hur gammalt är huset?
Jag har fått känslan av att många hyresvärdar skiter i underhållet sista 10-20 åren innan försäljning och sen står föreningen där med ganska stora renoveringar som behöver göras. Typ stambyte (kolla även om avlopppsrör i källaren/under bottenplattan är bytt), byte av elstigare, fasadrenovering, fönsterrenovering, etc.
Jag har fått känslan av att många hyresvärdar skiter i underhållet sista 10-20 åren innan försäljning och sen står föreningen där med ganska stora renoveringar som behöver göras. Typ stambyte (kolla även om avlopppsrör i källaren/under bottenplattan är bytt), byte av elstigare, fasadrenovering, fönsterrenovering, etc.
Administrator
· Skåne
· 8 667 inlägg
Huset är från 1929, stammarna är bytta 2006. Fönstren var fina.
Min spontana reaktion är att månadsavgiften stämmer inte. Såvida inte den aktuella lägenheten är extremt liten i förhållande till de övriga. Om man grovt antar att föreningens räntekostnad skall slås ut på de 17 lägenheterna så blir det typ 10 000/månad per lägenhet.
Fast då räknar jag inte med hyran från de kommersiella lokalerna, antar att dte är 1,35 milj/månad? Inte per år? Men även då går det inte ihop.
Sedan så skulle jag nog gräva rätt mycket djupare om det där med oäkta förening (lita ALDRIG på en mäklare). Det styrs av förhållandet mellan uthyrd kommersiell yta och bostadsrättsyta som hör till privatpersoner (om föreningen tillåter juridisk person att äga bostadsrätt så räknas de bostadsrätterna till den "kommersiella potten"). Med de nu presenterade siffrorna låter det allt annat än uppenbart att föreningen kan bli en äkta förening. Och det får i så fall stor påverkan på månadskostnaden. Du kan räkna med en förmånsskatt på 5 - 10 000 extra per månad om föreningen är oäkta. Det blir ett förmånsvärde på mellanskillnaden mellan månadsavgiften och uppskattad hyreskostnad om lägenheten hade varit hyresrätt (utan hänsyn till dina kostnader för egna lån osv), den intäkten tror jag att du då får betala egenavgifter och inkomstskatt på.
Fast då räknar jag inte med hyran från de kommersiella lokalerna, antar att dte är 1,35 milj/månad? Inte per år? Men även då går det inte ihop.
Sedan så skulle jag nog gräva rätt mycket djupare om det där med oäkta förening (lita ALDRIG på en mäklare). Det styrs av förhållandet mellan uthyrd kommersiell yta och bostadsrättsyta som hör till privatpersoner (om föreningen tillåter juridisk person att äga bostadsrätt så räknas de bostadsrätterna till den "kommersiella potten"). Med de nu presenterade siffrorna låter det allt annat än uppenbart att föreningen kan bli en äkta förening. Och det får i så fall stor påverkan på månadskostnaden. Du kan räkna med en förmånsskatt på 5 - 10 000 extra per månad om föreningen är oäkta. Det blir ett förmånsvärde på mellanskillnaden mellan månadsavgiften och uppskattad hyreskostnad om lägenheten hade varit hyresrätt (utan hänsyn till dina kostnader för egna lån osv), den intäkten tror jag att du då får betala egenavgifter och inkomstskatt på.
Låg avgift och höga intäkter från lokaler brukar leda till att det inte blir en äkta BRF..
Är dom andra lägenheterna större med högre månadsavgifter ?
Är dom andra lägenheterna större med högre månadsavgifter ?
Blir mycket lättare om du bara länkar till lägenheten i fråga samt årsredovisning eller ekonomisk prognos eller vad som kan finnas, svårt att säga något baserat på din sammanfattning
Att den bara är 6 dagar gammal borde inte ha saken att göra. Låter mer som en "mäklarförklaring", irrelevant fakta som används för att hitta på en förklaring.
Administrator
· Skåne
· 8 667 inlägg
Det är den här: https://www.booli.se/annons/6146982
Om man tittar på stadgarna så är ordet bostadsrättsförening struket överallt. Jag vet inte om det är det normala för en oäkta förening, men jag tror inte det. Så frågan är lite vad detta egentligen är för förening. Det kan påverka möjlighet att få bolån (om det "bara" är en oäkta förening så skall det går att få lån, men ex. de få äldre s.k bostadsföreningar som fortfarande finns kan vara struliga att få lån till).
Det står i stadgarna att föreningen får bevilja juridisk person medlemskap, fast bara om styrelsen enhälligt beviljar det är en mycket märklig formuleing (tror jag). Det öppnar för ett godtycke i medlemsskapshanteringen som jag misstänker kan kosta skadestånd om någon surnar till. Och för en förening som har problem med äkta/oäkta blir varje antydan till juridisk person som medlem ett problem.
Det står i stadgarna att föreningen får bevilja juridisk person medlemskap, fast bara om styrelsen enhälligt beviljar det är en mycket märklig formuleing (tror jag). Det öppnar för ett godtycke i medlemsskapshanteringen som jag misstänker kan kosta skadestånd om någon surnar till. Och för en förening som har problem med äkta/oäkta blir varje antydan till juridisk person som medlem ett problem.
Föreningen har lämnat information om att föreningen blir äkta from 2027-01-01
Har du möjlighet att få deras ekonomiska plan? Hur många procent av intäkterna kommer från kommersiell verksamhet
Administrator
· Skåne
· 8 667 inlägg
När mäklaren fick frågor om ekonomin plockade hon bort den ekonomiska planen, men han hade hunnit spara den, så här är den.
Renoveringsnovis
· Bästerort
· 1 647 inlägg
Jag reagerade också på det här med äkta/oäkta BRF. Spontant låter det som en hög andel kommersiella lokaler i förhållande till lägenheter. Dessutom det som hempularen tar upp att juridisk person kan beviljas medlemskap ....... Jag tycker det skriker oäkta förening.
Dessutom går ju månadsavgiften inte riktigt ihop men den infon vi har.
Dessutom går ju månadsavgiften inte riktigt ihop men den infon vi har.
Det är svårt att bedöma en nybildad förening när historik saknas. Det ger skäl att kontrollera mer noga. Hur är det med fastighetens tekniska status och underhållsbehov. Ekonomin gynnas av lokaluthyrning, hur uthålligt är detta? Det är vanligt med stor omsättning av medlemmar efter något år nör det gäller vanlig skattesats och inte en högre skatt som gäller just nu. Går det att få ihop en bra styrelse som får skötsel att fungera.
Det är mycket frågor i ett sådant här fall och en köpare bör kolla upp så mycket som möjligt
Det är mycket frågor i ett sådant här fall och en köpare bör kolla upp så mycket som möjligt
Renoveringsnovis
· Bästerort
· 1 647 inlägg
Inte alls en röd flagga 🤔
Bästa läge! Mycket pengar. Vill bara dela med mig av "min" erfarenhet.
För 17 år sedan, nära Davidshall, mindre (12 lägenheter) förening nybildad ett par år tidigare, 1920talslägenhet. Innan försäljningen blev innergården upprustad (av styrelseledamots företag för astronomisk summa) och mycket lockande. Man fick regelbundet fylla på pengar till driften - kassaflödet negativt. Mycket charmig välvårdad liten lägenhet som såldes med förlust då tredje barnet väntades.
Trots att alla papper granskades vid köpet kändes det som att en hel del uppgifter saknades.
Bortsett från det ekonomiska var trapphus etc i original otroligt vackert och lockande.
För 17 år sedan, nära Davidshall, mindre (12 lägenheter) förening nybildad ett par år tidigare, 1920talslägenhet. Innan försäljningen blev innergården upprustad (av styrelseledamots företag för astronomisk summa) och mycket lockande. Man fick regelbundet fylla på pengar till driften - kassaflödet negativt. Mycket charmig välvårdad liten lägenhet som såldes med förlust då tredje barnet väntades.
Trots att alla papper granskades vid köpet kändes det som att en hel del uppgifter saknades.
Bortsett från det ekonomiska var trapphus etc i original otroligt vackert och lockande.
Redigerat: